上訴人（原審原告、反訴被告）：重慶圖臻商貿(mào)有限公司，住所地重慶市大渡口區(qū)春暉南路**6-2（第**第**房），統(tǒng)一社會信用代碼915001043315848132。

法定代表人：鄧禾，董事長。

委托訴訟代理人：楊波，重慶智崢博律師事務所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)華盛路**第**********，統(tǒng)一社會信用代碼91500000756205567M。

法定代表人：馮俊，董事長。

委托訴訟代理人：余瑞，重慶鉅沃律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李晶晶，重慶鉅沃律師事務所律師。

上訴人重慶圖臻商貿(mào)有限公司（以下簡稱圖臻商貿(mào)公司）因與被上訴人重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱瑞安房地產(chǎn)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2016)渝0103民初2841號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

圖臻商貿(mào)公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持圖臻商貿(mào)公司的全部本訴請求，駁回瑞安房地產(chǎn)公司的全部反訴請求或發(fā)回重審，本案一、二審訴訟費由瑞安房地產(chǎn)公司承擔。事實和理由：一審認定事實錯誤，適用法律錯誤，瑞安房地產(chǎn)公司在不具有解除權的情況下解除合同，依法應當承擔違約解除賠償責任。瑞安房地產(chǎn)公司以圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)為由而發(fā)出《關于解除租賃合同函》，現(xiàn)圖臻商貿(mào)公司一審起訴請求確認該解除合同行為無效，一審法院應就此審查瑞安房地產(chǎn)公司發(fā)函解除合同的行為是否有效，而不應把合同中所有解除合同條款都作為解除合同理由認定瑞安房地產(chǎn)公司享有解除權。瑞安房地產(chǎn)公司在圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)時不享有解除租賃合同的解除權。因為造成逾期開業(yè)系瑞安房地產(chǎn)公司拖延辦理裝修審核所致。圖臻商貿(mào)公司于2015年6月9日已向瑞安房地產(chǎn)公司提交了裝修方案，但瑞安房地產(chǎn)公司怠于審批，經(jīng)圖臻商貿(mào)公司多次催告后，瑞安房地產(chǎn)公司才于2015年9月9日審核通過，此時已經(jīng)超過了租賃合同約定的開業(yè)時間。而根據(jù)《租賃合同》約定，圖臻商貿(mào)公司必須在瑞安房地產(chǎn)公司通過了房屋裝修方案后才可以進場裝修施工。根據(jù)《租賃合同》約定，2015年9月13日后，合同約定解除合同條件成就。但是在2015年7月27日圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司提交《關于租房裝修期及免租期延期申請》后，瑞安房地產(chǎn)公司于8月5日向圖臻商貿(mào)公司回函，同意圖臻商貿(mào)公司繼續(xù)加快裝修進度并盡快開業(yè)。該回函已經(jīng)證明瑞安房地產(chǎn)公司對圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)行為并不行使解除合同的權利。同時，2015年8月31日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司委托的物業(yè)公司提交裝修申請，申請裝修時間是2015年8月31日至2015年10月30日。裝修時間已經(jīng)超過解除合同條件成就的2015年9月13日，但裝修仍然得到瑞安房地產(chǎn)委托的物業(yè)公司和瑞安房地產(chǎn)公司的同意。再一次證明瑞安房地產(chǎn)公司對逾期開業(yè)解除權的放棄。瑞安房地產(chǎn)公司已經(jīng)通過讓圖臻商貿(mào)公司繼續(xù)裝修并盡快開業(yè)的方式，主動放棄了因圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)違約而形成的單方解除權。瑞安房地產(chǎn)公司在放棄解除權的情況下，又通過鎖門收回案涉房屋解除租賃合同，該行為應為無效行為，由此給圖臻商貿(mào)公司所造成的損失理應賠償，收取的保證金應予退還。

瑞安房地產(chǎn)公司辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

圖臻商貿(mào)公司向一審法院提起本訴請求：1、判令確認瑞安房地產(chǎn)公司于2015年10月27日作出的《關于解除租賃合同函》所解除圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司之間的房屋租賃合同關系的行為無效；2、判令瑞安房地產(chǎn)公司退還圖臻商貿(mào)公司繳納的保證金54000元，并自2015年10月28日起以54000元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息直至付清時止（截止起訴時利息暫定合計587元）；3、判令瑞安房地產(chǎn)公司賠償因違法解除《租賃合同》給圖臻商貿(mào)公司造成的經(jīng)濟損失共計649072.87元，并自2015年10月28日起以649072.87元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息直至付清時止（截至起訴時利息暫定合計7059元）；4、本案訴訟費由瑞安房地產(chǎn)公司承擔。

