原告：黃石市房屋經(jīng)營管理中心，住所地：黃石市南京路*號。負責人：熊旭東，系該單位主任。委托代理人：徐炎敏，系湖北人本律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。被告：翟某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市黃石港區(qū)。

原告黃石市房屋經(jīng)營管理中心訴稱：原告原系黃石市房屋經(jīng)營管理所，2007年10月15日職能劃入市非住宅用房管理所，2014年更名為黃石市房屋經(jīng)營管理中心，負責經(jīng)營管理國有公房。2006年12月31日，原告與被告簽訂租賃合同，將環(huán)湖路××號房屋租賃給被告，租賃期限為兩年。租賃期滿后，雙方未再簽訂租賃合同，被告繼續(xù)使用租賃物并交租至2015年12月，雙方建立不定期租賃合同關(guān)系。2016年1月起，原告按照相關(guān)政策，向被告通知租金標準調(diào)整至8元/㎡。即每月507.2元的標準。但被告自2016年1月起就未再交納租金。原告于2017年9月27日向被告通知，要求被告補交租金，簽訂新的租賃合同，但被告未訂立合同，并拖欠租金至今。原告于2017年10月27日向被告發(fā)布騰房通知，通知解除雙方之間的租賃合同，并要求其騰退房屋，但被告亦不理不睬。原告認為，被告不交納租金，原告有權(quán)解除合同，且原、被告之間不定期租賃合同關(guān)系，原告亦有權(quán)隨時解除合同。被告應(yīng)當立即騰退房屋并補交租金。原告為維護自身合法權(quán)益，訴至法院，請求判令：1、確認原、被告之間不定期租賃合同關(guān)系已于2017年10月27日解除；2、被告立即向原告騰退環(huán)湖路××號房屋，并向原告補交租金暫計16365.65元（自2016年1月起至訴訟之日止按每月507.2元的標準計算），自訴訟之日起至被告實際騰退之日止租金繼續(xù)按每月507.2元的標準計算；3、本案訴訟費用由被告承擔。原告黃石市房屋經(jīng)營管理中心為支持自己的主張，向法院提交證據(jù)如下：證據(jù)一、原告組織機構(gòu)代碼證、被告戶籍信息。證明原、被告主體信息。證據(jù)二、黃石市機構(gòu)編制委員會辦公室文件。證明原告原系黃石市房屋經(jīng)營管理所，后并入非住宅用房管理所，現(xiàn)更名為黃石市房屋經(jīng)營管理中心，負責管理房產(chǎn)局公房。證據(jù)三、房屋所有權(quán)證。證明環(huán)湖路38號系黃石市房地產(chǎn)管理局所有，由原告負責經(jīng)營管理。證據(jù)四、租賃合同、發(fā)票。證明原、被告簽訂租賃合同，原告將環(huán)湖路××號房屋租賃給被告，被告支付租金至2015年12月。證據(jù)五、通知、騰房通知、快遞單信息。證明原告多次通知被告，最后一次書面通知于2017年9月27日。被告仍未支付租金后，原告于2017年10月27日發(fā)送了騰房通知，解除了雙方租賃合同。被告翟某答辯稱：原告起訴內(nèi)容不符合客觀事實，環(huán)湖路××號房屋是作為福利分房分給答辯人的。租賃合同中只有簽訂時間，沒有終止時間，沒有明確的租賃期限。答辯人作為訴訟主體不適格，環(huán)湖路××號房屋并非原告分配給答辯人的。答辯人自分配到環(huán)湖路××號房屋，一直未拖欠過房租。原告也并沒有告知答辯人要求收房租或解除合同。被告翟某為支持自己的抗辯理由向法院提交證據(jù)如下：1998年黃石市房產(chǎn)局福利分房文件復(fù)印件、有限產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。證明被告參與了福利分房，涉案房屋是作為福利房分配給被告的。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告翟某對原告證據(jù)一無異議；對證據(jù)二，其認為涉案房屋是2003年分配給被告的，原告是2014年成立的機構(gòu)，不能管理涉案房屋；對證據(jù)三無異議，但產(chǎn)權(quán)人并不是原告；證據(jù)四是復(fù)印件，且租賃合同上只有起始時間，沒有終止時間；證據(jù)五，其認為通知其沒有收到過。原告對被告提交1998年房產(chǎn)局福利分房文件復(fù)印件的真實性、合法性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議。其認為即使被告有分房資格，但被告是否參與了分房等，該證據(jù)不能證明。經(jīng)審理查明，2006年12月31日，原黃石市房屋經(jīng)營管理所與被告翟某簽訂一份“城市直管公房”的租賃合同，將位于本市環(huán)湖路××號，使用面積為63.4平方米的房屋租賃給翟某，核定租金每月45元。該合同為格式合同，其中第九條內(nèi)容為：此合同有效期限定為兩年，自簽訂之日起生效。合同期滿，乙方如需繼續(xù)租用，須提前二個月到所瞎房管所申請辦理新的租賃合同。但實際情況是雙方至今未再簽訂上述房屋的租賃合同，而翟某及其家人居住該房，且租金支付至2015年12月。后因原告向翟某提出擬按照相關(guān)政策提高租金并重新簽訂租賃合同的要求，翟某以上述房屋系單位福利分房等為由，拒絕提高租金并拒簽新的租賃合同。據(jù)此，原告2017年8月開始采用電話、短信、郵寄等方式通知被告翟某繳納“漲價”后的租金。2017年10月27日，原告通過郵寄等方式向被告翟某發(fā)出“騰房通知”。因被告翟某既不同意繳納“漲價”后的租金亦不騰退房屋，由此成訴。另查明，原、被告訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為黃石市房地產(chǎn)局，房產(chǎn)證號為（94）公字第××號，為八層磚混結(jié)構(gòu)，總建筑面積2907.44平方米，地址為黃石市西塞山區(qū)環(huán)湖路38號。還查明，原黃石市房屋經(jīng)營管理所，2007年10月由上級主管部門將其職能劃歸黃石市非住宅用房管理所，2014年黃石市房地產(chǎn)管理局將黃石市非住宅用房管理所更名為黃石市房屋經(jīng)營管理中心。上述查明的事實有原、被告提交的證據(jù)及庭審筆錄在卷予以佐證。
