（2019）最高法民終1138號

上訴人（原審原告）:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省滑縣。

上訴人胡某某因與被上訴人西藏信托有限公司（以下簡稱西藏信托）、原審第三人盤錦龍驛房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱龍驛公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服山西省高級人民法院(2018)晉民初349號民事判決，向本院申請?zhí)崞鹕显V。本院于2019年7月3日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人胡某某的委托訴訟代理人李輝、高立先，被上訴人西藏信托的委托訴訟代理人郭玲到庭參加訴訟。原審第三人龍驛公司經本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

胡某某上訴請求：1.依法撤銷（2018）晉民初349號民事判決，依法改判或發(fā)回重審，終止對楓丹白露B區(qū)10#-3-602、10#-3-702、10#-3-1102室房屋執(zhí)行、解除查封；2.判令西藏信托承擔一、二審訴訟費用。事實與理由：原審法院認定事實不清、證據不足。（一）胡某某在查封前簽訂了《商品房買賣合同》并付清了購房款，龍驛公司為胡某某開具了收款收據。胡某某因不急于用房繼避免立即交納各種費用沒有入住，這是胡某某對自有財產的自由處分，不影響胡某某對訴爭房屋在法律上的管理控制權和物的期待權，應以對房屋的管理控制權而不是以實際入住作為占有標準。（二）胡某某現有付清全部購房款的證據確實充分，因龍驛公司拖欠胡某某工程款，故雙方以工程款抵頂購房款，龍驛公司為胡某某開具了收款收據。雖然雙方沒有形成書面的以房抵債協議書，但雙方已經簽訂了《商品房買賣合同》，龍驛公司也為胡某某開具了收款收據，雙方對本案購房款數額內的債權債務是確認的，這種確認相當于結算。在胡某某占有案涉房屋的前提下，胡某某所享有的物權期待權應當優(yōu)于西藏信托的金錢債權。綜上，請求二審法院依法撤銷原審判決、依法改判，以保證胡某某的合法權益。

西藏信托辯稱，一審法院認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。（一）胡某某沒有充分證據證明其在法院查封前對涉案房屋進行了管理和控制，從而達到占有的標準，故不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二項的規(guī)定。（二）胡某某對其主張的工程款抵頂事實缺乏足夠的證據。胡某某未能提供墊付工程款及土建施工結算的相關證據，亦未提供其與龍驛公司之間就以房抵賬形成合意的證據，僅憑《商品房買賣合同》及收款收據，不能證明在法院查封前雙方之間是否存在合法的債權，債權的確切金額，抵頂債務的內容、范圍及條件，抵頂債務標的物交付的時間、方式等內容，不足以證明以房抵債真實、合法、有效。故胡某某主張的以房抵債事實不能成立，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項的規(guī)定。綜上，胡某某的上訴請求無事實根據和法律依據，請求駁回胡某某的上訴請求。

胡某某向一審法院起訴請求：1.確認楓丹白露家園B區(qū)10#-3-602室、10#-3-702室、10#-3-1102室歸其所有并排除執(zhí)行；2.西藏信托承擔訴訟費。

一審法院查明事實：一審法院在審理（2015）晉民初字第61號西藏信托與龍驛公司借款合同糾紛一案過程中，因西藏信托申請訴訟保全，一審法院作出（2015）晉民初字第61-1號民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一審法院主持下，雙方達成調解協議，一審法院作出的（2015）晉民初字第61號民事調解書發(fā)生法律效力后，根據西藏信托的申請，2016年7月23日一審法院作出（2016）晉執(zhí)字第21號執(zhí)行裁定，對該案進行執(zhí)行。執(zhí)行過程中，胡某某等512套房屋及車庫業(yè)主作為案外人提出執(zhí)行異議申請，2017年8月23日一審法院作出（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定，駁回案外人的異議申請。2017年9月14日，胡某某等512套房屋及車庫業(yè)主收到（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定。2017年9月20日胡某某等512套房屋及車庫業(yè)主作為共同原告向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。一審法院立案后，2018年1月20日胡某某等512套房屋及車庫業(yè)主以另案分別訴訟為由向一審法院提出撤訴申請。2018年1月29日一審法院裁定準許撤訴。2018年1月30日胡某某向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。