瑞安房地產(chǎn)公司向一審法院提起反訴請求：1、判令確認瑞安房地產(chǎn)公司與圖臻商貿(mào)公司之間于2015年5月26日簽訂的《房屋租賃合同》已于2015年10月29日解除；2、判令圖臻商貿(mào)公司支付逾期開業(yè)違約金315000元；3、判令圖臻商貿(mào)公司支付無償裝修期間的租金20700元，并支付剩余租賃期租金作為違約金92460元；4、判令圖臻商貿(mào)公司承擔全部訴訟費用。

一審法院認定事實：2015年5月20日，瑞安房地產(chǎn)公司（甲方）與圖臻商貿(mào)公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定瑞安房地產(chǎn)公司（甲方）將位于重慶市渝中區(qū)瑞天路152號石屋店鋪90平方米房屋租賃各給圖臻商貿(mào)公司（乙方）使用。合同約定的租賃期限為2015年6月15日起至2018年7月14日止，共計3年零1個月。裝修期自2015年6月15日起至2015年7月14日止，裝修期內，乙方無需支付租金和推廣費，但需按合同附表八支付物業(yè)管理費、推廣費、超時空調費、水、電費。乙方進行裝修工程應服從甲方或甲方指定第三方的管理。免租期自裝修期屆滿日次日起計共計1個月零17天，預計自2015年7月15日起至2015年8月30日止（包括該兩日）。免租期內乙方無需支付租金，但需全額支付物業(yè)管理費和推廣費。房屋租金為保底租金，其中2015年9月1日至2016年7月14日，租金為230元/月/平方米；合同第6.1.2條約定乙方必須遵循“租戶裝修手冊”安排設計、裝修事宜，在對該房屋進行裝修（包括但不限于照明、裝飾、內部隔斷等）或安裝消防、機電、空調等設備時必須事先向甲方或商場管理公司遞交裝修、裝飾設計圖紙，在獲得甲方或商場管理公司書面同意后方可施工，甲方或商場管理公司不得無理拒絕或拖延同意，乙方對該房屋進行裝修的所有費用均由乙方承擔。雖有前述約定，甲方或商場管理公司并不因為作出上述同意而須對乙方或第三方承擔任何責任。合同第13.3條約定乙方在此明確同意及聲明：甲方有權在下列事件發(fā)生的任何時間提前收回該房屋及甲方提供之設備，本合同提前終止，乙方已經(jīng)交付的保證金不予以退還，且乙方還應另行向甲方承擔如下違約責任：（1）按本合同首筆租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）標準向甲方支付相當于乙方已經(jīng)享用的無償裝修期間之租金；（2）向甲方支付相當于乙方剩余租賃期租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）總額之款項作為違約金。如甲方能在租賃期滿前將該房屋再行出租的，乙方應支付的違約金金額可相應減少；……。該等事件為：13.3.1若乙方拖欠租金、物業(yè)管理費或推廣費、保證金、公用事業(yè)費押金、公用事業(yè)費及其他應付費用超過十四天?！?3.3.5乙方逾期開業(yè)超過60天的?！?3.3.7租賃期內，如乙方有三次拖欠租金、管理費或其他任何費用的記錄、逾期提供營業(yè)額報表的記錄（提供營業(yè)額報表適用于乙方有提成租金的情況），且經(jīng)甲方發(fā)出書面警告后仍發(fā)生拖欠各項費用的行為或仍未提供營業(yè)額報表?！?3.3.9除本同另有約定外，乙方違約，經(jīng)甲方書面通知后十五天內仍未予以糾正的?！?3.6甲方接受乙方補交的租金或任何其他費用，不被視為甲方放棄其向乙方追究本合同約定違約責任的權利。甲乙雙方另有約定的除外。合同附表七載明：1.保證金。乙方應向甲方支付保證金為人民幣81000元，即相當于第二租賃年度三個月的租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）、現(xiàn)行物業(yè)管理費和推廣費之總和，并可按照本合同第5.2條進行調整。乙方應于本同簽署時向甲方支付上述保證金三分之二金額，剩余三分之一金額乙方在開業(yè)日后一個月內支付。2.公用事業(yè)押金。該房屋公用事業(yè)費押金為人民幣4500元，乙方應于簽署本合同時支付上述費用。合同附表八載明：1.物業(yè)管理費。該房屋物業(yè)管理費為每平方米計租面積人民幣40元/月，并可按照本合同第5.11條進行調整。乙方應于本合同簽署時預付一個月的物業(yè)管理費，并應自該房屋交付日起，于每個歷月的第一天前支付當月的物業(yè)管理費。2.推廣費。該房屋的推廣費按人民幣10月/月/平方米（按該房屋計租面積計算）收取。推廣費將?？顚Ｓ糜谏虉鲋茝V及宣傳活動，甲方有權按年調整。乙方應在該房屋開業(yè)日起繳納，若乙方在裝修期內提前開業(yè)，甲方在提前開業(yè)期間不收取推廣費。3.超時空調費用。乙方在該房屋每天使用空調超過12小時的（時段為：上午10點至晚上10點），應當事先向商場管理公司提出申請，并向商場管理公司支付超時空調費用。超時空調費標準以管理公司核算并公布的金額為準。4.水、電費標準。B3地塊：電費：1元/度、水費：4.7元/噸。合同附表九載明：1.乙方保證在獲得甲方對該房屋現(xiàn)場裝修、裝飾的書面審批同意后，不遲于（2015年7月15日）根據(jù)本合同約定用途和經(jīng)營名義在該房屋內開張營業(yè)（不包括試營業(yè)），且每年開業(yè)365天，乙方應在實際開業(yè)日（不包括試營業(yè)）當天書面通知甲方及商場管理公司。營業(yè)時間為上午10時至晚上10時，甲方不可有權根據(jù)市場反應及實際情況要求乙方調整營業(yè)時間。2.若乙方逾期開業(yè)，每逾期一天，應按照每天人民幣3000元的標準向甲方支付違約金。3.若乙方逾期開業(yè)超過45天的，甲方有權提前收回該房屋，租金期限提前終止。若甲方行使提前收回該房屋的權利時，乙方應按本合同13.3條約定承擔違約責任并根據(jù)本合同約定將該房屋返還甲方。

