上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市。上訴人（原審被告）：鄧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市。委托訴訟代理人：沈劍，湖北正好律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：陳艾清，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市。被上訴人（原審原告）：陳祖亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市。委托訴訟代理人：余音，湖北鄂北律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某某、鄧某某上訴請求：依法撤銷一審判決，依法改判確認(rèn)上訴人與被上訴人簽訂的房屋改建返還協(xié)議書合法有效或者發(fā)回重審，一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：原判認(rèn)定事實(shí)不清，實(shí)體判決錯誤。上訴人與被上訴人于2012年8月28日簽訂的《房屋改建返還協(xié)議書》合法有效。簽約主體都是具有完全民事行為能力的自然人，雙方簽約意思表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容不違反法律的規(guī)定，雙方的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條，也沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條合同無效的情形。雖然上訴人是自然人，并非從事建筑業(yè)的公司法人，但這一事實(shí)被上訴人早已知情。被上訴人之所以與上訴人簽訂房屋改建協(xié)議，就是想利用上訴人的人脈關(guān)系、資金，以達(dá)到其不投入資金而改建舊房的目的，且簽約雙方都會從中受益。目前社會上自然人之間以此形式合作建房的現(xiàn)象非常普遍，法律也未明文禁止，一審法院認(rèn)定該協(xié)議無效是錯誤的。改造房屋未果的根本原因是被上訴人沒有與其房屋四鄰簽訂好房屋改造協(xié)議，致上訴人代為辦理改建房屋審批手續(xù)困難重重。被上訴人的行為極大地?fù)p害了上訴人的利益。請二審法院支持上訴人的上訴請求。被上訴人陳艾清、陳祖亮辯稱，一審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋改建返還協(xié)議書》無效的事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分。本案合同約定建房的土地性質(zhì)屬集體所有性質(zhì)，如果需要在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地即應(yīng)通過相關(guān)部門審批，但是上訴人并沒有取得該塊土地的任何審批手續(xù)。上訴人屬自然人，沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，依法不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本案合同目的已不可能實(shí)現(xiàn)，上訴人已不可能再取得任何審批手續(xù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請二審法院駁回上訴，維持原判。陳艾清、陳祖亮向一審法院起訴請求：1.判令解除我們與陳某某、鄧某某簽訂的房屋改建返還協(xié)議，陳某某、鄧某某返還土地使用證給陳艾清、陳祖亮，陳艾清、陳祖亮退還5萬元給陳某某、鄧某某。2.本案訴訟費(fèi)由陳某某、鄧某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2012年8月28日，陳艾清、陳祖亮與陳某某、鄧某某簽訂《房屋改建返還協(xié)議書》，約定陳艾清、陳祖亮提供宅基地，陳某某、鄧某某辦理建房手續(xù)后改建房屋，費(fèi)用由陳某某、鄧某某承擔(dān)，協(xié)議簽訂后陳艾清、陳祖亮將土地使用權(quán)證交給陳某某、鄧某某，但至今建房手續(xù)未辦理。2013年8月1日，廣水市規(guī)劃委員會專題會議審議形成一致意見“……同意北門十字路口西南側(cè)棚戶區(qū)進(jìn)入改造程序。……北門十字路口西南側(cè)棚戶區(qū)改造由應(yīng)山街道辦事處調(diào)查研究確定意見，在不突破大邦路返建比例和符合老城區(qū)容積規(guī)劃要求的條件下，按照棚戶區(qū)改造程序動作，土地走招拍掛程序。”該專題會議紀(jì)要所提北門十字路口西南側(cè)棚戶區(qū)范圍就包含了陳艾清、陳祖亮的房屋。從簽訂協(xié)議至今四年有余，陳某某、鄧某某沒有按照約定辦理建房手續(xù)，目前，該區(qū)已被政府啟動棚戶區(qū)改造程序。陳艾清、陳祖亮認(rèn)為，雙方合作建房的目的因政府整體規(guī)劃而不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)依法予以解除合同，并返還相關(guān)財物。一審法院認(rèn)定事實(shí)：對于當(dāng)事人沒有爭議的事實(shí)，法院予以確認(rèn)。陳某某、鄧某某對陳艾清、陳祖亮舉出的（2013）2號廣水市規(guī)劃委員會專題會議紀(jì)要有異議，認(rèn)為該紀(jì)要比較抽象，陳艾清、陳祖亮的房子是不是在紀(jì)要文件所指的西南側(cè)范圍內(nèi)要有其他證據(jù)來佐證。陳艾清、陳祖亮對陳某某的證據(jù)一房屋改建協(xié)議書的證明目的有異議，認(rèn)為協(xié)議的期限是依據(jù)政府的規(guī)劃來作的，不是由陳某某、鄧某某來作的。陳艾清、陳祖亮對陳某某的證據(jù)二，即陳艾清、陳祖亮2013年12月25日所寫的借條的真實(shí)性和證明內(nèi)容均無異議，認(rèn)為雙方對將來出現(xiàn)的情況都是有預(yù)期的，明確約定不可抗力的原因，借款人無息退款是陳艾清、陳祖亮與陳某某、鄧某某的合意。對上述有爭議的證據(jù)，法院認(rèn)為陳艾清、陳祖亮的證據(jù)客觀真實(shí)，法院予以采信；對陳艾清、陳祖亮的證據(jù)，陳艾清、陳祖亮對其真實(shí)性均無異議，法院予以采信。