原告：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住嘉魚(yú)縣。
委托訴訟代理人：胡杰，嘉魚(yú)縣高鐵法律事務(wù)所法律工作者。
被告：楊金某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住嘉魚(yú)縣。
第三人：駱定斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)。
委托訴訟代理人：殷德紅，湖北凝聚律師事務(wù)所律師。

原告黃某某與被告楊金某、第三人駱定斌執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年11月1日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告黃某某及其委托訴訟代理人胡杰、被告楊金某、第三人駱定斌委托訴訟代理人殷德紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黃某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判決確認(rèn)原告黃某某于2017年9月20日與被告楊金某簽訂達(dá)成的《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》合法有效，確認(rèn)位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪歸原告所有；2、判決立即停止對(duì)原告黃某某購(gòu)買(mǎi)的位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪的強(qiáng)制執(zhí)行，停止對(duì)上述門(mén)面的評(píng)估、拍賣(mài)；3、判決被告楊金某立即協(xié)助和配合原告辦理嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。事實(shí)和理由：2017年9月20日，原告黃某某與被告楊金某簽訂了《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》一份，約定：楊金某將位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪（原門(mén)牌號(hào)為××-2）商鋪賣(mài)給黃某某，該商鋪面積為41.7平方米，單價(jià)每平方米12470元，總價(jià)52萬(wàn)元整。之后，原告按合同約定與被告抵付購(gòu)房款51.4萬(wàn)元，且于2018年3月24日實(shí)際占有該商鋪至今。由于被告楊金某在原告不知情的情況下將該商鋪設(shè)定抵押擔(dān)保，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?，F(xiàn)因第三人駱定斌與被告楊金某民間借貸糾紛一案，嘉魚(yú)縣人民法院于2018年8月23日作出（2018）鄂1221執(zhí)533號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定評(píng)估、拍賣(mài)楊金某名下位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪。該執(zhí)行裁定侵害了原告的合法權(quán)益，原告提出執(zhí)行異議，嘉魚(yú)縣人民法院以（2018）鄂1221執(zhí)異17號(hào)作出執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回案外人黃某某的異議。故原告依法提起訴訟。
被告楊金某辯稱(chēng)：一、原、被告于2017年9月20日簽訂了《商品房銷(xiāo)售合同》，被告已抵付51.4萬(wàn)元購(gòu)房款，目前原告已將該商鋪出租給案外人李智會(huì)；二、該商鋪未進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記，責(zé)任在于被告。被告將商鋪出售給原告后，因資金問(wèn)題將該商鋪于2018年7月25日抵押給嘉魚(yú)縣農(nóng)村商業(yè)銀行陸溪支行。法院在未查清商鋪的具體情況下，以被告與第三人之間的民間借貸糾紛一案，強(qiáng)制執(zhí)行已出售的商鋪，不符合事實(shí)依據(jù)，也不符合法律依據(jù)，應(yīng)停止對(duì)該商鋪的評(píng)估、拍賣(mài)。
第三人駱定斌述稱(chēng)：位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪實(shí)為被告所有，原、被告之間簽訂的《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》有惡意串通嫌疑。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：