上述合同簽訂后，瑞安房地產(chǎn)公司于2015年6月15日將租賃房屋交付圖臻商貿(mào)公司使用。

一審又查明，2015年5月20日，瑞安房地產(chǎn)公司作出收費通知單，通知圖臻商貿(mào)公司繳納公用事業(yè)押金4500元；2015年5月21日，瑞安房地產(chǎn)公司作出保證金收費通知單，通知圖臻商貿(mào)公司繳納保證金54000元、預付保底租金20700元。2015年7月22日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關于重慶天地商鋪“發(fā)現(xiàn)GO”繳納保證金及相關費用提醒函》載明：“尊敬的圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日，就貴方租賃我司重慶市渝中區(qū)瑞天路152號石屋店鋪經(jīng)營“發(fā)現(xiàn)GO”品牌相關事宜簽訂了《租賃合同》。根據(jù)《租賃合同》約定，貴方應于簽署本合同時向甲我司全額支付保證金，公用事業(yè)費押金，按首筆保底租金標準預付一個月的保底租金及預付一個月的物業(yè)管理費、一個月的推廣費。但貴司一直未予繳納。同時，為保障貴司店鋪按時開業(yè)，我司本著友好合作的精神，允許貴司在未交納任何費用的情況下接鋪并搭建店鋪圍擋，同時我司也再次要求貴方盡快繳納相關欠費。然而，截止2015年7月22日，我司仍未收到貴司繳納的任何費用，且貴司也未向我司明確貴方繳清上述費用的具體時間。根據(jù)《租賃合同》13.3條約定，若貴司拖欠保證金、公用事業(yè)費押金及其他應付費用超過7天，我司有權提前收回租賃房屋及我司提供之設備，合同提前終止，貴方已經(jīng)交付的保證金不予退還，且貴方還應另行向我方承擔如下違約責任：1、按本合同首筆租金標準向我方支付相當于貴司已經(jīng)享用的無償裝修期間之使用費；2、向我司支付相當于貴方剩余租賃期租金總額之款項作為違約金，以彌補我司損失。鑒于此，請貴司尊重契約精神，嚴格履行合同約定，于收到本函后于2015年7月31日前繳納保證金、公用事業(yè)費押金、預付租金及預付物業(yè)管理費、推廣費等一切相關費用。否則，我司將保留包括但不限于解除合同等追究貴司違約責任的權利?！?015年7月29日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付保證金54000元、預付保底租金20700元。同日，圖臻商貿(mào)公司交納2015年6-7月物業(yè)管理費2760元。

