上訴人（一審被告）：陳某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市。
委托訴訟代理人：周江龍，湖北易圣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：羅某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黃石市黃石港區(qū)。
被上訴人（一審原告）：郭鈴鐘，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黃石市黃石港區(qū)。

上訴人陳某某因與被上訴人羅某某、郭鈴鐘房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石港區(qū)人民法院（2018）鄂0202民初1325號民事判決，向本院提起上訴，本院于2018年11月8日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某某上訴請求：依法撤銷黃石港區(qū)人民法院（2018）鄂0202民初1325號民事判決第二項(xiàng)。事實(shí)和理由：一、羅某某、郭鈴鐘從案外人程丹處受讓的是對黃石市一星工貿(mào)有限公司以下簡稱一星公司）的債權(quán)，并不享有黃石市黃石××區(qū)××路××號101室、102室、201室、202室、501室房屋經(jīng)營權(quán)，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議判決解除后，協(xié)議也未履行完畢，且陳某某也不享有該房屋的經(jīng)營權(quán)，無法返還經(jīng)營權(quán)，一審法院判決其向羅某某、郭鈴鐘返還上述房屋經(jīng)營權(quán)不當(dāng)。二、陳某某沒有占有上述房屋，無法履行騰退義務(wù)，一審法院判決其騰退上述房屋不當(dāng)。
羅某某、郭鈴鐘辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請求維持原判。
一審法院認(rèn)定：2015年1月7日，羅某某、郭鈴鐘與一星公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定一星公司出租給羅某某、郭鈴鐘的房屋位于黃石××區(qū)××路××室，建筑面積130㎡、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號；房屋租賃期為20年，租賃時間自2015年1月7日起至2035年1月6日止；合同約定的租賃期間的租金與出租面積包含在一星公司與程丹簽訂的房屋租賃合同內(nèi)，租金與出租年限及其他相關(guān)事項(xiàng)不變，羅某某、郭鈴鐘不承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。2017年3月21日，程丹與羅某某、郭鈴鐘分別簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定，程丹出租給羅某某的位于黃石××區(qū)××路××號合計(jì)建筑面積為671.31㎡房屋，具體產(chǎn)權(quán)登記信息為：黃石××區(qū)××路××號201室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積504.92㎡；黃石××區(qū)××路××號101室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積166.39㎡；程丹出租給郭鈴鐘的位于黃石××區(qū)××路××號合計(jì)建筑面積為800.13㎡房屋，具體產(chǎn)權(quán)登記信息為：黃石××區(qū)××路××號202室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積532.78㎡；黃石××區(qū)××路××號501室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積267.35㎡。程丹將擁有經(jīng)營權(quán)的房屋出租給羅某某、郭鈴鐘使用，門前場地的管理由羅某某、郭鈴鐘負(fù)責(zé)。房屋租賃期均為19年，租賃時間自2017年3月21日起至2036年3月20日止；租賃期滿，程丹有權(quán)收回出租房屋，羅某某、郭鈴鐘應(yīng)在合同解除或終止后30日內(nèi)，按合同約定的條件將標(biāo)的房屋交還給程丹；租賃期間租金總額分別為600000元、600000元，此費(fèi)用不含稅，屬于程丹凈得價(jià)，因房屋出租應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由羅某某、郭鈴鐘承擔(dān)；合同簽訂后，羅某某、郭鈴鐘分別向程丹給付租金400000元、400000元，剩余租金200000元均于2018年3月28日全部結(jié)清。2017年3月24日，羅某某、郭鈴鐘通過銀行轉(zhuǎn)賬方式分別支付給程丹租金400000元、400000元。2017年3月27日，程丹出具收到租金800000元的收條一張。