馬某某
彭某某
張釗（河北明宇律師事務(wù)所）
安平縣安平鎮(zhèn)北關(guān)村村民委員會(huì)
王瑋（河北網(wǎng)都律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:馬某某。
上訴人（原審被告）:彭某某，農(nóng)民。
委托代理人:張釗，河北明宇律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:安平縣安平鎮(zhèn)北關(guān)村村民委員會(huì)。
法定代表人:李占青，該村委會(huì)主任。
委托代理人:王瑋，河北網(wǎng)都律師事務(wù)所律師。
上訴人馬某某、彭某某因與被上訴人安平縣安平鎮(zhèn)北關(guān)村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng):北關(guān)村委會(huì)）房屋租賃合同糾紛一案，不服河北省安平縣人民法院（2013）安民二初字第1836號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人馬某某、上訴人彭某某委托代理人張釗、被上訴人北關(guān)村委會(huì)委托代理人王瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:本案雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)主要是馬某某與北關(guān)村委會(huì)是否存在房屋租賃合同關(guān)系，以及北關(guān)村委會(huì)應(yīng)否將重建后的涉案房屋再租賃給馬某某一間門(mén)店。根據(jù)雙方當(dāng)事人所舉證據(jù)及各方陳述，涉案房屋是北關(guān)村委會(huì)原租賃給彭某某做廠辦公室使用，后彭某某將其改成門(mén)店進(jìn)行出租，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，2009年馬某某租下該房屋，并向彭某某交納租金。庭審中，雙方雖未提供房屋租賃合同，但從彭某某收取租金等行為看，馬某某與彭某某之間成立房屋租賃合同關(guān)系且合法有效。2011年2月，安平縣人民政府為促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)案涉房屋坐落地塊進(jìn)行拆遷重建，北關(guān)村委會(huì)遂按要求安排與其有房屋租賃合同的商戶限期搬遷，并與各商戶簽訂了（搬遷）協(xié)議書(shū)，根據(jù)各商戶要求，原所交納一年的租金搬遷后尚有8個(gè)月剩余租金不退，租金轉(zhuǎn)為房屋建好后繼續(xù)租賃的押金，村委會(huì)向每個(gè)租戶開(kāi)具了收款收據(jù)。改建后，北關(guān)村委會(huì)與原有租賃合同商戶重新簽訂了為期五年的房屋租賃合同，每年租金3－6萬(wàn)元不等，同時(shí)也給彭某某預(yù)留了三間房屋。
關(guān)于馬某某主張其于2011年2月11日與北關(guān)村委會(huì)簽訂了協(xié)議書(shū)，要求對(duì)新建后的房屋享有優(yōu)先租占權(quán)問(wèn)題。北關(guān)村委會(huì)對(duì)協(xié)議書(shū)的內(nèi)容并不否認(rèn)，該協(xié)議是村委會(huì)為配合縣政府統(tǒng)一拆遷由其與每個(gè)原與村委會(huì)有租賃合同的商戶所簽訂，其中明確約定了剩余租金不退并轉(zhuǎn)押金，說(shuō)明簽訂該協(xié)議的前提是須與北關(guān)村委會(huì)存在房屋租賃合同關(guān)系，馬某某雖持有加蓋有村委會(huì)印章的協(xié)議書(shū)，但不能說(shuō)明其是雙方真實(shí)合意，按協(xié)議經(jīng)辦人說(shuō)法，該協(xié)議由村委會(huì)事先擬訂，并由一名村委會(huì)委員和一名村會(huì)計(jì)與每個(gè)與村有租賃合同關(guān)系的商戶具體簽訂，協(xié)議書(shū)的抬頭乙方名字也都由村里統(tǒng)一填寫(xiě)，然后由各商戶簽字確認(rèn)，再由各商戶持原交租金收據(jù)換成押金收據(jù)，而馬某某不符合簽協(xié)議回租條件，所舉協(xié)議上下兩處乙方名字均系自己填寫(xiě)，其所提供的錄音證據(jù)也能印證上述經(jīng)辦人的說(shuō)法。