1、原告黃某某向本院提交了《房屋出售合同書(shū)》一份及購(gòu)房款收條、銀行流水，以證明原告購(gòu)買(mǎi)了位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪的事實(shí)。第三人駱定斌對(duì)該組證據(jù)的合法性提出異議。本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《房屋出售合同書(shū)》以及被告出具的收條，是書(shū)證材料，具有較強(qiáng)的真實(shí)性，被告也未提出有效的證據(jù)予以反駁，依法應(yīng)予以采信。
2、原告黃某某向本院提交了《門(mén)店出租協(xié)議》一份，證明原告已實(shí)際取得商鋪所有權(quán)。第三人駱定斌對(duì)該證據(jù)的合法性提出異議。本院認(rèn)為，該項(xiàng)證據(jù)是書(shū)證材料，具有較強(qiáng)的真實(shí)性，被告也未提出有效的證據(jù)予以反駁，依法應(yīng)予以采信。
3、第三人駱定斌向本院提交了《門(mén)店出租協(xié)議》一份，以證明產(chǎn)權(quán)所有人為被告楊金某。被告質(zhì)證認(rèn)為第三人應(yīng)提交原件，其與案外人李智慧簽定的租賃合同期限是一年，《門(mén)店出租協(xié)議》中2016年改成2019年，是明顯有改動(dòng)的。針對(duì)第三人駱定斌提交的該項(xiàng)證據(jù)材料，本院對(duì)案外人李智慧進(jìn)行了調(diào)查，其證實(shí)其與被告楊金某簽訂的合同租賃期限為一年。本院認(rèn)為，第三人駱定斌提交的該項(xiàng)證據(jù)材料系復(fù)印件，無(wú)原件予以核對(duì)，且與本院調(diào)取的證據(jù)之間相互矛盾，因此對(duì)該項(xiàng)證據(jù)不予采信。
綜上，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年9月20日，原告黃某某與被告楊金某簽訂了《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》一份，合同約定：“甲方（楊金某）自愿將門(mén)店賣(mài)給乙方（黃某某）經(jīng)營(yíng)。一、門(mén)店位置：迎賓路19號(hào)-2（新地址為嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)）。二、門(mén)店面積及銷(xiāo)售：面積為41.7平方米，價(jià)格每平方米12470元，總價(jià)52萬(wàn)元整。三、付款方式：簽訂合同時(shí)首付門(mén)店總價(jià)款70%，即364000元，余款兩年內(nèi)付清，待購(gòu)買(mǎi)門(mén)店款付清后所有產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。”同日，原告向被告支付了購(gòu)房款364000元。2018年3月24日向被告支付了購(gòu)房款15萬(wàn)元。同日，原告與案外人李智會(huì)簽訂了《門(mén)店租賃協(xié)議》一份，約定原告將位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)的商鋪出租給李智會(huì)，租期為一年。因被告楊金某與第三人駱定斌民間借貸糾紛一案，本院于2018年7月1日作出（2018）鄂1221民初600號(hào)民事判決書(shū)，判決如下：“被告楊金某欠原告駱定斌借款本金20萬(wàn)元及利息，限被告楊金某于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性向原告駱定斌清償完畢?！迸袥Q生效后，第三人駱定斌向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院在執(zhí)行過(guò)程中作出（2018）鄂1221執(zhí)533號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定評(píng)估、拍賣(mài)楊金某名下位于迎賓大道15號(hào)1幢2號(hào)商鋪。案外人即本案原告黃某某對(duì)該裁定提出異議。本院于2018年10月9日作出（2018）鄂1221執(zhí)異17號(hào)民事裁定書(shū)：駁回案外人黃某某的異議請(qǐng)求。

另查明，位于嘉魚(yú)縣迎賓大道15號(hào)1棟2號(hào)商鋪房權(quán)證號(hào)為嘉魚(yú)房權(quán)證魚(yú)岳字第××號(hào)，房屋所有人為楊金某，于2015年7月3日辦理了抵押登記，2017年8月24日再次設(shè)定抵押，辦理了抵押登記。2018年7月24日注銷(xiāo)抵押登記，同年7月31日再次辦理抵押登記。原告與被告簽訂《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》時(shí)未查明商鋪的登記狀況，被告亦未告知原告商鋪已抵押。
本院認(rèn)為,本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:原告黃某某就本案所涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。(一)關(guān)于是否在人民法院查封之前簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題。被告出售給原告的商鋪在雙方簽訂《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》時(shí)已經(jīng)辦理抵押登記，被告未向原告告知抵押情況。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！币虼耍桓娴姆课蒉D(zhuǎn)讓行為無(wú)效，其與原告簽訂的《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》應(yīng)屬無(wú)效合同。（二）原告是否合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。目前該房屋被告已經(jīng)交付給原告,原告與案外人李智會(huì)簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，但由于被告的房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，故原告并非合法占有該商鋪。(三)關(guān)于原告是否已經(jīng)支付價(jià)款的問(wèn)題。原告已按合同約定支付了首付款36.4萬(wàn)元及15萬(wàn)元尾款，尚欠6000元未支付。(四)關(guān)于是否非因原告自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記的問(wèn)題。原、被告簽訂《商品房銷(xiāo)售合同書(shū)》時(shí)，該房屋已辦理了不動(dòng)產(chǎn)的登記，被告未履行告知義務(wù)，原告作為買(mǎi)受人亦未盡到充分的注意義務(wù)，故認(rèn)定未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)是原告自身原因?qū)е?。根?jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！痹婢捅景杆娣课莶幌碛凶阋耘懦龔?qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第（二）項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條的規(guī)定,判決如下:
駁回原告黃某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)300元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 徐宏彪
人民陪審員 閔新春
人民陪審員 徐禮煌

書(shū)記員： 楊洋