上訴人（原審被告）：黃石市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃石市武漢路96-6號(hào)。
法定代表人：廖貢黎，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：敖英姿、馬云，均系湖北太圣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：馬某某。
委托訴訟代理人：鄧國明，湖北人本律師事務(wù)所律師。

上訴人黃石市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華某公司）因與被上訴人馬某某商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省黃石市黃石港區(qū)人民法院（2016）鄂0202民初410號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月6日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
華某公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，駁回馬某某的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。１、首先，當(dāng)事人不得在合同中隨意約定任意解除權(quán)，否則合同交易的可靠性、穩(wěn)定性皆無從談起，必將對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序造成毀滅性打擊。其次，合同附件六中的第17條已對(duì)合同第20條任意解除權(quán)的適用進(jìn)行了排除。故一審判決認(rèn)定馬某某享有合同約定的單方解除權(quán)錯(cuò)誤；２、一審判決以其向馬某某交付房屋的時(shí)間作為解除合同的起始時(shí)間與判決“馬某某向其支付購房總價(jià)款10%的解除金后可隨時(shí)解除合同”相矛盾；３、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。故即使馬某某享有合同解除權(quán)，其提起訴訟時(shí)也已經(jīng)超過了除斥期間而消滅；二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。本案合同第20條只是約定解除合同后的責(zé)任，并非是對(duì)合同解除條件的約定，且馬某某行使解除權(quán)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)解除權(quán)行使期限的規(guī)定。一審判決將合同解除責(zé)任條款認(rèn)定為合同解除條件條款不當(dāng)，將已消滅的解除權(quán)賦予馬某某行使不當(dāng)。
馬某某口頭辯稱，１、雙方合同第20條約定雙方皆有合同解除權(quán)，補(bǔ)充協(xié)議第17條也沒有排除第20條的適用，故其可以行使合同解除的權(quán)利；２、華某公司沒有提出造成其他損失的反訴，一審判決其支付房屋總價(jià)款10%的解約金既無依據(jù)也過高，但鑒于解除合同的目的達(dá)到，其可以服判；３、華某公司也提交了證據(jù)證明其還尚欠部分購房款，故本案合同屬尚未履行完畢的合同，則不存在解除權(quán)時(shí)效過期的問題。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
馬某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令解除雙方于2014年8月11日簽訂的合同編號(hào)為HS14006435號(hào)的《黃石市商品房買賣合同》；2、判決華某公司返還該房屋房價(jià)款1939151元；3、本案訴訟費(fèi)由華某公司負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年8月11日，馬某某與華某公司簽訂合同編號(hào)為HS14006435號(hào)《黃石市商品房買賣合同》，約定馬某某購買該公司開發(fā)的黃石市武漢路96-6號(hào)“黃石摩爾城”第1號(hào)、2號(hào)商業(yè)樓一單元一層2118室，建筑面積35.8平方米，約定該商品房單價(jià)為每平方米57017.10元，總價(jià)2041212元，約定交房時(shí)間為2015年12月30日前。該合同第20條約定，出賣人單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人，出賣人應(yīng)在買受人接到書面通知之日起30日內(nèi)，按原房價(jià)款的5%向買受人支付違約金，并將買受人支付的房價(jià)款全額退還給買受人；如遇房價(jià)上漲，出賣人還需向買受人支付按照新價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款和原房價(jià)款的差額。買受人單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，買受人應(yīng)在出賣人收到書面通知之日起30日內(nèi)，按原房價(jià)款的5%向出賣人支付違約金，出賣人將買受人已支付的房價(jià)款全額退還給買受人；如遇房價(jià)下降，買受人還需向出賣人支付原房價(jià)款與按照新價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款的差額。另外雙方還在附件六中約定合同補(bǔ)充條款，其中第十七條約定：除本合同約定的條款外，雙方均無權(quán)終止本合同，否則提出終止合同一方必須賠償另一方房屋總價(jià)款的10%作為違約金。合同簽訂后，馬某某已向華某公司交納購房款共計(jì)2041212元，華某公司亦向馬某某出具同等金額的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。2016年2月1日經(jīng)黃石市房屋測(cè)繪中心對(duì)該房進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪，該房屋的建筑面積為36.20平方米。為此華某公司通知馬某某補(bǔ)繳房款，但馬某某至今未補(bǔ)繳。2016年1月22日，馬某某辦理了該房屋的交接手續(xù)。
