（2021）黔03民終9749號

上訴人（原審被告）：遵義恒大黔貴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地貴州省遵義市紅花崗區(qū)忠莊街道辦事處永生庭瑞苑永誠樓負一層2號，統(tǒng)一社會信用代碼91520302MA6DLULBX8。

上訴人遵義恒大黔貴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒大黔貴公司）因與被上訴人鄭某商品房銷售合同糾紛一案，不服貴州省遵義市紅花崗區(qū)人民法院（2021）黔0302民初6606號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年11月10日受理后，依法組成合議庭對本案進行審理，現(xiàn)已審理終結。

恒大黔貴公司上訴請求：1.撤銷一審民事判決書第二項中退還鄭某定金50000元部分的判決，改判扣除鄭某定金50000元；2.一審、二審案件受理費由鄭某承擔。事實和理由如下：一、《商品房買賣合同》的簽訂屬于雙務行為，恒大黔貴公司已履行了通知簽約的義務。雙方簽訂的《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》系雙方真實意思表示，合法有效，對雙方均具有約束力。恒大黔貴公司一直按照認購書約定希望與鄭某簽訂《商品房買賣合同》，即使是在鄭某未依約履行《認購書》約定的情況下，恒大黔貴公司仍然希望與鄭某簽訂《商品房買賣合同》，給鄭某預留了合理簽約時間，并向其寄送了書面《敦促簽約通知書》，已經(jīng)按照鄭某在認購書中預留的聯(lián)系地址和聯(lián)系方式，履行了合同約定的通知義務，也當庭表示可以簽訂本約合同，但鄭某均予以拒絕，鄭某應當承擔本約合同不能簽訂的法律責任。二、雙方事實上僅簽訂了預約合同性質的認購書，并未建立商品房買賣合同關系。預約合同是以訂立本約合同為合同義務，不發(fā)生實體權利和義務；而本約合同是通過履行預約合同而訂立的合同，其目的和效力則是確定當事人之間的實體權利義務，二者具有不同的訂約目的和法律效力。而本案中，雙方簽訂的《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》中，僅約定了房號、面積、價款及支付方式，但缺少商品房買賣合同的其他主要條款，故不具備商品房買賣合同的形式要件，同時雙方在《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》中約定了“在支付首期房款時雙方簽署《商品房買賣合同》”，即雙方應當另行簽訂本約合同，故《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》屬于預約合同性質。三、鄭某不滿足無理由退房條件，一審判決依據(jù)無理由退房支持鄭某的主張與事實不符。恒大黔貴公司在銷售樓盤對外發(fā)布廣告宣傳“無理由退房”，因雙方?jīng)]有簽訂本約合同，“無理由退房”不可能載入合同內容，“無理由退房”為要約邀請且宣傳資料僅供參考，在實際操作過程中存在一定的限制條件——需滿足如下條件：客戶已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務，并且無任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》、《無理由退房協(xié)議書》及付款總房款30％以后起，至辦理入住手續(xù)前的任何時間。具體到本案中，鄭某未簽署《商品房買賣合同》、《無理由退房協(xié)議書》的情況下，不具備主張無理由退房的條件。一審法院未查清事實支持鄭某的主張與事實不符。四、因鄭某單方違約導致協(xié)議被解除，本約不能簽訂，應承擔相應的法律后果，即扣除其定金50000元。綜上所述，鄭某作為完全民事行為能力人，作為購房這么重大的交易，鄭某理應盡到注意義務，過錯在于鄭某，其無權主張無理由退房。本約合同不能簽訂系鄭某原因導致，應當適用定金罰則扣除5萬元定金，請求貴院依法改判，支持恒大黔貴公司的上訴請求。

一審法院認為，鄭某、恒大黔貴公司簽訂的商品房認購書系當事人之間的真實意思表示，該認購書并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。對于鄭某所提解除雙方簽訂的該認購書的訴請，因恒大黔貴公司公開承諾可以無理由退房，應當視為恒大黔貴公司認可鄭某享有無條件解除合同的權利，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十八條：“無相對人的意思表示，表示完成時生效。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”，《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”、第九十六條第一款：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”之規(guī)定，恒大黔貴公司公開承諾可以無理由退房，故鄭某對雙方簽訂的認購書依法享有解除權，對于鄭某主張的解除鄭某、恒大黔貴公司雙方簽訂的認購書的訴請一審法院予以支持，該認購書于2021年4月13日一審法院向恒大黔貴公司送達起訴狀副本時解除。對于恒大黔貴公司主張“無理由退房”的承諾不針對鄭某購買的商鋪的辯解，因恒大黔貴公司作出“無理由退房”的公開承諾并未明確表示該承諾不針對商鋪，故對恒大黔貴公司該辯解一審法院不予采信。同樣基于恒大黔貴公司公開承諾可以無理由退房，鄭某享有無條件解除合同的權利，故對恒大黔貴公司主張適用定金罰則在合同解除后扣除鄭某定金5萬元的主張一審法院不予認可。對于鄭某主張要求恒大黔貴公司退還其已經(jīng)支付的購房款的訴請，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”之規(guī)定，鄭某實際向恒大黔貴公司支付購房款302978元，恒大黔貴公司應當返還鄭某。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十八條，《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款的規(guī)定，判決如下：一、鄭某與遵義恒大黔貴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2019年9月26日簽訂的《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》于2021年4月13日解除；二、由遵義恒大黔貴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十五日內退還鄭某購房款302978元；三、駁回鄭某的其他訴訟請求。案件受理費2930元（已減半收?。勺窳x恒大黔貴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

本院認為，雙方當事人對一審判決解除雙方簽訂的《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》均未提出異議，本院予以確認。關于恒大黔貴公司是否應退還鄭某定金50000元的問題，根據(jù)雙方簽訂的《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》的約定,鄭某應在簽訂合同當日向恒大黔貴公司支付定金50000元，于2019年9月28日前支付首期房款1000元（不含定金），并簽署《商品房買賣合同》。而鄭某在2019年9月26日已向恒大黔貴公司支付51000元，但恒大黔貴公司并未在當日與鄭某簽訂《商品房買賣合同》，且在鄭某按照認購書支付完畢全部購房款的情況下仍未按照約定與鄭某簽訂《商品房買賣合同》，已構成違約，鄭某有權要求解除雙方簽訂的《遵義恒大翡翠華庭商品房認購書》，并由恒大黔貴公司返還其已支付的全部購房款。雖恒大黔貴公司于2021年4月28日向鄭某出具《敦促簽約通知書》，要求鄭某于2021年5月7日前簽署《商品房買賣合同》，但系在雙方約定時間之后，且鄭某此時已就本案提起訴訟，也不愿再與恒大黔貴公司簽訂《商品房買賣合同》，因鄭某對雙方未能簽訂《商品房買賣合同》并不存在過錯，恒大黔貴公司請求不予退還鄭某50000元定金于法無據(jù)，本院不予支持。恒大黔貴公司主張鄭某需簽訂《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議》后才能享受無理由退房，并出示其宣傳單予以佐證。本院認為，鄭某未能簽訂《商品房買賣合同》系因恒大黔貴公司未按雙方認購協(xié)議約定履行義務所致，鄭某已有權解除雙方簽訂的認購協(xié)議，雖一審法院以鄭某享有無理由退房權利判決雙方簽訂協(xié)議有所不當，但并不影響本案的判決結果，故本院對其上訴理由不予支持。

綜上所述，遵義恒大黔貴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1050元，由遵義恒大黔貴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。