2015年7月27日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司發(fā)出《關于租房裝修期及免租期延期的申請》載明：“瑞安房地產(chǎn)公司：本公司于2015年5月26日與貴公司簽訂了房屋租賃合同，該合同注明本公司租用貴公司“坐落于重慶市渝中區(qū)瑞天路152號石屋店鋪”，“租賃該房屋以【發(fā)現(xiàn)GO】為店名作為【零售】使用”，“租房裝修期自2015年6月15日起至2015年7月14日止”，“免租期自裝修期屆滿日次日起共計1個月零17天，預計2015年7月15日起至2015年8月30日止（包括該兩日）”。由于本公司裝修圖紙還需審批，樓梯間的封閉等工程量較大，現(xiàn)申請裝修期延期一個半月，即2015年6月15日起至2015年8月31日止；免租期也做相應順延，預計9月1日起至2015年10月17日止（包括該兩日），共計1個月零17天?！?/p>

2015年8月5日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關于租房裝修期及免租期延期的回復函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：2015年7月27日來函收悉。鑒于貴司于2015年6月15日接房至今，我司嚴格按照合同條款提供物業(yè)支持，就貴司來函提出：”由于本公司裝修圖紙還需審批，樓梯間的封閉等工程量較大，現(xiàn)申請裝修期延期一個半月……”事宜，屬貴司自身原因造成裝修圖紙延期以至裝修開業(yè)延后，為便于今后貴我雙方長期友好合作，請貴司嚴格按照租賃合同約定履行相關條款。友情提醒：按合同附表六約定，貴司租賃店鋪的租金收取日為2015年9月1日，財務將從該日起計算租金費用，請加快裝修進度盡快開業(yè)?！?/p>

2015年8月26日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關于重慶市天地商鋪“發(fā)現(xiàn)GO”進場施工及相關費用繳納的告知函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日，就貴司租賃我司重慶市渝中區(qū)瑞天路150號石屋店鋪經(jīng)營“發(fā)現(xiàn)GO”品牌相關事宜簽訂了《租賃合同》。根據(jù)《租賃合同》約定，貴司的裝修期應為2015年5月15日至2015年7月14日，雖貴司已于2015年6月15日接鋪，但截止2015年8月26日，貴司一直未進場施工，我司曾多次催促貴司安排進場施工事宜，但貴司一直無法明確具體進場時間，且在此期間，已產(chǎn)生應繳納費用共計5994.37元（包括7月至8月物業(yè)費4587.09元、推廣費1393.55元及滯納金13.73元）。根據(jù)《租賃合同》13.3條約定，若貴司拖欠相關費用超過十四天，或逾期開業(yè)超過60天的，我司有權提前收回租賃房屋，合同提前終止，貴方已經(jīng)交付的保證金不予退還，且貴方還應另行向我方承擔如下違約責任：1.按本合同首筆租金標準向我方支付相當于貴司已經(jīng)享用的無償裝修期間之使用費；2.向我司支付相當于貴方剩余租賃期租金總額之款項作為違約金，以彌補我司損失。鑒于此，請貴司尊重契約精神，嚴格履行合同約定，請于2015年9月2日前安排進場施工事宜及繳納相關費用。否則，我司將保留包括但不限于解除合同等追究貴司違約責任的權利”。2015年9月7日，圖臻商貿(mào)公司交納2015年7-9月物業(yè)管理費8187.09元；2015年9月6日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年7-9月推廣費2293.55元；2015年9月24日，圖臻商貿(mào)公司支付2015年10月物業(yè)管理費3600元；2015年10月13日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年9月保底租金20700元；2015年10月15日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年10月保底租金20700元；同日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年10月推廣費900元。