2012年8月28日，陳艾清、陳祖亮（甲方）與陳某某、鄧某某（乙方）簽訂《房屋改建返還協(xié)議書》，協(xié)議約定的標(biāo)的位于廣水市××山辦事處××關(guān)社區(qū)××組，南到宣傳部院邊，長約15米，東西為16.5米，均屬乙方建房所有地，以雙方丈量實(shí)際面積為準(zhǔn)，實(shí)際使用地約130平方米左右；約定甲方提供宅基地，乙方辦理建房手續(xù)后改建房屋，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，包含所需要的材料費(fèi)、人工費(fèi)、工人安全等與甲方無關(guān)；房屋建成后，返甲方原基址房屋使用面積135平方米左右的2.5比例補(bǔ)償，其余所建的房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有；補(bǔ)償比例是住房非門面；協(xié)議約定甲方提供土地使用證、身份證復(fù)印件，四鄰協(xié)議供乙方申報建房手續(xù)，建房以甲方名義為主申請辦理建房手續(xù)，其所有手續(xù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；乙方負(fù)責(zé)建房并確保工程質(zhì)量等內(nèi)容。2013年12月25日，陳祖亮向陳某某、鄧玉寶出具借條，載明“今借到陳某某、鄧某某（人民幣大寫伍萬元整），此款不計(jì)利息，等工程開工時借款人全額退還給出借人。（注若由于不可抗力的因素導(dǎo)致房屋不能改建借款人必須退還出借人，并不計(jì)利息）”。上述宅基地登記在陳艾清名下，屬于集體所有。協(xié)議簽訂后，陳艾清、陳祖亮將土地使用權(quán)證交付陳某某、鄧某某。陳艾清、陳祖亮現(xiàn)將上述房屋出租使用。陳某某、鄧某某未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。一審法院認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。本案涉及土地屬于集體所有，陳艾清、陳祖亮與陳某某、鄧某某未能提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃等審批文件或者證明，陳某某、鄧某某也未能取得房地產(chǎn)開發(fā)及建筑資質(zhì)，故陳艾清、陳祖亮與陳某某、鄧某某簽訂的《房屋改建返還協(xié)議書》為無效。陳艾清、陳祖亮對涉及協(xié)議有關(guān)的借款50000元應(yīng)予以返還，陳某某、鄧某某向陳艾清、陳祖亮返還土地使用權(quán)證。對陳某某、鄧某某辯稱陳艾清、陳祖亮應(yīng)賠償其相關(guān)損失，因其未能提供相關(guān)證據(jù)，法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院<關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋>》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，判決：一、陳艾清、陳祖亮與陳某某、鄧某某簽訂的《房屋改建返還協(xié)議書》無效；二、陳艾清、陳祖亮返還陳某某、鄧某某50000元；三、陳某某、鄧某某返還陳艾清土地使用權(quán)證；四、駁回陳艾清、陳祖亮的其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1050元，由陳艾清、陳祖亮負(fù)擔(dān)525元，陳某某、鄧某某負(fù)擔(dān)525元。當(dāng)事人在二審期間均未提交新證據(jù)。本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
上訴人陳某某、鄧某某因與被上訴人陳艾清、陳祖亮合同糾紛一案，不服湖北省廣水市人民法院（2016）鄂1381民初2166號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十九條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”本案中，陳艾清、陳祖亮與陳某某、鄧某某簽訂的《房屋改建返還協(xié)議書》約定陳艾清、陳祖亮提供土地，陳某某、鄧某某辦理建房手續(xù)后改建房屋，房屋建成后，陳某某、鄧某某在原基址返還陳艾清、陳祖亮一定面積的房屋，其余所建的房屋產(chǎn)權(quán)歸陳某某、鄧某某所有。因陳艾清、陳祖亮位于廣水市××山辦事處××關(guān)社區(qū)××組的土地性質(zhì)為集體土地，根據(jù)《房屋改建返還協(xié)議書》的約定，該房屋建設(shè)并非一般的村民住宅建設(shè)，而是陳某某、鄧某某使用陳艾清、陳祖亮所在的集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行房屋建設(shè)，陳某某、鄧某某享有房產(chǎn)開發(fā)和對外出售的權(quán)利。陳某某、鄧某某在未取得建設(shè)施工許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證及辦理建房、用地審批手續(xù)的情況下，使用農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，陳艾清、陳祖亮與陳某某、鄧某某簽訂的《房屋改建返還協(xié)議書》應(yīng)屬于無效合同?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因《房屋改建返還協(xié)議書》簽訂后，雙方為履行協(xié)議，陳某某、鄧某某向陳艾清、陳祖亮給付借款50000元，陳艾清、陳祖亮向陳某某、鄧某某交付了土地使用權(quán)證，故雙方應(yīng)當(dāng)互相予以返還，原審法院判決陳艾清、陳祖亮返還陳某某、鄧某某50000元及陳某某、鄧某某向陳艾清、陳祖亮返還土地使用權(quán)證有事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法予以維持。綜上，上訴人陳某某、鄧某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)525元，由陳某某、鄧某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　詹君健
審判員　　李　超
審判員　　張　歡

書記員：王洪琴