原告（反訴被告）：陳某1，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地武漢市漢陽區(qū)。
委托訴訟代理人：李小鵬，北京市立方（武漢）律師事務所律師（一般授權）。
被告（反訴原告）：武漢中某某文化管理有限公司，住所地：武漢市硚口區(qū)解放大道576號。
法定代表人：夏薇，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：李林利，湖北法正聯(lián)合律師事務所律師（特別授權）。

原告陳某1與被告武漢中某某文化管理有限公司（以下簡稱中某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月9日立案后，被告中某某公司向本院提起反訴，本院予以受理并決定合并審理，依法組成由審判員王林擔任審判長，人民陪審員胡莉萍、李翠蘭參加評議的合議庭，于2018年3月27日公開開庭進行了審理。原告陳某1的委托訴訟代理人李小鵬；被告中某某公司的委托訴訟代理人李林利到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告（反訴被告）陳某1向本院提出訴訟請求：1、請求確認原告與被告于2015年6月25日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效。2、請求判令被告賠償原告房屋裝飾裝修損失及房屋裝修評估費用共計人民幣227390元（其中裝修為223890元，評估費為3500元）。3、請求判令被告賠償原告停產停業(yè)損失20萬元。4、請求判令被告返還原告多支付的一個月房屋租金16666元。5、本案的訴訟費由被告承擔。事實和理由：原告于2014年9月3日從被告的承租方薛某手里接手房屋用于餐飲經營，并向薛某一次性支付了裝飾裝修及財產價值25萬元。后經各方協(xié)商，從2015年6月1日起，由原告直接承租被告的房屋，原告與被告于2015年6月25日簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定被告將位于武漢解放大道576號特1號的房屋按現(xiàn)狀出租給原告使用，租賃期間自2015年6月1日起至2018年12月31日止，房屋租金按季度繳納，每個季度的房屋租金為5萬元。2016年4月14日，被告書面通知原告，由于硚口路快速改造工程，所租房屋即將被政府實施征收，要求原告在4月24日前全部搬遷完畢。原告接到通知后，按照要求于2016年4月28日停止了經營，并委托湖北中真資產評估有限責任公司對房屋裝修及財產價值進行了評估，評估價值約為223890元。截止到歇業(yè)，原告已經向被告支付了從2015年6月1日起至2016年5月31日期間四個季度的房屋租金共計20萬元，并繳清了水電費。歇業(yè)后，原告與被告就退還剩余租金及拆遷補償問題進行過多次協(xié)商，未能達成一致，所租房屋于2017年2月份正式被拆除，房屋租賃合同中載明的住址并非原告實際承租的房屋地址，該房屋未取得工程規(guī)劃許可，原被告簽訂的《房屋租賃合同》應當屬于無效合同。原告實際占有使用了房屋，應當支付占有使用費，但原告多付的一個月租金，被告應當予以返還。原告承租被告的房屋用于餐飲經營，對原有的裝修者支付了全額裝修費用，應當獲得相應的裝飾裝修及停產停業(yè)損失的補償。原告與被告多次協(xié)商未果，故起訴來院。
被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司辯稱，1、原告（被反訴人）占用房屋卻不繳納租金，經反訴人通知解除合同后仍拒不騰退房屋，無故占用租賃房屋長達408天，導致反訴人損失達22余萬（自2016年6月1日至2017年7月13日）；2、被反訴人應當繳清承租房屋內的水費及電費。請求駁回原告的訴訟請求，支持反訴請求。
