上訴人（原審被告）韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，農(nóng)民。
委托代理人賈淑芬，黑龍江承旭律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）吳萬(wàn)某，男，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，農(nóng)民。
委托代理人劉杰，女，xxxx年xx月xx日出生，系吳萬(wàn)某妻子。
委托代理人譚洪彬，黑龍江古堡律師事務(wù)所律師。
原審被告吳萬(wàn)海，男，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，農(nóng)民，系吳萬(wàn)某哥哥，已死亡。

上訴人韓某某因與被上訴人吳萬(wàn)某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服黑龍江省雙城市人民法院（2013）雙民初字第1810號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人韓某某及其委托代理人賈淑芬，被上訴人吳萬(wàn)某及其委托代理人劉杰、譚洪彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院重審判決認(rèn)定：吳萬(wàn)某、吳萬(wàn)海、吳淑華、吳萬(wàn)江、吳某甲系兄弟姊妹關(guān)系。343號(hào)宗地是吳家的老宅基地，吳萬(wàn)海終生未娶，與吳萬(wàn)某共同生活。1996-1997年建房期間，吳萬(wàn)某與吳萬(wàn)海各自稱在吳家的老宅基地建造了163平方米的附屬門(mén)房。2010年3月份，吳萬(wàn)海與韓某某口頭協(xié)議，吳萬(wàn)海將吳家的老宅基地的163平方米的附屬門(mén)房出賣(mài)給韓某某，2010年3月24日吳萬(wàn)某向黑龍江省雙城市人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)吳萬(wàn)海與韓某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2010年4月12日吳萬(wàn)海與韓某某簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”約定，“吳萬(wàn)海自愿將座落在新興鄉(xiāng)新勝村十字街西南角的面積為207.5平方米的房屋賣(mài)給韓某某；房屋價(jià)款為人民幣貳拾萬(wàn)元整（￥200，000.00元整），款項(xiàng)筆下交清，并無(wú)賒欠”。吳萬(wàn)海給韓某某出具了貳拾萬(wàn)元的收條。經(jīng)查，新興鄉(xiāng)新勝村十字街西南角并無(wú)此建筑面積的房屋。2011年2月28日，吳萬(wàn)海與韓某某又簽訂了“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”約定，“吳萬(wàn)海自愿將座落在——房屋建筑面積——平方米，出售給韓某某，韓某某對(duì)吳萬(wàn)海出售的房屋做了充分了解，愿意購(gòu)買(mǎi)該房；此房成交價(jià)格為人民幣（大寫(xiě)）柒萬(wàn)五仟元，韓某某已將房款于2010年4月12日前全部付清給吳萬(wàn)海”。協(xié)議簽訂后，吳萬(wàn)海與韓某某于2011年3月29日在雙城市房產(chǎn)住宅局辦理了過(guò)戶手續(xù)，（房屋所有權(quán)證號(hào)雙城房權(quán)證新興鄉(xiāng)字第21-B000449號(hào)）并按75，000.00元的交易價(jià)款進(jìn)行了契稅，履行了該協(xié)議。后雙城市房產(chǎn)住宅局又以老三間草房不存在為由撤銷了該房權(quán)證。吳萬(wàn)海一生未娶，始終與吳萬(wàn)某一居生活；本案爭(zhēng)議的163平方米房屋于1996年-1997年在吳家343號(hào)宗地（老宅基地）范圍內(nèi)建造。吳萬(wàn)海于2012年3月18日死亡火化，兄弟姊妹吳淑華、吳萬(wàn)江、吳某甲均明確表示對(duì)吳萬(wàn)海的遺產(chǎn)放棄繼承權(quán)。
吳萬(wàn)某訴稱：其與吳萬(wàn)海系兄弟關(guān)系。2010年3月6日，吳萬(wàn)海擅自將吳萬(wàn)某的門(mén)市房賣(mài)給韓某某。吳萬(wàn)某多次阻止吳萬(wàn)海與韓某某的買(mǎi)賣(mài)行為，二人拒不聽(tīng)勸阻。為此訴至法院，要求確認(rèn)吳萬(wàn)海與韓某某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