2017年7月3日，程丹出具一份《補(bǔ)充說明》，內(nèi)容為：“關(guān)于（1）黃石××區(qū)××路××號201室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積504.92㎡；（2）黃石××區(qū)××路××號202室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積532.78㎡；（3）黃石××區(qū)××路××號501室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積267.35㎡；（4）黃石××區(qū)××路××號101室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積166.39㎡；房屋出租的補(bǔ)充說明：因羅某某、郭鈴鐘（乙方）經(jīng)營需要，會將原承租的標(biāo)的房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租給他人使用，次租人只對羅某某、郭鈴鐘（乙方）履行義務(wù)，程丹（甲方）不得干預(yù)”。2018年3月26日，羅某某、郭鈴鐘通過銀行轉(zhuǎn)賬方式分別支付給程丹剩余租金200000元、200000元。同日，程丹分別向羅某某、郭鈴鐘出具收到尾款200000元的收條各一張。
2018年1月2日，羅某某、郭鈴鐘作為甲方，陳某某作為乙方，雙方簽訂一份《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：甲方自第三人處承租位于黃石××區(qū)××路××號的房屋（共計(jì)五套，總建筑面積為1601.44平方米，以下簡稱“目標(biāo)房屋”），具體產(chǎn)權(quán)登記信息為：1、黃石××區(qū)××路××號201室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積504.92平方米；2、黃石××區(qū)××路××號202室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積532.78平方米；3、黃石××區(qū)××路××號501室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積267.35平方米；4、黃石××區(qū)××路××號101室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積166.39平方米；5、黃石××區(qū)××路××室，房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號，建筑面積130平方米（該處房產(chǎn)為產(chǎn)權(quán)單位與甲方另有協(xié)議包含在內(nèi)）；租賃期為19年，租賃時間自2017年3月21日起至2036年3月20日止，甲方已將該19年的租金悉數(shù)付清（由甲方與出租方按照原定協(xié)議繳納）；截至本協(xié)議簽訂日，甲方已在租賃期間對目標(biāo)房屋進(jìn)行裝修、添加設(shè)施并對外經(jīng)營；甲方將目標(biāo)房屋租賃期間的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意受讓目標(biāo)房屋租賃期間的收益權(quán)；甲方自本協(xié)議簽訂之日起五個工作日內(nèi)向乙方移交目標(biāo)房屋，移交同時向乙方出具裝修房屋配置表，乙方在接受目標(biāo)房屋時應(yīng)當(dāng)核對資產(chǎn)并在裝修房屋配置表上簽字確認(rèn)；乙方自轉(zhuǎn)讓款付清之日起取得目標(biāo)房屋租賃期間的收益權(quán)，目標(biāo)房屋剩余承租期的日常經(jīng)營管理由乙方負(fù)責(zé)，甲方不再享有目標(biāo)房屋的任何權(quán)利；乙方所取得目標(biāo)房屋的收益期限為甲方剩余承租期（具體期限以甲方與第三方簽訂的承租協(xié)議為準(zhǔn)）；租賃期滿，乙方應(yīng)無條件騰退并將目標(biāo)房屋完好無損地交還房屋所有權(quán)人，甲方不再介入；轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用總額為4900000元，甲方前期出租過程中收取的押金可沖抵部分轉(zhuǎn)讓款；2018年1月3日之前，乙方向甲方支付1500000元（當(dāng)天返100000元給陳某某指定賬戶）；2018年4月15日之前，乙方再付轉(zhuǎn)讓款400000元（2018年1月30日前，武漢路66號門面8個證中的任一個證在銀行貸款成功，乙方另行向甲方支付500000元，在總款里扣減）；2018年5月30日之前，乙方再向甲方支付1100000元（當(dāng)天返100000元給陳某某指定賬戶）；2018年6月30日之前，乙方支付剩余轉(zhuǎn)讓款1900000元。特別說明：甲乙雙方就現(xiàn)場的實(shí)際配置情況編制房間配置表，乙方在了解了所有出租情況后并在裝修房屋配置表上簽字后視為甲方已向乙方交付房屋，乙方不得以任何理由拖欠合同中規(guī)定的剩余款項(xiàng)。同時因?yàn)楸緟f(xié)議涉及后續(xù)尾款，為保證甲方收到后續(xù)款項(xiàng)，本協(xié)議由甲乙雙方到公證部門進(jìn)行公證，再次鄭重明確了乙方在沒有按照上述時間支付轉(zhuǎn)讓款給甲方時，甲方無條件收回上述目標(biāo)房屋的收益權(quán)（即甲方收回房屋自行經(jīng)營，乙方無經(jīng)營的權(quán)利且即刻騰退），已收轉(zhuǎn)讓款在扣除合同總金額的30%的違約金后退還乙方，并且乙方不得以任何形式進(jìn)行抗辯。