原告：魏某某，女，xxxx年xx月xx日出生漢族，海軍駐703研究所軍事代表室保密員，住哈爾濱市香坊區(qū)。被告：王慶豐，男，xxxx年xx月xx日出生漢族，無固定職業(yè)，住吉林省德惠市。被告：庚曉某，女，xxxx年xx月xx日出生漢族，無固定職業(yè)，住黑龍江省肇東市。委托訴訟代理人：楊大勇，黑龍江大地律師事務所律師。委托訴訟代理人：李博雅，黑龍江大地律師事務所律師。第三人：哈爾濱市道外區(qū)人民政府，住所地哈爾濱市道外區(qū)北十四道街55號。法定代表人：劉晶，區(qū)長。委托訴訟代理人：石巖，哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公室法規(guī)科科員。委托訴訟代理人：馮鐵山，黑龍江馮鐵山律師事務所律師。第三人：哈爾濱鼎祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)南勛街297號8棟1-2層12號。法定代表人：李靖奇，該公司董事長。委托訴訟代理人：楊文才，該公司企劃部職員。第三人：中國工商銀行股份有限公司哈爾濱森工支行，住所地哈爾濱市南崗區(qū)一曼街98號。負責人：劉兵，該支行行長。委托訴訟代理人：李卓，該支行員工。委托訴訟代理人：薛長柱，黑龍江承成律師事務所律師。

魏某某向本院提出訴訟請求：1.王慶豐、庚曉某代償履行房屋買賣合同，將位于哈爾濱市××太××時代廣場××單元××號房屋過戶給魏某某；2.道外區(qū)政府、鼎祥公司協(xié)助魏某某辦理不動產(chǎn)過戶登記。事實和理由：王慶豐、庚曉某系夫妻。魏某某與王慶豐、庚曉某于2013年6月17日簽訂房屋買賣合同，約定王慶豐、庚曉某將位于哈爾濱市××—××單元××層××號房屋出售給魏某某，價款75萬元。合同簽訂當日，魏某某即將購房款支付王慶豐、庚曉某，但王慶豐、庚曉某始終未將房屋過戶至魏某某名下。2015年1月，該房屋因失火被焚毀，其后道外區(qū)政府對被毀房屋給予安置性補償，并于2017年10月將位于道外區(qū)太古時代廣場4棟2單元9層1號房屋分配給王慶豐、庚曉某。鑒于魏某某與王慶豐、庚曉某簽訂的房屋買賣合同合法有效，且魏某某已足額支付了全部對價款，故對于被毀房屋的安置性補償，魏某某享有代償請求權?，F(xiàn)道外區(qū)政府已將代償房屋分配給王慶豐、庚曉某，故魏某某訴訟要求以該分配安置房代償履行房屋買賣合同，同時要求該房開發(fā)單位即鼎祥公司協(xié)助辦理房屋過戶。另因王慶豐、庚曉某曾以位于哈爾濱市××—××單元××層××號房屋作為抵押，在森工支行貸款，對該筆貸款，魏某某同意在取得房屋代償權之同時，一并予以承擔。王慶豐未作答辯。庚曉某辯稱，2017年11月17日魏某某向法院提交了變更后的起訴狀，通過對比前后兩份起訴狀得知魏某某變更了被告，原起訴狀的被告變更為第三人；魏某某變更了訴訟請求，原起訴狀要求道外區(qū)政府代為履行房屋買賣協(xié)議，現(xiàn)起訴狀要求庚曉某王慶豐代償履行房屋買賣協(xié)議；魏某某變更了法律關系，原法律關系為債權人代位權糾紛，現(xiàn)法律關系為買賣合同糾紛。魏某某變更被告沒有法律依據(jù)，應當另行起訴，請求法院依法駁回。魏某某與庚曉某、王慶豐之間并無房屋買賣合同的真實意思表示；庚曉某、王慶豐也沒有收到房屋買賣的價款；魏某某主張的房屋買賣合同的標的物與魏某某在本案中主張的要求更名過戶的并非同一標的物。該房產(chǎn)屬于抵押的房產(chǎn)，未取得抵押權人同意的情況下轉讓損害抵押權人利益，應認定為無效。魏某某主張無法律依據(jù)，魏某某的訴訟請求與事實理由均不成立，請求駁回魏某某的訴訟請求。