中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申3273號
再審申請人（一審原告、二審上訴人、申請執(zhí)行人）：中國華融資產管理股份有限公司重慶市分公司，住所地重慶市江北區(qū)海爾路178號美全22世紀寫字樓A1座。
負責人：苗文選，該公司總經理。
委托訴訟代理人：李偉偉，該公司員工。
委托訴訟代理人：張羲杰，該公司員工。
被申請人（一審被告、二審被上訴人、執(zhí)行案外人）：黃榮瓊，女，1964年11月9日出生，漢族，住重慶市九龍坡區(qū)。
一審第三人（被執(zhí)行人）：重慶盛景生態(tài)旅游開發(fā)股份有限公司，住所地重慶市石柱土家族自治縣黃水鎮(zhèn)迎賓北路。
法定代表人：**安，該公司董事長。
委托訴訟代理人：劉陽，重慶麗達律師事務所律師。
委托訴訟代理人：蔣雪瑋，重慶麗達律師事務所實習律師。
再審申請人中國華融資產管理股份有限公司重慶市分公司（以下簡稱華融資產重慶分公司）因與被申請人黃榮瓊及一審第三人重慶盛景生態(tài)旅游開發(fā)股份有限公司（以下簡稱盛景旅游開發(fā)公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市高級人民法院（2018）渝民終580號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
華融資產重慶分公司申請再審稱，（一）原審判決認定基本事實錯誤。華融資產重慶分公司提交以下證據：重慶市第四中級人民法院（2017）渝04執(zhí)55、57、58號執(zhí)行裁定書的送達材料、《重慶盛景生態(tài)旅游開發(fā)有限公司黃水明月綠洲項目凍結查封情況》及案涉房屋房產證，證明重慶市第四中級人民已經于2017年7月14日石柱土家族自治縣不動產登記中心送達了上述執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書，本案執(zhí)行法院重慶市第四中級人民法院對案涉房屋的查封時間是2017年7月14日，并非原審法院認定的2017年8月2日。（二）原審判決適用法律確有錯誤。原審法院認為《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條中規(guī)定的“人民法院查封之前”的查封節(jié)點指本案執(zhí)行法院對標的物的查封時間，是對法律、司法解釋的錯誤理解與適用。“人民法院查封之前”的查封節(jié)點應當是指仍生效的首輪查封時間即2015年6月8日。華融資產重慶分公司提交了以下兩組證據：證據一、重慶市渝中區(qū)人民法院（2015）中區(qū)法民保字第00305號民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、送達回證，（2016）渝0103執(zhí)2630號之五執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書，證明首輪查封已經于2018年5月22日續(xù)封并轉為執(zhí)行查封，該查封效力并未中斷。證據二、河南省三門峽市中級人民法院（2017）豫12民終632號民事判決書，重慶市第二中級人民法院（2017）渝02民終1746號民事判決書，證明房屋一旦被查封即屬于限制流通的房屋，購房人購買房屋不具有合法性，也無法取得物權。（三）本案中首輪查封時間是2015年6月8日，而案外人黃榮瓊僅能證明其于2016年7月8日實際占有案涉房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。（四）首輪查封申請人舒世君系基于普通金錢債權而查封案涉標的，其權利應當優(yōu)先于黃榮瓊，后于華融資產重慶分公司的抵押擔保債權，故從權利的優(yōu)先劣后順序上，華融資產重慶分公司債權的清償順序應當優(yōu)先于舒世君的普通金錢債權，也應當優(yōu)先于首輪查封后購買和占有房屋的案外人黃榮瓊。如果將重慶市第四中級人民法院的查封時間認定為本案查封時間，從而得出華融資產重慶分公司的權利劣后于黃榮瓊，在法律解釋邏輯上存在悖論。綜上，黃榮瓊對案涉標的的權益不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，不能排除華融資產重慶分公司的執(zhí)行。綜上，華融資產重慶分公司根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第六項的規(guī)定申請再審。
再審審查期間，本院于2019年12月30日依職權向重慶市江北區(qū)不動產登記中心調取了黃榮瓊在重慶市范圍內的不動產登記信息，《不動產登記查詢信息》顯示黃榮瓊名下僅有一套位于重慶市九龍坡區(qū)的登記用途為“成套住宅”的房屋，建筑面積是110.88平方米，在重慶市范圍內（包括重慶市石柱土家族自治縣）其名下無其他用于居住的房屋。
