法定代表人:黃建旺，書(shū)記。

委托訴訟代理人：奚向軍，上海市匯盛律師事務(wù)所律師。

一、原審法院認(rèn)定案涉協(xié)議書(shū)無(wú)效存在錯(cuò)誤。首先，協(xié)議書(shū)包括建設(shè)和租賃兩部分內(nèi)容，警備區(qū)招待所一審訴請(qǐng)的是給付租金，并未要求一審法院處理協(xié)議書(shū)所涉建設(shè)部分內(nèi)容，原審僅以租賃部分所涉法律規(guī)定從而全盤(pán)否定協(xié)議效力缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。其次，在上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院及上海市第一中級(jí)人民法院審理的8起亞和公司與次承租人房屋租賃合同糾紛中，轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定有效，故在租賃標(biāo)的物相同、與租賃標(biāo)的物所涉法律事實(shí)完全一致情形下，根據(jù)即判力原則，案涉合同當(dāng)被認(rèn)定有效。再者，亞和公司認(rèn)為原審法院所適用的最高人民法院相關(guān)司法解釋中的“城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋”并不必然適用于案涉軍產(chǎn)房屋，由此以來(lái)，是否完全參照地方政府區(qū)域規(guī)劃內(nèi)城鎮(zhèn)房屋建設(shè)辦理手續(xù)，案涉租賃標(biāo)的物建設(shè)審批單位究竟是地方政府職能部門(mén)還是軍隊(duì)主管部門(mén)，均無(wú)明確定論。原判決僅以地方政府職能部門(mén)一方意見(jiàn)認(rèn)定租賃標(biāo)的物系違法建設(shè)并認(rèn)定合同無(wú)效，顯然缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。

二、協(xié)議無(wú)效的責(zé)任或者違約責(zé)任應(yīng)由警備區(qū)招待所負(fù)擔(dān)，原審對(duì)相關(guān)事實(shí)予以回避，屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。協(xié)議書(shū)對(duì)于警備區(qū)招待所確保租賃物合法并及時(shí)提供租賃許可證等義務(wù)均作出明確約定，亞和公司收到了警備區(qū)招待所提供的施工許可證，根據(jù)建筑法相關(guān)規(guī)定，亞和公司完全有理由相信其已辦妥建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，故警備區(qū)招待所應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的責(zé)任。就協(xié)議書(shū)所涉彼此權(quán)利義務(wù)而言，根據(jù)協(xié)議書(shū)第三條和第十四條第7、8、9項(xiàng)的約定及建設(shè)報(bào)批慣例，警備區(qū)招待所應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。

三、原審法院程序違法。一審法院故意不受理其提出的反訴，程序違法，嚴(yán)重?fù)p害亞和公司實(shí)體權(quán)利，二審法院未將原本應(yīng)該發(fā)回重審的案子發(fā)回重審確有錯(cuò)誤。

四、原審判決與貫徹“軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)”重大戰(zhàn)略決策的精神相背離，與中央軍委全面推進(jìn)停償工作的進(jìn)程相抵觸。亞和公司租賃經(jīng)營(yíng)的案涉租賃標(biāo)的物在國(guó)家停償政策出臺(tái)后，經(jīng)中央軍委批準(zhǔn)后納入委托管理方式處置，是經(jīng)中央軍委批準(zhǔn)的軍隊(duì)房產(chǎn)租賃委托管理項(xiàng)目，項(xiàng)目批準(zhǔn)的基礎(chǔ)和前提是基于“軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)”決策前亞和公司就案涉租賃標(biāo)的物享有合法的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，亞和公司在合同無(wú)效的司法裁判結(jié)論下，無(wú)法與中央軍委指定單位簽訂委托管理相關(guān)合同，不利于“軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)”決策的推進(jìn)、實(shí)施和停償委托管理工作的完成。

