原告：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農民，現(xiàn)住懷來縣。被告：張某某怡園房地產開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋西區(qū)工業(yè)西街13號金華怡園小區(qū)第三幢27號。法定代表人：董軍，總經理。委托代理人：唐全洲，廣東寶威律師事務所律師。被告：呂某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農民，現(xiàn)住懷來縣。委托代理人：陳四海，河北博遠律師事務所律師。被告：懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會，住所地懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村。法定代表人：成建峰，村主任。

原告高某某向本院提出訴訟請求：1、請求法院將沙城鎮(zhèn)上劉瓦村尚品怡園小區(qū)3棟5單元302室樓房依法判決給我永久居住，剩余所欠購樓款按照國家法律規(guī)定該付多少付多少。2、請求被告承擔因被告原因致使我購買的樓房由原先的大產權轉變?yōu)楝F(xiàn)在無產權房的違約責任，賠償計算標準以法律規(guī)定為準，從所欠購樓款中扣除。3、認可或是立即退還我于2016年3月31日交給張某某怡園房地產有限公司股東、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村新民居籌建處負責人呂某的48560元購樓款，并由上劉瓦村委會和張某某恰園房地產有限公司承擔相應的賠付責任。4、請求被告承擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：2010年11月17日我從沙城鎮(zhèn)上劉瓦村尚品怡園小區(qū)定購樓房一套（有認購書—份，收款收據三張），房屋面積87平米，房號是3棟5單元302室，樓房總價是250560元。當時投資開發(fā)商怡園房地產有限公司和建設單位上劉瓦村委會均承諾該小區(qū)樓房全部都是大產權，2012年，上劉瓦新民居工程在新的縣城總休規(guī)劃之內，項目用地本可征收為國有建設用地，沙城鎮(zhèn)當時多方協(xié)調，并派專人配合相關部門去完成征收土地手續(xù)的辦理，但是投資商張某某怡園房地產有限公司和建設單位上劉瓦村委會并未及時去土地部門辦理相關手續(xù)，致使土地掛牌時限失效，未能取得尚品怡園小區(qū)的國有土地使用權，從而使我購買的樓房由原先承諾的大產權樓房變成不能擁有土地證和房產證的無產權樓房。樓房竣工后，投資商向我索要剩余購樓尾款，我以樓房由大產權變成無產權為由一直沒交購樓剩余尾款，2016年12月24日，我發(fā)現(xiàn)我購買的樓房被一個姓馬的偷偷換了門鎖，我到上劉瓦村委會理論，村委會說我交給呂某的48560元購樓款他們不承認，樓房由大產權轉變成無產權他們沒責任，無奈我訴至法院，望判如所訴。被告張某某市怡園房地產開發(fā)有限公司辯稱，在房屋買賣合同中，作為買受人的義務就是支付購房款，原告方2010年11月25日已經拿到房屋的鑰匙，但是剩余的房款經多次催要一直未予以支付，已經構成根本違約。我公司沒有授權呂某收取購房款，原告明知或者應知呂某沒有收取房款的權限，為了達到少交房款的目的，與呂某串通損壞我公司的利益，屬于無效的民事行為，我公司多次催促原告交納剩余購房款，原告拒不繳納。我公司按照合同規(guī)定向原告發(fā)出解除買賣合同通知，不屬于一房二賣。被告懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會辯稱，原告是和張某某市怡園房地產開發(fā)有限公司簽的協(xié)議，不是和村委會簽的協(xié)議，錢也未交給村委會，與村委會沒有任何關系。被告呂某辯稱，2010年9月30日我與張某某怡園房地產開發(fā)有限公司法定代表人董軍達成入股協(xié)議，協(xié)議約定我出資150萬與董軍、案外人李兆明共同以張某某怡園房地產開發(fā)有限公司名義接受懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村的委托，代為建設該村新民居房屋。我占項目10%的股份，并約定甲乙雙方互派人員組成項目部，利益和風險共擔。協(xié)議簽訂后，我即進入項目部參與開發(fā)管理，主要負責施工建設。此后在合作過程中因項目其他股東陸續(xù)收回投資，且李兆明于2013年6月6日將股份轉讓給董軍，為此在2013年6月9日我與董軍達成補充協(xié)議書，董軍同意補償我150萬元，并在不影響項目正常運轉的情況下，從項目資金中逐步返還乙方投資（150萬元）及上述補償款（150萬元）。同時在該補充協(xié)議中確定我保底利潤為300萬元。此協(xié)議簽訂后，2015年4月份因項目經營出現(xiàn)困難，董軍及其管理人員撤出開發(fā)現(xiàn)場，我因自己投資、應得補償和利潤并未全部實現(xiàn)，無奈只能留守現(xiàn)場進行日常事務管理，后期又進行了小區(qū)物業(yè)管理。在此期間有人支付房款時我就予以收取，用于日常支出和物業(yè)管理，剩余部分及用以沖抵自己應得的款項。本案中高某某的48560元房款就是在此情況下收取的。原告簽訂預約書系雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律強制性規(guī)定，系合法有效協(xié)議。在董軍撤出開發(fā)現(xiàn)場，且我投資及補償沒有實現(xiàn)的情況下，我按董軍確定的付款比例收取原告房款并無不當。