原告：陳某某。
委托代理人：李偉，湖北中和信律師事務(wù)所律師。
被告：武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司，住所地武漢市武昌區(qū)和平大道336號金寧國際商廈21層7號。
法定代表人：唐蓮蓮，董事長。
委托代理人（特別授權(quán)代理）：馮利珍，湖北卓盛律師事務(wù)所律師。
第三人：武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行，住所地武漢市武昌區(qū)中山路338號。
代表人：彭顥，行長。
委托代理人：易秀蘭，武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行職工。
委托代理人：孫建軍，武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行職工。

原告陳某某訴被告武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司（下稱聯(lián)發(fā)瑞成公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由審判員王勇睿適用簡易程序，于2015年5月28日公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托代理人李偉、被告聯(lián)發(fā)瑞成公司的委托代理人馮利珍、第三人武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行（下稱農(nóng)商行武昌支行）的委托代理人孫建軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2013年7月1日，陳某某與聯(lián)發(fā)瑞成公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定，聯(lián)發(fā)瑞成公司將其開發(fā)的武漢市武昌區(qū)和平大道1018號江尚天地商品房項目中的第2幢28層3號房出賣給陳某某，房屋總價款為1083738元；陳某某于2013年7月31日前，一次性存入商品房首付款633738元，其余價款辦理貸款。第九條約定：“出賣人應(yīng)當在2014年9月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用……”；第十一條約定：“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：……逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同書面通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的10%向買受人支付違約金……”。合同還對面積確認及面積差異處理、規(guī)劃設(shè)計變更、保修責任、公共部分分攤建筑面積、裝飾裝修標準、前期物業(yè)服務(wù)等進行了約定。合同附件六補充協(xié)議約定，買受人在2013年7月1日前支付首付款，余款450000元于2013年8月1日前到達出賣人指定賬戶。第八條約定，合同解除的，雙方應(yīng)互相配合辦理本合同備案登記的注銷、抵押登記及抵押貸款合同解除等手續(xù)，出賣人應(yīng)在上述各項手續(xù)及相應(yīng)的程序履行完畢之日起30個工作日內(nèi)退還買受人已付款項。若買受人拒絕配合辦理上述手續(xù)的，則自本合同解除之日起，按照合同總價款的萬分之三的標準按日向出賣人支付違約金，直至配合辦妥之日。按照本合同約定或法律規(guī)定應(yīng)由雙方各自承擔的違約金或利息，辦理退款時一并予以結(jié)算。
2013年5月19日，陳某某向聯(lián)成瑞發(fā)公司支付預(yù)售定金20000元，2013年5月24日，陳某某向聯(lián)成瑞發(fā)公司支付預(yù)收購房款563738元，2013年7月1日，陳某某向聯(lián)成瑞發(fā)公司支付預(yù)收購房款50000元。
2013年11月11日，陳某某與農(nóng)商行武昌分行簽訂《個人住房公積金貸款借款合同》、《個人住房公積金貸款抵押合同》，合同約定，農(nóng)商行武昌分行向陳某某發(fā)放貸款450000元，期限24年，至2037年11月11日止，貸款利率為年利率10.5%，采取等額本息還款法，歸還貸款。貸款只能用于陳某某購買江尚天地2棟2803室的房屋，陳某某授權(quán)農(nóng)商行武昌支行將上述貸款資金以轉(zhuǎn)賬方式直接劃入售房單位聯(lián)發(fā)瑞成公司賬戶。抵押合同約定，陳某某以江尚天地2棟2803室財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息、罰息、違約金及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，借款人不履行借款合同約定條款時，銀行有權(quán)以抵押物折價或拍賣、變賣抵押物所得價款優(yōu)先受償，實現(xiàn)抵押權(quán)。
