陳水生
徐新貴（湖北佳成律師事務(wù)所）
徐歡（湖北佳成律師事務(wù)所）
吳正橋
陳祖信（湖北人言律師事務(wù)所）

原告陳水生。
委托代理人徐新貴、徐歡，均系湖北佳成律師事務(wù)所律師。
均為一般代理。
被告吳正橋。
委托代理人陳祖信，湖北人言律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
原告陳水生與被告吳正橋房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員黃大湖獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告陳水生及其委托代理人徐歡、被告吳正橋的委托代理人陳祖信到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳水生訴稱(chēng)，原告與被告于2015年7月15日簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定原告將咸寧市溫泉市場(chǎng)所三號(hào)橋市場(chǎng)（溫泉潛山路3號(hào)）二樓房屋出租給被告使用。
租賃期限為二年，從2015年7月15日至2017年7月15日。
第一年的租金為四十萬(wàn)五千元，第二年的租金為四十二萬(wàn)五千元。
租金交付按照先付租金后使用的原則，2015年至2016年租金在2015年7月16日前交付二十萬(wàn)五千元，余款二十萬(wàn)元在2015年10月15日前繳清。
2016年至2017年全年租金在2016年7月15日一次性交付到甲方指定賬戶(hù)。
合同簽訂后，原告按照合同的約定履行了義務(wù)，將房屋交付給被告吳正橋使用。
但被告并未按照合同的約定按期向原告支付房屋租金，截止起訴之日止，尚欠原告2016年4月15日之后應(yīng)繳的房屋租金。
根據(jù)合同約定，若被告逾期交付租金，每逾期一日按合同租金總額的日萬(wàn)分之五向原告支付違約金。
中途退租，按合同總租金的20%支付違約金，并賠償原告的全部損失。
因此，被告應(yīng)承擔(dān)逾期交付租金和中途退租的違約金。
由于被告拒不支付租金的行為已嚴(yán)重違約，為此，原告特提起訴訟，請(qǐng)求判令立即終止原、被告簽訂的《房屋租賃合同》向原告返還租賃房屋；判令被告支付按日租金1109.58元標(biāo)準(zhǔn)從2016年4月15日至返還租賃房屋之日止租金，并按租金總額40.5萬(wàn)元的日萬(wàn)分之五從2015年10月16日起至租金付清之日止計(jì)算違約金；判令被告支付中途退租違約金81000元；案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
原告陳水生為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)1:原告身份證復(fù)印件。
證明原告的訴訟主體資格。
證據(jù)2:《房屋租賃合同》。
證明原、被告雙方對(duì)房屋租金數(shù)額、繳納租金期間與違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定。
證據(jù)3:律師函及寄送律師函快遞單。
證明被告出現(xiàn)違約情形后，原告向被告主張權(quán)利。
證據(jù)4:《三號(hào)橋市場(chǎng)二樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃合同》。
證明原告對(duì)涉案房屋的出租合法。
被告吳正橋未提交書(shū)面答辯，口頭辯稱(chēng)，一、本案房屋租賃的事實(shí)是真實(shí)存在的，2015年12月份，由于被告經(jīng)營(yíng)不善，已經(jīng)停業(yè)，同意終止合同及返還租賃房屋。
二、由于本案房屋的所有權(quán)不是原告所有，原告也沒(méi)有得到該房屋所有權(quán)人授權(quán)處置該房屋，被告認(rèn)為雙方簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。
被告吳正橋?yàn)橹С制淇罐q主張，向本院提交了如下一份證據(jù):
證據(jù)1:被告身份證復(fù)印件。
證明被告訴訟主體資格。
經(jīng)庭審質(zhì)證，雙方當(dāng)事人的質(zhì)證意見(jiàn)如下:被告吳正橋?qū)υ骊愃淖C據(jù)1、2、3、4的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為違約金部分應(yīng)當(dāng)調(diào)整。
原告陳水生對(duì)被告提交的身份證無(wú)異議。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的舉證和質(zhì)證意見(jiàn)，因雙方對(duì)對(duì)方提供的證據(jù)均無(wú)異議，雙方所舉證據(jù)本院均予以采信。
經(jīng)庭審查明，2010年7月22日，咸寧市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心三號(hào)橋市場(chǎng)物業(yè)管理所與原告陳水生簽訂一份房屋租賃合同，將涉案房屋出租給原告陳水生從事餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期限為5年，從2012年8月1日起至2017年7月30日止。