韓某某辯稱：一、吳萬(wàn)海于2012年3月16日病故，生前無(wú)子女，只有一個(gè)姐姐三個(gè)弟弟。2012年10月，法院再審開(kāi)庭時(shí)，其姐姐吳淑華、弟弟吳萬(wàn)江、吳某甲遞交了放棄繼承權(quán)聲明，只有吳萬(wàn)某沒(méi)有表明態(tài)度。吳萬(wàn)某仍以原來(lái)的案由房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，以一審原告的身份申請(qǐng)?jiān)賹?，違背了《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十條第一項(xiàng)“一方當(dāng)事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加訴訟的”的規(guī)定，本案中止訴訟的原因沒(méi)有消除，不應(yīng)當(dāng)恢復(fù)訴訟，而應(yīng)當(dāng)駁回吳萬(wàn)某的再審申請(qǐng)。二、本案爭(zhēng)議門(mén)房是吳萬(wàn)海個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，而不是與吳萬(wàn)某共有。吳萬(wàn)海與吳萬(wàn)某系同胞兄弟。吳萬(wàn)某一歲喪父，吳萬(wàn)海將吳萬(wàn)某、吳某甲、吳萬(wàn)江三個(gè)弟弟撫養(yǎng)大。直到1981年分家另過(guò)，吳萬(wàn)某由吳某甲撫養(yǎng)，吳萬(wàn)海一直單獨(dú)居住。自1983年開(kāi)始吳萬(wàn)某無(wú)業(yè)可就，經(jīng)常去哈爾濱盜竊，先后被教養(yǎng)兩次。第一次，從1989年8月29日至1992年8月28日，第二次教養(yǎng)從1993年4月5日至1995年4月4日。其解教后無(wú)家可歸，將戶口落在吳萬(wàn)海戶口上。吳萬(wàn)某解教后身患重病癱瘓臥床不能行走，村委會(huì)為照顧其生活困難分給他1.7畝承包地。吳萬(wàn)海自1992年買(mǎi)下佟春友在吳萬(wàn)海宅基地內(nèi)建的房子，又于1993年開(kāi)始建門(mén)房，正是吳萬(wàn)某被教養(yǎng)及患病期間，吳萬(wàn)某一沒(méi)有出資金，二沒(méi)有出勞務(wù)，不存在與吳萬(wàn)海共同共有。因?yàn)楣餐灿械呢?cái)產(chǎn)不單純屬同一戶口，還必須是共有人共同勞動(dòng)、共同投資建造，而吳萬(wàn)某13歲分家后與吳某甲共同居住，解教后僅分得1.7畝地，患重病無(wú)經(jīng)濟(jì)收入。吳萬(wàn)海自己建門(mén)房，吳萬(wàn)某分文沒(méi)有投入，不具備共同共有的要件。吳萬(wàn)海建房對(duì)外出租，2005年3月1日至2010年3月1日一直出租給韓某某。有租房協(xié)議和收取租金收條為證。2010年4月12日吳萬(wàn)海因患癌癥急需治療，便將門(mén)房以20萬(wàn)元賣(mài)給韓某某。賣(mài)房之前，吳萬(wàn)某多次要低價(jià)購(gòu)房想撿便宜未果，便以共同共有為由，起訴要求確認(rèn)吳萬(wàn)海與韓某某買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議無(wú)效。一審法院以吳萬(wàn)海與吳萬(wàn)某同一戶口為由，判決爭(zhēng)議門(mén)房是吳萬(wàn)海與吳萬(wàn)某共同共有，認(rèn)定吳萬(wàn)海與韓某某房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。吳萬(wàn)海與韓某某上訴后提交了哈爾濱市萬(wàn)家勞教所出具的兩份證明吳萬(wàn)某被教養(yǎng)的證明；新勝村村委會(huì)證明吳萬(wàn)某只有1.7畝承包地；還有證人原任新勝村支部書(shū)記劉崇山、弟弟吳萬(wàn)發(fā)、弟媳白淑華出庭作證，均證明吳萬(wàn)海所建門(mén)房是在吳萬(wàn)某教養(yǎng)期間的1993年所建，吳萬(wàn)某對(duì)建門(mén)房沒(méi)有資金和勞務(wù)投入，因此法院撤銷一審判決，駁回了吳萬(wàn)某的訴訟請(qǐng)求。在法院再審時(shí)，吳某甲、佟春友、韓品清、劉巖峰、佟慶昌、那國(guó)祥等與白淑華、劉崇山的證言一致。經(jīng)過(guò)三級(jí)法院四次庭審，吳萬(wàn)某沒(méi)有證據(jù)證明爭(zhēng)議的門(mén)房與吳萬(wàn)海共同共有。