原告：陳某華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市青山區(qū)。
原告：陶某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市青山區(qū)。
上述兩原告共同委托訴訟代理人：陳非，廣東紅棉律師事務(wù)所律師。
被告：武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司，住所地武漢市江漢區(qū)新華路186號(hào)福星城市花園4棟6層16、17、18號(hào)。
法定代表人：陳素青，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王玨，北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鄒榮莉，北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告：武漢市江漢區(qū)漢晶宮音樂(lè)餐廳，系個(gè)體工商戶，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道208號(hào)。
經(jīng)營(yíng)者：鄭佳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省溫嶺市。

原告陳某華、陶某某與被告武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱同泰置業(yè)公司）、被告武漢市江漢區(qū)漢晶宮音樂(lè)餐廳（以下簡(jiǎn)稱漢晶宮音樂(lè)餐廳）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員魏晉獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某華、陶某某的委托訴訟代理人陳非，被告同泰置業(yè)公司的委托訴訟代理人王玨到庭參加訴訟，被告漢晶宮音樂(lè)餐廳經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某華、陶某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.同泰置業(yè)公司、漢晶宮音樂(lè)餐廳將位于武漢市江漢區(qū)新華西路“大武漢1911”E座二層22號(hào)商鋪的物業(yè)恢復(fù)原狀并返還給陳某華、陶某某；2.同泰置業(yè)公司向陳某華、陶某某支付拖欠上述物業(yè)的租金33173元及違約金7264.35元（違約金暫算至2018年5月30日）；3.同泰置業(yè)公司、漢晶宮音樂(lè)餐廳向陳某華、陶某某支付上述物業(yè)的占用費(fèi)4739元（從2018年5月1日起，按4739元/月算至同泰置業(yè)公司、漢晶宮音樂(lè)餐廳將上述物業(yè)恢復(fù)原狀并返還給陳某華、陶某某之日止，暫算至2018年5月30日）；4.同泰置業(yè)公司、漢晶宮音樂(lè)餐廳承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2012年4月17日，同泰置業(yè)公司與陳某華、陶某某簽訂《大武漢1911委托租賃管理合同》（下稱租賃合同），約定陳某華、陶某某將位于武漢市江漢區(qū)新華西路“大武漢1911”E座二層22號(hào)商鋪的物業(yè)委托同泰置業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。雙方約定：“委托管理期限從2013年5月1日至2018年4月30日；基本租金為2013年5月1日至2015年4月30日期間每月4401元，2015年5月1日至2018年4月30日期間每月4739元，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付下一季度的租金；乙方（同泰置業(yè)公司）未按時(shí)向甲方（陳某華、陶某某）支付租金的，應(yīng)按月1%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付逾期付款違約金?！焙炗喓贤?，同泰置業(yè)公司從第一次交付租金就開(kāi)始逾期支付。從2015年第三季度至2017年第三季度，同泰置業(yè)公司逾期支付租金的天數(shù)共有1111天，累計(jì)違約金5179.19元。此外，從2017年10月開(kāi)始至2018年5月30日，同泰置業(yè)公司已經(jīng)拖欠7個(gè)月共計(jì)33173元的租金未付，累計(jì)違約金2085.16元。租賃合同的期限已于2018年4月30日屆滿，陳某華、陶某某委托律師于2018年5月14日發(fā)出律師函，告知同泰置業(yè)公司若雙方不續(xù)約，陳某華、陶某某將收回涉案標(biāo)的物。但同泰置業(yè)公司既不與陳某華、陶某某商談續(xù)約事宜，也不返還標(biāo)的物。故訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
同泰置業(yè)公司辯稱，陳某華、陶某某主張的違約金過(guò)高，請(qǐng)求參照同期同類銀行的貸款利率予以調(diào)整，且基于租金產(chǎn)生的違約金應(yīng)當(dāng)適用一年的訴訟時(shí)效。雙方合同約定同泰置業(yè)公司有權(quán)將陳某華、陶某某的物業(yè)和其他業(yè)主的商鋪打通并合并，因此陳某華、陶某某所主張的恢復(fù)原狀沒(méi)有合同依據(jù)，同泰置業(yè)公司、漢晶宮音樂(lè)餐廳的租賃關(guān)系還未解除，案涉房屋由漢晶宮音樂(lè)餐廳實(shí)際占有使用難以返還。