2013年9月12日，胡某某與龍驛公司簽訂了三份《產權認購協議書》，認購楓丹白露家園B區(qū)10#-3-602室、B區(qū)10#-3-702室、10#-3-1102室。同日，雙方簽訂兩份《商品房買賣合同》，分別約定胡某某購買楓丹白露家園B區(qū)10#-3-602室，價款448120元及楓丹白露家園B區(qū)10#-3-702室，價款451283元。合同簽訂當日，龍驛公司向胡某某出具以下三份收款收據：448120元收款收據（編號0130824），收款事由B10-3-602；451283元收款收據（編號0130826），收款事由B10-3-702；451283元收款收據（編號0027410），收款事由B10-3-1102。

2012年龍驛公司取得案涉房屋項目的《商品房預售許可證》。胡某某至今未辦理房屋過戶登記手續(xù)。

一審法院認為，本案爭議焦點為：1.胡某某是否具有訴訟主體資格及起訴是否超過法定期限；2.胡某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益；3.能否確認案涉房屋歸胡某某所有。關于胡某某是否具有訴訟主體資格及起訴是否超過法定期限。胡某某主張因其房屋被人民法院裁定查封，提出了執(zhí)行異議，在收到人民法院駁回執(zhí)行異議裁定后十五日內，已經向人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，符合法律規(guī)定；西藏信托主張胡某某未提交證據證明其房屋被查封，且因胡某某起訴后又申請撤訴，現胡某某起訴已超過法定期限，應予以駁回?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條規(guī)定：案外人提起執(zhí)行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定外，還應當具備下列條件：（一）案外人的執(zhí)行異議申請已經被人民法院裁定駁回；（二）有明確的排除對執(zhí)行標的執(zhí)行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關；（三）自執(zhí)行異議裁定送達之日起十五日內提起。人民法院應當在收到起訴狀之日起十五日內決定是否立案。本案中，胡某某等595套房屋及車庫業(yè)主對該院作出的（2016）晉執(zhí)字第21號執(zhí)行裁定提出了書面異議，該院于2017年8月23日作出（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定，駁回了胡某某的執(zhí)行異議申請，包括胡某某在內的512人依據此裁定在十五日內共同向該院提出了執(zhí)行異議之訴，該院認為胡某某起訴符合司法解釋規(guī)定的起訴條件。因案件審理需要，根據民事訴訟法關于共同訴訟的法律規(guī)定，胡某某在共同訴訟立案后，申請撤訴，另行分別提起案外人執(zhí)行異議之訴，并未違反案外人執(zhí)行異議之訴受理條件的規(guī)定，故西藏信托主張胡某某不具有訴訟主體資格及胡某某起訴已經超過法定期限的理由不能成立，該院不予支持。關于胡某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。其中第二十八條是基于一般不動產買受人的物權期待權審查的情形，第二十九條是基于住房消費者物權期待權審查的情形，上述兩條法律規(guī)定在適用上產生競合，應一并進行審查。本案涉案房屋系住房，胡某某未提供案涉房屋用于居住且在盤錦市區(qū)域內其名下無其他用于居住的房屋的證明，不符合上述第二十九條第（二）項的規(guī)定，故本案應適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進行審查，即，排除特定標的物執(zhí)行應同時具備該規(guī)定四個要件。本案中，根據已經查明的事實，胡某某提交的證據不足以證明其前述四個要件均已符合法律規(guī)定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。2014年2月28日胡某某與龍驛公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，分別購買楓丹白露家園B區(qū)10#-3-602室、B區(qū)10#-3-702室，此兩份合同系當事人真實意思表示，主要內容及形式符合房屋買賣合同的要件，雖不是網簽備案合同，但并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，故能夠認定胡某某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，符合第二十八條第一項的規(guī)定；2.胡某某未提供合法占有B區(qū)10#-3-602室、B區(qū)10#-3-702室及B區(qū)10#-3-1102室的相關證據，不能證明胡某某于人民法院查封之前已合法占有該不動產的證據不足，不符合第二十八條第二項的規(guī)定；3.胡某某訴稱：“2011年4月1日胡某某以北京宏福集團名義與第三人簽訂施工合同，墊付楓丹白露工程款200萬元。2013年9月12日胡某某與第三人進行土建施工結算，將名下7套房屋抵頂拖欠的工程款，胡某某與第三人簽訂《商品房買賣合同》，占有涉案房屋，其中4套出售”，主張案涉三套房屋系抵頂龍驛公司所欠工程款所得。但未能提供墊付工程款及土建施工結算的相關證據，亦未提供其與龍驛公司之間就以房抵賬形成合意的證據，僅憑《商品房買賣合同》及收款收據，不足以證明胡某某已經支付了全部價款。4.第三人龍驛公司與長安信托公司簽訂的信托合同、抵押合同、西水灣二期項目收益權財產信托委托合同，以及盤錦市不動產登記中心出具的情況說明證明第三人龍驛公司有權出售涉案房屋，涉案房屋因第三人設定在建工程抵押，且未辦理不動產首次登記，故涉案房屋未辦理過戶登記非因買受人自身原因。