一審另查明，2015年6月9日至7月30日期間，圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司就租賃房屋裝修方案問題多次進行電子郵件溝通，2015年7月28日，瑞安房地產(chǎn)公司確認圖臻商貿(mào)公司提交的發(fā)現(xiàn)GO鋼結構審核已通過，同時，圖臻商貿(mào)公司向物業(yè)公司交納裝修押金1000元、裝修工作證押金500元、臨時水電費2000元、裝修垃圾清運費1000元、裝修工作證工本費50元。2015年7月30日，瑞安房地產(chǎn)公司確認圖臻商貿(mào)公司租賃房屋已具備進場裝修條件。2015年8月31日，圖臻商貿(mào)公司向上海豐誠物業(yè)管理有限公司重慶分公司提交裝修申請表，申請進場施工裝修，施工日期為2015年8月31日至2015年10月30日止。

2015年9月17日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關于開業(yè)時間逾期的函》載明：“根據(jù)貴我雙方所簽訂重慶天地B3石屋商鋪的《租賃合同》之約定，該鋪的裝修期為2015年6月15日至2015年7月14日，開業(yè)時間為2015年7月15日。截止到本函發(fā)出之日，貴鋪仍處于裝修狀態(tài)，開業(yè)時間已嚴重逾期，違背了《租賃合同》的相關約定。現(xiàn)特此函告提醒貴司已違約，我司將保留追究貴司一切法律責任的權利！特別提示：根據(jù)合同相關約定若逾期開業(yè)，我司將收取3000元/天違約金”。2015年9月30日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司發(fā)出《關于重慶天地租戶違約的通知函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日就貴司租賃我司位于重慶市瑞天路152號石屋店鋪簽訂了《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），租賃合同第十三條及合同附件對于費用繳納及開業(yè)事項有如下約定：甲方有權在以上事件發(fā)生的任何時間提前收回該房屋及我方提供之設備，本合同提前終止，乙方已經(jīng)交付的保證金不予退還：（1）、若乙方拖欠租金、物業(yè)管理費或推廣費、保證金、公用事業(yè)費押金、公用事業(yè)費及其他應付費用超過十四天。（2）、乙方逾期開業(yè)超過60天。若乙方逾期開業(yè)，每逾期一天，應按照每天人民幣3000元的標準向甲方支付違約金。按租賃合同約定，貴司應于合同簽署時（即2015年5月26日）向我司支付保證金三分之二金額。但貴司繳納保證金的時間是2015年7月29日，已超過租賃合同約定的十四天。另，截止到本函發(fā)出之日，貴司仍處于裝修狀態(tài)，無法按租賃合同約定的開業(yè)日期（合同附表九約定：開業(yè)日期不得遲于2015年7月15日）開業(yè)，貴司應按照租賃合同約定每天人民幣3000元的標準向我司支付違約金，截止本函發(fā)出之日，違約金共計人民幣225000元，且開業(yè)逾期已超過60日，我司有權提前收回房屋。我司鄭重函告貴司，貴司的上述行為已嚴重違約，我司將按租賃合同的約定收取違約金。同時，我司保留解除租賃合同并追究違約責任的權利，由此產(chǎn)生的一切后果由貴司自行承擔！”

2015年10月27日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司發(fā)出《關于解除租賃合同函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日就貴司租賃我司違約重慶市瑞天路152號石屋店鋪簽訂了《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”）。根據(jù)《租賃合同》附表九約定，貴司開業(yè)時間不得遲于2015年7月15日，每逾期一天應按照每天人民幣3000元的標準向我司支付違約金。然而，貴司未能于上述約定日期開業(yè)。2015年9月30日，我司向貴司發(fā)出《關于重慶市天地租戶違約的通知函》，要求貴司盡快開業(yè)，但遺憾的是截止2015年10月27日，貴司仍未開業(yè)，且無任何開業(yè)跡象。貴司的上述行為已嚴重違反《租賃合同》約定，我司現(xiàn)依據(jù)《租賃合同》第13.3條約定，于2015年10月28日解除與貴司的《租賃合同》，并向貴司做如下告知：1、請貴司接到本函后立即前往我司，結清因貴司逾期開業(yè)產(chǎn)生的違約金共計315000.00元（逾期結算截止于2015年10月28日）。2、在貴司按照本函第一條要求結清費用后，請于2015年11月1日前自行將滯留在租賃商鋪內的所有物品撤離該租賃商鋪，將該商鋪恢復至交付時的狀態(tài)并完善交還手續(xù)，否則貴司在該商鋪內遺留的任何裝飾裝修、設施設備、物品等均視為放棄了所有權及一切權利，我司有權自行予以處置（包括作為垃圾予以處理等），而無給予貴司任何補償，同時貴司還將按合同第137條及13.8條之約定承擔逾期歸還房屋的違約責任。3、鑒于貴司已嚴重違反合同約定，我司已收取的保證金計54000元將不予退還。同時，因貴司的嚴重違約行為給我司造成的一切損失仍由貴司承擔。若貴司接本函后仍不履行相關義務，我司將保留向司法機關起訴的權利！”2015年10月29日，圖臻商貿(mào)公司收到上述函件。