漢晶宮音樂(lè)餐廳未到庭，但向本院提交書(shū)面答辯狀辯稱，2013年12月21日，漢晶宮音樂(lè)餐廳同同泰置業(yè)公司簽訂《大武漢1911商業(yè)街租賃合同》，約定同泰置業(yè)公司向漢晶宮音樂(lè)餐廳出租案涉房屋，租期10年，鑒于租期尚未屆滿，漢晶宮音樂(lè)餐廳基于該租賃合同享有對(duì)案涉房屋的使用權(quán)，陳某華、陶某某無(wú)權(quán)要求漢晶宮音樂(lè)餐廳返還房屋。案涉房屋系漢晶宮音樂(lè)餐廳同武漢同泰置業(yè)公司承租整體物業(yè)的一部分，漢晶宮音樂(lè)餐廳除了與武漢同泰置業(yè)簽訂上述租賃合同外，還就與案涉房屋毗鄰的幾間房屋與武漢同泰置業(yè)公司簽訂租賃合同，并將上述房屋統(tǒng)一裝修，作為整體物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，因此案涉房屋已經(jīng)與其他房屋事實(shí)上形成不可分割的整體，陳某華、陶某某要求漢晶宮音樂(lè)餐廳返還案涉房屋已經(jīng)無(wú)事實(shí)上的可能性。
陳某華、陶某某圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了：《大武漢1911委托租賃管理合同》、中國(guó)工商銀行借記卡賬戶歷史明細(xì)清單、《武漢市商品房買賣合同》及附件、律師函、快遞單及快遞投遞情況查詢截圖租賃物交付與驗(yàn)收證明書(shū)、保證書(shū)、還款承諾書(shū)、履約保證金同意書(shū)等證據(jù)；同泰置業(yè)公司為反駁陳某華、陶某某的訴訟請(qǐng)求，向本院依法提交了《大武漢1911商業(yè)街租賃合同》，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人的陳某和經(jīng)庭審查明確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：陳某華、陶某某系坐落于武漢市江漢區(qū)新華西路三金大武漢1911E棟2層22號(hào)商室（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋）的所有權(quán)人。2012年4月17日，陳某華、陶某某與同泰置業(yè)公司簽訂《大武漢1911委托租賃管理合同》一份，雙方約定：陳某華、陶某某將房屋委托同泰置業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一租賃運(yùn)營(yíng)管理；租賃管理期限為五年，第一年度至第二年度的基本租金為4401元/月；第三年度至本委托經(jīng)營(yíng)合同期結(jié)束的基本租金為4739元/月；陳某華、陶某某應(yīng)繳納的稅費(fèi)由同泰置業(yè)公司代扣代繳；同泰置業(yè)公司如未按時(shí)支付租金，應(yīng)按月1%的標(biāo)準(zhǔn)向陳某華、陶某某支付逾期付款的違約金；如逾期六個(gè)月同泰置業(yè)公司仍未履行的，陳某華、陶某某有權(quán)單方要求解除本合同。合同簽訂后，陳某華、陶某某依約將訴爭(zhēng)房屋交付同泰置業(yè)公司統(tǒng)一租賃運(yùn)營(yíng)管理。2013年12月21日，同泰置業(yè)公司與漢晶宮音樂(lè)餐廳簽訂《大武漢1911商業(yè)街租賃合同》，將訴爭(zhēng)房屋作為“大武漢1911”E棟2層的一部分整體租賃給漢晶宮音樂(lè)餐廳，計(jì)租日為2014年1月1日，租賃期限為自計(jì)租日開(kāi)始起算的10個(gè)租約年，租金按面積計(jì)付，每個(gè)租約年每月每平方米70元。因同泰置業(yè)公司拖欠陳某華、陶某某租金，陳某華、陶某某于2018年5月14日向同泰置業(yè)公司寄送《律師函》，告知同泰置業(yè)公司若雙方不續(xù)約，陳某華、陶某某將收回涉案標(biāo)的物，并要求同泰置業(yè)公司支付拖欠的租金及違約金，否則將依法解除合同。
另查明，訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)仍由漢晶宮音樂(lè)餐廳占有、使用。2017年10月起至今，同泰置業(yè)公司未向陳某華、陶某某支付租金。

本院認(rèn)為，陳某華、陶某某、同泰置業(yè)公司之間簽訂的《大武漢1911委托租賃管理合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。合同各方當(dāng)事人均應(yīng)依照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。陳某華、陶某某依約向同泰置業(yè)公司交付訴爭(zhēng)房屋，應(yīng)視為陳某華、陶某某履行了合同義務(wù)。同泰置業(yè)公司未依約按時(shí)足額支付房屋租金，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故對(duì)于陳某華、陶某某要求同泰置業(yè)公司支付下欠房屋租金及逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。《大武漢1911委托租賃管理合同》中按1%/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，未超過(guò)法律規(guī)定，故對(duì)于同泰置業(yè)公司主張違約金過(guò)高的抗辯理由，本院不予支持。《大武漢1911委托租賃管理合同》約定的租金繳納方式為分期履行，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算?！蓖┲脴I(yè)公司、漢晶宮音樂(lè)餐廳對(duì)訴爭(zhēng)房屋的占有、使用處于持續(xù)狀態(tài)，其拖欠租金及占用費(fèi)的違約行為亦持續(xù)至今，故對(duì)于同泰置業(yè)公司主張的“基于租金產(chǎn)生的違約金已經(jīng)超過(guò)一年訴訟時(shí)效”的抗辯理由本院不予支持。
