上訴人（原審原告、反訴被告）：韓淑華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：李維強，北京市隆安律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：岳正發(fā)，河北朝鼎律師事務所律師，

上訴人韓淑華因與被上訴人王某某租賃合同糾紛一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5234號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年12月7日立案后，依法組成合議庭，公開進行了審理，上訴人韓淑華及其委托訴訟代理人李維強、被上訴人王某某的委托訴訟代理人岳正發(fā)到庭參加訴訟。被上訴人王某某未到庭，本案現(xiàn)已審理終結。
韓淑華上訴請求：維持一審判決第一項，撤銷一審判決第二、三、四項，依法改判被上訴人支付賠償金305000元、房屋及裝飾裝修補償金750000元、房屋投入210000元，訴訟費用由被上訴人承擔。
事實和理由：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，結論錯誤。1.被上訴人在合同履行中惡意違約在先，應當賠償上訴人轉(zhuǎn)租損失305000元；2.對上訴人擴建裝修房屋，被上訴人是明知的，且沒有提出任何異議，因此，租賃合同解除后被上訴人應當補償上訴人相應損失；3.一審法院對房屋裝修及擴建房屋不予價格評估，濫用自由裁量權，嚴重違反公平、合法的民事基本原則。
王某某答辯稱，原審事實清楚，證據(jù)確實充分，程序合法，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求。針對上訴狀，關于上訴狀第一點，交付租金的期限在合同第5條已經(jīng)約定，應當提前一個月交納房租，即每年的8月1日之前交納，上訴人以前曾經(jīng)晚交，被上訴人未予追究，但并不代表被上訴人已經(jīng)同意更改了交納房租的時間。被上訴人于8月23日發(fā)出通知，上訴人拒絕交還房屋，才導致了被上訴人的過激行為，但這個行為已經(jīng)行政機關處罰（行政拘留15天）。經(jīng)濟問題已經(jīng)由另案解決。房屋約定的租賃期限是4年，但限定一個條件，3年后如果出租人后院蓋房，承租人無條件退出。這是合同所附的條件。被上訴人解除合同理由充分。其一是上訴人未按期交納租金，合同對此有約定。其二是上訴人擅自轉(zhuǎn)租，構成違約，合同當中也有約定。其三是解除房屋租賃合同的條件已經(jīng)成就，合同應予解除。針對第二點：上訴方的擴建、新建未經(jīng)被上訴人同意，上訴方的裝修是其使用房屋的行為，其裝修的程度應當考慮到房屋的租賃期限。針對第三點：原審法院未予評估的決定是正確的，被上訴人認為這是一種人性化的裁判方式，如果評估，不但增加當事人的訴累，還增加當事人的經(jīng)濟負擔。因為其改建、擴建、新建和裝修即便有評估結論，上訴人的主張也不會得到支持。
韓淑華向一審法院起訴請求：1.解除與被告王某某簽訂的《三河市房屋租賃合同》；2.被告王某某支付賠償金305000元；3.被告王某某給付原告添加的房屋及裝飾裝修補償金750000元。訴訟過程中，原告增加訴訟請求：被告賠償北京市北洋北方設備安裝有限公司的停業(yè)損失50000元；裝飾裝修12間房屋投入的210000元；違約金損失（一年房租）80000元。
王某某向一審法院提起反訴請求：1.解除原、被告簽訂的房屋租賃合同；2.被告交還租賃物退出房屋，并支付租金至實際騰退房屋之日止；3.訴訟費用由韓淑華承擔。