2015年11月2日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司作出《關于：關于解除《租賃合同》函的復函》載明：“貴司與我司于2015年5月26日就我司租賃貴司位于重慶市瑞天路152號店鋪簽訂了《房屋租賃合同》（以下“合同”）。合同簽訂后，雙方就房屋的業(yè)態(tài)、裝修等租賃事宜多次商議，貴司要求我司預先提交房屋的裝修方案、外觀設計圖及施工圖并經(jīng)貴司審批后方可施工。我司同意貴司的要求并向貴司提交了上述方案，但貴司不斷修改和調整上述方案直至本年九月中旬才作出最終審批。隨后我司立即開始施工。貴司審批的拖延，已致使我司蒙受嚴重的經(jīng)濟損失，煩請貴司謝總查實相關情況。收到貴司發(fā)送的關于解除《租賃合同》函后，為了減少更大的經(jīng)濟損失，我司已暫停裝修工程，煩請貴司盡快確認是否解除合同。如貴司解除合同，我司將向貴司歸還房屋，貴司須即時全額返還我司已繳納的所有費用（包括但不限于租金、物業(yè)管理費或推廣費、保證金、公用事業(yè)費押金、公共事業(yè)費及施工保證金等），并賠償我司已履行合同（包括但不限于裝修費、施工費等等）而遭受的一切損失?！?/p>

2015年11月5日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《回函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：來函已收悉，就貴司的函件作如下說明：1、按租賃合同第六條之約定“乙方必須遵循租戶裝修手冊安排設計、裝修事宜，在對該房屋進行裝修（包括但不限于照明、裝飾、內部隔斷等）或安裝消防、機電空調等設備時必須事先向甲方或商場管理公司遞交裝修、裝飾設計圖紙，在獲得甲方或商場管理公司書面同意后方可施工”，我司遵照合同約定對貴司提交的圖紙進行正常審核，貴司提交裝修方案須符合相關基數(shù)規(guī)范及裝修指引的規(guī)定，否則我司有權要求貴司對裝修方案進行修改，并出具審核意見。2、按合同約定接鋪時間為2015年6月5日，貴司接鋪后一直未辦理裝修進場手續(xù)，并拒絕繳納相關費用（包括但不限于繳納保證金、物業(yè)管理費、辦理裝修保險等），經(jīng)我司多次提醒，貴司于2015年8月30日方才繳納費用辦理完畢裝修進場手續(xù)。3、本著為客戶負責，為了裝修的順利進行，我司在貴司未完善裝修手續(xù)的情形下，破例按正常流程對貴司的裝修方案進行了審核，因貴司未按《租戶裝修手冊》對裝修方案進行報批和修改，導致無法通過審核。4、按合同13.3.5條約定，“若乙方逾期開業(yè)超過60天，甲方有權提前收回該房屋及甲方提供之設備，租賃期限提前終止?！焙贤s定開業(yè)日期為2015年7月15日，截止到解除合同函發(fā)出之日（2015年10月28日），貴司仍未完成開業(yè)事項。貴司已逾期開業(yè)超過60天，嚴重違反合同約定，我司按合同第13.2條約定提前終止合同，貴司已交付的保證金不予退還，且貴司還應另行承擔違約責任。5、我司于2015年10月28日發(fā)出的租賃合同解除函，貴司已于2015年10月29日簽收，按合同14.5條約定，簽收之日即視為送達。租賃合同解除函生效，我司與貴司的租賃合同已于2015年10月29日解除。6、我司鄭重提醒貴司，請貴司按租賃合同解除函的提示盡快完善解除合同后的相關事宜（包括但不限于繳清欠費，返還房屋等）。否則，由此造成的一切損失由貴司承擔，我司將保留追究貴司法律責任的權利?！?/p>

本案審理中，瑞安房地產(chǎn)公司確認在圖臻商貿(mào)公司于2015年10月29日收到《關于解除租賃合同函》后，瑞安房地產(chǎn)公司將涉案房屋鎖上收回。