經(jīng)審理查明，陳某華、陶某某將訴爭(zhēng)房屋（建筑面積32.94㎡）出租給同泰置業(yè)公司，租期為5年，第一年度至第二年度租金為4401元/月；第三年度至本委托經(jīng)營(yíng)合同期結(jié)束的基本租金為4739元/月；租金按季度支付。同泰置業(yè)公司承租房屋后將訴爭(zhēng)房屋連同其他房屋整體轉(zhuǎn)租給漢晶宮音樂(lè)餐廳，租期為10年，每月租金按70元/㎡計(jì)收，租金按季支付。由此可判定，陳某華、陶某某與同泰置業(yè)公司之間名為委托租賃關(guān)系實(shí)為房屋租賃關(guān)系。同泰置業(yè)公司將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給漢晶宮音樂(lè)餐廳，轉(zhuǎn)租期超過(guò)剩余租期，其行為違反法律規(guī)定?，F(xiàn)陳某華、陶某某與同泰置業(yè)公司之間的《大武漢1911委托租賃管理合同》已到期，在雙方未簽訂新的租賃合同的情況下，陳某華、陶某某有權(quán)收回本案訴爭(zhēng)房屋。陳某華、陶某某與漢晶宮音樂(lè)餐廳之間沒(méi)有合同關(guān)系，但陳某華、陶某某基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)要求房屋實(shí)際占用人返還訴爭(zhēng)房屋，故對(duì)于陳某華、陶某某主張同泰置業(yè)公司、漢晶宮音樂(lè)餐廳將訴爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀并返還給陳某華、陶某某的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。雖然訴爭(zhēng)房屋由漢晶宮音樂(lè)餐廳實(shí)際占用，但陳某華、陶某某與同泰置業(yè)公司之間的房屋租金的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于漢晶宮音樂(lè)餐廳不產(chǎn)生法律效力，其房屋占用金應(yīng)比照《大武漢1911委托租賃管理合同》中租金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)由同泰置業(yè)公司支付。故對(duì)于陳某華、陶某某主張漢晶宮音樂(lè)餐廳支付訴爭(zhēng)房屋的占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告陳某華、陶某某支付租金33173元；
二、被告武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告陳某華、陶某某支付逾期付款的違約金（違約金計(jì)算及支付方式為下列1-11項(xiàng)之和：1、13984.53元×1%/月×33天；2、13984.53元×1%/月×57天；3、13984.53元×1%/月×67天；4、13984.53元×1%/月×90天；5、13984.53元×1%/月×56天；6、13984.53元×1%/月×180天；7、13984.53元×1%/月×145天；8、13984.53元×1%/月×213天；9、13984.53元×1%/月×270天；10、14217元×1%/月×從2017年10月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止的天數(shù)；11、18956元×1%/月×從2018年1月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止的天數(shù)）；
三、被告武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司、被告武漢市江漢區(qū)漢晶宮音樂(lè)餐廳于本判決生效之日起十日內(nèi)將坐落于武漢市江漢區(qū)新華西路三金大武漢1911E棟2層22號(hào)商室恢復(fù)原狀并返還給原告陳某華、陶某某；
四、被告武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告陳某華、陶某某支付上述房屋占有費(fèi)（按4739元/月的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年5月1日起計(jì)算至涉案房屋實(shí)際返還之日止）；
五、駁回原告陳某華、陶某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述判決款項(xiàng)，負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1258元，減半收取計(jì)629元，由被告武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司、被告武漢市江漢區(qū)漢晶宮音樂(lè)餐廳負(fù)擔(dān)（此款原告陳某華、陶某某已墊付本院，被告武漢同泰置業(yè)有限責(zé)任公司、被告武漢市江漢區(qū)漢晶宮音樂(lè)餐廳應(yīng)隨上述判決款項(xiàng)一并支付原告陳某華、陶某某）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員 魏晉

書(shū)記員： 艾豐