一審法院認定事實：1.2012年9月1日，原告韓淑華（反訴被告）與被告王某某（反訴原告）簽訂了《三河市房屋租賃合同》，被告王某某將位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)燕靈路中趙甫村北路邊8間平房小院出租給原告韓淑華，租期四年，自2012年9月1日至2016年9月1日，租金為每年80000元，每年提前一個月交租金。承租人不得將房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借；不得擅自改動房屋結構。合同還約定，甲方（即王某某）三年后后院蓋房租戶（即韓淑華）應無條件讓出房屋。簽訂合同后王某某將涉案房屋交付韓淑華使用。關于房屋租期，原告主張與被告口頭約定延長租期為8年，被告予以否認，原告亦未能提交其他證據(jù)予以證實，故本院依據(jù)房屋租賃合同認定租期為四年。2.使用過程中，韓淑華對涉案原有房屋進行了一定的裝飾裝修并在院落里空閑的地方建了鋼結構房屋,韓淑華將上述房屋進行轉(zhuǎn)租，王某某否認轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過其同意，韓淑華提交本院2015年1月15日對張殿宇所做詢問筆錄用以證明轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過王某某同意，經(jīng)本院核查，對該詢問筆錄的真實性予以認定。3.韓淑華主張王某某損壞玻璃門、窗等造成經(jīng)濟損失3644元，因該損失原告已經(jīng)另案起訴，故本院不再重復處理。
一審法院認為,依法成立的合同受法律保護。根據(jù)原、被告提交的證據(jù)以及當庭陳述，可以認定雙方均同意解除2012年9月1日簽訂的租賃合同，故對原告該項請求本院依法照準。關于原告主張的因被告提前一年解除合同給原告造成的轉(zhuǎn)租賠償金305000元、北京市北洋北方設備安裝有限公司的停業(yè)損失50000元及一年租金80000元，本院認為，按照“甲方（即王某某）三年后后院蓋房租戶（即韓淑華）應無條件讓出房屋”的約定，現(xiàn)王某某已獲得政府建房的準許，韓淑華應無條件退房，對此造成的損失不應由王某某承擔。關于韓淑華主張被告賠償添加的房屋及裝飾裝修補償金750000元及裝飾裝修12間房屋投入的210000元，縱觀合同履行情況，韓淑華在明知租賃期限附有條件的情況下亦投入大量資金進行裝飾裝修，其應當預見到此種投入可能帶來的風險；王某某作為出租方在明知韓淑華實施裝飾裝修行為時未能作出風險提示義務，亦存在一定過錯，王某某當庭表示對韓淑華所建房屋及裝飾、裝修沒有利用價值，因此韓淑華應將未形成附和的裝飾裝修物自行拆除，另，本院考慮到雙方的實際情況，酌定由王某某補償韓淑華人民幣80000元。對于韓淑華提交的調(diào)查取證申請以及委托評估申請，因調(diào)查取證所證明目的應屬于其自行負擔的舉證責任，本院不予受理；對其委托評估申請，本院從節(jié)省當事人訴訟成本、減少不必要支出角度考慮，對其評估申請不予對外委托。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、解除原告韓淑華（反訴被告）與被告王某某（反訴原告）于2012年9月1日簽訂的《三河市房屋租賃合同》。二、原告韓淑華（反訴被告）于本判決生效后二十日內(nèi)自行拆除涉案土地上所建的房屋，并騰退租賃的涉案房屋。三、被告王某某（反訴原告）于本判決生效后二十日內(nèi)補償原告韓淑華（反訴被告）80000元。四、駁回原告韓淑華（反訴被告）與被告王某某（反訴原告）的其他訴訟請求。案件受理費1800元，由原告韓淑華負擔1200元、被告王某某負擔600元。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。一審法院認定事實屬實，本院予以確認。