道外區(qū)政府述稱，道外區(qū)政府不是魏某某與王慶豐、庚曉某之間合同的相對方，魏某某與王慶豐、庚曉某是房屋買賣合同的雙方當事人，魏某某與王慶豐、庚曉某因買賣合同發(fā)生的糾紛，應由雙方解決，道外區(qū)政府作為行政機關無權參與處理。庚曉某的房屋安置是憑產(chǎn)權證照辦理，道外區(qū)政府對道外區(qū)南頭道街1.2火災的受災居民予以補償安置，依據(jù)的是市政府的惠民政策，安置對象是針對受災損失房產(chǎn)的合法產(chǎn)權人，依據(jù)的是房產(chǎn)部門的原始登記的記載。魏某某與王慶豐、庚曉某的房屋買賣應在房產(chǎn)交易部門辦理相關手續(xù)后取得產(chǎn)權證照。該糾紛是因房屋買賣合同產(chǎn)生的，辦理產(chǎn)權證照不是道外區(qū)政府的職權范圍，行政機關要恪守法無授權不可為的原則，道外區(qū)政府無權代為履行買賣合同辦理產(chǎn)權證照。綜上，請求法院駁回魏某某對道外區(qū)政府的起訴。鼎祥公司述稱，鼎祥公司對魏某某與王慶豐、庚曉某之間的糾紛不發(fā)表實體性意見。鼎祥公司愿意在符合法律法規(guī)政策程序的前提下，配合法院的相關工作，履行法院的判決。森工支行述稱，庚曉某、王慶豐因購買位于道外區(qū)××單元××號房屋，于2010年8月在中國工商銀行股份有限公司哈爾濱森融支行借款人民幣62萬元，并簽訂《個人購房借款/擔保合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》，并就所購房屋辦理了房產(chǎn)抵押登記?！秱€人購房借款/擔保合同》編號A[二手]字[工]行[森融]支行[2010]年[0584]號14.3條約定，貸款人抵押權的效力及于抵押物產(chǎn)生的孳息、抵押物的從物、從權利、附屬物、添附物，以及因抵押物毀損、滅失或被征用等而產(chǎn)生的保險金、賠償金、補償金或其他形式的替代物?，F(xiàn)抵押登記房屋失火毀損，該房屋由道外區(qū)政府用道外區(qū)太古時代廣場4棟2單元9層1號房屋進行了補償。根據(jù)物權法第174條之規(guī)定，森工支行對擔保物被毀損后抵押人所獲得的賠償金、補償金或補償物有法定優(yōu)先受償權。魏某某提出自愿償還王慶豐、庚曉某拖欠森工支行貸款本金及利息，構成第三人債務加入，不構成債務轉移，森工支行仍享有向王慶豐、庚曉某主張償還欠款權利。魏某某在起訴狀中稱自愿以承擔王慶豐、庚曉某欠森工支行的貸款為條件取得道外區(qū)太古時代廣場4棟2單元9層1號房屋所有權，森工支行對此無異議，但需說明的是，如魏某某不能依森工支行規(guī)定按時履行還款義務，王慶豐、庚曉某仍需就欠森工支行的貸款承擔償還責任，并且森工支行對道外區(qū)太古時代廣場4棟2單元9層1號房屋享有行使抵押權以清償債務的權利。即魏某某在王慶豐、庚曉某與森工支行的債務關系中，構成第三人債務加入而非債務轉移。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證，對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證，對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.魏某某提交的證據(jù)A1賣、兌房協(xié)議書，能證明2013年6月17日魏某某（乙方）與王慶豐、庚曉某（甲方）簽訂賣、兌房協(xié)議書，約定甲方自愿將位于哈爾濱市××號××單元××樓××號私產(chǎn)房賣給乙方；出售價格為75萬元，乙方在2013年6月17日付清；由甲方負責辦理更名手續(xù)，更名費用全部由甲方承擔，定于2013年9月18日辦理完畢。