原告：馬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住哈爾濱市平房區(qū)。
委托訴訟代理人：李瑩瑩，黑龍江大公律師事務(wù)所律師。
被告：黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)電纜街116號(hào)1棟。
法定代表人：張日紅，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉開(kāi)君，黑龍江博潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃琴雙，黑龍江博潤(rùn)律師事務(wù)所律師。

原告馬某與被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告馬某及其委托訴訟代理人李瑩瑩，被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托訴訟代理人劉開(kāi)君、黃琴雙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
馬某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告立即給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書；2.判令被告向原告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的違約金150709元（即按照已付購(gòu)房款總額651292元，暫從2015年6月20日至2015年6月30日每日按房款總額的0.01%計(jì)算651元），2015年7月1日至2016年4月14日每日按房款總額的0.08%計(jì)算150058元，合計(jì)150709元，2016年4月15日至實(shí)際給付時(shí)按照0.08%計(jì)算；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年5月27日原告與被告簽訂商品房買賣合同，合同中約定該套商品房總價(jià)款為651292元，付款方式為現(xiàn)金付款324292元（50%），余款327000元辦理公積金貸款。當(dāng)日原告支付房款的50%，2011年6月3日辦理了327000元公積金貸款并通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳轉(zhuǎn)給被告。2012年1月15日進(jìn)戶，被告依合同應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)由提供資料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案辦理權(quán)屬登記，但被告沒(méi)有履行該義務(wù)，2013年6月4日原告結(jié)清銀行貸款。2015年4月24日被告向全體業(yè)主出具一份承諾書，承諾2015年6月20日給原告辦理產(chǎn)權(quán)證，逾期辦證的違約金自承諾書中違約之日起十日內(nèi)，需每日按業(yè)主房屋全款的0.01%對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償；超過(guò)違約之日十日以后部分，需每日按業(yè)主房屋全款的0.08%對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。被告至今沒(méi)有履行其協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，被告的違約行為給原告造成了嚴(yán)重?fù)p失。原告認(rèn)為被告的違約行為屬實(shí)，原告有權(quán)根據(jù)《哈爾濱市商品房買賣合同書》及《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等相關(guān)法律之規(guī)定，請(qǐng)求被告將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，同時(shí)依法支付違約金。
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱，關(guān)于原、被告房屋買賣合同糾紛一案，被告認(rèn)為，被告在本案中不應(yīng)承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)證及逾期辦證的違約金責(zé)任，原告的起訴毫無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回，現(xiàn)具體答辯如下：1.申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)主體：本案中申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證的法定義務(wù)人為商品房的購(gòu)買人原告，而非被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；2.頒發(fā)、核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利主體：本案中產(chǎn)權(quán)證書的頒發(fā)、核準(zhǔn)的權(quán)利人系政府的下設(shè)職能部門，即房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，且產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的時(shí)間為準(zhǔn)，是政府的具體行政行為，被告沒(méi)有為原告頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)并不以被告的意志而轉(zhuǎn)移；3.產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程中出賣人（被告）的義務(wù)：本案中在原告申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證到政府頒發(fā)、核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程中，被告作為出賣人只需持辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，本案中被告已將國(guó)家法律規(guī)定的，需要由被告提供的辦理權(quán)屬登記的“五證”，已提交給產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，履行了被告作為出賣人應(yīng)盡的義務(wù)；4.不能辦理產(chǎn)權(quán)證（或者按原告的說(shuō)法產(chǎn)權(quán)證逾期辦理）的原因：本案中系政府規(guī)劃調(diào)整的政府行為和部分業(yè)主解聘前期物業(yè)導(dǎo)致不具備社會(huì)評(píng)審條件，進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證不能辦理，因此產(chǎn)權(quán)證不能辦理并不是被告違約所致（具體原因?qū)⒃诜ㄍマq論時(shí)具體闡述）；5.違約金承擔(dān)的事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)：本案中被告沒(méi)有承擔(dān)逾期辦證的違約金的事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，因?yàn)閺纳厦娴谒狞c(diǎn)可知，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，系政府行為和個(gè)別業(yè)主的行為導(dǎo)致的，被告已履行了辦理產(chǎn)權(quán)的協(xié)助義務(wù)、社會(huì)評(píng)審的申報(bào)義務(wù)，不存在違約的事實(shí)；依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條1款規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，同時(shí)雙方在《商品房買賣合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；如因政府部門原因未辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。從上述法律規(guī)定可知，在被告沒(méi)有違約事實(shí)的前提下，更無(wú)從談起被告承擔(dān)違約金的法律依據(jù)。綜上，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證的違約金，無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回原告訴請(qǐng)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的哈爾濱市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)、個(gè)人住房公積金借款合同、個(gè)人貸款支付憑證及中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款結(jié)清證明，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：1.