原告黃石市房屋經(jīng)營管理中心訴被告翟某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年9月18日公開開庭進行了審理。原告黃石市房屋經(jīng)營管理中心委托代理人徐炎敏、被告翟某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，一、關(guān)于涉案環(huán)湖路××號房屋所有權(quán)問題，依據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。證據(jù)顯示環(huán)湖路38號（含38-6號）房屋所有權(quán)人是黃石市房地產(chǎn)管理局，且從1994年起至今沒有變更。故被告提出黃石市房地產(chǎn)管理局將環(huán)湖路××號房屋所有權(quán)分配給了原“民用建筑設(shè)計院”的抗辯意見，既無事實依據(jù)亦無法律依據(jù)，本院不予支持。二、關(guān)于被告提出上述房屋系“民用建筑設(shè)計院”作為福利分房分配給自己居住的問題，對此，被告沒有提交證據(jù)證實“民用建筑設(shè)計院”有權(quán)處分環(huán)湖路××號房屋產(chǎn)權(quán)，故被告這一抗辯缺乏事實和法律依據(jù)，本院亦不予支持。本院不排除當時將環(huán)湖路××號房屋租賃給被告居住時存在照顧的性質(zhì)，但這并不說明黃石市房地產(chǎn)管理局將環(huán)湖路××號房屋所有權(quán)分配或者出售給被告。至于被告認為上述房產(chǎn)應(yīng)由黃石市房地產(chǎn)管理局按照房改政策以1998年房改福利房的價格將環(huán)湖路××號房屋所有權(quán)出售給自己的問題，因該請求已超出本案的審理范圍，被告可另行主張。三、關(guān)于租金漲價問題，其實，根據(jù)黃石市物價局和黃石市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)文黃價（2011）44號，關(guān)于印發(fā)《關(guān)于首次發(fā)布我市公共租賃住房市場租金標準和建立市場租金標準信息系統(tǒng)的報告》的通知精神，被告租賃的房屋如果還按每月45元的標準計繳，明顯違背市場規(guī)律，也造成國有資產(chǎn)流失，因此原告請求被告重新簽訂租賃合同并按照有關(guān)規(guī)定重新核定租金的行為正當，本院予以支持。雖原告主張要求被告騰退房屋，理由正當，但從被告自述家庭困難和沒有其它住房的情況看，這不符合我國的法律精神，也不利于社會和諧、穩(wěn)定和人民安居樂業(yè)。因此，在被告不同意騰退房屋且生活確實困難而原告無合理安置的情況下，本院不支持被告騰退房屋。原告根據(jù)黃價辦（2011）44號通知，通知被告提交材料以調(diào)整租金標準，因被告沒有提供相關(guān)材料，原告就沒有考慮各調(diào)節(jié)系數(shù)，直接將環(huán)湖路××號房屋租金標準調(diào)整至其所在的二類區(qū)域基礎(chǔ)標準8元/㎡。但經(jīng)核查，被告翟某所居住的環(huán)湖路××號房屋所在二類區(qū)域，建成年份為1992年，其在七層中的二層，建筑面積73.07㎡，基礎(chǔ)標準為8元/㎡，成新調(diào)節(jié)系數(shù)為-2%、環(huán)境調(diào)節(jié)系數(shù)為-4%（其中小區(qū)環(huán)境為-2%，物業(yè)管理為-2%）、層次調(diào)節(jié)系數(shù)為2%，總調(diào)節(jié)系數(shù)為-4%，月租金標準應(yīng)為7.68元/㎡。另根據(jù)原告提供的黃辦發(fā)[2012]22號市委辦公室市政府辦公室關(guān)于印發(fā)《黃石市國有住房清理轉(zhuǎn)換實施細則》的通知規(guī)定，因被告租住房屋系國有住房轉(zhuǎn)為公共租賃住房，其租金調(diào)節(jié)系數(shù)為-50%。因此被告自2016年1月起其應(yīng)交租金標準應(yīng)為281元/月（7.68元/㎡×73.07㎡×50%）。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、第二百一十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告翟某于本判決生效之日起十日內(nèi)與原告黃石市房屋經(jīng)營管理中心重新簽訂房屋租賃合同，并向原告黃石市房屋經(jīng)營管理中心補交自2016年1月起至2018年10月止，按281元/月的標準計算的租金共計9554元。自2018年11月起，若被告翟某繼續(xù)租住環(huán)湖路38-6號房屋，則租金仍繼續(xù)按281元/月計算；二、駁回原告其它訴訟請求。案件受理費減半收取185元，由被告翟某負擔。如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。

審判員　　劉天躍

書記員：汪金昌