原告向我交納的48560元購樓款，因我系與董軍合伙以張某某怡園房地產開發(fā)有限公司共同投資開發(fā)，所以應當視為開發(fā)新民居開發(fā)主體收取上述款項。人民法院應當依法保護作為善意第三方的原告購買樓房，交納房款的合同權利和義務，確定原告交納房款有效。我與董軍之間債務是否清結不屬于本案審理的范圍。如上所述，根據補充協(xié)議書董軍應當支付我投資、補償及利潤共計至少600萬元。而且在董軍撤出開發(fā)現(xiàn)場后，我一直進行日常管理及物理管理。直至現(xiàn)在我應得款項并沒有完全實現(xiàn)。但本案系原告提出確認房屋買賣及交納房款有效，所以我與董軍的債務是否清結屬于另外法律關系，并不屬于本案審理的范圍。綜上，我認可收取了原告房款48560元，且該房款應當認定系房屋的開發(fā)主體收取。原告購買樓房、交付房款應當認定為有效。本院經審理認定事實如下：2010年11月17日原告向被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司交納購房定金1000元。2015年11月25日雙方簽訂《尚品怡園預約書》，原告購買被告位于懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦尚品怡園小區(qū)3棟5單元302室樓房一套，樓房總價款250560元。并同時交納購房款81000元。因樓房產權問題，原告未交納剩余購房款。2016年3月31日原告向懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦新民居籌建處呂某交納48560元并領取了樓房鑰匙和水、電卡。2016年12月24日原告發(fā)現(xiàn)被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司將涉訴樓房予以出售，原告訴至本院，要求支持其訴訟請求。
原告高某某與被告張某某市怡園房地產開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會、呂某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年4月6日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。本案當事人原告高某某、被告張某某市怡園房地產開發(fā)有限公司、被告懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會、被告呂某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，關于《尚品怡園預約書》的性質,根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。因此，該合同名為《尚品怡園預約書》，實為商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行。原告應當按約定期限給付購房款，但因被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司原因，房屋產權性質出現(xiàn)問題，原告未按期交納剩余購房款不屬違約，被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司無權單方解除合同，應當繼續(xù)依約履行合同。關于原告向懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦新民居籌建處呂某交納的48560元，因被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司與被告呂某系合伙關系，有被告呂某提供的《入股協(xié)議》及《補充協(xié)議》佐證。被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司與被告呂某的內部約定不能對抗外部第三人，所以原告交納給懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦新民居籌建處呂某交納的48560元應視為向張某某怡園房地產開發(fā)有限公司交納的購房款。關于原告請求被告承擔因被告原因致使原告購買的樓房由原先的大產權轉變?yōu)楝F(xiàn)在無產權房的違約責任，賠償計算標準以法律規(guī)定為準，從所欠購樓款中扣除的主張，因雙方未對此事項的違約責任進行約定，對此，原告可另訴主張。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，判決如下：

一、原告高某某與被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司簽訂的《尚品怡園預約書》合法、有效。二、原告于判決生效后15日內向被告張某某市怡園房地產開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會交納剩余購房款（250560元-1000元-81000元-48560元＝120000元）120000元，同時被告張某某怡園房地產開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會為原告辦理房屋相關手續(xù)。三、駁回原告其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付，遲延履行期間的債務利息。案件受理費2529元，由三被告共同承擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省張某某市中級人民法院。

審判員　　王春景

書記員：楊瀾