上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：劉錚，北京笑陽律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李高尚，北京笑陽律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：于春梅，北京市中盾律師事務所律師。

上訴人張某某因與被上訴人黃某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初47908號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月18日立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

張某某上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回黃某某在一審中的全部訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.本案的一審、二審訴訟費全部由黃某某承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實錯誤，《租賃經(jīng)營合同書》應當認定為無效。張某某與黃某某于2013年8月8日簽訂為期10年的《租賃經(jīng)營合同書》是無效合同，張某某向黃某某收取的90萬元并非租金，而是建房的工程款。這也從客觀方面說明該筆費用要一次性付清的原因。張某某用該筆款項蓋了一層小院交由黃某某使用，黃某某在未經(jīng)主管部門及張某某許可的情況下，在原有租賃房屋的基礎上又私自擴建了一層、二層及鍋爐房并進行了裝修，違法擴建面積共計522.56平方米，以上擴建行為并未獲得審批和規(guī)劃許可，后經(jīng)鄉(xiāng)、村有關部門認定為違建，存在重大的安全隱患，后該房屋于2017年8月4日整體拆除。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。本案中，張某某與黃某某的建設行為自始至終均未取得規(guī)劃許可及主管部門審批，應認定為無效，故雙方簽訂的《租賃經(jīng)營合同書》不存在解除的問題。而一審法院在案件的審理過程中，并未到鄉(xiāng)、村拆遷部門核實拆遷原因及了解具體拆遷情況，就判令合同解除屬于認定事實錯誤。二、一審法院適用法律錯誤，并未考慮到雙方的過錯程度。一審法院認定事實錯誤，同理，適用法律亦存在錯誤。根據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，張某某在租賃地內(nèi)蓋了一層供黃某某使用，黃某某在此基礎上擴建了一層，加蓋了二層，并且新建了鍋爐房（合法的供熱設施必須具備5證，首先要向供熱主管部門提出申請，并環(huán)保部門、規(guī)劃部門、質(zhì)監(jiān)部門、消防部門以及供熱辦聯(lián)合審查，審查通過后才可以修建鍋爐房，驗收合格后方可頒發(fā)供熱許可證），正因為黃某某未經(jīng)審批，私建了鍋爐房，增加了此大院內(nèi)的安全隱患，屬疏解的范圍，故被拆除。因此，本案中雙方均有過錯，且黃某某的過錯程度亦高于張某某。但一審法院對此并未加以認定。三、一審法院并未理解雙方合同約定的本意，判令張某某退還租金65萬沒有依據(jù)。首先，如前所述，黃某某向張某某支付的90萬元并非租金，該筆款項在合同簽訂之初一次性給付，就其性質(zhì)來講屬于建房的工程款。又根據(jù)《租賃經(jīng)營合同書》第六條第一款的約定：如國家建設征用土地或鄉(xiāng)、村實施鄉(xiāng)域改造計劃統(tǒng)一規(guī)劃使用土地，合同自動解除，雙方互不賠償。對于本條約定其實就指遇到政府拆遷用地，導致合同無法繼續(xù)履行的，雙方互不承擔法律責任。張某某收取的90萬元已經(jīng)建成房屋供黃某某使用，現(xiàn)該房已被拆除，雙方均有損失，故應各自承擔，因此也就不存在退還的說法。

黃某某辯稱，同意一審判決，不同意張某某的上訴請求和理由。

黃某某向一審法院起訴請求：1．判令解除《租賃經(jīng)營合同書》；2．判令張某某退還租金70萬元；3．判令張某某支付資金占用損失，以70萬元作為基數(shù)，自2017年8月4日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率計算，自2019年8月20日起至實際履行之日止按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。

一審法院認定事實：2013年8月8日，黃某某（作為承租方）與張某某（作為出租方）簽訂《租賃經(jīng)營合同書》，約定黃某某承租北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營村與十八里店村交接處兩間商鋪后一庫房XX（以下簡稱涉案庫房），租賃期限為10年，即從2013年8月8日至2023年8月8日，每年租金10萬元，十年租金100萬元一次性付清。合同解除或租賃期滿后，乙方將租賃資產(chǎn)交還甲方，對于更新改造后的租賃資產(chǎn)歸甲方所有，乙方出資增加的動產(chǎn)歸乙方所有。合同履行中如遇不可抗力的原因，或簽訂租賃合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大變化，雙方可協(xié)商變更或解除本合同。如國家建設征用土地或鄉(xiāng)、村實施鄉(xiāng)域改造計劃統(tǒng)一規(guī)劃使用土地，合同自動解除，雙方互不賠償。

