上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣（以下簡(jiǎn)稱(chēng)彭水縣）。

委托訴訟代理人：馮應(yīng)明，重慶中庸律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：謝奎，重慶中庸律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：張仲銀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水縣。

委托訴訟代理人：李江**，重慶市彭水縣江北法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：鄧某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水縣。

委托訴訟代理人：李江**，重慶市彭水縣江北法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：鄧某，女，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水縣。

委托訴訟代理人：李江**，重慶市彭水縣江北法律服務(wù)所法律工作者。

原審被告：張永川，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市涪陵區(qū)。

原審被告：重慶市金宏遠(yuǎn)建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司，住所地重慶市彭水縣漢葭街道文廟社區(qū)（外河壩街），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500243736584491E。

法定代表人：淳澤江，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：任葉青，男，該公司副總經(jīng)理。

上訴人張某某因與被上訴人張仲銀、鄧某、鄧某，原審被告張永川、重慶市金宏遠(yuǎn)建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金宏遠(yuǎn)公司）物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服彭水縣人民法院(2020)渝0243民初1433號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭，對(duì)上訴人張某某及其委托訴訟代理人謝奎，被上訴人張仲銀、鄧某、鄧某共同的委托訴訟代理人李江**，原審被告張永川，原審被告金宏遠(yuǎn)公司的委托訴訟代理人任葉青進(jìn)行了詢問(wèn)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回張仲銀、鄧某、鄧某對(duì)張某某的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：1.張某某在占有房屋時(shí)，該房屋因用于工程抵債由金宏遠(yuǎn)公司占有，而房屋所涉及工程實(shí)際由張永川施工完成。2.張某某從2010年開(kāi)始占有房屋，是受金宏遠(yuǎn)公司和張永川安排。3.彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與張仲銀、鄧某、鄧某形成商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系時(shí)，案涉房屋已經(jīng)存在爭(zhēng)議，由金宏遠(yuǎn)公司和張永川以占有方式主張權(quán)利。4.因彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與張仲銀、鄧某、鄧某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，張仲銀、鄧某、鄧某應(yīng)當(dāng)向彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主張交付房屋，即使張某某占有構(gòu)成侵權(quán)，基于其占有屬于職務(wù)行為，不應(yīng)由其直接承擔(dān)責(zé)任。5.一審認(rèn)定每月1000元的賠償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。6.一審遺漏當(dāng)事人彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

張仲銀、鄧某、鄧某辯稱(chēng)，1.本案中張仲銀、鄧某、鄧某是基于物權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利，與彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)關(guān)。2.案涉房屋已由張仲銀、鄧某、鄧某取得物權(quán)客觀存在，主張從取得物權(quán)之日至今的占用房屋損失于法有據(jù)，一審基于不能作出鑒定而酌定損失標(biāo)準(zhǔn)正確。

張永川述稱(chēng)，張永川是實(shí)際施工人，彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司至今仍欠付工程款，張仲銀、鄧某、鄧某應(yīng)當(dāng)向彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主張履行交付房屋的義務(wù)，請(qǐng)求駁回張仲銀、鄧某、鄧某的訴訟請(qǐng)求。

金宏遠(yuǎn)公司述稱(chēng)，一審對(duì)于金宏遠(yuǎn)公司在本案中的責(zé)任等認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。

張仲銀、鄧某、鄧某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.張某某、張永川立即停止對(duì)張仲銀、鄧某、鄧某位于彭水縣漢葭街道漁塘社區(qū)高家臺(tái)22號(hào)凌云景苑X-X房屋的侵占，騰空并返還該房屋；2.張某某、張永川自2015年5月25日起按照2500元/月標(biāo)準(zhǔn)支付租金至實(shí)際返還房屋為止；3.案件受理費(fèi)由張某某、張永川承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年7月21日，彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為甲方（賣(mài)方）與鄧代清（張仲銀之夫、鄧某及鄧某之父，現(xiàn)已去世）、鄧某作為乙方（買(mǎi)方）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其開(kāi)發(fā)的位于彭水縣漢葭街道高家臺(tái)22號(hào)凌云景苑負(fù)二層（名義層）157.05平方米（建筑面積）房屋售予乙方，該房戶型為單間。2015年5月25日，鄧代清、鄧某取得上述房屋房地產(chǎn)權(quán)證（316房地證2015字第010xxx號(hào)），載明房屋具體坐落為彭水縣漢葭街道漁塘社區(qū)高家臺(tái)22號(hào)凌云景苑負(fù)X-X；房屋用途為商服用房，建筑面積157.05平方米，所在樓層名義層為負(fù)二層，物理層為一層。因其他糾紛，張某某一直居住使用上述房屋至今。