乙方未在規(guī)定期限內(nèi)向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的，每逾期一日按轉(zhuǎn)讓款總額的萬分之五向甲方支付違約金，逾期超過三十日，甲方無條件收回上述目標(biāo)房屋的收益權(quán)（即甲方收回房屋自行經(jīng)營，乙方無經(jīng)營的權(quán)利且即刻騰退），已收轉(zhuǎn)讓款在扣除合同總金額的30%違約金后退還乙方，并且乙方不得以任何形式進(jìn)行抗辯。2018年3月3日，羅某某與陳某某簽訂了一份《宜家公寓房屋移交清單》，約定：根據(jù)雙方合同中約定，完成以下房屋配置：1、二樓以上配備的電器家具，于2017年2月5日前已根據(jù)雙方約定全部家電已安裝到位，具體配置詳見附件；2、二樓至六樓的樓梯及公共部分面積地磚，于2017年1月27日前已根據(jù)雙方約定全部鋪貼到位；3、已簽訂合同的租戶我方列出簽單移交乙方，所交出租押金在轉(zhuǎn)讓款中扣除，具體扣除金額詳見附件。羅某某與陳某某均在附件即《宜家公寓房屋移交配置表》及《三醫(yī)院宜家公寓出租移交表》上簽字，其中《三醫(yī)院宜家公寓出租移交表》載明保證金合計(jì)115900元、租金合計(jì)514792元。同日，陳某某支付轉(zhuǎn)讓款1104100元，羅某某同時向陳某某出具收到天津路8號轉(zhuǎn)讓合同款1104100元的收據(jù)一張。2018年3月14日、4月17日、4月18日、4月19日、4月20日、4月23日，陳某某通過微信分別轉(zhuǎn)賬給羅某某45000元（5000元+20000元+20000元）、49000元、51000元（50000元+1000元）、50000元、25000元、50000元；2018年4月23日、5月12日，陳某某通過支付寶分別轉(zhuǎn)賬給羅某某38000元、50000元；2018年6月13日、6月14日，陳某某通過銀行轉(zhuǎn)賬方式分別支付羅某某400000元、200000元。以上合計(jì)2062100元。陳某某實(shí)際經(jīng)營《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的五套房屋至今，但未按協(xié)議約定向羅某某、郭鈴鐘付清轉(zhuǎn)讓款，雙方故而成訟。審理中，羅某某、郭鈴鐘及陳某某均陳述雙方無借貸關(guān)系。
另查明，2015年9月29日，一星公司作為出租方即甲方，程丹作為承租方即乙方，雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的位于黃石××區(qū)××路××號合計(jì)建筑面積為1471.44㎡房屋（以下簡稱標(biāo)的房屋），具體產(chǎn)權(quán)登記信息為：1、黃石××區(qū)××路××號201室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積504.92㎡；2、黃石××區(qū)××路××號202室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積532.78㎡；3、黃石××區(qū)××路××號501室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積267.35㎡；4、黃石××區(qū)××路××號101室、房屋所有權(quán)登記證號為黃房權(quán)證港字第××號、建筑面積166.39㎡；甲方承諾，在簽訂本合同時，標(biāo)的房屋均未對外出租，甲方也沒有實(shí)際使用，標(biāo)的房屋處于閑置且未被查封，但因?qū)便y行所負(fù)借貸債務(wù)已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)人為湖北銀行的抵押登記，本合同簽訂后，由甲方向湖北銀行報(bào)備本合同，并征得湖北銀行書面同意為本合同的生效條件；本合同房屋租賃期為20年，租賃期間的租金總額為800000元；本合同簽訂后，乙方向甲方一次性付清全部租金800000元；合同期內(nèi)，乙方有權(quán)無須征得甲方意見將標(biāo)的房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租給他人使用，無論是否轉(zhuǎn)租建立的租賃關(guān)系，次承租人只對乙方履行義務(wù)，甲方不得干預(yù)。次日，一星公司作出《股東決定書》，同意將上述房屋出租給程丹使用，且同意與程丹簽訂租賃期限為20年的房屋租賃合同。