一審法院認為，圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，其內容合法，應認定為有效，對合同雙方均具有約束力。

關于本訴的處理。關于圖臻商貿(mào)公司請求確認合同解除行為無效的問題。綜合圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司舉示的證據(jù)，可以認定就合同義務的履行而言，瑞安房地產(chǎn)公司作為出租人積極履行了對涉案房屋裝修方案的審核，并就圖臻商貿(mào)公司對涉案房屋進場施工、要求圖臻商貿(mào)公司交納合同約定的保證金、租金、公用事業(yè)押金、推廣費、物業(yè)費等費用以及涉案房屋的開業(yè)時間等事項進行了相應的催促和提示、告知。而圖臻商貿(mào)公司作為承租人，一方面未在合同約定的期限內對涉案房屋進行裝修，在涉案房屋裝修施工延期進場的情況下，圖臻商貿(mào)公司仍未在回彈力期限內開業(yè)經(jīng)營，另一方面圖臻商貿(mào)公司就涉案房屋的保證金、租金、公用事業(yè)押金、推廣費、物業(yè)費等費用的支付時間已超過合同約定的時間，根據(jù)雙方合同約定，瑞安房地產(chǎn)公司雖接受圖臻商貿(mào)公司補交的租金及費用，但不視為瑞安房地產(chǎn)公司放棄向圖臻商貿(mào)公司追究違約責任的權利。通過以上分析，足以認定系圖臻商貿(mào)公司違約在先，依照雙方簽訂《房屋租賃合同》第13.3條約定及合同附件九的約定，瑞安房地產(chǎn)公司享有合同解除權，合同解除時間以解除函到圖臻商貿(mào)公司為準即2015年10月29日。關于圖臻商貿(mào)公司訴稱瑞安房地產(chǎn)公司解除合同函中載明的第13.3條約定不存在的問題，綜合雙方簽訂的《租賃合同》第13.2條此后的條款來看，該《租賃合同》中存在筆誤，合同第17頁所載明的13.2條應為合同的第13.3條約定，綜上，瑞安房地產(chǎn)公司行使合同解除權符合雙方約定和法律規(guī)定，并無不妥，一審法院對圖臻商貿(mào)公司關于確認解除合同行為無效的請求不予支持。關于保證金的問題，雙方簽訂的合同13.3條約定有本合同提前終止的，乙方已經(jīng)交付的保證金不予退還，該約定系雙方當事人的真實意思表示，不違反相關法律規(guī)定，圖臻商貿(mào)公司現(xiàn)請求退還保證金與雙方約定不符，一審法院不予支持。圖臻商貿(mào)公司要求因解除合同的損失649072.87元的請求，圖臻商貿(mào)公司未舉示證據(jù)證明該損失是因瑞安房地產(chǎn)公司違約造成，故一審法院對此不予支持。

關于反訴的處理，瑞安房地產(chǎn)公司請求確認合同于2015年10月29日解除，圖臻商貿(mào)公司對此也無異議，故一審法院對此予以確認。關于無償裝修期間的租金問題，鑒于雙方合同中有圖臻商貿(mào)公司違約的，應按合同首筆租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）標準向瑞安房地產(chǎn)公司支付相當于圖臻商貿(mào)公司已經(jīng)享用的無償裝修期間之租金，故一審法院對無償裝修期間租金按雙方約定的保底租金20700元予以主張。關于逾期開業(yè)違約金問題，雙方合同中約定逾期開業(yè)違約金按3000元每天計算，并請求支付剩余租賃期租金92460元，瑞安房地產(chǎn)公司未舉示證據(jù)證明該費用產(chǎn)生的合理性和必要性，圖臻商貿(mào)公司請求予以調整符合法律規(guī)定，一審法院酌情調整為以雙方合同約定的保底租金20700元的30%計算即20700元×0.3=6210元。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十六條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：“一、確認原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司與被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2015年5月26日簽訂的《房屋租賃合同》于2015年10月29日解除；二、原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司于本判決生效后十日內支付被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司租金20700元；三、原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司于本判決生效后十日內支付被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司6210元逾期開業(yè)違約金；四、駁回原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司的全部訴訟請求；五、駁回被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的其他反訴請求。本案本訴案件受理費收取10907元，由原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司負擔；本案反訴案件受理費收取3861元，由原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司負擔2000元，由被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負擔1861元”。

