王某某
吳宗憲（湖北施南律師事務(wù)所）
陶某
段先平（湖北宏濟(jì)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告、原審反訴原告）王某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）吳宗憲，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、原審反訴被告）陶某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）段先平，湖北宏濟(jì)律師事務(wù)所律師。
上訴人王某某因與被上訴人陶某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01017號(hào)民事判決，向本院提出上訴。
本院于2014年9月11日立案受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陶某在一審時(shí)訴稱，2013年5月11日，陶某與王某某簽訂《房屋租賃合同》，王某某將利川市體育路51號(hào)私房二至四樓租賃給陶某用于經(jīng)營(yíng)理發(fā)，合同簽訂時(shí)，該房系毛坯房。
合同約定:租期10年，租期從開(kāi)業(yè)之日起計(jì)算，年租金為145000元，前五年租金不變，消防由王某某負(fù)責(zé)審批、安裝和承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，陶某概不承擔(dān)責(zé)任；王某某在一個(gè)月內(nèi)將消防設(shè)施安裝好后通知其裝修，裝修時(shí)間不得超過(guò)2個(gè)月；若王某某在一個(gè)月內(nèi)未通知裝修，即屬違約，必須退還租金并賠償相關(guān)損失。
合同簽訂后，陶某依約向王某某交納房租145000元，全面履行合同的義務(wù)，但王某某卻違反合同約定，既沒(méi)有在一個(gè)月內(nèi)完成房屋消防的設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收，也未提供出租房屋所有權(quán)證。
由于王某某出租房屋為37米的高層建筑，用于出租經(jīng)營(yíng)，屬于依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防檢查驗(yàn)收的建筑工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收，法律禁止投入使用，陶某無(wú)法進(jìn)行裝修和投入使用，致使租房經(jīng)營(yíng)理發(fā)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故陶某于2013年6月24日依法通知王某某解除合同。
王某某已經(jīng)收到解除合同通知書(shū)，雙方于2013年5月11日簽訂的房屋出租合同已依法解除。
經(jīng)雙方多次協(xié)商未能達(dá)成一致意見(jiàn)，為了維護(hù)陶某的合法利益，要求王某某返還租金145000元及利息，賠償經(jīng)濟(jì)損失10000元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
王某某在一審時(shí)答辯并提起反訴稱，陶某所述違背客觀事實(shí)，真正履約是王某某而非陶某，陶某因合伙人內(nèi)部發(fā)生糾紛無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)尋找借口解除合同。
合同簽訂后，王某某進(jìn)行了水、電、燃?xì)?、電梯及消防管網(wǎng)的申報(bào)、設(shè)計(jì)和安裝，并按約定如期安裝好消防管網(wǎng)，通知陶某進(jìn)行裝修，而陶某接到通知后并未進(jìn)行裝修，而是無(wú)理要求王某某從事與合同約定無(wú)關(guān)的一些事務(wù)。
陶某以王某某的消防工程未安裝合格為由解除合同，純屬主觀臆斷。
若陶某接到通知后按時(shí)裝修，在規(guī)定時(shí)間裝修結(jié)束，而因消防工程未能通過(guò)驗(yàn)收合格，影響了其正常辦證和營(yíng)業(yè)，由王某某賠償損失，無(wú)可厚非。
陶某的行為客觀上違約，主觀上不再履約，故請(qǐng)求人民法院判令:依法解除雙方簽訂的《房屋出租合同》；陶某承擔(dān)違約責(zé)任并賠償王某某損失70240元（房屋租金損失108750元＋房屋二至四樓消防設(shè)施安裝返工工人工資、材料等費(fèi)用60000元＋墻體恢復(fù)費(fèi)用25000元＋消防和裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用21490元-已付租金145000元）；陶某承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
原審查明，王某某與陶某于2013年5月11日以王某某為甲方，陶某為乙方簽訂《房屋出租合同》，王某某將其所有的位于利川市體育路51號(hào)房屋的二至四樓毛坯房出租給陶某用于理發(fā)服務(wù)，從陶某開(kāi)業(yè)之日起計(jì)算租期，年租金為145000元，前五年租金不變。
簽訂合同當(dāng)天，陶某已向王某某交納租金145000元。
《房屋出租合同》第四條第2項(xiàng)約定:“消防由甲方負(fù)責(zé)審批、安裝和相關(guān)的費(fèi)用，乙方概不承擔(dān)責(zé)任。
”第四條第4項(xiàng)約定:“雙方簽訂合同后，乙方可以擇日裝修二至四樓門(mén)頭、室內(nèi)拆墻、假二樓至二樓樓梯間裝飾。
乙方在裝修時(shí)不能損傷甲方房屋的主體框架，甲方在一個(gè)月內(nèi)將消防安裝好后通知乙方裝修，裝修時(shí)間不超過(guò)兩個(gè)月；如甲方在一個(gè)月內(nèi)未通知乙方裝修，屬甲方違約，甲方必須退還乙方租金，并賠償乙方相關(guān)損失。
”合同簽訂后，陶某按約定對(duì)室內(nèi)部分墻體進(jìn)行拆墻，雙方對(duì)裝修設(shè)計(jì)含理發(fā)服務(wù)所需消防設(shè)施進(jìn)行了商量。
在雙方約定一個(gè)月期限屆滿前后，因房屋消防驗(yàn)收等問(wèn)題發(fā)生糾紛，王某某以全面履行合同約定義務(wù)為由要求繼續(xù)履行合同，陶某以王某某違背合同關(guān)于消防驗(yàn)收合格的約定為由要求解除合同。
因無(wú)法進(jìn)場(chǎng)裝修，2013年6月12日，陶某向王某某發(fā)出通知，限王某某在5日內(nèi)按約定履行義務(wù)。
逾期，王某某未提交相關(guān)合格驗(yàn)收文書(shū)，2013年6月24日，陶某向王某某寄發(fā)了《解除合同通知書(shū)》，王某某已簽收。