2.魏某某提交的證據(jù)A2收條，能證明2013年6月17日王慶豐為魏某某出具收條，載明收到魏某某購買哈爾濱市道外區(qū)××號××單元××號購房款人民幣75萬元整。3.魏某某提交的證據(jù)A3中國銀行客戶回單兩張，徐國印的借款說明，鞠東兵的情況說明、借條，徐國印、鞠東兵的軍官證復印件，與2018年5月24日、2018年6月4日質證筆錄中鞠東兵陳述、徐國印陳述形成了完整的證據(jù)鏈條，能證明魏某某于2012年12月16日在中國銀行取現(xiàn)金15萬元，于2012年12月23日在中國銀行取現(xiàn)金10萬元；魏某某于2013年5月向同事徐國印借款30萬元；2013年4-5月，魏某某的同事鞠東兵分兩次償還魏某某借款共計10萬元。魏某某用上述款項于2013年6月17日向王慶豐支付購房款。4.魏某某提交的證據(jù)A4保證書、承諾書，能證明2014年3月15日王慶豐為魏某某出具保證書，載明：“本人王慶豐與妻子庚曉某于2013年6月17日全款賣給魏某某道外南頭道街4-3號16單元10層1號房屋一套，因我妻子正在老家待產(chǎn)，本人不在哈爾濱等產(chǎn)后保證回來過戶更名?！?015年5月7日王慶豐為魏某某出具承諾書，載明：“本人王慶豐與妻子庚曉某于2013年6月17日全款賣給魏某某道外南頭道街4-3號16單元10層1號房屋一套。至今尚未履行合同進行過戶，事出有因，妻子庚曉某懷孕待產(chǎn)，哺乳。本人不在哈爾濱市望魏某某諒解。由于此房意外發(fā)生火災待所有補償款項全部給付魏某某（因此房在2013年6月17日已經(jīng)全款賣給魏某某），我和愛人庚曉某保證三個月對該房屋過戶完畢，如未過戶完畢從買房之日起每月支付魏某某30**元房租款作為損失費用的補償，直到過戶完畢，此條為憑?！?.魏某某提交的證據(jù)A5結婚證，能證明王慶豐與庚曉某于2009年9月9日登記結婚。6.庚曉某提交的證據(jù)B1離婚證、離婚協(xié)議書，能證明庚曉某與王慶豐于2015年9月6日登記離婚。離婚協(xié)議書約定，道外區(qū)太古××號××單元××室歸女方所有，銀行貸款由男方還貸，婚內借款、欠款等債務全部是男方自己使用，婚內所有債務由男方承擔，婚內債務糾紛由男方處理與女方無關。7.道外區(qū)政府提交的證據(jù)C1搬家驗收小票、搬遷驗收單、道外區(qū)“1.2”火災危房區(qū)域搶險搬遷協(xié)議、住宅房屋征收調查登記表、房屋所有權證、庚曉某的身份證復印件及戶口復印件、保證書兩份、哈爾濱日報、檔案查閱情況回執(zhí)，能證明位于哈爾濱市××號××單元××樓××號私產(chǎn)房因1.2火災損毀，道外區(qū)政府為庚曉某回遷安置了位于哈爾濱市××太××時代廣場××單元××號房屋（建筑面積150.67平方米，使用面積93.42平方米），原房使用面積93.23平方米，庚曉某應補繳房款954.72元。8.森工支行提交的證據(jù)D1個人購房借款擔保/合同，能證明2010年8月13日借款人庚曉某與貸款人中國工商銀行股份有限公司哈爾濱森融支行（以下簡稱森融支行，現(xiàn)更名為森工支行）簽訂《個人購房借款/擔保合同》編號A[二手]字[工]行[森融]支行[2010]年[0584]號，庚曉某向森融支行借款人民幣62萬元，用于購買坐落于道外區(qū)××號××單元××樓××號房屋，建筑面積156.82平方米；貸款期限2010年8月13日至2040年8月13日；合同14.3條約定，貸款人抵押權的效力及于抵押物產(chǎn)生的孳息、抵押物的從物、從權利、附屬物、添附物，以及因抵押物毀損、滅失或被征用等而產(chǎn)生的保險金、賠償金、補償金或其他形式的替代物。