三、吳萬(wàn)海與善意第三人韓某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定，吳萬(wàn)海與韓某某房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，立有契約，買(mǎi)方交付房款，并實(shí)際占有使用。買(mǎi)方韓某某是善意第三人，無(wú)論吳萬(wàn)海在批準(zhǔn)的343號(hào)土地使用權(quán)上所建房屋是否有規(guī)劃批件及產(chǎn)權(quán)證明，都不影響房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。吳萬(wàn)海的門(mén)房是歷史遺留的產(chǎn)權(quán)，任何人都無(wú)法否認(rèn)。足以證明吳萬(wàn)海與韓某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效。綜上，吳萬(wàn)海長(zhǎng)兄如父，把三個(gè)弟弟扶養(yǎng)大，而自己勞累一生無(wú)兒無(wú)女，身患重病癌癥無(wú)錢(qián)醫(yī)治，賣(mài)掉自己所建門(mén)房。四級(jí)殘疾人韓某某用終生積蓄及高利抬款，購(gòu)買(mǎi)吳萬(wàn)海的門(mén)房?，F(xiàn)吳萬(wàn)海已病故，無(wú)承擔(dān)義務(wù)的繼承人。為維護(hù)殘疾人的合法權(quán)益，請(qǐng)人民法院依法審理。
原審判決認(rèn)為：吳萬(wàn)海與吳萬(wàn)某始終共同生活，在吳家的老宅基地建造的163平方米附屬門(mén)房應(yīng)屬兄弟二人共有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，共同共有人處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意。沒(méi)有得到共有人吳萬(wàn)某的同意及追認(rèn)，吳萬(wàn)海私自將共有財(cái)產(chǎn)出賣(mài)他人無(wú)效。因此吳萬(wàn)海與韓某某于2010年4月12日簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”和2011年2月28日簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”均為無(wú)效協(xié)議。據(jù)此判決：一、吳萬(wàn)海與韓某某于2010年4月12日簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”和于2011年2月28日簽訂了“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”均無(wú)效。
二審另查明：343號(hào)宗地檔案雖有瑕疵但確系歷史形成的，不存在造假。爭(zhēng)議門(mén)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。吳萬(wàn)海與韓某某于2011年2月28日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的房屋產(chǎn)權(quán)證（21-B000449號(hào)）系已經(jīng)滅失的老三間草房產(chǎn)權(quán)證。吳萬(wàn)海和韓某某用已作廢的吳家老三間草房的產(chǎn)權(quán)證為爭(zhēng)議門(mén)房取得了產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)雙城市房產(chǎn)住宅局核查情況屬實(shí)，現(xiàn)已將爭(zhēng)議門(mén)房的產(chǎn)權(quán)證撤銷。庭審中，韓某某承認(rèn)2011年2月28日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為虛假合同。
除上述事實(shí)外，本院二審認(rèn)定的其他事實(shí)與原審法院重審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。