2014年8月19日，馬某某和王光輝作為購買人與華某公司簽訂《黃石市商品房買賣合同》，約定由馬某某和王光輝購買華某公司開發(fā)的黃石市武漢路96-6號(hào)“黃石摩爾城”第1號(hào)、2號(hào)商業(yè)樓一單元一層2103室。2014年11月23日，王光輝和他人簽訂租賃合同，將該房屋租賃給他人經(jīng)營。
一審法院認(rèn)為：馬某某與華某公司于2014年8月11日簽訂的《黃石市商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，該合同約定內(nèi)容符合法律規(guī)定，合同已成立并生效，應(yīng)受法律保護(hù)。雙方在合同第二十條中約定買賣雙方享有單方解除權(quán)，但在合同附件六第十七條中又約定“除本合同約定的條款和狀況外，雙方均無權(quán)終止本合同，否則提出終止合同方必須賠償另一方房屋總價(jià)款的10%作為違約金”，一審法院認(rèn)為該條款是否構(gòu)成對(duì)合同第二十條約定內(nèi)容的變更要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析：一、對(duì)于“本合同”是否僅指雙方簽訂的HS14006435號(hào)《黃石市商品房買賣合同》而不包括其后附件的問題。從合同附件六第十八條約定的內(nèi)容來理解，該條款認(rèn)定“本補(bǔ)充條款構(gòu)成本合同不可分割的組成部分，與本合同以及所附的其他附件一起構(gòu)成一份完整的合同”，即“本合同”所指的僅為HS14006435號(hào)《黃石市商品房買賣合同》而不包括其后附件；二、合同附件六中第十七條約定“除本合同約定的條款和狀況外，雙方均無權(quán)終止本合同，否則提出終止合同方必須賠償另一方房屋總價(jià)款的10%作為違約金”是否明確雙方均享有單方解除權(quán)的問題。從該條款原意分析，合同附件六第十七條首先約定對(duì)于本合同不得隨意解除，隨后在但書中對(duì)于解除合同一方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行了明確，說明該條實(shí)際上與本合同第二十條的內(nèi)容基本一致，即承認(rèn)雙方均享有單方解除權(quán)，但對(duì)解除合同一方應(yīng)承擔(dān)的解約金比例進(jìn)行了調(diào)整；三、附件六的條款是否構(gòu)成對(duì)合同條款變更的問題。馬某某、華某公司在附件六第十八條中約定“本補(bǔ)充條款的任一條款均構(gòu)成對(duì)本合同的有效補(bǔ)充或修改，本合同與本補(bǔ)充條款不一致的均以本條款為準(zhǔn)”。故一審法院認(rèn)為當(dāng)合同與附件六出現(xiàn)不一致的條款內(nèi)容時(shí)，應(yīng)以附件六的條款為認(rèn)定雙方變更意思表示的依據(jù)。馬某某、華某公司雙方在合同附件中約定將單方解除合同解約金的比例調(diào)整為10%，故馬某某根據(jù)約定在向華某公司支付購房總價(jià)款10%的解約金后可隨時(shí)解除合同。故對(duì)華某公司辯稱馬某某不享有解除權(quán)的主張不予支持。雖然馬某某在起訴前未以書面方式通知華某公司解除合同，但其通過訴訟的方式行使解除權(quán)，且其主張的訴訟請(qǐng)求當(dāng)中明確含有解除合同的意思表示，故華某公司已知曉馬某某的該意思表示，馬某某以訴訟解除的方式行使解除權(quán)不違反法律規(guī)定，故應(yīng)予支持。關(guān)于華某公司辯稱馬某某起訴已超過訴訟時(shí)效的主張，一審法院認(rèn)為涉案合同并未約定解除權(quán)的行使期限，但應(yīng)在合理期限內(nèi)行使。本案華某公司在2016年1月22日向馬某某交付了房屋，且在實(shí)際測(cè)繪后通知馬某某補(bǔ)繳房款，故本案的房屋買賣合同尚未履行完畢，綜合上述事實(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬某某在2016年1月22日取得解除權(quán)，因此馬某某起訴并未超過法律規(guī)定的期間，故對(duì)華某公司的該項(xiàng)抗辯主張亦不予支持。
因涉案房屋在實(shí)際測(cè)繪后，該房屋的實(shí)際建筑面積為36.20平方米，根據(jù)合同約定房屋的總價(jià)應(yīng)為2064019元，故馬某某應(yīng)補(bǔ)繳房款22807元，為減輕當(dāng)事人訴累，本院一并處理。馬某某應(yīng)向華某公司支付的解約金為2064019元×10%＝206401.90元，馬某某向華某公司已交納購房款2041212元，華某公司應(yīng)退還馬某某購房款1812003.10元（2041212元-206401.90元-22807元）。對(duì)馬某某主張退還購房款1939151元的訴訟請(qǐng)求，對(duì)其中1812003.10元予以支持，對(duì)超過該數(shù)額的部分不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條、第九十三條、第九十六條、第一百一十六條之規(guī)定，判決：一、解除馬某某與華某公司于2014年8月11日簽訂的合同編號(hào)為HS14006435號(hào)《黃石市商品房買賣合同》；二、華某公司于本判決生效后十五日內(nèi)退還馬某某購房款1812003.10元；三、駁回馬某某的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)22352元，由馬某某負(fù)擔(dān)1466元，華某公司負(fù)擔(dān)20886元。
二審期間，當(dāng)事人未提交與本案爭議有直接聯(lián)系的新證據(jù)。