一審法院認(rèn)為：羅某某、郭鈴鐘與陳某某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效,雙方均應(yīng)按協(xié)議約定履行各自義務(wù)。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。陳某某提出程丹與一星公司簽訂的《房屋租賃合同》及羅某某、郭鈴鐘與陳某某雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》均無效，該案名為租賃實(shí)為借貸的抗辯意見，因羅某某、郭鈴鐘與陳某某之間無借貸關(guān)系，且陳某某并未提交證據(jù)證明程丹與一星公司之間存在借貸關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果；程丹與一星公司之間的關(guān)系系另一法律關(guān)系，與本案無關(guān)，若雙方對合同效力存在異議，應(yīng)由程丹或一星公司自行主張權(quán)利，而陳某某不是該合同的當(dāng)事人，不應(yīng)由其在該案中主張。綜上，陳某某的上述抗辯理由不成立，陳某某未按協(xié)議約定支付轉(zhuǎn)讓款的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。依據(jù)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定，羅某某、郭鈴鐘有權(quán)解除合同。一審法院于2018年6月27日向陳某某送達(dá)了包括起訴狀副本在內(nèi)的應(yīng)訴材料，可視為羅某某、郭鈴鐘于該日將其解除合同的主張通知了陳某某，故上述合同于2018年6月27日解除。因陳某某已構(gòu)成違約，故羅某某、郭鈴鐘要求陳某某按照協(xié)議約定騰退房屋并返還經(jīng)營權(quán)的訴訟請求，一審法院予以支持。因《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中對協(xié)議解除后陳某某已經(jīng)支付的轉(zhuǎn)讓款有相關(guān)約定，但羅某某、郭鈴鐘與陳某某在該案中均未主張，雙方可另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除羅某某、郭鈴鐘與陳某某于2018年1月2日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。二、陳某某于該判決生效后三十日內(nèi)向羅某某、郭鈴鐘騰退位于黃石市黃石××區(qū)××路××號101室、102室、201室、202室、501室房屋五套，并將上述房屋的經(jīng)營權(quán)返還給羅某某、郭鈴鐘。
本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明：一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)是陳某某是否有義務(wù)向羅某某、郭鈴鐘騰退位于黃石市黃石××區(qū)××路××號101室、102室、201室、202室、501室五套房屋，并將上述房屋的經(jīng)營權(quán)返還給羅某某、郭鈴鐘。羅某某、郭鈴鐘（甲方）與陳某某（乙方）簽訂有《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議約定“乙方未在規(guī)定期限內(nèi)向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的，每逾期一日按轉(zhuǎn)讓款總額的萬分之五向乙方支付違約金，逾期超過三十日，甲方無條款（件）收回上述目標(biāo)房屋的收益權(quán)（即甲方收回房屋自行經(jīng)營，乙方無經(jīng)營的權(quán)利且即刻騰退），已收轉(zhuǎn)讓款在扣除合同總金額的30%違約金后退還乙方，并且乙方不得以任何形式進(jìn)行抗辯。”陳某某已違反該約定，羅某某、郭鈴鐘有權(quán)解除《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并要求陳某某騰退房屋。故陳某某認(rèn)為沒有義務(wù)向羅某某、郭鈴鐘騰退位于黃石市黃石××區(qū)××路××號101室、102室、201室、202室、501室五套房屋的上述主張不成立，本院依法不予支持。本案屬于房屋租賃合同糾紛，房屋租賃合同糾紛只涉及騰退房屋問題，不涉及經(jīng)營權(quán)問題。故陳某某認(rèn)為沒有義務(wù)向羅某某、郭鈴鐘返還位于黃石市黃石××區(qū)××路××號101室、102室、201室、202室、501室五套房屋的經(jīng)營權(quán)的上述主張成立，本院依法予以支持。
綜上所述，陳某某的上訴請求部分成立。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持黃石市黃石港區(qū)人民法院（2018）鄂0202民初1325號民事判決主文第一項(xiàng),即：解除羅某某、郭鈴鐘與陳某某于2018年1月2日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；
二、撤銷黃石市黃石港區(qū)人民法院（2018）鄂0202民初1325號民事判決主文第二項(xiàng)，即：陳某某于判決生效后三十日內(nèi)向羅某某、郭鈴鐘騰退位于黃石市黃石港區(qū)天津路8號101室、102室、201室、202室、501室房屋五套，并將上述房屋的經(jīng)營權(quán)返還給羅某某、郭鈴鐘；
三、陳某某于判決生效后三十日內(nèi)向羅某某、郭鈴鐘騰退位于黃石市黃石港區(qū)天津路8號101室、102室、201室、202室、501室五套房屋。
二審案件受理費(fèi)400元，由陳某某負(fù)擔(dān)200元；由羅某某、郭鈴鐘負(fù)擔(dān)200元。
本判決為終審判決。

審判長 朱興國
審判員 童威
審判員 曹曉燕

書記員： 孟楠