上訴人（原審原告、反訴被告）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：劉冬玲（劉某之妻），住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：朱文龍，北京市煒衡律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京綠城中交房地產開發(fā)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)政府辦公樓****。

法定代表人：徐云沖，董事長。

委托訴訟代理人：張立瓊，北京市京都律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉銘，北京市京都律師事務所律師。

上訴人劉某因與被上訴人北京綠城中交房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱綠城中交公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初4708號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月3日公開開庭審理了本案。上訴人劉某及其委托訴訟代理人劉冬玲、朱文龍，被上訴人綠城中交公司之委托訴訟代理人張立瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

劉某上訴請求：1.撤銷一審判決第一項，判令綠城中交公司支付逾期交房違約金（自2019年10月20日交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，每日按劉某全部已付款的萬分之二計算違約金，其中已付房款778.1841萬元）；2.改判一審判決第二項為：明確綠城中交公司更換維修大理石材、波導線錯位、客廳室壁紙維修完成的具體期限，及大理石材瓷磚無損壞的精裝修維修質量標準，以及逾期完成維修的法律責任；3.判令綠城中交公司賠償劉某無法使用房屋而另行租房居住的損失，從2019年12月1日起至房屋維修完畢之日止，每月按照7000元的租金標準支付；4.判令綠城中交公司免除劉某無法使用房屋期間的物業(yè)費用，從2019年10月20日起至房屋裝修完畢之日止。事實和理由：1.一審判決認定綠城中交公司通知劉某收房之日即視為劉某已收房，完全忽視了房屋存在功能性質量瑕疵，以致嚴重影響正常居住使用的事實。綠城中交公司提供的房屋因存在功能性質量瑕疵，無法入住，劉某有權要求綠城中交公司承擔逾期交房的違約責任。2.綠城中交公司雖通知收房，但其違約在先，其通知交房時已經(jīng)存在逾期交房的事實。因房屋存在質量問題，劉某未能正常收房。之后劉某多次與綠城中交公司溝通裝修問題，但一直未能解決。3.《北京市商品房預售合同》附件十《補充協(xié)議》的第五條，是綠城中交公司預先擬定用以免除或者減輕其自身責任的條款，且未采取任何合理方式提請劉某注意，屬于典型的無效的格式條款。4.法院雖判決綠城中交公司繼續(xù)履行維修義務，但是未明確維修完成的期限、維修的質量標準以及逾期完成維修的賠償金等。

綠城中交公司辯稱，同意一審判決，不同意劉某的上訴請求和理由。

劉某向一審法院起訴請求：1.判令綠城中交公司支付逾期交房違約金（自2019年10月20日交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，每日按劉某全部已付款的萬分之二計算違約金，其中已付房款778.1841萬元）；2.判令綠城中交公司支付劉某自行裝修的費用89957.2元；3.判令綠城中交公司賠償劉某無法使用房屋而另行租房居住的損失，從2019年9月1日起至房屋維修完畢符合《房屋建筑質量保證書》和《住宅質量保證書》標準和驗收條件止，每月按照7000元租金標準支付；4.判令綠城中交公司免除劉某無法使用房屋期間的物業(yè)費用，從2019年10月20日起至房屋裝修完畢符合《房屋建筑質量保證書》和《住宅質量保證書》標準和驗收條件止。一審訴訟中，劉某變更其第二項訴訟請求為：判令綠城中交公司承擔維修責任。

綠城中交公司向一審法院反訴請求：判決劉某立即支付綠城中交公司逾期收房違約金817093.31元（以7781841元為基數(shù)，按每日萬分之三標準，自2019年11月26日至劉某辦理完畢收房手續(xù)為止，暫計算至2020年11月9日）。

一審法院認定事實：2016年12月22日，綠城中交公司（出賣人）與劉某（買受人）簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》（以下簡稱《北京市商品房預售合同》），約定劉某購買綠城中交公司開發(fā)建設的門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)住宅樓901號（以下簡稱901號）房屋，商品房規(guī)劃性質為普通住宅，預測建筑面積為138.15平方米，單價每平方米71288.39元。

第六條付款方式和期限：具體付款方式及期限的約定見附件五。預售合同附件五約定，買受人應于簽署《北京市商品房預售合同》當日向出賣人支付商品房總價款的40.12%首付款，計人民幣3121841元，其余房價款計人民幣466萬元，占總價款的59.88%以按揭貸款方式支付。

