上訴人（一審原告、反訴被告：鶴崗市龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)鐵西路綜合樓B棟102室。
法定代表人：宋昌坤，該公司董事長。
委托訴訟代理人：孫維濤，黑龍江仁大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告、反訴原告）：黑龍江省寶某某管理局中心醫(yī)院，住所地黑龍江省鶴崗市蘿北縣寶某某管理局。
法定代表人：裴長虹，該醫(yī)院院長。
委托訴訟代理人：關(guān)云天，男，該醫(yī)院法律顧問。
委托訴訟代理人：趙山，男，該醫(yī)院法律顧問。

上訴人鶴崗市龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱龍某公司）因與被上訴人黑龍江省寶某某管理局中心醫(yī)院（以下簡稱中心醫(yī)院）合同糾紛一案，不服黑龍江省農(nóng)墾中級人民法院2017黑81民初21號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人龍某公司的法定代表人宋昌坤及其委托訴訟代理人孫維濤，被上訴人中心醫(yī)院的委托訴訟代理人關(guān)云天、趙山到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認證認為：對于證據(jù)1，因中心醫(yī)院對該證據(jù)真實性未提出異議，本院對該證據(jù)予以確認。對于證據(jù)2，因借款主體并非龍某公司，不能直接證明所借款項用于案涉工程，對其欲證明問題，本院不予采信。對于證據(jù)3，因中心醫(yī)院認可拆遷未完事實，對該證據(jù)予以采信。對于證據(jù)4，因該份證據(jù)系龍某公司單方制作，且爭議的費用問題在二審中已得到解決，故該組證據(jù)本院不予認證。對于證據(jù)5，因被上訴人對該證據(jù)真實性未提出異議，且房屋確未完成拆遷，對該組證據(jù)本院予以采信。對證據(jù)6，因雙方當事人訴請與案涉房屋折舊問題不存在關(guān)聯(lián)性，故對該證據(jù)本院不予采信。
中心醫(yī)院提供竣工結(jié)算報告一份，擬證明8棟已建新型住宅的竣工時間為2013年11月30日。龍某公司質(zhì)證意見為，對該證據(jù)的文本真實性無異議，但該竣工結(jié)算報告系龍某公司為配合中心醫(yī)院辦理該8棟樓的土地使用權(quán)等手續(xù)而簽訂的，該結(jié)算報告體現(xiàn)的竣工時間與真實竣工時間不符，應(yīng)為2012年12月31日，有雙方簽訂的合同及筑城公司與龍某公司簽訂的建設(shè)合同、龍某公司與中心醫(yī)院會議紀要及中心醫(yī)院委托做出的鑒定報告中體現(xiàn)的結(jié)算依據(jù)等證據(jù)證實。本院認證認為，因2012年3月30日的會議紀要體現(xiàn)8棟新型住宅樓的開工時間為2011年，該竣工驗收報告上記載的開工時間明顯晚于實際開工時間，故對該報告記載的開竣工時間本院均不予采信。結(jié)合由中心醫(yī)院委托鑒定部門進行的造價鑒定意見，該意見的鑒定依據(jù)為2012年度的結(jié)算文件，故可認定8棟新型住宅的竣工時間為2012年年底，對該份證據(jù)欲證明的問題不予采信。
中心醫(yī)院二審中表示對于預(yù)留地塊未拆遷的11戶無力拆遷，如人民法院判決解除合同，其同意將龍某公司已經(jīng)支付的拆遷成本按每平方米1400元返還或返還房屋。
本院經(jīng)審理確認一審判決認定的事實。
另查明，新型住宅部分共拆遷5356.19平方米，《補充協(xié)議》約定的龍某公司開發(fā)成本每平方米1800元，其拆遷投入價款為9,641,142元。2011年開工建設(shè)8棟新型住宅樓、圍墻及四棟基礎(chǔ)工程造價共計9,358,642.23元，其中圍墻造價為764,689.33元，8棟新型住宅造價為8,009,280.94元,四棟基礎(chǔ)工程造價為584,671.96元，8棟新型住宅于2012年年底竣工，其分攤面積為1781.49平方米。預(yù)留地部分拆遷面積3748.5平方米，折合價款6,747,300元。
又查明，2012年2月25日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》（國土資發(fā)【2012】26號）要求“確保保障性安居工程住房用地。因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地?！?；2012年國土資源部及國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施
和