本案在審理過(guò)程中，一審法院依法委托四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司重慶分公司對(duì)涉案房屋自2015年5月25日開(kāi)始的租金情況進(jìn)行評(píng)估，該公司于2020年9月8日以無(wú)法評(píng)估為由將鑒定委托退回，并函告一審法院：“經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象證載名義層-2層，物理層1層，實(shí)際樓層為平環(huán)城路2層，證載用途為商服用房。估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類(lèi)似房地產(chǎn)的租金進(jìn)行走訪調(diào)查，未能在區(qū)域內(nèi)找到與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的二層商服用房租賃案例，因此無(wú)法對(duì)估價(jià)對(duì)象的租金進(jìn)行評(píng)估。”

一審法院認(rèn)為，本案是物權(quán)保護(hù)糾紛，張仲銀、鄧某、鄧某系涉案房屋的所有權(quán)人，張某某未經(jīng)張仲銀、鄧某、鄧某同意占有、使用涉案房屋，屬于侵害張仲銀、鄧某、鄧某所有權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)立即排除妨害、返還房屋并賠償損失，關(guān)于賠償損失是指張仲銀、鄧某、鄧某于2015年5月25日至張某某實(shí)際返還房屋期間未能占有使用涉案房屋的損失，不動(dòng)產(chǎn)的使用損失通常表現(xiàn)為租金損失，但關(guān)于該期間的租金經(jīng)評(píng)估無(wú)法確定，綜合房屋實(shí)際情況，包括面積、位置、結(jié)構(gòu)（夾層）、裝修等，酌情認(rèn)定為每月1000元，由張某某自2015年5月25日開(kāi)始計(jì)算至實(shí)際返還房屋為止。另，張永川陳述其并未占有使用涉案房屋，亦無(wú)證據(jù)證明張永川實(shí)施了侵害張仲銀、鄧某、鄧某所有權(quán)的行為，其在本案中不承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于張某某辯稱(chēng)是受金宏遠(yuǎn)公司安排占有涉案房屋的意見(jiàn)，金宏遠(yuǎn)公司予以否認(rèn)，并陳述占有涉案房屋是張某某個(gè)人行為，一審法院認(rèn)為，張某某占有涉案房屋的行為是侵害張仲銀、鄧某、鄧某不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，張某某作為侵權(quán)行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，金宏遠(yuǎn)公司與其之間的法律關(guān)系不是免除其責(zé)任正當(dāng)事由，可另案處理，對(duì)該項(xiàng)意見(jiàn)，不予采信。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條、第三十七條，《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、張某某在判決生效后三日內(nèi)騰空位于彭水縣漢葭街道漁塘社區(qū)高家臺(tái)22號(hào)凌云景苑負(fù)X-X號(hào)房屋（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：**地證2015字第**），并將上述房屋返還張仲銀、鄧某、鄧某；二、張某某按照1000元/月標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月25日開(kāi)始向張仲銀、鄧某、鄧某支付租金至實(shí)際返還上述房屋為止；三、駁回張仲銀、鄧某、鄧某的其余訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3200元（張仲銀、鄧某、鄧某已經(jīng)預(yù)交1600元），減半收取1600元，由張某某負(fù)擔(dān)650元，由張仲銀、鄧某、鄧某負(fù)擔(dān)950元。

本院二審期間，張某某、張永川提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

當(dāng)事人對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是張某某應(yīng)否騰退、返還案涉房屋并賠償損失，現(xiàn)評(píng)述如下：

張仲銀、鄧某、鄧某基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起本案訴訟。從張仲銀、鄧某、鄧某一審舉示的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及房地產(chǎn)權(quán)證看，鄧代清（已去世）、鄧某買(mǎi)受案涉房屋并于2015年5月25日取得案涉房屋物權(quán)登記是事實(shí)。而張某某自認(rèn)其從2010年占有房屋使用至今。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物”之規(guī)定，在鄧代清（已去世）、鄧某于2015年5月25日取得案涉房屋物權(quán)登記之后，張某某仍占有使用案涉房屋沒(méi)有事實(shí)和法律基礎(chǔ)，侵害了房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。由此，一審判決由張某某騰退并返還房屋正確。再根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十七條“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任”之規(guī)定，一審綜合房屋實(shí)際情況，酌情認(rèn)定每月1000元損失賠償標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于張某某上訴認(rèn)為其受金宏遠(yuǎn)公司和張永川委派占用房屋不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因張某某占有使用房屋客觀存在，其無(wú)權(quán)占有的事實(shí)狀態(tài)是造成房屋權(quán)利人損害的原因，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，張某某的該上訴理由不成立。對(duì)于張某某上訴認(rèn)為一審遺漏當(dāng)事人彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)發(fā)回重審，因本案是物權(quán)保護(hù)糾紛，本案事實(shí)認(rèn)定和法律關(guān)系均與彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)關(guān)，彭水縣琳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不是必須參加訴訟的當(dāng)事人，張某某的該上訴理由不成立。

綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3200元，由張某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　譚中宜

審 判 員　王　宏

審 判 員　陳明生

二〇二一年一月二十一日

法官助理　楊鵬潤(rùn)

書(shū) 記 員　簡(jiǎn)　鑫