第十二條交付條件：（一）出賣人應當在2019年10月20日前向買受人交付該商品房；（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、3項所列條件；同時，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》以及《住宅工程質量分戶驗收表》：1.該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2.有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3.滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件。

第十三條市政基礎設施和其他設施的承諾：市政基礎設施：上水、下水：2019年10月20日達到使用條件；過渡性供電：2019年10月20日達到使用條件；供暖：2019年11月15日達到該商品房交付后首個供暖季具備使用條件；燃氣：2019年10月20日達到燃氣管道于該商品房交付時鋪設完成；電話通信線：2019年10月20日交付，敷設到戶；有線電視線：2019年10月20日交付，敷設到戶。

第十四條逾期交房責任：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1、2種方式處理：1.按照逾期時間，分別處理（1和2不作累加）。（1）逾期在30日之內（該時限應當不小于第十一條第（1）項中的時限），自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之貳的違約金（該違約金比率應當不小于第十一條第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日當日內向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過30日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日當日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之貳的違約金，并于該商品房實際交付之日起當日向買受人支付違約金。

第十六條交接手續(xù)：（一）交付該商品房時，該商品房已經(jīng)由建設、勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位驗收合格。出賣人承諾買受人在辦理交接手續(xù)前有權對所購買的該商品房進行查驗，而且不以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗該商品房的前提條件。（二）查驗該商品房時發(fā)現(xiàn)其質量或其他問題的，雙方同意按照本合同補充協(xié)議執(zhí)行。（三）該商品房達到第十二條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)時間、地、地點以及應當攜帶的證件方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十四條處理。（四）驗收交接后，雙方應當簽署商品房交接單。

第十七條商品房質量、裝飾、設備標準的約定：3.出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第（2）種方式處理：（2）出賣人按照雙方約定的標準完善未達到標準部分裝飾、設備，或以同檔次的裝飾、設備進行替換。買受人不得以房屋的裝飾、設備不符合約定為由拒絕接收房屋，出賣人不因此承擔逾期交房責任。該商品房套內及公共部分的裝飾、設備標準以預售合同附件六的約定為準，但出賣人有權以同檔次或更高檔次的裝飾、設備更換前述裝飾、設備，對此，買受人無任何異議且不視為出賣人違約。具體裝飾和設備標準的約定見附件六。

《北京市商品房預售合同》附件十《補充協(xié)議》第五條房屋交付：對預售合同房屋交付相關條款補充如下：2.買受人須于辦理該商品房交付手續(xù)時與出賣人指定的物業(yè)管理公司共同簽署物業(yè)管理公約及其它物業(yè)管理文件，交納有關的物業(yè)管理費用及其它費用。不辦理上述手續(xù)或繳納相關費用的，視為該商品房已經(jīng)交付且買受人應承擔合同約定房屋交付日開始至房屋實際交付期間的風險和物業(yè)管理費等費用；3.買受人須在出賣人發(fā)出入住通知書中載明的日期內辦理收房手續(xù)，逾期3個月未收房的，買受人需支付自出賣人在《預售合同》約定的交付期之第8日起按照全部房款的每日萬分之叁的違約金，直至買受人辦理完畢收房手續(xù)為止；4.由于買受人原因，買受人在《預售合同》約定的交付日期之日起超過3個月仍未辦妥房屋收房手續(xù)的，出賣人有權解除《預售合同》。買受人應按商品房總價款20%向出賣人支付違約金，同時出賣人有權從買受人已付房款中直接扣除上述費用和違約金。同時，不承擔買受人已付房款之利息和買受人已發(fā)生的費用。解除合同的方式和責任按照主合同第十一條第2款的約定執(zhí)行。如出賣人選擇與買受人不解除預售合同，買受人需支付自出賣人在《預售合同》約定的交付日期之第8日起全部房款的每日萬分之叁的違約金，直至買受人辦理完畢收房手續(xù)為止。

簽訂合同當日，劉某依約交納首付款3121841元。2017年8月4日，劉某支付剩余購房款4660000元。

2019年11月6日，綠城中交公司向劉某出具并郵寄《項目入伙通知書》，載明：您所購買的901號房屋已具備交付條件，請您于2019年11月19日前辦理入伙手續(xù)……如您未按照本入伙通知書約定的時間辦理入伙手續(xù)，依照相關法律規(guī)定與合同約定，該房屋毀損、滅失的風險及相關費用自本入伙通知書約定的入伙之日即2019年11月19日起由您承擔。