本院認為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系應(yīng)以“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險”為基本特征及法定基本要件。本案中，根據(jù)《整體改造合同》約定及雙方當事人認可，中心醫(yī)院并不享受開發(fā)案涉房屋的經(jīng)濟收益，不符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的法律特征，故本案案由應(yīng)為合同糾紛。案涉《整體改造合同》及《補充協(xié)議》均系當事人雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性效力性規(guī)定，應(yīng)認定為有效。中心醫(yī)院二審中提出《補充協(xié)議》第五條因違反國家強制性規(guī)定而無效，但無論是國土資源部對別墅批建的禁止性規(guī)定還是住宅項目容積率不得低于1.0的規(guī)定，均非法律及行政法規(guī)，屬于管理性規(guī)范，而非導(dǎo)致合同無效的效力性強制性規(guī)定，且2011年1月10日，中心醫(yī)院已經(jīng)取得案涉新型住宅項目的“兩證一書”，故應(yīng)認定《補充協(xié)議》有效，對當事人雙方具有約束力。
關(guān)于《整體改造合同》未履行部分是否應(yīng)當解除的問題。首先，龍某公司一審起訴請求解除雙方簽訂的合同，但其在《原告答辯意見》、《關(guān)于按照
解除主合同中未履行部分的意見》及庭審中均表示要求解除主合同中新型住宅區(qū)和預(yù)留地項目的合同內(nèi)容，該部分合同內(nèi)容的解除不影響已實際履行的商服綜合樓和多層住宅部分。結(jié)合其一審中要求中心醫(yī)院繼續(xù)為商服綜合樓及住宅區(qū)辦理相關(guān)手續(xù)的訴請，龍某公司二審關(guān)于解除新型住宅及預(yù)留地項目合同內(nèi)容的上訴請求與其一審訴請并未發(fā)生實質(zhì)性變化，屬于二審法院審理范圍。其次，《整體改造合同》所涉及的普通住宅、新型住宅、商服樓及預(yù)留地項目均屬于中心醫(yī)院區(qū)域進行整體改造的一部分，由于普通住宅、新型住宅、商服樓項目的規(guī)劃及土地審批手續(xù)是分別取得的，各項目又相對獨立，部分項目未建設(shè)完成，對已經(jīng)完成的建設(shè)項目并不產(chǎn)生影響，對于中心醫(yī)院關(guān)于各項目為統(tǒng)一整體，不能解除其中未完成項目的抗辯意見，本院不予采信。對于未完成的項目，應(yīng)區(qū)分原因并據(jù)此確定是否解除及對應(yīng)的違約責(zé)任。普通住宅和商服樓項目已經(jīng)建成并交付使用，雙方對此無爭議；關(guān)于新型住宅項目，在2011年已經(jīng)取得“兩證一書”，龍某公司按照約定實際完成了第一期八棟新型住宅樓的開發(fā)建設(shè)，具備辦理相關(guān)手續(xù)繼續(xù)履行合同的條件，并且中心醫(yī)院在本院審理期間，表示可以繼續(xù)履行該部分合同內(nèi)容，龍某公司亦認可中心醫(yī)院在一年內(nèi)為其辦理相關(guān)手續(xù)，同意接收該部分房屋，但對于遲延辦理產(chǎn)生的損失，應(yīng)由中心醫(yī)院承擔(dān)。中心醫(yī)院應(yīng)在一年內(nèi)，履行其應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，為龍某公司辦理已建成的八棟新型住宅的相關(guān)手續(xù)，如中心醫(yī)院在履行期限屆滿未辦理或辦理不能，龍某公司可按照《整體改造合同》及《補充協(xié)議》的約定，向中心醫(yī)院主張賠償相應(yīng)損失。對于新型住宅項目中22棟未建部分合同內(nèi)容（含未建完的4棟基礎(chǔ)工程），有三戶未拆遷，中心醫(yī)院表示如果龍某公司繼續(xù)建設(shè)，其可以完成拆遷，但其未能在約定的時間完成拆遷構(gòu)成違約，按照《補充協(xié)議》的約定，應(yīng)承擔(dān)龍某公司投資利息損失；中心醫(yī)院未能在約定時間辦理審批手續(xù)，亦存在違約行為，《補充協(xié)議》約定未按時拆遷、辦理手續(xù)同時違約時，只承擔(dān)一項違約責(zé)任，而雙方并未明確約定逾期辦理手續(xù)解除合同，現(xiàn)由于土地政策調(diào)整變化，未建新型住宅項目無法完成開發(fā)、施工等審批手續(xù)，龍某公司不同意改變規(guī)劃建設(shè)普通住宅，使得雙方建設(shè)新型住宅的合同目的不能實現(xiàn)，龍某公司請求解除該部分合同內(nèi)容，應(yīng)予以支持。鑒于中心醫(yī)院在該合同中不享有經(jīng)濟利益，龍某公司已經(jīng)建成八棟樓，有四棟已經(jīng)完成樁基施工，未繼續(xù)建設(shè)存在龍某公司對房地產(chǎn)市場因素的考量，現(xiàn)龍某公司請求中心醫(yī)院承擔(dān)合同解除后的全部損失缺乏合同依據(jù)，亦顯失公平，對于該部分投入損失本院酌定雙方各承擔(dān)一半。對于預(yù)留地項目，中心醫(yī)院明確表示預(yù)留地中未拆除的房屋已無法完成拆遷，符合《合同法》第九十四條第（二）款規(guī)定合同解除的情形，故對龍某公司解除預(yù)留地項目的訴訟請求，本院予以支持。