警備區(qū)招待所答辯稱(chēng)，一、原審就案涉協(xié)議書(shū)的效力認(rèn)定并無(wú)錯(cuò)誤。亞和公司主張對(duì)案涉協(xié)議書(shū)就建設(shè)、租賃兩部分之效力進(jìn)行分別認(rèn)定無(wú)依據(jù)。協(xié)議書(shū)所約定的租賃方式是“以租代建”，該模式的具體操作方式為由承租人出資就出租人原房屋進(jìn)行改擴(kuò)建，之后由承租人就改擴(kuò)建之后的房屋在一定期限內(nèi)進(jìn)行承租，故合同雙方的法律關(guān)系仍然屬于房屋租賃合同關(guān)系。且在原審過(guò)程中，就案由為房屋租賃合同糾紛，亞和公司自始至終未提出異議。所以原審法院據(jù)此認(rèn)定合同整體無(wú)效并無(wú)錯(cuò)誤。亞和公司所主張的其與次承租人之間的租賃合同在系列案件中被認(rèn)定為有效的判決均發(fā)生于2016年8月之前，在上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院收到上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局于2016年9月7日答復(fù)函之后，相關(guān)租賃合同均被判決為無(wú)效，因此亞和公司要求改判認(rèn)定合同有效的主張并無(wú)法律依據(jù)。

二、關(guān)于協(xié)議無(wú)效的責(zé)任歸屬問(wèn)題。依據(jù)協(xié)議書(shū)約定，警備區(qū)招待所的義務(wù)為相關(guān)建造手續(xù)的配合義務(wù)而非主辦義務(wù)，具體報(bào)批手續(xù)均由亞和公司以警備區(qū)招待所名義進(jìn)行，亞和公司并無(wú)證據(jù)證明警備區(qū)招待所存在不予配合的違約行為。亞和公司聲稱(chēng)因警備區(qū)招待所未及時(shí)提供軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證導(dǎo)致其損失繼而要求不付租金的觀點(diǎn)無(wú)依據(jù)。因部隊(duì)停止有償服務(wù)的政策原因，原租賃許可證到期后未能續(xù)期，該結(jié)果非警備區(qū)招待所所能控制與預(yù)料，其無(wú)主觀過(guò)錯(cuò)，故不構(gòu)成違約。此外，就涉案協(xié)議書(shū)第十四條第7款而言，該條款屬于違約追償條款而并非先履行抗辯權(quán)條款，即使亞和公司認(rèn)為警備區(qū)招待所存在違約行為，應(yīng)當(dāng)另案主張進(jìn)行索賠，而并不當(dāng)然構(gòu)成拒付租金的依據(jù)。亞和公司認(rèn)為原審判決未處理其損失卻判決其支付房屋使用費(fèi)屬于不公的觀點(diǎn)系其對(duì)民事訴訟程序的曲解，亞和公司未提出反訴或明確提出要求返還房屋并處理合同無(wú)效的后果之事實(shí)，因此，原審僅就亞和公司的訴請(qǐng)進(jìn)行審理后做出判決符合民事案件的法定審理程序，同時(shí)在原審判決中也已明確了雙方可就合同無(wú)效的后果另行處理，故原審處理并無(wú)不當(dāng)。

三、原審并未違反法定程序。在該案一審?fù)徶?，亞和公司從未?dāng)庭提出任何反訴請(qǐng)求，依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人當(dāng)庭的陳述對(duì)其構(gòu)成最終的法律約束力，故原審并不存在程序違法。

四、原審判決與該項(xiàng)目的后續(xù)處理并不構(gòu)成沖突。依據(jù)雙方2018年6月29日就涉案房屋重新簽訂的整改租賃合同，涉案項(xiàng)目將依據(jù)相關(guān)政策以委托管理的方式由亞和公司自2018年7月1日起重新租賃。依據(jù)陸續(xù)出臺(tái)的配套政策，歷史遺留問(wèn)題將逐步得以解決，相關(guān)手續(xù)也將得以完善。同時(shí)，依據(jù)相關(guān)政策要求，所有委托管理項(xiàng)目在移交地方之前均需清理相關(guān)債權(quán)債務(wù)，因此，警備區(qū)招待所提起訴訟也是為了完成此項(xiàng)要求。亞和公司提出原審判決與后續(xù)處理存在沖突并無(wú)依據(jù)，且已超出了再審案件的法定審理范圍，再審程序無(wú)需回應(yīng)。