2014年1月2日，聯(lián)發(fā)瑞成公司向陳某某出具了收到購房款450000元的發(fā)票。
截止2015年3月20日，陳某某已償還銀行貸款本金12545.59元，支付利息24151.17元。至法庭辯論終結(jié)之日2015年4月30日，陳某某又償還了銀行貸款本金1898.72元，利息3095.28元。尚欠貸款余額435555.69元。
2014年9月25日，聯(lián)發(fā)瑞成公司向陳某某發(fā)出延期交房書面通知，稱最終交付時間為2014年12月28日。
2014年12月17日，陳某某向聯(lián)發(fā)瑞成公司發(fā)出解除合同書面通知，表示對交房時間變更為2014年12月28日不予接受，故依約解除該買賣合同，并要求聯(lián)發(fā)瑞成公司返還陳某某全部購房款、支付10%的違約金、雙倍返還訂金，賠償辦理住房公積金貸款的損失。
2014年12月26日，聯(lián)發(fā)瑞成公司向全體業(yè)主發(fā)出書面延期交房公告，稱，“力爭在2015年6月份底至2015年9月份底期間達到交付條件”。并承諾嚴格按照合同違約條款承擔違約責任。
上述事實，有陳某某提供的2013年7月1日與聯(lián)發(fā)瑞成公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》、2013年5月19日、2013年5月24日、2013年7月1日、2014年1月2日聯(lián)發(fā)瑞成公司向陳某某出具的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票、聯(lián)發(fā)瑞成公司于2014年9月25日向陳某某發(fā)出的《【江尚】延期交房通知》、2014年12月26日聯(lián)發(fā)瑞成公司的《延期交房公告》、2014年12月17日陳某某向聯(lián)發(fā)瑞成公司發(fā)出的《解除合同通知書》、2013年11月11日陳某某與農(nóng)商行武昌支行簽訂的《個人住房公積金貸款借款合同》、《個人住房公積金貸款抵押合同》、陳某某貸款還款查詢清單等證據(jù)加以證明。
以上證據(jù)在法庭上出示，雙方當事人圍繞證據(jù)的真實性、合法性以及與待證事實的關(guān)聯(lián)系進行了質(zhì)證，并針對證據(jù)有無證明力和證明力大小進行了說明和辯論。聯(lián)發(fā)瑞成公司、農(nóng)商行武昌支行對上列證據(jù)的真實性均無異議，本院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第一百零四條、第一百零五條的規(guī)定，作為認定案件事實的根據(jù)。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力”。陳某某與聯(lián)發(fā)瑞成公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》，系雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，自成立時生效。
《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”。陳某某依約向聯(lián)發(fā)瑞成公司支付了首付款并辦理了按揭，農(nóng)商行武昌支行也將陳某某貸款依約發(fā)放到聯(lián)發(fā)瑞成公司賬戶，但聯(lián)發(fā)瑞成公司至今未按合同約定的期限向陳某某交付房屋，其行為已構(gòu)成違約。
《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”；第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”；第九十六條規(guī)定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力”。陳某某與聯(lián)發(fā)瑞成公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中約定的合同解除條件為“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同”，聯(lián)發(fā)瑞成公司逾期交房的期間已達到合同約定的解除條件，陳某某于2014年12月17日向聯(lián)發(fā)瑞成公司發(fā)出了解除合同書面通知，聯(lián)發(fā)瑞成公司未提出異議且在庭審中明確表示同意解除合同，本院確認陳某某、聯(lián)發(fā)瑞成公司2013年7月1日簽訂的《武漢市商品房買賣合同》及相關(guān)補充協(xié)議于2014年12月17日解除。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持”。據(jù)此，陳某某解除與農(nóng)商行武昌支行之間的《個人住房公積金貸款借款合同》、《個人住房公積金貸款抵押合同》的訴訟請求，本院予以支持。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人”。據(jù)此，本案所涉《武漢市商品房買賣合同》、《個人住房公積金貸款借款合同》、《個人住房公積金貸款抵押合同》解除后，聯(lián)發(fā)瑞成公司應(yīng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還農(nóng)商行武昌支行和陳某某，故對陳某某要求聯(lián)發(fā)瑞成公司向其返還已付購房款633738元、2015年3月20日前陳某某已償還的銀行貸款本金12545.59元，貸款利息24151.17元予以支持。至2015年3月20日止，陳某某已依約按月償付貸款，尚欠貸款本息應(yīng)由聯(lián)發(fā)瑞成公司向農(nóng)商行武昌支行返還。農(nóng)商行武昌支行在收到全部購房貸款本息后，應(yīng)當依法辦理解除抵押物抵押的手續(xù)。