2015年7月15日，原告陳水生將其承租的涉案房屋轉(zhuǎn)租給被告吳正橋從事餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)，雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定租賃期限為2年，從2015年7月15日起至2017年7月15日止；第一年租金為40.50萬(wàn)元，2015年7月16日前繳納租金25.50萬(wàn)元，余下租金20萬(wàn)元在2015年10月15日前繳清；第二年租金為42.50萬(wàn)元，2016年7月15日前一次性繳清；如雙方違約，均按合同總租金的20%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。
合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，被告吳正橋向原告陳水生支付履約保證金5萬(wàn)元，該款原告至今未退還被告。
截止2016年7月15日，被告吳正橋下欠原告陳水生第一年房屋租金10萬(wàn)元未按合同約定的時(shí)間繳納，且被告吳正橋已實(shí)際關(guān)門(mén)停業(yè)。
為此，原告陳水生訴至本院，請(qǐng)求依法處理。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張和庭審查明的事實(shí)，歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:雙方簽訂的《房屋租賃合同》是否有效；被告應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。
本院認(rèn)為，原告陳水生在承租涉案房屋的租賃期間內(nèi)，將該房屋轉(zhuǎn)租給被告吳正橋經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，房屋所有權(quán)人（出租人）未提出異議，應(yīng)視其認(rèn)可原告的轉(zhuǎn)租行為，符合《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，因此，原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。
雖然雙方簽訂的《房屋租賃合同》是當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，在合同中既約定了“逾期交付租金，每逾期一日按合同租金總額的日萬(wàn)分之五向甲方支付違約金”，又約定了“中途退租的，乙方應(yīng)按照合同總租金的20%向甲方支付違約金”。
約定雙重違約金是對(duì)兩種違約情形的懲罰，但是，當(dāng)逾期交付租金和中途退租的違約情形同時(shí)發(fā)生竟合時(shí)，要求違約方同時(shí)承擔(dān)兩種違約責(zé)任，有失公平，顯屬違約金約定過(guò)高，且被告是在經(jīng)營(yíng)困難的情況下關(guān)門(mén)停業(yè)退租的，因此，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，予以調(diào)整，本院對(duì)合同約定的逾期交付租金，按合同租金總額的日萬(wàn)分之五支付違約金的請(qǐng)求不予支持；對(duì)原告主張按合同約定中途退租的，按合同租金總額的20%支付違約金的請(qǐng)求予以采納。
綜上，本院認(rèn)為，被告吳正橋在承租期間內(nèi)，不按合同約定向原告陳水生交清第一年租金，且在未與原告陳水生協(xié)商的情況下，中途退租停業(yè)，違背了公民在民事活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)對(duì)產(chǎn)生本案糾紛負(fù)全部責(zé)任。
被告吳正橋應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付拖欠原告陳水生第一年（2015年7月15日至2016年7月15日）租金10萬(wàn)元，并按合同約定的租金總額40.50萬(wàn)元的20%支付違約金81000元。
由于在庭審中，雙方均同意于2016年7月15日終止合同，返還租賃房屋，故原告陳水生請(qǐng)求終止《房屋租賃合同》、返還租賃房屋、支付拖欠租金10萬(wàn)元、違約金81000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；要求被告承擔(dān)逾期交付租金的違約責(zé)任的請(qǐng)求，本院不予支持。
原告陳水生收取被告吳正橋5萬(wàn)元的履約保證金應(yīng)當(dāng)在上述款項(xiàng)中扣減。
本案經(jīng)本院做調(diào)解工作，最終未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、第九十一條 ?第（七）項(xiàng) ?、第九十四條 ?第（二）項(xiàng) ?、第（三）項(xiàng) ?、第（四）項(xiàng) ?、第九十八條 ?、第一百零八條 ?、第一百一十四條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，該合同雙方的權(quán)利義務(wù)于2016年7月15日終止；并限被告吳正橋于本判決生效后十日內(nèi)清場(chǎng)，將租賃房屋返還給原告陳水生，逾期則視為放棄清場(chǎng)。