綜上，胡某某的訴請不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，胡某某主張的民事權益不足以排除強制執(zhí)行，該院不予支持。能否確認案涉房屋歸胡某某所有。因胡某某主張民事權益不足以排除強制執(zhí)行，該項訴訟請求該院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條第一款、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第（二）項、第二款、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決：駁回胡某某的訴訟請求。案件受理費16956.17元，由胡某某負擔。

胡某某將如下證據作為二審新的證據提交：第一組，龍驛公司出具的《情況介紹》、水費繳費記錄及收據，證明胡某某在2016年1月4日人民法院查封之前已經合法占有案涉房屋；第二組，《施工墊資以房抵賬確認書》（原件）、龍驛公司與案外人北京宏福建工集團有限公司（以下簡稱北京宏福公司）《協議書》、取款（轉賬）憑條、收據、《記賬憑證》，證明胡某某已支付全部購房款；第三組，戶口本、胡某某及其妻子朱蜜嬌不動產登記資料查詢結果，證明胡某某及其妻子朱蜜嬌在盤錦市域范圍內的不動產登記情況。

西藏信托質證認為，對《情況介紹》內容的真實性有異議，沒有相關的證據相佐證，水費系物業(yè)公司為胡某某代繳，不能證明胡某某已經占有案涉房屋；《施工墊資以房抵賬確認書》落款時間是2019年3月31日，即本案一審判決作出之后，而且未經工程施工承包單位北京宏福公司的確認，不能證明北京宏福公司和胡某某在查封前形成以案涉房屋抵頂施工墊資款的合意，且該確認書中抵頂的房屋數量（五套房）與胡某某一審中提交的2017年6月18日情況說明陳述的七套房是矛盾的；取款（轉賬）憑條、收據真實性無異議，但不能證明該款項的真實用途；對戶口本、胡某某及其妻子朱蜜嬌不動產登記資料查詢結果真實性無異議，但證明目的不認可；關于《記賬憑證》，未提交原件，不認可其真實性。

本院認為，對《情況介紹》、水費繳費記錄及收據、取款（轉賬）憑條、收據、《施工結算以房抵債確認書》、胡某某及其妻子朱蜜嬌不動產登記資料查詢結果，胡某某提交了證據原件，西藏信托對其真實性無異議，上述證據與本案有關聯性，本院對其真實性予以確認，對其證明目的將結合在案其他證據予以綜合認定。

二審中，本院依胡某某申請調取山西瑞明會計師事務所有限公司作出晉瑞明鑒字〔2016〕第002號《盤錦龍驛房地產開發(fā)有限公司財務審計報告》（以下簡稱《審計報告》），其中《附表7-1：A區(qū)、B區(qū)的房源信息賬面明細》載明案涉3套房屋給胡某某頂北京宏福公司工程款，收據時間為2013年9月12日。西藏信托質證認可《審計報告》的最終結論，但認為《審計報告》證實龍驛公司賬目嚴重混亂，存在賬外賬，不能真實反映該公司財務收支和經營狀況；因此，龍驛公司的所謂賬目不能作為認定抵賬事實的根據，《審計報告》本身證明不了賬目真實的出入情況。本院認為，于個案而言，在沒有相反證據情況下，本院對該證據予以采信。