本院認為,本案的爭議焦點為雙方簽訂的房屋租賃合同是否應當解除，如解除，韓淑華新建的房屋王某某是否賠償問題。
2012年9月1日，韓淑華與王某某簽訂了《三河市房屋租賃合同》，王某某將涉案房屋及院落出租給韓淑華，合同約定租期四年，自2012年9月1日至2016年9月1日，租金為每年80000元，每年提前一個月交租金。承租人不得將房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借；不得擅自改動房屋結構。合同還約定，甲方（即王某某）三年后后院蓋房租戶（即韓淑華）應無條件讓出房屋。簽訂合同后王某某將涉案房屋交付韓淑華使用。
關于房屋租賃期限，韓淑華主張與王某某口頭約定租期為8年，前四年從2012年9月1日至2016年9月1日，后四年租金按照一定幅度增長，但雙方提供的房屋租賃合同第三條租賃期限中約定房屋租賃期為四年，王某某一、二審期間均對韓淑華關于租賃期限的主張不予認可，韓淑華亦未能提交其他證據(jù)予以證實其主張，故一審法院依據(jù)房屋租賃合同認定租期為四年并無不妥。
關于涉案租賃合同應否解除及轉(zhuǎn)租賠償問題，根據(jù)雙方提供的三河市房屋租賃合同第五條租金及繳納方式約定，租金標準：每年租金為捌萬元整，每年提前一個月交齊。到期不交租金，合同作廢。根據(jù)雙方約定，韓淑華應當在每年的8月1日前向王某某交付租金，而韓淑華上訴狀中自認，其分別于2012年9月1日、2013年8月11日、2014年8月23日交付下一年租金，即使王某某同意在約定期限后收取韓淑華交付的租金，并不能否認韓淑華應當在每年8月1日前交付下一年租金，在韓淑華違反約定時，王某某完全有權利按照約定作廢（解除）雙方之間的租賃協(xié)議，即使2015年8月11日韓淑華曾要求向王某某交付下一年租金，該時間點又一次違反雙方約定，此時，王某某選擇按照協(xié)議內(nèi)容履行是其自己的權利；同時，雙方協(xié)議補充約定：“如：甲方（王某某）三年后，后院蓋房乙方應無條件讓出房屋?！备鶕?jù)一審時王某某代理人提交的代理詞中陳述，2013年6月5日，燕郊開發(fā)區(qū)規(guī)劃局向王某某下達“關于燕靈路（中趙甫沿線）建設項目申報規(guī)劃設計方案的通知”即王某某擬建房屋的計劃得到政府批準，直至2015年6月，才向規(guī)劃建設局、土地局申報設計方案，申報方案按王某某預測，于2015年10月16日獲得土地局用地批準，最后在2015年12月1日設計方案獲得規(guī)劃局批準，在2013年6月5日后王某某已可以申請蓋房，為誠實守約，并顧慮到韓淑華的利益損失，直至2015年韓淑華再次晚交租金，同時合同約定的三年后蓋房的條件已成就時才向韓淑華主張，此時按照合同約定履行即可。韓淑華主張雙方簽訂補充內(nèi)容時曾達成一致意見，該“后院蓋房乙方應無條件讓出房屋”的補充約定應理解為，后院蓋房，韓淑華從后院搬出，而不應包括前院，王某某否認韓淑華的該陳述主張，而韓淑華就其該陳述主張亦未提供充足證據(jù)予以證實，無法予以采信；根據(jù)2015年1月15日張殿宇所做筆錄中主張，一開始其并不同意轉(zhuǎn)租，后經(jīng)協(xié)商才同意轉(zhuǎn)租，《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。在韓淑華與王某某之間租賃協(xié)議符合解除條件時，承租方韓淑華與其他人之間的轉(zhuǎn)租協(xié)議亦應一并解除，韓淑華在簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議時，并未考慮到轉(zhuǎn)租可能存在的風險問題，其轉(zhuǎn)租損失不應由出租方王某某負擔為宜。