原告出示的2011年5月27日《哈爾濱市商品房買賣合同書》，被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，故本院對(duì)其真實(shí)性予以采信；原告出示的入戶通知書及物業(yè)費(fèi)收據(jù)，被告對(duì)其真實(shí)性提出異議，但未提出相反證據(jù)予以反駁，本院對(duì)該證據(jù)予以采信；原告出示的承諾書，被告對(duì)其真實(shí)性提出異議，但未在指定期限內(nèi)申請(qǐng)對(duì)該證據(jù)加蓋的公章進(jìn)行真?zhèn)涡澡b定，故本院對(duì)該證據(jù)予以采信。2.被告出示的“五證”、“兩書”，原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，故本院對(duì)其真實(shí)性予以采信；被告出示的規(guī)劃調(diào)整文件、社會(huì)評(píng)審文件及部分業(yè)主解聘前期物業(yè)的文件，因該三份證據(jù)系復(fù)印件，原告對(duì)其真實(shí)性提出異議，故對(duì)真實(shí)性不予采信；被告出示的哈爾濱市新建住宅交付使用社會(huì)評(píng)審意見(jiàn)書2份，原告對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，故本院對(duì)被告出示的該份證據(jù)的真實(shí)性予以采信；被告出示的證據(jù)六哈爾濱市中級(jí)人民法院（2015）哈民二民終字第726號(hào)民事判決書，因該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，故對(duì)于該證據(jù)不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2011年5月27日，原、被告簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書》，合同中約定房屋總價(jià)款為651292元。同日，原告向被告交付首付款324292元，被告為原告開(kāi)具了哈爾濱市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，原告向中國(guó)建設(shè)銀行貸款327000元用于支付剩余房款，該筆貸款已于2013年6月4日結(jié)清。商品房買賣合同第3條約定，原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于南崗區(qū)房屋；合同第15條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的情況下，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.08%向買受人支付違約金。原告于2012年1月15日向案外人哈爾濱杰富仕物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)費(fèi)1384元。被告已取得“五證”，符合預(yù)售商品房條件，庭審至今，被告未向本院出示證明其已取得涉案7號(hào)樓的竣工備案證、銷售許可證及辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的證據(jù)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，該合同合法有效。原告已按照合同約定履行了支付全部購(gòu)房款的義務(wù)，被告理應(yīng)按照合同約定在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬證書。因原告已提交其于2012年1月15日交納物業(yè)費(fèi)的收據(jù)原件，被告雖認(rèn)為該筆費(fèi)用系案外人哈爾濱杰富仕物業(yè)管理有限公司收取，但依據(jù)其提交的證據(jù)顯示其與案外人已簽訂了《物業(yè)管理維護(hù)服務(wù)合同》，且被告未提出相反的證據(jù)予以反駁，故2012年1月15日可以視為原告辦理入戶手續(xù)的時(shí)間。被告應(yīng)自2012年1月15日交付房屋后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。但被告并未向本院出示證據(jù)證明其已履行了登記備案的義務(wù)，導(dǎo)致原告至今未能取得房屋所有權(quán)證書，故被告已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告抗辯，不能辦理房屋權(quán)屬登記的原因是已交付7號(hào)樓不具備社會(huì)評(píng)審條件及政府規(guī)劃調(diào)整造成。關(guān)于社會(huì)評(píng)審條件，被告提出因部分業(yè)主解聘前期物業(yè)導(dǎo)致不符合社會(huì)評(píng)審，無(wú)法辦理預(yù)售轉(zhuǎn)銷售，致使正在評(píng)審審批的案涉房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)。本院認(rèn)為，根據(jù)《哈爾濱市新建住宅交付使用管理試行辦法》第9條規(guī)定：“新建住宅交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)新建住宅是否達(dá)到交付使用條件進(jìn)行社會(huì)評(píng)審。未經(jīng)社會(huì)評(píng)審或者社會(huì)評(píng)審不合格的，不得交付使用。對(duì)不符合交付使用條件的新建住宅，市房產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房現(xiàn)售備案手續(xù)?！北景钢校桓嬗?012年1月15日將房屋交付原告使用，此時(shí)該房屋應(yīng)符合社會(huì)評(píng)審條件，否則不應(yīng)交付房屋同時(shí)承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任，被告明知未經(jīng)社會(huì)評(píng)審或評(píng)審不合格的房屋不得交付使用，而將涉案房屋交付原告，即應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的法律責(zé)任，故被告提出的由于社會(huì)評(píng)審未通過(guò)而未能辦理過(guò)戶的抗辯理由，本院不予采信。關(guān)于被告主張的因政府規(guī)劃行為導(dǎo)致壹品新境項(xiàng)目用地規(guī)劃調(diào)整，致使整個(gè)項(xiàng)目審批手續(xù)延期，產(chǎn)權(quán)辦理延后的主張，本院認(rèn)為，庭審中被告陳述政府規(guī)劃調(diào)整的是6、9、11、AB棟，但在被告提供的證據(jù)中并未體現(xiàn)出政府規(guī)劃調(diào)整的是6、9、11、AB棟，且本案涉及房屋坐落于7棟，故本院對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯主張亦不予支持。關(guān)于被告逾期辦理房屋權(quán)屬登記違約金計(jì)付問(wèn)題，本院認(rèn)為，根據(jù)原、被告雙方合同約定，如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)向原告支付已付房?jī)r(jià)款的0.08%的違約金。原告主張約定的違約金過(guò)低，要求按照被告出具的承諾書中規(guī)定的違約標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，但承諾書中規(guī)定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，如按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，有失公平原則，故本院依據(jù)原告請(qǐng)求，酌情參照中國(guó)人民銀行同期存款利率計(jì)算遲延過(guò)戶違約金。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助原告馬某辦理哈爾濱市南崗區(qū)房屋的權(quán)屬登記；
二、被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付原告馬某逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金（自2015年6月20日至被告辦理完畢登記備案之日止，以全部購(gòu)房款651292元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期活期存款利率計(jì)算）;
三、駁回原告馬某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按上述規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3314元，由被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元，原告馬某負(fù)擔(dān)3264元。
如不服本判決，可在接到本判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　張　艷 代理審判員　　楊紅瑞 代理審判員　　李文廣

書記員：霍喜雙