2019年11月30日驗房時，劉某認為901號房屋存在石材大量裂紋、墻紙多次膠污染、踢腳線與地板縫隙過大等質量問題，未實際接收房屋。后，劉某與綠城中交公司一直就房屋裝修質量問題進行溝通，協(xié)商未果后劉某訴至法院。

經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，901號房屋客廳和餐廳的大理石地面存在多處裂縫、臥室壁紙有污損處、客廳西側墻面缺少一塊插座面板；劉某認為衛(wèi)生間洗手臺面紋理異常應予更換、臥室踢腳線與地板縫隙過大、臥室門縫上窄下寬，需要更換。庭審中，劉某要求綠城中交公司就大理石地磚、臥室壁紙履行維修義務，綠城中交公司表示同意維修。

另查，綠城中交公司就901號房屋所在樓棟于2019年9月11日取得北京市規(guī)劃和自然資源委員會《建設工程規(guī)劃核驗意見》，載明6018-3#住宅及居住公共服務設施樓符合《建設工程規(guī)劃許可證》（2016規(guī)（門）建字0017號）批準的內容；于2019年10月29日取得《工程竣工驗收備案表》；于2019年11月4日取得《房屋面積測算技術報告書》。綠城中交公司另提供北京市自來水集團有限責任公司門頭溝分公司出具的《證明》、北京華油聯(lián)合燃氣開發(fā)有限公司門頭溝分公司出具的《燃氣管道工程驗收合格說明》、北京歌華有線電視網(wǎng)絡股份有限公司門頭溝分公司出具的《證明》和聯(lián)通北京市門頭溝區(qū)分公司出具的《關于樓房通電話及網(wǎng)絡信號的情況說明》，載明6018地塊R2二類居住用地項目工程自來水管已施工完畢具備正式供水條件，生活用水已納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；已完成室內與室外管道的敷設和銜接并驗收合格；有線電視設備線纜施工完畢驗收合格具備正式開通使用條件；聯(lián)通寬帶網(wǎng)絡設備及線纜已施工完畢，驗收合格具備正式開通使用條件。

一審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。預售合同系本案雙方當事人真實意思表示，當屬有效。雙方均應按照合同約定履行。

關于逾期交房違約金和逾期收房違約金。劉某主張其并未正式辦理房屋交付手續(xù)，綠城中交公司至今尚未交付房屋，綠城中交公司應按照合同約定承擔至實際交付之日止的逾期交付違約金；綠城中交公司主張其通知劉某于2019年11月19日前辦理收房手續(xù)，劉某至今未辦理收房手續(xù)，應當承擔逾期收房違約金，并提交《北京市建設系統(tǒng)空氣污染應急預案》等文件、監(jiān)理日志、施工單位停工承諾書等材料證明存在因不可抗力停工的事實，主張如法院認為綠城中交公司違約，則應調整違約金為零。根據(jù)雙方就901號房屋簽訂的《北京市商品房預售合同》，綠城中交公司應于2019年10月20日前將符合交付條件的房屋交付給劉某，逾期交付則以已付購房款為基數(shù)按日萬分之二的標準向劉某支付違約金。綠城中交公司于2019年11月6日向劉某出具《項目入伙通知書》，告知其于2019年11月19日前辦理房屋交付手續(xù)，但劉某至今尚未正式辦理房屋交付手續(xù)。根據(jù)《北京市商品房預售合同》第十六條約定，《北京市商品房預售合同》附件十《補充協(xié)議》第五條約定，買受人須于辦理該商品房交付手續(xù)時與出賣人指定的物業(yè)管理公司共同簽署物業(yè)管理公約及其它物業(yè)管理文件，交納有關的物業(yè)管理費用及其它費用；不辦理上述手續(xù)或繳納相關費用的，視為該商品房已經(jīng)交付且買受人應承擔合同約定房屋交付日開始至房屋實際交付期間的風險和物業(yè)管理費等費用。依上述合同約定，綠城中交公司通知劉某辦理收房之日，即2019年11月19日，應視為劉某已收房，自此涉案房屋的全部權利、責任和風險已轉移至劉某一方，故由于合同約定的擬制交付，而產生劉某不存在逾期收房的違約行為，劉某亦無需對此承擔違約責任。綠城中交公司要求劉某支付逾期收房違約金的訴訟請求，法院不予支持。經(jīng)核算，綠城中交公司應給付劉某20**年10月20日至2019年11月18日期間的逾期交房違約金46691元。對綠城中交公司請求調整違約金為零的抗辯意見，法院不予采信。