錄音中，馬某某也認(rèn)可房子是租的彭某某的，并懇切要求村里如有沒(méi)人租的話給租賃一間，村委會(huì)也明確表示沒(méi)有多余的房間，主要是你馬某某沒(méi)票即與村委會(huì)不存在租賃關(guān)系，新建房屋都安排原承租戶繼續(xù)租賃，并且房屋建成后與原每個(gè)租房戶重新簽訂了租賃合同。訴訟中，上訴人馬某某稱(chēng)北關(guān)村委會(huì)同意房屋重建后繼續(xù)租給其一間門(mén)店，并無(wú)證據(jù)佐證，其亦不能說(shuō)明與村委會(huì)具體何人簽訂的該2011年2月11日協(xié)議書(shū)。因此，該協(xié)議對(duì)馬某某與北關(guān)村委會(huì)之間不發(fā)生法律效力，馬某某不能享有新建房屋的優(yōu)先承租權(quán)。
另外，彭某某稱(chēng)房屋拆遷建成后村委會(huì)給其預(yù)留了房屋，也可供馬某某租賃，但彭某某與馬某某雙方未就繼續(xù)租賃事宜進(jìn)行協(xié)商，彭某某又將建成后的房屋進(jìn)行了出租。關(guān)于彭某某上訴所提其原審訴訟中未接到法院開(kāi)庭傳票、缺席審理系程序違法一事，經(jīng)查，彭某某被追加為被告參與訴訟后，原審法院將本案有關(guān)法律文書(shū)包括開(kāi)庭傳票，已向其送達(dá)并由其妻劉玉芹代收。因此，原審審理程序不違法。
關(guān)于原審判令彭某某賠償馬某某房屋裝修的19700元經(jīng)濟(jì)損失一節(jié)，馬某某認(rèn)為原審該判決是錯(cuò)誤的，其也未提出該訴訟請(qǐng)求要求彭某某賠償我損失。因此，原審該判決內(nèi)容缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。彭某某應(yīng)否向馬某某賠償以及賠償多少問(wèn)題，不是本案理涉的范圍。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果部分有誤，依法應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷(xiāo)河北省安平縣人民法院（2013）安民二初字第1836號(hào)民事判決；
二、駁回上訴人馬某某的訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)各1425元，均由上訴人馬某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:本案雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)主要是馬某某與北關(guān)村委會(huì)是否存在房屋租賃合同關(guān)系，以及北關(guān)村委會(huì)應(yīng)否將重建后的涉案房屋再租賃給馬某某一間門(mén)店。根據(jù)雙方當(dāng)事人所舉證據(jù)及各方陳述，涉案房屋是北關(guān)村委會(huì)原租賃給彭某某做廠辦公室使用，后彭某某將其改成門(mén)店進(jìn)行出租，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，2009年馬某某租下該房屋，并向彭某某交納租金。庭審中，雙方雖未提供房屋租賃合同，但從彭某某收取租金等行為看，馬某某與彭某某之間成立房屋租賃合同關(guān)系且合法有效。2011年2月，安平縣人民政府為促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)案涉房屋坐落地塊進(jìn)行拆遷重建，北關(guān)村委會(huì)遂按要求安排與其有房屋租賃合同的商戶限期搬遷，并與各商戶簽訂了（搬遷）協(xié)議書(shū)，根據(jù)各商戶要求，原所交納一年的租金搬遷后尚有8個(gè)月剩余租金不退，租金轉(zhuǎn)為房屋建好后繼續(xù)租賃的押金，村委會(huì)向每個(gè)租戶開(kāi)具了收款收據(jù)。改建后，北關(guān)村委會(huì)與原有租賃合同商戶重新簽訂了為期五年的房屋租賃合同，每年租金3－6萬(wàn)元不等，同時(shí)也給彭某某預(yù)留了三間房屋。