庚曉某用坐落于道外區(qū)××號××單元××樓××號房屋作為借款的抵押物，并辦理了抵押登記。上述證據(jù)來源合法，內容客觀真實，與本案有關聯(lián)性，本院均予以采信。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：王慶豐、庚曉某于2009年9月9日登記結婚。2010年8月13日庚曉某與森融支行簽訂《個人購房借款/擔保合同》編號A[二手]字[工]行[森融]支行[2010]年[0584]號，庚曉某向森融支行（現(xiàn)森工支行）借款人民幣62萬元，用于購買坐落于道外區(qū)××號××單元××樓××號房屋，建筑面積156.82平方米；貸款期限2010年8月13日至2040年8月13日；合同14.3條約定，貸款人抵押權的效力及于抵押物產(chǎn)生的孳息、抵押物的從物、從權利、附屬物、添附物，以及因抵押物毀損、滅失或被征用等而產(chǎn)生的保險金、賠償金、補償金或其他形式的替代物。庚曉某用坐落于道外區(qū)××號××單元××樓××號房屋作為借款的抵押物，并辦理了抵押登記。截止至2018年4月21日庚曉某尚欠森工支行借款本金538795.38元，利息6555.41元。2013年6月17日魏某某（乙方）與王慶豐、庚曉某（甲方）簽訂賣、兌房協(xié)議書，約定甲方自愿將位于哈爾濱市××號××單元××樓××號私產(chǎn)房賣給乙方；出售價格為75萬元，乙方在2013年6月17日付清；由甲方負責辦理更名手續(xù)，更名費用全部由甲方承擔，定于2013年9月18日辦理完畢……合同簽訂當日，魏某某即向王慶豐交付購房款75萬元，王慶豐為魏某某出具收條，載明收到魏某某購買哈爾濱市道外區(qū)××號××單元××號購房款人民幣75萬元整。2014年3月15日王慶豐為魏某某出具保證書，載明：“本人王慶豐與妻子庚曉某于2013年6月17日全款賣給魏某某道外南頭道街4-3號16單元10層1號房屋一套，因我妻子正在老家待產(chǎn)，本人不在哈爾濱等產(chǎn)后保證回來過戶更名?！?015年1月2日位于道外區(qū)××號××單元××號房屋因火災損毀。2015年5月7日王慶豐為魏某某出具承諾書，載明：“本人王慶豐與妻子庚曉某于2013年6月17日全款賣給魏某某道外南頭道街4-3號16單元10層1號房屋一套。至今尚未履行合同進行過戶，事出有因，妻子庚曉某懷孕待產(chǎn)，哺乳。本人不在哈爾濱市望魏某某諒解。由于此房意外發(fā)生火災待所有補償款項全部給付魏某某（因此房在2013年6月17日已經(jīng)全款賣給魏某某），我和愛人庚曉某保證三個月對該房屋過戶完畢，如未過戶完畢從買房之日起每月支付魏某某30**元房租款作為損失費用的補償，直到過戶完畢，此條為憑?！贝撕?，王慶豐、庚曉某沒有為魏某某辦理房屋產(chǎn)權移轉登記，沒有交付房屋。2015年9月6日庚曉某與王慶豐辦理登記離婚，離婚協(xié)議書約定，位于道外區(qū)太古××號××單元××室歸女方所有，銀行貸款由男方還貸，婚內借款、欠款等債務全部是男方自己使用，婚內所有債務由男方承擔，婚內債務糾紛由男方處理與女方無關……位于道外區(qū)××號××單元××號房屋（使用面積93.23平方米）因火災損毀后，本案訴訟過程中，道外區(qū)政府為庚曉某回遷安置了位于哈爾濱市××太××時代廣場××單元××號房屋（建筑面積150.67平方米，使用面積93.42平方米），并將該房交付給庚曉某，庚曉某補繳房款954.72元。
