原告黃某農村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱黃某農商行），住所地黃某港區(qū)磁湖路55號。
法定代表人劉戰(zhàn)明，董事長。
委托代理人方賢根，湖北方式律師事務所律師，代理權限特別授權。
被告李某某。
被告項某某，與李某某系夫妻關系。
被告楊振成。

原告黃某農商行與被告李某某、項某某、楊振成金融借款合同糾紛一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法由審判員阮珊擔任審判長，與人民陪審員熊豐、傅靖宏組成合議庭，于2016年6月6日公開開庭進行了審理。原告黃某農商行的委托代理人方賢根，被告李某某、項某某到庭參加訴訟。被告楊振成經本院公告送達起訴狀副本及開庭傳票等訴訟文書，無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，2014年1月16日，原告（××）與被告楊振成（××）簽訂了編號08201412510006-1《最高額抵押合同》，約定：2014年1月16日至2019年1月16日，在主債權300萬元的最高余額內，楊振成以其名下坐落于武漢市江岸區(qū)東方恒星園1棟1層4室的房屋作為抵押物為被告李某某與原告的借款提供擔保；抵押擔保的范圍包括債務本金、利息、律師費、訴訟費等；主債權到期主債務人未予清償的，××有權實現(xiàn)抵押權。雙方于2014年1月20日辦理了上述房屋的抵押登記手續(xù)。2015年1月31日，原告（××）與被告李某某、項某某（××）簽訂了編號08201512540004《個人借款合同》，約定：兩被告向原告借款300萬元用于經營周轉；借款期限12個月，自實際放款日起算；借款利率為固定年利率7.56%；按月結息，到期還本，結息日為每月21日；××將借款劃入××在××處開立的指定賬戶；該合同項下借款為最高額擔保；××承擔該合同項下有關費用的支出，包括但不限于律師服務費等。同年2月2日，原告按約發(fā)放貸款300萬元。被告李某某、項某某按約付息至2015年3月20日，自2015年3月21日起未按約償還貸款利息，借款到期后，亦未按約償還借款本金。因而成訟。
另查明，2015年11月12日，原告與湖北方式律師事務所簽訂了《委托代理合同》，并支付了律師代理費78973.49元。

本院認為，原、被告之間的《個人借款合同》、《最高額抵押合同》不違反法律法規(guī)規(guī)定，為有效合同。原告已經履行了發(fā)放貸款的合同義務，李某某、項某某理應按約履行償還借款本息的合同義務，但兩被告未按約償還借款本息，其行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。故對原告要求被告李某某、項某某償還借款本金300萬元的訴求，本院予以支持。關于利息。原、被告在借款合同中僅約定借款利率為固定年利率7.56%，未約定罰息利率，故對原告要求被告李某某、項某某自2015年3月21日起按年利率7.56%支付利息至判決確定給付之日止的訴求，本院予以支持，對超出部分則不予支持。
關于律師服務費。因律師服務費符合《個人借款合同》及《最高額抵押合同》的約定，亦符合《湖北省律師服務收費管理辦法》的規(guī)定，故本院予以支持。
關于抵押物的優(yōu)先受償權。《最高額抵押合同》為有效合同，且作為抵押物的房屋已經在房產管理部門辦理了抵押物登記，該房屋的抵押權自登記時設立。依據抵押合同的約定，本案中抵押擔保的范圍包括主債權、利息及律師費等費用，根據《中華人民共和國擔保法》第五十三條規(guī)定，債務履行期屆滿××未受清償的，可以與××協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，××可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸××所有，不足部分由債務人清償。故對原告提出的上述抵押物擔保范圍內的訴求，本院予以支持，對超出部分，本院不予支持。楊振成在承擔抵押擔保責任后有權向李某某、項某某追償。
經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第五十三條、第五十七條，《中華人民共和國物權法》第一百八十七條、第一百九十五條、第一百九十八條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某、項某某于本判決生效后10日內返還原告黃某農村商業(yè)銀行股份有限公司借款本金人民幣300萬元，并支付利息（以300萬元為基數，從2015年3月21日起按年利率7.56%計算至本判決確定的給付之日止）。
二、被告李某某、項某某于本判決生效后10日內給付原告黃某農村商業(yè)銀行股份有限公司律師服務費人民幣78973.49元。
三、被告李某某、項某某屆期不履行上述第一、二項付款義務的，原告黃某農村商業(yè)銀行股份有限公司可以與被告楊振成協(xié)議將位于武漢市江岸區(qū)東方恒星園1棟1層4室的房屋折價，或者申請以拍賣、變賣上述房產所得價款在判決第一、二項的總額范圍內優(yōu)先受償。房產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸被告楊振成所有，不足部分由被告李某某、項某某繼續(xù)清償。被告楊振成在承擔抵押擔保責任后有權向被告李某某、項某某追償。
四、駁回原告黃某農村商業(yè)銀行股份有限公司的其他訴訟請求。
如果三被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費32621元及公告費600元，由被告李某某、項某某、楊振成連帶負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或代表人的人數提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院（上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費32621元，收款戶名：湖北省黃某市中級人民法院；帳號：17×××18；開戶銀行：中國農業(yè)銀行股份有限公司黃某分行團城山支行；地名：湖北省黃某市。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理）。

審　判　長　　阮　珊 人民陪審員　　傅靖宏 人民陪審員　　熊　豐

書記員：黃卿卿