本院依胡某某申請還調取了盤錦西水灣物業(yè)管理有限公司（以下簡稱西水灣公司）出具的《楓丹白露案涉房屋實際入住情況統(tǒng)計表》（以下簡稱《統(tǒng)計表》），《統(tǒng)計表》載明：胡某某在物業(yè)公司辦理入住手續(xù)、領取鑰匙、首次繳納物業(yè)費時間均為2019年12月5日。胡某某質證無異議。西藏信托質證認為請法院依法確定該證據效力。本院認為，西水灣公司作為楓丹白露家園的物業(yè)管理公司，對案涉房屋的入住情況應當知悉，在沒有相反證據情況下，本院對該證據予以采信。

本院對一審法院認定的事實予以確認。二審另查明：2019年3月31日，龍驛公司法定代表人孫振鵬與胡某某簽訂《施工墊資以房抵賬確認書》，主要內容為，龍驛公司與北京宏福公司于2011年3月26日簽訂建設工程施工協議，胡某某自2011年起陸續(xù)墊資，2013年9月11日，龍驛公司為胡某某出具收據，確認胡某某共計墊資200萬元。2013年9月12日，龍驛公司與胡某某經最后確認以包括案涉3套房屋在內的5套房作價2253252元（多余款項作為逾期付款違約金）抵頂上述款項。此外，山西瑞明會計師事務所有限公司作出晉瑞明鑒字〔2016〕第002號《審計報告》所含《附表7-1：A區(qū)、B區(qū)的房源信息賬面明細》載明，案涉房屋給胡某某頂北京宏福公司工程款，收據時間為2013年9月12日。

本院認為，本案的爭議焦點為胡某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。其中第二十八條是基于一般不動產買受人的物權期待權審查的情形，第二十九條是基于住房消費者物權期待權審查的情形，上述兩條法律規(guī)定在適用上產生競合。本案涉案房屋系住房，根據庭審所查明的事實，胡某某未在人民法院查封之前合法占有該房屋，故其不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條第（二）項的規(guī)定，應適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進行審查，即，排除特定標的物執(zhí)行應同時具備該規(guī)定的三個要件。

本案中，案涉房屋于2016年1月4日被一審法院查封。胡某某與龍驛公司于2013年9月12日簽訂兩份《商品房買賣合同》，分別購買楓丹白露家園B區(qū)10#-3-602室、B區(qū)10#-3-702室，此兩份合同系當事人真實意思表示，主要內容及形式符合房屋買賣合同的要件，雖不是網簽備案合同，但并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，故能夠認定胡某某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條第一項的規(guī)定。關于胡某某是否已支付全部購房款的問題，2019年3月31日，龍驛公司與胡某某簽署《施工墊資以房抵賬確認書》確認胡某某在北京宏福公司為龍驛公司的施工墊資200萬元，并約定龍驛公司以包括案涉房屋在內的5套房屋作價2253252元抵頂其欠付的墊資款（含違約金），龍驛公司還出具收款收據，再結合胡某某提供的銀行取款憑條、轉賬憑條等證據，可以認定胡某某通過抵賬的方式向龍驛公司支付了全部購房款，符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條第三項的規(guī)定。由于胡某某、朱蜜嬌夫妻名下在盤錦市區(qū)域內無其他用于居住的房屋，胡某某與龍驛公司就案涉三套房屋中兩套已簽訂《商品房買賣合同》，根據《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條第二項的規(guī)定，胡某某可以就其中的一套主張排除執(zhí)行，二審庭審后胡某某向本院表示請求支持案涉房屋中的B區(qū)10#-3-702室，本院予以準許。

案涉房屋龍驛公司尚未辦理初始登記，胡某某得就此請求龍驛公司辦理過戶登記，但案涉房屋不具備物權確認的條件，對胡某某要求確認案涉房屋歸其所有的訴訟請求，原審判決未予支持并無不當。

綜上所述，胡某某的部分上訴理由成立，原審判決認定的事實基本清楚，但部分處理欠妥，本院在新查明事實的基礎上依法予以改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

三、駁回胡某某的其它訴訟請求。

一審案件受理費16956.17元，由胡某某負擔11304.11元，西藏信托有限公司負擔5652.06元；二審案件受理費16956.17元，由胡某某負擔11304.11元，西藏信托有限公司負擔5652.06元。

書記員　　袁正明