原告魏某某與被告王慶豐、庚曉某，第三人哈爾濱市道外區(qū)人民政府（以下簡稱道外區(qū)政府）、哈爾濱鼎祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鼎祥公司）、中國工商銀行股份有限公司哈爾濱森工支行（以下簡稱森工支行）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月22日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告魏某某，被告庚曉某及其委托訴訟代理人李博雅、楊大勇，第三人道外區(qū)政府的委托訴訟代理人石巖，第三人鼎祥公司的委托訴訟代理人楊文才，第三人森工支行的委托訴訟代理人薛長柱到庭參加訴訟。被告王慶豐經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！钡诹畻l規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務?！本唧w到本案，魏某某與王慶豐、庚曉某簽訂的房屋買賣合同，是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性、效力性規(guī)定，合同成立且有效，當事人應當按照約定全面適當履行自己的義務。魏某某已經(jīng)履行了自己的義務，向王慶豐支付了全部購房款75萬元。王慶豐、庚曉某在收到魏某某購房款75萬元后，未將房屋過戶至魏某某名下、未交付房屋，構成違約，應當承擔繼續(xù)履行的違約責任。盡管房屋買賣合同約定的標的物因火災損毀，發(fā)生了王慶豐、庚曉某對房屋買賣合同的實際履行不能，但道外區(qū)政府對被毀房屋給予安置性補償，該安置性補償是因王慶豐、庚曉某發(fā)生履行不能的事由而取得的利益，該利益與履行不能的原因之間有因果關系。2015年5月7日王慶豐為魏某某出具承諾書，載明“由于此房意外發(fā)生火災待所有補償款項全部給付魏某某（因此房在2013年6月17日已經(jīng)全款賣給魏某某），我和愛人庚曉某保證三個月對該房屋過戶完畢，如未過戶完畢從買房之日起每月支付魏某某30**元房租款作為損失費用的補償，直到過戶完畢”的內容，應當視為王慶豐書面同意以原房屋的代償利益繼續(xù)履行原房屋買賣合同?，F(xiàn)道外區(qū)政府已將安置補償房屋實際交付庚曉某，該代償物與買賣合同標的物屬性相同，具有可轉讓性，故魏某某對該代償利益享有代償請求權，該代償請求權的標的、利益應以原債權額為最高限額。盡管王慶豐、庚曉某于2015年9月6日登記離婚，但無論是房屋買賣合同簽訂時、魏某某向王慶豐交付購房款時，還是在王慶豐書面同意以原房屋的代償利益繼續(xù)履行房屋買賣合同時，均是在王慶豐、庚曉某婚姻關系存續(xù)期間，所負魏某某的債務屬于王慶豐、庚曉某的共同債務，二人均有履行債務之義務。魏某某訴請“王慶豐、庚曉某以安置房屋代償履行原房屋買賣合同，王慶豐、庚曉某、鼎祥公司協(xié)助魏某某辦理安置房屋不動產(chǎn)過戶登記”，因魏某某同意繳納安置房屋初始登記的稅費以及二手房交易稅費，不違反行政法規(guī)的規(guī)定，該訴請理由成立，本院予以支持，同時魏某某應當將庚曉某對代償房屋補繳的房款954.72元返還給庚曉某。魏某某訴請道外區(qū)政府協(xié)助辦理不動產(chǎn)過戶登記，無法律根據(jù)，本院不予支持。庚曉某主張其沒有將房屋出售給魏某某的意思表示，因未提供有效證據(jù)予以證實，本院不予采納。