本院二審查明的事實與一審查明的事實相同。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，圖臻商貿(mào)公司上訴認為其逾期開業(yè)系瑞安房地產(chǎn)公司拖延辦理裝修審核義務所致。根據(jù)雙方舉示的證據(jù)，圖臻商貿(mào)公司存在提交的審核材料不符合要求且未及時整改致審核持續(xù)較長時間，瑞安房地產(chǎn)公司已經(jīng)積極履行了裝修審核義務。故圖臻商貿(mào)公司的該上訴理由本院不予支持。

關于圖臻商貿(mào)公司上訴瑞安房地產(chǎn)公司已經(jīng)放棄了租賃合同單方解除權問題。合同解除權是一項基本的合同權利，行為人放棄解除權應當有明確的意思表示或基于法律規(guī)定。行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司在合同13.3條約定圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)超過60天時，瑞安房地產(chǎn)公司有權提前收回案涉房屋，在附表九中約定圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)超過45天的，瑞安房地產(chǎn)公司有權提前收回案涉房屋，雙方約定了兩個時間。按照45天計算，瑞安房地產(chǎn)公司于2015年8月29日其合同解除權成就；按照60天計算，瑞安房地產(chǎn)公司于2015年9月13日其合同解除權成就。瑞安房地產(chǎn)公司于2015年8月5日向圖臻商貿(mào)公司回函，要求圖臻商貿(mào)公司“加快裝修進度盡快開業(yè)”。由于此時，瑞安房地產(chǎn)公司因圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)解除合同的權利還未成就，瑞安房地產(chǎn)公司還未享有合同解除權，且雙方租賃合同還處于履行期間，其回函要求圖臻商貿(mào)公司“加快裝修進度盡快開業(yè)”是催促圖臻商貿(mào)公司繼續(xù)履行合同義務，并不能視為其已經(jīng)放棄合同解除權。在瑞安房地產(chǎn)公司因圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)的合同解除權成就后，瑞安房地產(chǎn)公司通過函件只是告知圖臻商貿(mào)公司已經(jīng)違約，并未通過明示的方式告知圖臻商貿(mào)公司放棄合同解除權。而圖臻商貿(mào)公司于2015年8月31日向上海豐誠物業(yè)管理有限公司重慶分公司提交裝修申請表，申請進場施工裝修，但上海豐誠物業(yè)管理有限公司重慶分公司的同意并不能視為瑞安房地產(chǎn)公司的同意，且瑞安房地產(chǎn)公司收取租金也系因圖臻商貿(mào)公司占用案涉房屋至2015年10月底而應收取該期間的租金。故該兩行為并不能視為瑞安房地產(chǎn)公司以默示方式同意繼續(xù)履行合同而放棄了合同解除權。

圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司租賃合同約定裝修期僅1個月，而圖臻商貿(mào)公司2015年7月30日達到進場裝修條件時至瑞安房地產(chǎn)公司2015年10月27日發(fā)函解除合同時長達近3個月的時間，按照雙方約定的裝修期，圖臻商貿(mào)公司本可以在已經(jīng)具備進場裝修條件之后的1個月內完成裝修，但其卻在具備進場裝修條件1個月之后才提交裝修申請，且在2個月的時間內仍未完成裝修開業(yè)。瑞安房地產(chǎn)公司未在合同解除權成就時就行使合同解除權，而是延緩圖臻商貿(mào)公司開業(yè)時間。但由于圖臻商貿(mào)公司的原因遲遲未開業(yè)，根本上違反了合同約定。根據(jù)合同約定，在圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)超過約定時間時，瑞安房地產(chǎn)公司可以解除合同。故一審判決不支持圖臻商貿(mào)公司確認解除合同行為無效的請求正確。圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)致合同被解除，其要求退還保證金與雙方約定不符，而合同被解除非因瑞安房地產(chǎn)公司所致，其要求賠償損失的請求不存在事實和法律依據(jù)，一審法院支持瑞安房地產(chǎn)公司的訴訟請求符合雙方約定和法律規(guī)定。

綜上所述，重慶圖臻商貿(mào)有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14768元，由重慶圖臻商貿(mào)有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　胡智勇

審 判 員　倪洪杰

審 判 員　夏興蕓

二〇二一年三月二十二日

法官助理　吳曉亮

書 記 員　梁詩玉