王某某雖未明確同意解除合同，但雙方簽訂的《房屋出租合同》已實(shí)際解除。
事后，雙方為王某某的損失問(wèn)題如何賠償，曾多次協(xié)商無(wú)果。
依王某某申請(qǐng)，原審法院于2013年9月16日詢問(wèn)陶某，其表示不再履行合同，王某某可對(duì)外出租。
王某某改變了房屋用途，開(kāi)辦了上特酒店。
本院認(rèn)為，依據(jù)合同解除的事由不同，合同解除可以分為約定解除和法定解除。
《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條 ?規(guī)定:“國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。
”第十三條規(guī)定:“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。
依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
”第十五條規(guī)定:“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查。
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對(duì)該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。
未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。
”《城市房屋租賃管理辦法》第六條 ?第（八）、（九）項(xiàng)規(guī)定，不符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形及公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的房屋不得出租。
本案中，王某某所修建的房屋總層數(shù)為13層，高度為37米，依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定需進(jìn)行消防驗(yàn)收或驗(yàn)收合格后才能投入使用。
自王某某與陶某2013年5月11日簽訂《房屋出租合同》起至今，王某某未提供該建筑經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收合格的相關(guān)證據(jù)。
陶某與王某某簽訂的《房屋出租合同》中約定的用途為理發(fā)用，亦屬于公眾聚集場(chǎng)所，依照《中華人民共和國(guó)消防法》的規(guī)定在投入使用、營(yíng)業(yè)前，須經(jīng)消防安全檢查合格才能投入使用。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?規(guī)定:“下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
”當(dāng)事人享有法定解除權(quán)的主要判斷標(biāo)準(zhǔn)是合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，陶某作為承租人，其合同目的是能夠依照租賃合同的約定或依房屋的性質(zhì)正常使用租賃房屋；而王某某作為出租人應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條 ?規(guī)定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?規(guī)定:“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持:（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
”由于王某某出租的房屋需經(jīng)消防驗(yàn)收后才能出租，陶某以承租的房屋不能實(shí)現(xiàn)其合同目的，請(qǐng)求解除合同符合法定解除的條件，本院予以支持。
王某某與陶某簽訂的《房屋出租合同》約定:“甲方在一個(gè)月內(nèi)將消防安裝好后通知乙方裝修，裝修時(shí)間不超過(guò)兩個(gè)月”，表明合同約定自簽訂合同之日起，王某某應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將消防安裝好后通知陶某進(jìn)行裝修，而并非是在一個(gè)月內(nèi)提供消防審批手續(xù)、安裝合格證明和消防證明等。
由于涉案房屋需經(jīng)消防驗(yàn)收后才能出租，陶某享有的是法定解除權(quán)，而非雙方在合同中約定的解除條件成就時(shí)享有的約定解除權(quán)。
因此，陶某以王某某違反合同約定為由向其發(fā)出解除合同通知書(shū)，該通知并不發(fā)生雙方合同必然解除的法律效力。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
”本案中，王某某于2013年10月18日向原審法院提交的《補(bǔ)充辯論意見(jiàn)》中明確請(qǐng)求法院及時(shí)裁定，允許其對(duì)涉案租賃物進(jìn)行招租或裝修，表明王某某為避免損失擴(kuò)大而同意解除合同，故雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋出租合同》因達(dá)成合意而實(shí)際解除。
經(jīng)合議庭評(píng)議，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、九十三條第一款 ?、第九十四條 ?第（五）項(xiàng) ?，第九十七條 ?、第二百一十六條 ?，《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條 ?、第十三條 ?、第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01017號(hào)民事判決；
二、王某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還陶某租金145000元；
三、陶某于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償王某某損失42500元；
四、駁回陶某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回王某某的其他反訴請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)3400元，由王某某負(fù)擔(dān)3200元，陶某負(fù)擔(dān)200元，一審反訴案件受理費(fèi)787元，由陶某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)3200元，由王某某負(fù)擔(dān)2000元，陶某負(fù)擔(dān)1200元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，依據(jù)合同解除的事由不同，合同解除可以分為約定解除和法定解除。