關于庚曉某主張沒有收到魏某某的購房款，本院認為，魏某某提交的證據(jù)A2收條，證據(jù)A3中國銀行客戶回單兩張、徐國印的借款說明、鞠東兵的情況說明、借條，與本院質證筆錄中鞠東兵、徐國印的陳述，形成了完整的證據(jù)鏈條，足以證明魏某某具有支付購房款的款項來源，王慶豐收到魏某某購房款75萬元，且王慶豐為魏某某出具的保證書、承諾書中均有房屋全款賣給魏某某的內容。庚曉某的上述主張理由不成立，本院不予采納。關于庚曉某主張雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議未取得抵押權人的同意，應認定無效。本院認為，雖然魏某某與王慶豐、庚曉某簽訂房屋買賣合同時，王慶豐、庚曉某尚有銀行貸款未付清，但魏某某同意代王慶豐、庚曉某償付銀行貸款的行為并不會給抵押權人造成損害。訴訟中，抵押權人森工支行亦表示同意魏某某作為共同債務人履行還款義務，且對房屋買賣合同的效力未提出異議。庚曉某主張房屋買賣合同無效的理由不成立，本院不予采納。關于庚曉某主張“2014年3月15日王慶豐為魏某某出具保證書，以及2015年5月7日王慶豐為魏某某出具承諾書載明的房屋為道外南頭道街4-3號16單元10層1號房屋，不是道外南頭道街4-2號16單元10層1號房屋，與本案無關”，本院認為，魏某某與王慶豐、庚曉某只簽訂了道外南頭道街4-2號16單元10層1號房屋一份買賣合同，且道外南頭道街4-3號16單元10層1號房屋的所有權人不是王慶豐、庚曉某，故保證書、承諾書載明的房屋實為道外南頭道街4-2號16單元10層1號房屋，誤載不害真意，故對庚曉某的上述主張，本院不予采納。關于庚曉某主張魏某某在訴訟過程中變更訴訟請求的程序違法，本院認為，道外區(qū)政府在本案訴訟過程中將回遷安置房屋分配給庚曉某，該行為使得本案訴爭房屋的財產(chǎn)性權益發(fā)生重大變化，安置房屋的物權已由鼎祥公司轉移至庚曉某。在此情況下，如魏某某仍按立案時的訴訟請求，要求道外區(qū)政府向魏某某交付房屋已不可能，故魏某某變更訴訟請求，要求王慶豐、庚曉某以代償利益履行原合同，其變更的訴訟請求與立案時的訴訟請求應屬同一訴訟，本院據(jù)此將其作為一案處理，程序合法，有利于減少當事人的訴累，節(jié)約司法資源。本院是在魏某某變更訴訟請求之后，對王慶豐公告送達起訴狀及開庭傳票，因此對王慶豐的送達程序合法。庚曉某提出魏某某只能主張債權，不能對庚曉某的唯一住房主張權利的抗辯意見，無法律依據(jù)，本院不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條，《中華人民共和國擔保法》第四十九條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、待本判決發(fā)生法律效力之后，在魏某某代王慶豐、庚曉某償付欠中國工商銀行股份有限公司哈爾濱森工支行全部貸款本息之日起十日內，王慶豐、庚曉某、哈爾濱鼎祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助魏某某辦理位于哈爾濱市道外區(qū)太古時代廣場4棟2單元9層1號房屋的不動產(chǎn)初始登記，該不動產(chǎn)初始登記稅費以及二手房交易稅費由魏某某承擔，同時魏某某向庚曉某返還補繳房款954.72元；二、駁回魏某某的其他訴訟請求。案件受理費11300元、保全費4270元、公告費560元（魏某某已預交），由王慶豐、庚曉某負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。