一、關(guān)于案涉協(xié)議書(shū)效力如何認(rèn)定的問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！痹诒景冈瓕彿ㄍマq論終結(jié)前，亞和公司不能證明本案系爭(zhēng)房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未能證明系爭(zhēng)房屋已經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，根據(jù)上述規(guī)定，原審認(rèn)定其與警備區(qū)招待所簽訂協(xié)議書(shū)無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于亞和公司關(guān)于案涉協(xié)議部分無(wú)效的主張，經(jīng)審查，本協(xié)議所約定的建設(shè)內(nèi)容實(shí)質(zhì)上是在警備區(qū)招待所原有建筑物基礎(chǔ)上進(jìn)行的改擴(kuò)建，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”。故案涉協(xié)議書(shū)的建設(shè)部分并非屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇。其次，租賃協(xié)議中所涉及的建設(shè)（改擴(kuò)建）內(nèi)容僅僅是租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)的對(duì)價(jià)，或者說(shuō)建設(shè)部分和租賃部分是互為權(quán)利義務(wù)的有機(jī)整體。再者，在本案原審過(guò)程中，該案的案由確定為房屋租賃合同糾紛，亞和公司與警備區(qū)招待所自始至終均未提出異議，故原審法院認(rèn)定合同無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于亞和公司另主張其與次承租人所簽房屋轉(zhuǎn)租合同被法院認(rèn)定有效，在租賃標(biāo)的物相同及與標(biāo)的物相關(guān)法律事實(shí)一致情形下，案涉協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定有效的問(wèn)題。本院認(rèn)為，對(duì)協(xié)議效力的審查，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行認(rèn)定，并不能以此前生效判決作為本案協(xié)議效力的依據(jù)，且在政府機(jī)關(guān)作出認(rèn)定并查明案涉工程并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證后，相關(guān)租賃合同亦被判為無(wú)效，故對(duì)于亞和公司該主張，本院不予支持。

二、關(guān)于原審法院判決亞和公司支付警備區(qū)招待所使用費(fèi)以及支付數(shù)額是否正確的問(wèn)題。案涉協(xié)議無(wú)效，但并不能必然免除亞和公司支付房屋占有使用費(fèi)的責(zé)任，本案系爭(zhēng)房屋雖然未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但房屋的占有使用利益一直為亞和公司所享有，故亞和公司仍應(yīng)支付房屋的占有使用費(fèi)用。因原審雙方所爭(zhēng)訟的是房屋租賃使用費(fèi)支付問(wèn)題，對(duì)于合同無(wú)效的后果及相關(guān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，原審判決對(duì)此亦作出說(shuō)明，亞和公司可另行解決。亞和公司并無(wú)權(quán)利主張因其與次承租人之間的經(jīng)營(yíng)糾紛從而拒付警備區(qū)招待所的房屋租金，原審判決亞和公司支付房屋使用費(fèi)并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于支付房屋使用費(fèi)的數(shù)額，原審比照協(xié)議書(shū)中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)判定亞和公司支付使用費(fèi)的金額亦無(wú)不當(dāng)。

三、關(guān)于原審程序是否存在違法情形的問(wèn)題。對(duì)于亞和公司是否依法提起反訴的問(wèn)題。經(jīng)審查，根據(jù)原審?fù)徆P錄的內(nèi)容來(lái)看，并無(wú)亞和公司提起反訴的內(nèi)容，亞和公司在法定期間內(nèi)依法提起反訴無(wú)證據(jù)證明。根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十二條之規(guī)定，本案亞和公司并未交納反訴費(fèi)用，亦能證明亞和公司沒(méi)有依法提起反訴。原審法院已對(duì)亞和公司所主張的訴請(qǐng)進(jìn)行了釋明，告知其關(guān)于協(xié)議書(shū)無(wú)效的后續(xù)權(quán)利義務(wù)，可以通過(guò)另行起訴的方式進(jìn)行處理，故原審在程序上并不違法。

另，亞和公司提出原審判決與部隊(duì)政策的后續(xù)處理存在沖突并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)于軍隊(duì)房產(chǎn)的規(guī)劃、施工、許可等問(wèn)題，軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)并沒(méi)有特殊的管理規(guī)定，現(xiàn)有的軍隊(duì)房產(chǎn)管理規(guī)定與國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī)并無(wú)沖突，原審適用法律正確，亞和公司再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)規(guī)定的情形，本院不予支持。

綜上，亞和公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定之情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長(zhǎng)　　劉雅玲

審判員　　肖　峰

審判員　　張　穎

二〇一九年三月三十日

法官助理夏根輝