關(guān)于購房款返還的時間，聯(lián)發(fā)瑞成公司辯稱在雙方互相配合辦理本合同備案登記的注銷、抵押登記及抵押貸款合同解除等手續(xù)履行完畢之日起30日內(nèi)返還已付陳某某購房款，根據(jù)雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第七條第1款第（2）項的約定，“買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同書面通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款”。但合同補充協(xié)議第八條約定，“合同解除的，雙方應(yīng)互相配合辦理本合同備案登記的注銷、抵押登記及抵押貸款合同解除等手續(xù)，出賣人應(yīng)在上述各項手續(xù)及相應(yīng)的程序履行完畢之日起30個工作日內(nèi)退還買受人已付款項”。該補充協(xié)議系對原商品房買賣合同相關(guān)條款的實質(zhì)性變更，即雙方明確約定了返還購房款的時間及相關(guān)條件，該約定符合抵押貸款購房的特點和操作程序上的先后順序以及武漢市商品房買賣的交易習(xí)慣。商品房買賣關(guān)系與以該房屋做抵押的貸款關(guān)系是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩個不同的法律關(guān)系。解除房屋買賣關(guān)系不可避免地要涉及到處理房屋的抵押貸款關(guān)系，只有處理好貸款部分的房款才能有利于房屋買賣合同的最終解除，雖然陳某某在訴請中未主張按照合同約定辦理本合同備案登記的注銷、抵押登記及抵押貸款合同解除等手續(xù)，但聯(lián)發(fā)瑞成公司就此提出了反駁意見，農(nóng)商行武昌支行也對自己的抵押權(quán)進行了主張，為減少訴累，遵循“兩便”原則，應(yīng)將訴爭合同的權(quán)利義務(wù)在本案中一并處理，才能既有利于保護雙方當事人的利益也有利于保護第三人銀行的利益，切實做到案結(jié)事了?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。因此，考慮到在購房時房款的自付部分和貸款部分的給付時段不同、主體不同、擔保不同，相應(yīng)的法律后果也不同，應(yīng)將陳某某自負部分的購房款與銀行抵押貸款部分的購房款在主文中分項判決并在判決履行上分段實施。購房時買受人得到的是無抵押的清潔房屋，退房時買受人亦應(yīng)將撤銷抵押的房屋退交出賣人，首先應(yīng)裁決該房屋具備辦理抵押貸款撤銷的條件；其次應(yīng)裁決辦理該房屋抵押貸款的撤銷手續(xù)和辦理房屋買賣登記撤銷手續(xù)；最后應(yīng)裁決聯(lián)發(fā)瑞成公司于辦理該房屋撤銷登記之后退還陳某某已付的購房款。這樣分段退付，在操作上既有利于解決房款退付資金量大的問題，也符合雙方合同的約定，更便于處理好購房人、開發(fā)商和貸款銀行三者的關(guān)系。
同時考慮到如果聯(lián)發(fā)瑞成公司不能在本院判決確定的期限內(nèi)返還貸款余額，不能使該房屋具備辦理抵押撤銷的條件，必然會導(dǎo)致農(nóng)商行武昌支行不能辦理解除抵押權(quán)手續(xù)，從而使陳某某不能辦理合同備案登記注銷手續(xù)，可能由于聯(lián)發(fā)瑞成公司的行為導(dǎo)致陳某某主張返還已付購房款權(quán)利的實現(xiàn)，遵循誠實信用原則，應(yīng)當適當賦予陳某某相應(yīng)的主動主張該權(quán)利的權(quán)限。
陳某某同時主張聯(lián)發(fā)瑞成公司賠償其已支付的貸款的利息損失及合同約定的“按買受人累計已付款的10%”違約金，聯(lián)發(fā)瑞成公司辯稱陳某某只能主張違約金或者利息損失其中之一，聯(lián)發(fā)瑞成公司也只能據(jù)實承擔原告的實際損失，即利息損失。陳某某在本案中的損失既包括了其已支付的貸款的利息損失，也包括了其已付購房款633738元的利息損失，如前所述，陳某某主張的已付貸款的利息損失，該利息依法應(yīng)由聯(lián)發(fā)瑞成公司返還，在此不再贅述。陳某某并未主張已付購房款的利息損失，聯(lián)發(fā)瑞成公司混淆了兩種不同的利息損失。陳某某主張的是合同約定的違約金，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！