二、被告吳正橋應(yīng)支付拖欠原告陳水生2015年7月15日至2016年7月15日租金10萬(wàn)元、支付逾期付款違約金81000元，二項(xiàng)合計(jì)人民幣181000元；剔除原告陳水生應(yīng)退還被告吳正橋履約保證金50000元；被告吳正橋還應(yīng)實(shí)際支付原告陳水生人民幣131000元，此款限被告吳正橋于本判決生效后五日內(nèi)向原告陳水生一次性付清。
三、駁回原告陳水生的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1460元，由被告吳正橋承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
訴訟費(fèi)專(zhuān)戶(hù)名稱(chēng):湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開(kāi)戶(hù)行:農(nóng)行咸寧市金穗支行；賬號(hào):17×××50。
上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告陳水生在承租涉案房屋的租賃期間內(nèi)，將該房屋轉(zhuǎn)租給被告吳正橋經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，房屋所有權(quán)人（出租人）未提出異議，應(yīng)視其認(rèn)可原告的轉(zhuǎn)租行為，符合《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，因此，原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。
雖然雙方簽訂的《房屋租賃合同》是當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，在合同中既約定了“逾期交付租金，每逾期一日按合同租金總額的日萬(wàn)分之五向甲方支付違約金”，又約定了“中途退租的，乙方應(yīng)按照合同總租金的20%向甲方支付違約金”。
約定雙重違約金是對(duì)兩種違約情形的懲罰，但是，當(dāng)逾期交付租金和中途退租的違約情形同時(shí)發(fā)生竟合時(shí)，要求違約方同時(shí)承擔(dān)兩種違約責(zé)任，有失公平，顯屬違約金約定過(guò)高，且被告是在經(jīng)營(yíng)困難的情況下關(guān)門(mén)停業(yè)退租的，因此，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，予以調(diào)整，本院對(duì)合同約定的逾期交付租金，按合同租金總額的日萬(wàn)分之五支付違約金的請(qǐng)求不予支持；對(duì)原告主張按合同約定中途退租的，按合同租金總額的20%支付違約金的請(qǐng)求予以采納。
綜上，本院認(rèn)為，被告吳正橋在承租期間內(nèi)，不按合同約定向原告陳水生交清第一年租金，且在未與原告陳水生協(xié)商的情況下，中途退租停業(yè)，違背了公民在民事活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)對(duì)產(chǎn)生本案糾紛負(fù)全部責(zé)任。
被告吳正橋應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付拖欠原告陳水生第一年（2015年7月15日至2016年7月15日）租金10萬(wàn)元，并按合同約定的租金總額40.50萬(wàn)元的20%支付違約金81000元。
由于在庭審中，雙方均同意于2016年7月15日終止合同，返還租賃房屋，故原告陳水生請(qǐng)求終止《房屋租賃合同》、返還租賃房屋、支付拖欠租金10萬(wàn)元、違約金81000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；要求被告承擔(dān)逾期交付租金的違約責(zé)任的請(qǐng)求，本院不予支持。
原告陳水生收取被告吳正橋5萬(wàn)元的履約保證金應(yīng)當(dāng)在上述款項(xiàng)中扣減。
本案經(jīng)本院做調(diào)解工作，最終未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、第九十一條 ?第（七）項(xiàng) ?、第九十四條 ?第（二）項(xiàng) ?、第（三）項(xiàng) ?、第（四）項(xiàng) ?、第九十八條 ?、第一百零八條 ?、第一百一十四條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，該合同雙方的權(quán)利義務(wù)于2016年7月15日終止；并限被告吳正橋于本判決生效后十日內(nèi)清場(chǎng)，將租賃房屋返還給原告陳水生，逾期則視為放棄清場(chǎng)。
二、被告吳正橋應(yīng)支付拖欠原告陳水生2015年7月15日至2016年7月15日租金10萬(wàn)元、支付逾期付款違約金81000元，二項(xiàng)合計(jì)人民幣181000元；剔除原告陳水生應(yīng)退還被告吳正橋履約保證金50000元；被告吳正橋還應(yīng)實(shí)際支付原告陳水生人民幣131000元，此款限被告吳正橋于本判決生效后五日內(nèi)向原告陳水生一次性付清。
三、駁回原告陳水生的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1460元，由被告吳正橋承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：黃大湖

書(shū)記員：曾海燕