華融資產重慶分公司質證認為，對證據的真實性、合法性、關聯(lián)性無異議，但既然黃榮瓊在九龍坡區(qū)有房產，就不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。
盛景旅游開發(fā)公司質證認為，對證據的真實性、合法性、關聯(lián)性無異議。
本院經審查認為，根據《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權和其他債權，但建筑工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。據此，已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價款優(yōu)先受償權等優(yōu)先受償權的強制執(zhí)行。故抵押權人申請執(zhí)行登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但是這種情況是針對實踐中存在的商品房預售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護消費者生存居住權利而作出的例外規(guī)定，應當嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。也就是說，在這一問題上，根據現(xiàn)行法律、司法解釋的規(guī)定，并非只要是支付了全部或大部分對價款、合法占有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯的買受人均可排除基于抵押權等優(yōu)先受償權的強制執(zhí)行，而是對此種情形下的房屋買受人的范圍進行了限定，即限于為了生活消費需要而購買商品房的人,不包括一般的房屋買賣合同的買受人。因此，在參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》對房屋買受人能否排除對所購房屋的強制執(zhí)行時，亦應當遵循上述原則。也就是說，只有符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定情形的商品房買受人，才能夠排除金錢債權人基于抵押權而申請啟動的對前述買受人所購房屋的強制執(zhí)行。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，2014年8月16日，黃榮瓊即與盛景公司簽訂了《商品房買賣合同》；同日，黃榮瓊與海峰建設公司簽訂《黃水“明月綠洲”室內裝修合同》，并支付了全部購房款、其他稅費、裝修款。上述時間既早于案涉房屋被設定抵押的時間，也早于重慶市渝中區(qū)人民法院對案涉房屋的查封時間，更早于重慶市第四中級人民法院對案涉房屋的查封時間。無論華融資產重慶分公司申請再審所稱的重慶市第四中級人民法院對案涉房屋進行查封的時間應認定為2017年7月14日的事實是否成立，無論“在人民法院查封之前”的查封是否僅指重慶市第四中級人民法院對案涉房屋的查封，均不影響上述認定，更不會因此導致對相應法律問題的判斷，故華融資產重慶分公司以此為由主張再審不能成立。
對于“買受人名下無其他用于居住的房屋”的條件不宜僅從文義出發(fā)作過于機械的理解，從該條規(guī)定系為保護消費者生存居住權利的立法目的看，在房屋數(shù)量上，商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，仍可以理解為符合該規(guī)定的精神；在范圍上，可以在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋為標準加以判斷。本案中，案涉房屋性質系住宅商品房，根據本院依職權調查的黃榮瓊在重慶市范圍內的不動產登記信息，其僅在重慶市九龍坡區(qū)有一套建筑面積為110.88平方米的住宅房屋，在重慶市石柱土家族自治縣范圍內并無其他用于居住的房屋，案涉房屋的建筑面積是36.53平方米，在面積上亦在正常的生活居住范圍之內。
綜上所述，黃榮瓊對案涉房屋的權益符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，能夠排除人民法院基于華融資產重慶分公司的申請而對案涉房屋的強制執(zhí)行，華融資產重慶分公司的再審申請不能成立。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
駁回中國華融資產管理股份有限公司重慶市分公司的再審申請。
審判長 司 偉
審判員 馬成波
審判員 葉 歡
二〇二〇年一月二十一日
法官助理楊曉婷
書記員羅映秋
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