本院經(jīng)審理，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的目的是為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，故該法第八條第一款規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。對(duì)合同的解除，《合同法》第九十三條、九十四條分別規(guī)定了約定解除和法定解除兩種情形。本案馬某某主張解除合同的法律基礎(chǔ)是約定解除，對(duì)此，《合同法》第九十三條以“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”和“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”進(jìn)行了兩款規(guī)定，本案雙方當(dāng)事人對(duì)解除合同并未協(xié)商一致，故不是該條第一款規(guī)定的協(xié)商解除方式。訴訟中，馬某某是以“準(zhǔn)備出國定居，無過多精力管理門面房”為由，援引《黃石市商品房買賣合同》第20條的約定要求解除合同，故其主張的是按該條第二款規(guī)定的行使約定解除權(quán)的方式請(qǐng)求解除合同。約定解除權(quán)是指雙方當(dāng)事人在合同中約定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由當(dāng)事人一方在出現(xiàn)合同約定的某種情況后通過行使解除權(quán)，使合同關(guān)系消滅的一種法律制度，其性質(zhì)屬合同的附條件。條件是指將來客觀上可能發(fā)生的事實(shí)，實(shí)務(wù)中通常與另一方的違約行為聯(lián)系在一起。條件與負(fù)擔(dān)存在區(qū)別，條件屬于合同的特別效力要件，有控制合同效力的功能；而負(fù)擔(dān)屬于合同義務(wù)，一經(jīng)約定必須履行。
審查雙方當(dāng)事人訂立的《黃石市商品房買賣合同》第20條，約定內(nèi)容為“買受人單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，買受人應(yīng)在出賣人收到書面通知之日起30日內(nèi)，按原房價(jià)款的5%向出賣人支付違約金，出賣人將買受人已支付的房價(jià)款全額退還給買受人；如遇房價(jià)下降，買受人還需向出賣人支付原房價(jià)款與按照新價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款的差額”，從該條約定的內(nèi)容看，雙方當(dāng)事人并未約定在具備何種條件下，馬某某可以解除合同，也就是沒有約定條件，只是約定如果馬某某提出解除合同應(yīng)遵循的程序和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)雙方當(dāng)事人按《合同法》第九十三條第一款協(xié)商解除合同予以操作層面上的指引，待雙方當(dāng)事人按上述指引達(dá)成具體數(shù)額后以協(xié)商一致的方式解除合同，故該第20條并非約定《合同法》第九十三條第二款規(guī)定的合同解除權(quán)。所以，馬某某根據(jù)《黃石市商品房買賣合同》第20條的約定請(qǐng)求行使合同解除權(quán)，并無合同依據(jù)，本院對(duì)其請(qǐng)求解除本案合同的主張不能支持。
必須明確，雙方當(dāng)事人在《黃石市商品房買賣合同》中是約定了解除權(quán)的。如：第7條第１款第（２）項(xiàng)中“買受人付款逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同”、第８條第１款第（２）項(xiàng)中“面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房”、第11條第１款第（２）項(xiàng)中“出賣人交房逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同”、第13條第2款中“因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書面通知買受人的，買受人有權(quán)退房”等。以上合同約定的解除權(quán)行使條件均非是馬某某主張的“無精力管理門面房”。
還需明確，雙方當(dāng)事人除簽訂了《黃石市商品房買賣合同》外，還于同日簽訂了《附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議》。在《黃石市商品房買賣合同》第22條、第23條約定“本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（見附件六）”和“合同附件與本合同具有同等法律效力”；在《附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議》的第18條約定“本補(bǔ)充條款構(gòu)成本合同不可分割的組成部分，與本合同以及所附的其他附件一起構(gòu)成一份完整的合同”，從以上約定可以得出雙方合同文本中“本合同”指的是《黃石市商品房買賣合同》，“本補(bǔ)充條款”指的是《附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議》。而《附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議》第17條約定的是“除本合同約定的條款和狀況外，雙方均無權(quán)終止本合同”，故對(duì)該條款應(yīng)理解為“除《黃石市商品房買賣合同》約定的條款和狀況外，雙方均無權(quán)終止本合同”。所以，一審判決對(duì)該條款的理解正確，華某公司認(rèn)為《附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議》第17條的約定已排除了《黃石市商品房買賣合同》中相關(guān)解除條款的效力屬理解有誤，本院不能支持。
綜上，華某公司的上訴請(qǐng)求成立，本院應(yīng)予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，本院應(yīng)予糾正。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黃石市黃石港區(qū)人民法院（2016）鄂0202民初410號(hào)民事判決；
二、駁回馬某某的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)22352元，二審案件受理費(fèi)22352元，均由馬某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　尹　策 審　判　員　　胡志剛 代理審判員　　周　希

書記員：劉必成