關于改擴建、裝飾裝修問題，在雙方簽訂租賃協(xié)議后，韓淑華確實曾新建部分房屋，并對原有房屋進行裝飾裝修，可能投入較大，但作為承租方，在雙方所簽訂的書面租賃協(xié)議約定的期限僅為四年，并特殊約定“如：甲方（王某某）三年后，后院蓋房乙方應無條件讓出房屋?！奔词拱凑枕n淑華所主張的雙方口頭約定的租期是八年，在書面約定僅為四年，后期租賃合同是否能夠履行并未書面約定的前提下，應當對可能存在的投入風險進行風險評估，同時，該租賃協(xié)議約定，“租賃期滿或合同解除后，甲方有權收回房屋，乙方應按照原狀返還房屋及其附屬物品。”現(xiàn)雙方合同按照租賃協(xié)議約定已到期，按照約定乙方（韓淑華）應按照原狀返還房屋及其附屬物品。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。第十一條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。根據(jù)雙方租賃合同約定及庭審情況，無法認定王某某作為出租方在韓淑華改擴建及裝飾裝修過程中存在過錯，同時，王某某一審期間當庭表示對韓淑華所建房屋及裝飾、裝修沒有利用價值，依據(jù)相關法律規(guī)定，韓淑華可在搬離時將新建及未形成附和的裝飾裝修物自行拆除，并且一審法院考慮到雙方的實際情況，酌定由王某某補償韓淑華人民幣80000元，亦是對韓淑華進行新建及裝飾裝修的一種補償。
關于一審期間韓淑華申請對房屋改擴建、裝修評估問題，2012年9月1日韓淑華與王某某簽訂租賃協(xié)議，作為承租方，在協(xié)商租賃以及簽訂租賃合同時，可以要求出租方履行提供對涉案院落土地及附屬房屋享有合法權利的審慎義務，在出租方不能提供時，可以終止協(xié)商或協(xié)議的簽訂，直至本案一、二審期間，韓淑華未提供證據(jù)證實曾要求王某某出具或提供出租的涉案院落所轄土地及其附屬房屋擁有合法權利的相應證明，同時，韓淑華并未提供證據(jù)證實，在協(xié)商或簽訂協(xié)議時曾對王某某能夠提供的相應證照并進行審查，韓淑華主張當時只是對王某某陳述對涉案院落及房屋享有權利予以相信，而未履行其應進行審查的審慎義務；同時，在雙方簽訂租賃協(xié)議后，韓淑華即進行改擴建、裝飾裝修，此種行為應屬韓淑華自愿承擔風險；另，根據(jù)相關規(guī)定，韓淑華對涉案院落及房屋進行改擴建應到相關部門辦理審批、備案等手續(xù)，至二審期間，韓淑華并未提供其自己或出租方在其改擴建及裝飾裝修時到相關機構進行審批、備案的任何證據(jù)，因韓淑華既未辦理審批、備案，韓淑華亦未要求王某某辦理審批、備案，亦未取得由相關部門出具的任何對改擴建及裝修裝飾的建筑物享有合法權利手續(xù)，無法證實其新建、改擴建系合法建筑物；2016年9月28日韓淑華向一審法院遞交申請書，申請法院委托鑒定機構對韓淑華裝飾裝修房屋現(xiàn)值損失及改建、擴建造價費用進行鑒定，韓淑華在2016年9月28日庭審時當庭增加訴訟請求，其中手寫體“第二條，以鑒定評估為準?！眲澋?，并有韓淑華簽字。鑒于韓淑華所新建、擴建并未取得相應的合法手續(xù)，才導致一審無法進行鑒定。
關于補償問題，因涉案院落及房屋內(nèi)韓淑華尚有部分建筑物及物品，一審期間王某某曾提出反訴要求韓淑華給付租金，一審法院基于履約情況及公平原則，不但駁回王某某要求給付租金的反訴請求，而且酌定王某某給付韓淑華部分補償，應是對韓淑華訴請的公平處理。
本案二審期間，為解決雙方糾紛，曾多次通過電話、面談的方式對本案進行調(diào)解，因雙方差距巨大，最終未能達成和解。
綜上所述，韓淑華的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費15465元，由上訴人韓淑華負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　張　欣 代理審判員　楊　莉 代理審判員　李成佳

書記員：薛煒