同日，張某某將涉案倉庫交付黃某某。2017年8月4日房屋拆遷，黃某某搬離涉案房屋。

合同履行過程中，黃某某交納租金90萬元，并以一套家具抵頂10萬元租金。

一審庭審中，黃某某自述涉案房屋自2017年5月2日開始斷水斷電不能使用，張某某自述拆遷不規(guī)范，可能會有斷水斷電的情況。

一審法院認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，黃某某、張某某自愿簽署《租賃經(jīng)營合同書》，雙方應本著誠實信用和公平的原則，依約履行各自的義務。根據(jù)合同約定“如國家建設征用土地或鄉(xiāng)、村實施鄉(xiāng)域改造計劃統(tǒng)一規(guī)劃使用土地，合同自動解除，雙方互不賠償”。本案中，涉案庫房已被拆遷騰退，合同不具備繼續(xù)履行的條件。黃某某要求解除合同，符合雙方約定，應予支持。但合同解除時間應以黃某某實際騰退房屋即2017年8月4日為準。合同解除后，張某某應退還黃某某剩余租期對應的租金。此外，考慮到涉案庫房在租賃期間發(fā)生斷水斷電的情形，房屋使用效能降低，對于租金水平應予調(diào)整。綜上，一審法院判決：一、確認黃某某與張某某簽訂的《租賃經(jīng)營合同書》于2017年8月4日解除；二、張某某于判決生效后七日內(nèi)退還黃某某租金650000元；三、駁回黃某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費10800元，由黃某某負擔500元（已交納），由張某某負擔10300元（黃某某已交納，張某某于判決生效后七日內(nèi)給付黃某某）。

本院二審期間，當事人未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理認定的事實與一審一致，本院對此予以確認。

本院認為：本案二審的爭議焦點為雙方簽訂的《租賃經(jīng)營合同書》是否有效以及張某某是否應向黃某某返還租金的問題。

首先，對于《租賃經(jīng)營合同書》的效力。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。第二條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。本案中，張某某主張依照上述司法解釋中的具體規(guī)定，應認定涉案租賃合同無效。對此本院認為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋占地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有制土地，所建房屋受鄉(xiāng)、村規(guī)劃調(diào)整，與城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋在性質(zhì)上、法律適用上存在較大差異。審判實踐中依照法律規(guī)定的不同和城鎮(zhèn)、村鄉(xiāng)房屋租賃市場的現(xiàn)實差異，對城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件和鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件適用的法律標準和裁判規(guī)則亦不盡相同。這也是上述司法解釋在制定時明確該司法解釋的適用范圍系城市、鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)的房屋，而對鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，僅規(guī)定可以參照該解釋處理的原因。可見，對于該解釋中的部分規(guī)定是否應在集體土地上房屋的租賃合同糾紛中予以適用，應由法院在具體個案中進行識別。本案涉案租賃房屋為集體土地上房屋，張某某主張涉案租賃合同應適用上述司法解釋而認定無效，但對此并未充分舉證證明本案存在應當參照適用該司法解釋的具體情形，故對張某某的該項上訴主張，本院不予采納。由此，張某某依據(jù)合同無效主張雙方按各自過錯承擔損失的上訴意見，本院亦不予支持。

其次，對于張某某是否應向黃某某返還租金的問題。本案中，涉案庫房已被拆遷騰退，合同不具備繼續(xù)履行的條件。黃某某要求解除合同，符合雙方約定。合同解除時間應以黃某某實際騰退房屋即2017年8月4日為準。合同解除后，張某某理應退還黃某某剩余租期對應的租金。此外，一審考慮到涉案庫房在租賃期間發(fā)生斷水斷電的情形，房屋使用效能降低，對于租金水平應予調(diào)整，處理正確，應予維持。張某某上訴主張黃某某支付的90萬元性質(zhì)并非租金，而是一次性支付的建房工程款，該主張不符合雙方的合同約定，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，張某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10800元，由張某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　馬立紅

審 判 員　　何靈靈

審 判 員　　周艷雯

二〇二一年三月二十九日

法官助理　　仵　霞

法官助理　　高玉珠