奔醇s定的違約金可以根據(jù)實際的損失依法進行補償，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十八條規(guī)定：“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”。據(jù)此，違約金與違約損害賠償是一致的，適用違約金，在沒有造成損害的時候，就是懲罰性違約金；在違約行為造成對方損害時，違約金就是賠償金。聯(lián)發(fā)瑞成公司辯稱雙方合同約定的違約金過分高于陳某某的實際損失，沒有提供證據(jù)加以證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第8條的規(guī)定，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，聯(lián)發(fā)瑞成公司應(yīng)當承擔舉證不能的法律后果。本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度、預(yù)期利益等，予以衡量。考慮到陳某某已付的購房款633738元，合同約定的“累計已付款的10%”違約金108373.8元不過分高于其從付款之日至今的633738元的利息損失，本院對陳某某違約金的訴訟請求予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條的規(guī)定，判決如下：

一、確認陳某某與武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司2013年7月1日簽訂的《武漢市商品房買賣合同》于2014年12月17日解除；
二、解除陳某某與武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行2013年11月11日簽訂的《個人住房公積金貸款借款合同》、《個人住房公積金貸款抵押合同》；
三、武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)一次性向武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行全部返還陳某某的貸款余額435555.69元（包括本息，計算至2015年4月30日，此后金額以銀行結(jié)算單據(jù)為準）；
四、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行在收到武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司返還貸款的三日內(nèi)辦理解除武漢市武昌區(qū)和平大道1018號江尚天地2幢28層3號房屋抵押權(quán)的登記手續(xù)；
五、陳某某在武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司返還上述全部貸款三日內(nèi)辦理《個人住房公積金貸款借款合同》、《個人住房公積金貸款抵押合同》解除手續(xù)；陳某某在《個人住房公積金貸款借款合同》、《個人住房公積金貸款抵押合同》解除后三日內(nèi)配合武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司辦理武漢市武昌區(qū)和平大道1018號江尚天地2幢28層3號房屋的《武漢市商品房買賣合同》合同備案登記注銷手續(xù)；
六、武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司在上述四、五項辦理完畢之日起三十個工作日內(nèi)返還陳某某已付購房款633738元；2015年3月20日前已償還的銀行貸款本金12545.59元，利息24151.17元（本次按陳某某的訴訟請求計算至2015年3月20日，武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司仍應(yīng)向陳某某返還2015年3月20日后的已付銀行貸款本息，返還的數(shù)額依陳某某向武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行償還貸款的銀行結(jié)算清單為準，至本判決確定給付之日止）；
七、如武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司未能在期限內(nèi)履行上述第三項判決主文內(nèi)容，陳某某可直接申請強制執(zhí)行上述第六項判決主文內(nèi)容；
八、武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)一次性向陳某某支付違約金108373.8元。
本案案件受理費15529元，減半收取7764.5元，由武漢聯(lián)發(fā)瑞成置業(yè)有限公司負擔。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第一項的規(guī)定，預(yù)交案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。

審判員　　王勇睿

書記員：肖晟