關(guān)于爭(zhēng)議門(mén)房所在的343號(hào)宗地是否屬于吳家的老宅基地的問(wèn)題。本院認(rèn)為，343號(hào)宗地檔案是雙城市房管部門(mén)在1989年實(shí)地勘察后形成的，該宗地檔案載明土地使用權(quán)人為“吳萬(wàn)和”，在界址調(diào)查表指界人一欄中，蓋有“吳某甲”的名章。吳某甲于1992年分家另過(guò)，則1989年勘界時(shí)吳萬(wàn)海、吳某甲、吳萬(wàn)某在343號(hào)宗地共同生活。吳萬(wàn)海于1981年建造的54平方米房屋批準(zhǔn)使用的是56號(hào)宗地，而雙城市國(guó)土資源局于2013年8月14日出具的《關(guān)于雙紀(jì)信字（2013）39號(hào)及吳萬(wàn)某、劉杰上訪信有關(guān)問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告》結(jié)論為新勝村56號(hào)吳萬(wàn)海宗地沒(méi)有歷史檔案，屬假證。且吳萬(wàn)某、劉杰與吳萬(wàn)海在同一戶籍，亦在同一戶合作醫(yī)療成員名單中，而1981年分家協(xié)議未實(shí)際履行，進(jìn)一步證實(shí)吳萬(wàn)某與吳萬(wàn)海在343號(hào)宗地上共同生活。故韓某某關(guān)于343號(hào)宗地不是吳家的老宅基地，吳萬(wàn)海在1981年建房批準(zhǔn)使用的是343號(hào)宗地的主張不能成立，本院不予支持。
關(guān)于爭(zhēng)議門(mén)房建造時(shí)間的問(wèn)題。本院認(rèn)為，吳萬(wàn)海在一審中質(zhì)證意見(jiàn)自認(rèn)爭(zhēng)議門(mén)房是在吳萬(wàn)某、劉杰結(jié)婚的前三年所建，即在1996年至1997年期間。吳萬(wàn)某在《再審申請(qǐng)書(shū)》中提到建造時(shí)間為1985年指的是佟春友在吳家老宅基地上建造的35平方米房屋，而爭(zhēng)議門(mén)房為163米，于1996至1997年期間建造。
關(guān)于本案是否應(yīng)終結(jié)審理的問(wèn)題。本院認(rèn)為，吳萬(wàn)海于2012年3月18日死亡，生前無(wú)第一順位繼承人，其兄弟姐妹吳淑華、吳萬(wàn)江、吳某甲聲明放棄繼承權(quán)，但吳萬(wàn)海對(duì)爭(zhēng)議門(mén)房享有潛在份額，有遺產(chǎn)，故不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十一條第二項(xiàng)終結(jié)訴訟的規(guī)定。故韓某某主張本案應(yīng)當(dāng)終結(jié)審理的理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于韓某某能否依據(jù)善意取得制度取得爭(zhēng)議門(mén)房的所有權(quán)的問(wèn)題。本院認(rèn)為，首先該爭(zhēng)議門(mén)房建在吳家的老宅基地343號(hào)宗地上，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，吳萬(wàn)海沒(méi)有證據(jù)證明其單獨(dú)投入勞動(dòng)、資金建造。吳萬(wàn)某與吳萬(wàn)海在同一戶籍，共同生活，二人未明確爭(zhēng)議門(mén)房的權(quán)屬，也未分家析產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為吳萬(wàn)海、吳萬(wàn)某二人共同共有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。吳萬(wàn)海未經(jīng)吳萬(wàn)某同意，擅自處分共同共有的爭(zhēng)議門(mén)房的行為無(wú)效。其次，吳萬(wàn)海與韓某某惡意串通簽訂虛假的第二份協(xié)議，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，主觀存在惡意。再次，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得必須辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，而該爭(zhēng)議門(mén)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，缺少辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的條件。故韓某某為善意第三人，韓某某與吳萬(wàn)海簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效的上訴主張不能成立，本院不予支持。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律并無(wú)不當(dāng)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人韓某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　孫云龍 審　判　員　　趙曉波 代理審判員　　宋　凱

書(shū)記員：尹紅杰