關(guān)于新型住宅已經(jīng)建成八棟樓及未建成部分如何處理問題。一）對于繼續(xù)履行的八棟樓部分，龍某公司建設(shè)成本的利息屬于其投入損失，根據(jù)雙方簽訂的《補充協(xié)議》第五條約定，中心醫(yī)院應(yīng)賠償龍某公司的如下投資損失。1.八棟已建新型住宅建設(shè)成本的利息。因中心醫(yī)院、筑城公司及造價咨詢單位黑龍江農(nóng)墾興運工程造價咨詢公司均在《寶某某分局中心醫(yī)院康馨花園小區(qū)—別墅工程竣工結(jié)算總價》及《造價匯總表》上蓋章確認，應(yīng)認定龍某公司建設(shè)投資的已建八棟新型住宅、四棟基礎(chǔ)及圍墻為9,358,642.23元，其中8棟新型住宅8,009,280.94元及圍墻764,689.33元的建設(shè)投資為8,773,970.27元，因該8棟樓于2012年年底前竣工，其利息應(yīng)從2013年1月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至辦理手續(xù)完畢時止。2.八棟已建新型住宅的拆遷成本的利息。雙方當事人均認可新型住宅的拆遷面積為5356.19平方米，龍某公司以房屋置換的方式將其開發(fā)建設(shè)的住宅交付中心醫(yī)院進行安置。中心醫(yī)院主張應(yīng)按1400元每平方米計算拆遷投資，龍某公司主張應(yīng)按1800元每平方米計算，因雙方在補充協(xié)議中明確約定，乙方的開發(fā)成本為1800元每平方米，開發(fā)成本即應(yīng)為龍某公司建設(shè)房屋所支付的含建設(shè)成本在內(nèi)的各項費用的總和，龍某公司將房屋安置給被拆遷人，其拆遷投資應(yīng)以1800元每平方米計算，中心醫(yī)院主張的1400元每平方米系在面積出現(xiàn)調(diào)差時給被拆遷人的購買價格，與拆遷成本無關(guān)，故新型住宅項目總拆遷投入為9,641,142元，已建八棟所占拆遷成本為3,206,682元，中心醫(yī)院應(yīng)給付該款的利息，自2013年1月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至辦理審批手續(xù)完畢時止。（二）對于22棟未建新型住宅的投資損失及利息。該部分拆遷費用為6,434,460元，四棟基礎(chǔ)工程建設(shè)費用為584,671.96元，中心醫(yī)院應(yīng)給付該款一半即3,509,565.98元及利息，自2013年1月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計算。
關(guān)于預(yù)留地項目解除后如何處理問題。龍某公司主張返還其對預(yù)留地拆遷投入6,747,300元及投資利息3,796,840.65元，合計10,544,140.65元。龍某公司完成了對預(yù)留地項目大部分回遷戶的拆遷安置，尚有11戶未拆遷，龍某公司據(jù)此主張中心醫(yī)院違約，但雙方在《整體改造合同》及《補充協(xié)議》中均未約定預(yù)留地項目的具體開發(fā)時間及拆遷的完成時間，龍某公司之前亦未提出解除合同的相關(guān)請求，故對龍某公司賠償其利息的訴訟請求，本院不予支持。關(guān)于預(yù)留地拆遷投入損失，中心醫(yī)院主張可返還相應(yīng)面積或者按1400元每平方米計算。因被拆遷人已經(jīng)實際入住安置房屋，不能原狀返還，且存在樓層差價等因素，中心醫(yī)院應(yīng)以返還資金形式賠償龍某公司投入。并應(yīng)按照1800元每平方米進行補償，該部分拆遷面積為3748.5平方米，補償款應(yīng)為6,747,300元，應(yīng)由中心醫(yī)院給付龍某公司。根據(jù)《合同法》合同解除后的返還處理原則，中心醫(yī)院賠償龍某公司損失的同時，未建新型住宅22棟部分的土地使用權(quán)（含4棟未建基礎(chǔ)工程）、預(yù)留地土地使用權(quán)應(yīng)返還中心醫(yī)院。
關(guān)于辦理商服樓項目的售樓許可證、工程質(zhì)量備案證、產(chǎn)權(quán)證等問題。因雙方在《整體改造合同》中明確約定由中心醫(yī)院辦理相關(guān)手續(xù)，對于已經(jīng)建設(shè)完畢的項目，應(yīng)由中心醫(yī)院繼續(xù)履行其在合同中作出的承諾。且本院審理過程中，雙方均表示住宅及商服樓的相關(guān)手續(xù)正在辦理過程中，爭議的費用已由中心醫(yī)院繳納，中心醫(yī)院應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)合同義務(wù)。本院對龍某公司要求中心醫(yī)院辦理住宅及商服樓的相關(guān)手續(xù)的訴訟請求予以支持。
綜上，龍某公司上訴請求部分成立，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

審判長 李維東
審判員 王成慧
審判員 胡乃峰

書記員： 孫思宇