《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條 ?規(guī)定:“國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。
”第十三條規(guī)定:“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。
依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
”第十五條規(guī)定:“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查。
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對(duì)該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。
未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。
”《城市房屋租賃管理辦法》第六條 ?第（八）、（九）項(xiàng)規(guī)定，不符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形及公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的房屋不得出租。
本案中，王某某所修建的房屋總層數(shù)為13層，高度為37米，依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定需進(jìn)行消防驗(yàn)收或驗(yàn)收合格后才能投入使用。
自王某某與陶某2013年5月11日簽訂《房屋出租合同》起至今，王某某未提供該建筑經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收合格的相關(guān)證據(jù)。
陶某與王某某簽訂的《房屋出租合同》中約定的用途為理發(fā)用，亦屬于公眾聚集場(chǎng)所，依照《中華人民共和國(guó)消防法》的規(guī)定在投入使用、營(yíng)業(yè)前，須經(jīng)消防安全檢查合格才能投入使用。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?規(guī)定:“下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
”當(dāng)事人享有法定解除權(quán)的主要判斷標(biāo)準(zhǔn)是合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，陶某作為承租人，其合同目的是能夠依照租賃合同的約定或依房屋的性質(zhì)正常使用租賃房屋；而王某某作為出租人應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條 ?規(guī)定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?規(guī)定:“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持:（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
”由于王某某出租的房屋需經(jīng)消防驗(yàn)收后才能出租，陶某以承租的房屋不能實(shí)現(xiàn)其合同目的，請(qǐng)求解除合同符合法定解除的條件，本院予以支持。
王某某與陶某簽訂的《房屋出租合同》約定:“甲方在一個(gè)月內(nèi)將消防安裝好后通知乙方裝修，裝修時(shí)間不超過(guò)兩個(gè)月”，表明合同約定自簽訂合同之日起，王某某應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將消防安裝好后通知陶某進(jìn)行裝修，而并非是在一個(gè)月內(nèi)提供消防審批手續(xù)、安裝合格證明和消防證明等。
由于涉案房屋需經(jīng)消防驗(yàn)收后才能出租，陶某享有的是法定解除權(quán)，而非雙方在合同中約定的解除條件成就時(shí)享有的約定解除權(quán)。
因此，陶某以王某某違反合同約定為由向其發(fā)出解除合同通知書(shū)，該通知并不發(fā)生雙方合同必然解除的法律效力。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
”本案中，王某某于2013年10月18日向原審法院提交的《補(bǔ)充辯論意見(jiàn)》中明確請(qǐng)求法院及時(shí)裁定，允許其對(duì)涉案租賃物進(jìn)行招租或裝修，表明王某某為避免損失擴(kuò)大而同意解除合同，故雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋出租合同》因達(dá)成合意而實(shí)際解除。

經(jīng)合議庭評(píng)議，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、九十三條第一款 ?、第九十四條 ?第（五）項(xiàng) ?，第九十七條 ?、第二百一十六條 ?，《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條 ?、第十三條 ?、第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01017號(hào)民事判決；
二、王某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還陶某租金145000元；
三、陶某于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償王某某損失42500元；
四、駁回陶某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回王某某的其他反訴請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)3400元，由王某某負(fù)擔(dān)3200元，陶某負(fù)擔(dān)200元，一審反訴案件受理費(fèi)787元，由陶某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)3200元，由王某某負(fù)擔(dān)2000元，陶某負(fù)擔(dān)1200元。

審判長(zhǎng)：朱華忠

書(shū)記員：譚學(xué)勝