關(guān)于馬某某主張其于2011年2月11日與北關(guān)村委會(huì)簽訂了協(xié)議書(shū)，要求對(duì)新建后的房屋享有優(yōu)先租占權(quán)問(wèn)題。北關(guān)村委會(huì)對(duì)協(xié)議書(shū)的內(nèi)容并不否認(rèn)，該協(xié)議是村委會(huì)為配合縣政府統(tǒng)一拆遷由其與每個(gè)原與村委會(huì)有租賃合同的商戶所簽訂，其中明確約定了剩余租金不退并轉(zhuǎn)押金，說(shuō)明簽訂該協(xié)議的前提是須與北關(guān)村委會(huì)存在房屋租賃合同關(guān)系，馬某某雖持有加蓋有村委會(huì)印章的協(xié)議書(shū)，但不能說(shuō)明其是雙方真實(shí)合意，按協(xié)議經(jīng)辦人說(shuō)法，該協(xié)議由村委會(huì)事先擬訂，并由一名村委會(huì)委員和一名村會(huì)計(jì)與每個(gè)與村有租賃合同關(guān)系的商戶具體簽訂，協(xié)議書(shū)的抬頭乙方名字也都由村里統(tǒng)一填寫(xiě)，然后由各商戶簽字確認(rèn)，再由各商戶持原交租金收據(jù)換成押金收據(jù)，而馬某某不符合簽協(xié)議回租條件，所舉協(xié)議上下兩處乙方名字均系自己填寫(xiě)，其所提供的錄音證據(jù)也能印證上述經(jīng)辦人的說(shuō)法。錄音中，馬某某也認(rèn)可房子是租的彭某某的，并懇切要求村里如有沒(méi)人租的話給租賃一間，村委會(huì)也明確表示沒(méi)有多余的房間，主要是你馬某某沒(méi)票即與村委會(huì)不存在租賃關(guān)系，新建房屋都安排原承租戶繼續(xù)租賃，并且房屋建成后與原每個(gè)租房戶重新簽訂了租賃合同。訴訟中，上訴人馬某某稱(chēng)北關(guān)村委會(huì)同意房屋重建后繼續(xù)租給其一間門(mén)店，并無(wú)證據(jù)佐證，其亦不能說(shuō)明與村委會(huì)具體何人簽訂的該2011年2月11日協(xié)議書(shū)。因此，該協(xié)議對(duì)馬某某與北關(guān)村委會(huì)之間不發(fā)生法律效力，馬某某不能享有新建房屋的優(yōu)先承租權(quán)。
另外，彭某某稱(chēng)房屋拆遷建成后村委會(huì)給其預(yù)留了房屋，也可供馬某某租賃，但彭某某與馬某某雙方未就繼續(xù)租賃事宜進(jìn)行協(xié)商，彭某某又將建成后的房屋進(jìn)行了出租。關(guān)于彭某某上訴所提其原審訴訟中未接到法院開(kāi)庭傳票、缺席審理系程序違法一事，經(jīng)查，彭某某被追加為被告參與訴訟后，原審法院將本案有關(guān)法律文書(shū)包括開(kāi)庭傳票，已向其送達(dá)并由其妻劉玉芹代收。因此，原審審理程序不違法。
關(guān)于原審判令彭某某賠償馬某某房屋裝修的19700元經(jīng)濟(jì)損失一節(jié)，馬某某認(rèn)為原審該判決是錯(cuò)誤的，其也未提出該訴訟請(qǐng)求要求彭某某賠償我損失。因此，原審該判決內(nèi)容缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。彭某某應(yīng)否向馬某某賠償以及賠償多少問(wèn)題，不是本案理涉的范圍。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果部分有誤，依法應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷(xiāo)河北省安平縣人民法院（2013）安民二初字第1836號(hào)民事判決；
二、駁回上訴人馬某某的訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)各1425元，均由上訴人馬某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王新強(qiáng)
審判員：張曉
審判員：高彥明

書(shū)記員：劉婷婷