關于維修事宜。綠城中交公司雖已向劉某交房，但該房屋大理石地面有諸多裂縫、墻面壁紙污損等質量問題在質保期內客觀存在，其維修義務不因房屋通過竣工驗收而免除，且綠城中交公司在庭審中表示同意承擔繼續(xù)維修義務，故劉某要求綠城中交公司對其所購901號房屋大理石地面和壁紙進行維修的訴訟請求，應予支持。

關于租房損失。法院認為違約金的主要功能在于填補守約方的實際損失，具體到本案，法院確定的2019年10月20日至2019年11月18日期間違約金數(shù)額足以涵蓋劉某同期的租金損失，故不再重復支持。

關于物業(yè)費。劉某所主張免除物業(yè)費的收取單位并非綠城中交公司，該訴請并非本案法律關系所調整，其可另案主張權利。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、北京綠城中交房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內給付劉某逾期交付違約金46691元；二、北京綠城中交房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內對劉某所有的901號房屋大理石地磚、臥室壁紙等質量問題進行維修；三、駁回劉某的其他訴訟請求；四、駁回北京綠城中交房地產開發(fā)有限公司的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，綠城中交公司與劉某于2016年12月22日簽訂的《北京市商品房預售合同》及其附件系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應按照合同約定履行己方義務。

《北京市商品房預售合同》第十二條就交付條件約定：出賣人應當在2019年10月20日前向買受人交付該商品房。而綠城中交公司直至2019年11月6日才向劉某出具并郵寄《項目入伙通知書》告知901號房屋已具備交付條件，可于2019年11月19日前辦理入伙手續(xù)。因此一審法院認定綠城中交公司在2019年10月20日-2019年11月18日期間存在逾期交房的違約行為，并無不當。對于劉某上訴認為因房屋不符合交付條件，故綠城中交公司應當支付自2019年10月20日交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止的逾期交房違約金一節(jié)，《北京市商品房預售合同》第十二條和第十三條約定了交付條件和市政基礎設施和其他設施的承諾，同時第十七條關于商品房質量、裝飾、設備標準的約定：3.出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第（2）種方式處理：（2）出賣人按照雙方約定的標準完善未達到標準部分裝飾、設備，或以同檔次的裝飾、設備進行替換。買受人不得以房屋的裝飾、設備不符合約定為由拒絕接收房屋，出賣人不因此承擔逾期交房責任。本院認為，綠城中交公司交付的房屋符合《北京市商品房預售合同》的約定及法定的強制性交付條件和質量標準，劉某所稱地面大理石裂痕、壁紙污損等問題，并非屬于房屋的功能性瑕疵，劉某不能以此為由拒絕接收房屋，亦不能以此為由要求綠城中交公司承擔符合交房條件并通知收房之后的逾期交房違約責任。故一審法院認定的綠城中交公司逾期交房違約金的數(shù)額并無不當，對于劉某主張過高部分，本院不予支持。對于劉某主張的因無法使用房屋而另行租房居住的損失，本院認為一審法院判令的逾期交房違約金已經(jīng)足以彌補劉某在綠城中交公司逾期交房期間的損失，對于因劉某拒絕收房所產生的額外損失，應當由劉某自行負擔。一審法院援引《北京市商品房預售合同》附件十《補充協(xié)議》第五條的相關約定，實為論述劉某不存在逾期收房的違約行為且劉某亦無需對此承擔違約責任，劉某主張該條款為無效，本院不予支持。

對于劉某所稱地面大理石裂痕、壁紙污損等問題，劉某可以要求綠城中交公司承擔對房屋的質量瑕疵的保修義務，具體標準應當以合同約定的裝飾和設備標準的約定為準。一審法院在一審庭審過程中已經(jīng)對劉某將訴求變更為要求綠城中交公司進行維修的相關風險進行了釋明，現(xiàn)一審法院根據(jù)劉某的訴求判令綠城中交公司就大理石地磚、臥室壁紙等質量問題進行維修，并無不當。

對于劉某主張免除的物業(yè)費用，與本案并非同一法律關系，一審法院告知劉某另案處理，并無不當。

綜上所述，劉某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11774元，由劉某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　王愛紅

二〇二一年三月二十二日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