原告：
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：楊金波，男，董事長。
委托訴訟代理人：屈樂文，
黑龍江屈樂文律師事務所律師。
委托訴訟代理人：趙翠霞，
黑龍江天利律師事務所律師。
被告：劉某某，男，****年**月**日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：趙鴻雁（系劉某某的配偶），住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
原告

黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與被告劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月19日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。原告
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的委托訴訟代理人趙翠霞、屈樂文，被告劉某某及其委托訴訟代理人趙鴻雁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司向本院提出訴訟請求：1.由被告劉某某返還租賃的房屋；2.按合同約定的每年6萬元租金標準，由劉某某賠償原告
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司損失12000元，庭審中該項訴訟請求增加為賠償拖欠的從2016年11月1日至交房時止的房屋租金損失；3.訴訟費用由劉某某承擔。事實和理由：2011年11月1日，
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與劉某某簽訂房屋租賃協(xié)議，將位于雞西市雞冠區(qū)XX原西郊信用社（產(chǎn)權(quán)執(zhí)照號為第003681號）辦公用房二樓租賃給劉某某，租期五年，從2011年11月1日至2016年11月1日止，年租金6萬元，按年上打房租。合同簽訂后，
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司將房屋交由劉某某使用。合同期滿前，
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司通知劉某某不再繼續(xù)租賃。但劉某某違約，在合同期滿時未將房屋交付給
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，一直無理使用至今。劉某某的行為已嚴重侵犯了
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的合法權(quán)益，造成的損失應由劉某某賠償。請求法院依法支持
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的訴訟請求。
被告劉某某辯稱，2010年7月20日，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社與劉某某簽訂《租房協(xié)議》，將其所有的位于雞西市雞冠區(qū)XX原雞西市農(nóng)行信用社的一、二層（一樓儲蓄所使用面積除外）的房屋租賃給劉某某，租賃期限從2010年8月1日起至2015年7月30日止，租金每年18萬元。合同履行到2011年10月時，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社為擴大一層儲蓄所的面積，找劉某某多次協(xié)商，最終雙方達成協(xié)議，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社將一層面積全部收回，一層通往二層的樓梯砸掉，重新覆蓋樓板，將一、二層全部分開。并向劉某某承諾，將二層賣給劉某某，等報請省農(nóng)村信用聯(lián)社審批后拍賣；如房屋不能按時拍賣，該房屋將永遠由劉某某租賃，以作為違約收回房屋的交換條件。后因省農(nóng)村信用聯(lián)社正在進行資金清算，所以房屋不能出售。因此，劉某某要求簽訂長期租賃合同，當時負責經(jīng)辦此事的雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社陶某說，二樓沒有出售前永遠租賃給劉某某，但每次最多只能簽訂5年的租賃期。劉某某相信了此承諾，便開始裝修，砸掉一層通往二層的樓梯，重新倒置樓板、水暖、電照、地熱，將二樓裝修成獨立的空間，并重新就租賃二樓簽訂了五年協(xié)議。但五年期限屆滿，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社領(lǐng)導調(diào)離，陶某也不再負責此事，責任領(lǐng)導以不知道交換條件為由，通知收回房屋，不再續(xù)約，給劉某某造成了巨大的損失。因此，劉某某希望法院以事實為依據(jù)，判決駁回雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：原告
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司提交的證據(jù)：1.《房屋租賃協(xié)議》，2.2016年9月21日《房屋租賃協(xié)議期滿不再續(xù)租通知書》及張貼該通知書的照片一張，可以證明原、被告雙方租賃房屋相關(guān)情況及租賃期滿后
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司通知劉某某不再續(xù)租的事實存在，本院予以采信，2016年3月3日《房屋租賃協(xié)議期滿不再續(xù)租通知書》和張貼在大東江冷面飯店門前的另一張照片，因無法辨別照片內(nèi)容，故不能作為2016年3月3日通知到劉某某的證據(jù)采信；3.雞西市人民政府頒發(fā)的第003681號雞西市公房產(chǎn)權(quán)執(zhí)照、《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會黑龍江監(jiān)管局關(guān)于撤并

雞西市西郊農(nóng)村信用合作社的批復》（黑銀監(jiān)復[2006]316號）和《中國銀監(jiān)會黑龍江監(jiān)管局關(guān)于同意黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司開業(yè)的批復》（黑銀監(jiān)復[2015]155號），可以證明黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司具備原告主體資格，本院予以采信。被告劉某某提交的證據(jù)：1.本案涉及房屋外效果圖及照片各一張，與本案爭議焦點無關(guān)，本院不予確認；2.2010年7月20日《租房協(xié)議》，可以證明當事人雙方就涉案房屋于2010年簽訂租賃協(xié)議的事實存在，本院予以采信。1992年12月8日，雞西市農(nóng)村信用合作社取得雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋的公房產(chǎn)權(quán)執(zhí)照。2006年12月28日，雞西市農(nóng)村信用合作社被并入雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社；2010年7月20日，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社與劉某某簽訂《租房協(xié)議》，約定將雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋租賃給劉某某，租賃期限從2010年8月1日至2015年7月30日止，租金為每年18萬元。雙方按該協(xié)議履行至2011年10月。因上級部門關(guān)于加強網(wǎng)點建設(shè)作出指示，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社與劉某某重新協(xié)商后簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，協(xié)議約定：雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社收回雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋的一樓，將二樓租給劉某某，租期從2011年11月1日至2016年11月1日止，年租金為6萬元，上打租。合同期滿后，同等條件下劉某某有優(yōu)先承租權(quán)。如該房屋出售，劉某某有優(yōu)先買受權(quán)。協(xié)議簽訂后，雙方按照協(xié)議履行。2015年5月18日，黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司經(jīng)批準開業(yè)，同時雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社及所屬分支機構(gòu)自行終止，其債權(quán)債務由黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司承接。2016年9月21日，黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司制作了《房屋租賃協(xié)議期滿不再續(xù)租通知書》，并將通知書張貼于劉某某經(jīng)營的大東江冷面飯店門前，通知劉某某雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》期滿自行終止，不再續(xù)約，請劉某某提前做好騰退準備，于2016年11月1日前搬出租賃房屋。劉某某已按協(xié)議約定給付了五年房屋租金，但在《房屋租賃協(xié)議》約定的租賃期滿之日未搬出租賃房屋，黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司訴至本院。
本院認為，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”，第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物……”，第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失……”。被告劉某某與雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中約定，房屋租賃期限為五年，至2016年11月1日租賃期限屆滿。承接雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社債權(quán)債務的原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司，已履行提前通知劉某某于租賃期滿返還租賃房屋及房屋租賃期滿后不再續(xù)約的義務。劉某某應按合同約定，于租賃期滿之日將租賃房屋交付給黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司。但在合同期滿時，劉某某未按合同約定交付房屋至今，其行為構(gòu)成違約，應依法返還租賃房屋，并承擔因違約給黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司造成的損失。黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司以雙方簽訂合同中約定的年租金6萬元作為損失的計算標準，符合法律規(guī)定，應予支持。劉某某關(guān)于其未返還租賃房屋，是由于黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司未兌現(xiàn)之前變更合同時承諾的辯解，因無確鑿證據(jù)和依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司要求被告劉某某返還租賃房屋，并按年租金6萬元的標準賠償從2016年11月1日起至返還房屋之日止損失的訴訟請求，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條、第一百零七條、第一百一十三條第一款規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某某于本判決生效之日起一個月內(nèi)，將其租賃的雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋的二樓，返還給原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司；
二、被告劉某某于本判決生效之日起立即賠償原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司2016年11月1日至2017年7月1日的損失4萬元；及按每年6萬元的標準，賠償從2017年7月1日起至返還房屋之日止的損失。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費800元，由被告劉某某負擔。此款原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司已預付，劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判員 王林英
人民陪審員 孫永朋
人民陪審員 徐繼武

書記員： 趙宇