被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司向本院提出反訴請求：1、判令被反訴人向反訴人支付租金及占用費22388.66元（自2016年6月1日至2017年7月13日）；2、判令被反訴人向反訴人支付水電費5060元；3、判令被反訴人向反訴人承擔利息人民幣7776.41元（參照銀行同期貸款年利率4.75%，自2017年7月14日起，至判決下達之日止，現(xiàn)暫計算至2018年3月31日，暫計261天）；4、判令被反訴人負擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：2014年，反訴人武漢中某某文化管理有限公司與武漢市硚口公園簽訂《場地租賃合同》，由反訴人出資改造硚口體育廣場，改造后的配套設施由反訴人使用、收益。后反訴人將部分配套設施（包括鯉溪小館）租賃給湖北中天錦建筑勞務有限公司（以下稱中天錦公司），因中天錦公司無力支付租金、違法轉租等，由反訴人將鯉溪小館自行出租，與中天錦公司無關。2015年6月25日，反訴人與被反訴人簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定反訴人將位于武漢市解放大道576號特1號（鯉溪小館）的房屋出租給被反訴人用于經營餐館，租賃期為三年半，自2015年6月1日至2018年12月31日。租金為5萬元季度，按季度繳納，先付后用。反訴人將房屋交付后，被反訴人將該出租房屋用于經營餐館，租賃期間共向反訴人繳納租金20萬元，其中被反訴人于2016年3月9日最后一次繳納5萬元租金，2016年6月1日后未再支付。2016年4月被反訴人暫停營業(yè)，將大門鎖上。反訴人多次要求被反訴人繳納租金，否則騰退房屋，被反訴人置之不理。2017年3月6日反訴人委托湖北法正聯(lián)合律師事務所向被反訴人出具律師函，通知解除《房屋租賃協(xié)議》，支付租金及水電費等。被反訴人仍置之不理，拒不繳納租金也拒絕騰退房屋。截止2017年7月13日，造成反訴人租金損失223888.66元。故反訴人提起訴訟。
原告（反訴被告）陳某1對反訴答辯稱，1、本訴原告通過與薛某簽訂口頭協(xié)議承租涉案房屋已向其支付了相應的裝飾裝修及財產價值25萬元，取得了裝飾裝修及財產的所有權。反訴人與薛某就轉租爭議達成一致，并由反訴人自行將房屋出租，視為對薛某轉租給原告這一事實的認可。并且原告按照其與薛某達成的協(xié)商條件，于2015年與原告簽訂了房屋租賃協(xié)議，原告合法承租了訴爭房屋并取得了裝飾裝修的所有權。薛某與反訴人之間的爭議與原告無關；2、2016年4月14日，反訴人向原告下達書面通知，由于硚口路快速改造工程，訴爭房屋即將被征收，要求于4月20日前全部騰退完畢，原告按反訴人要求停止經營并于反訴人協(xié)商，未達成一致，未果，因此沒有騰退房屋，其行為在情理之中。此后原告并未作出行為阻礙反訴人的征收行為，不存在無故占用房屋的事實。原告將租金已支付至2016年5月31日，已多支付反訴人一個月租金，反訴人應當返還；3、水電費我方在騰退時已全部繳清；4、2016年4月底，涉案房屋已經經常停水停電，不具備經營條件了，原告是按照反訴人的要求停止經營的，反訴人也因此獲得了相應補償，不存在損失，反訴人要求原告支付后期的占用費是沒有法律依據(jù)的，也不符合公平原則。
經審理查明，2014年6月26日，中某某公司與武漢市硚口公園簽訂《場地租賃合同》，合同約定：甲方武漢市硚口公園同意經武漢市公園代管的“硚口體育廣場”以東與“中御公館”以西的相鄰區(qū)域為甲方所有的約650平方米地塊租借給乙方（中某某公司），用于建設廣場管理配套設施。租賃使用期限為10年，從2014年7月1日起至2024年6月30日止，乙方出資建設配套設施享有使用權，使用權與租賃期限一致。2013年10月30日，中某某公司與湖北鯉溪建筑勞務有限公司簽訂《租賃合同》，合同約定甲方（中某某公司）出租給乙方（湖北鯉溪建筑勞務有限公司）的房屋位于武漢市解放大道576號特1號，出租面積640平方米，房屋租賃期自2014年元月1日至2018年12月31日，共計五年，未經甲方同意，乙方不得將房屋轉讓與轉租，不準拆改和變動房屋結構，不準改變本合同經營的房屋租賃用途，否則甲方有權終止該合同。2014年9月2日，漆某（乙方）受原告陳某1委托與湖北鯉溪建筑勞務有限公司的法定代表人薛某（轉讓方甲方）簽訂了《門面轉讓合同》，合同約定：丙方（中某某公司）同意將自己位于寶豐路中御廣場特1號的門面（實為“鯉溪小館”）轉讓給乙方使用，租期到2018年12月31日止，月租金16600元。門面轉讓給乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有門面租賃合同中所規(guī)定的條款。轉讓后門面現(xiàn)有的裝修、裝飾全部歸乙方所有，租賃期滿有房屋裝修等不動產歸丙方所有，營業(yè)設備等動產歸乙方。乙方在接收該門面后，有權根據(jù)經營需要，在保證房屋安全使用的情況下裝修，甲方在合同簽訂次日向乙方騰讓門面并交付鑰匙，乙方向甲方支付轉讓費250000元，上述費用包括裝修、裝飾、設備及其他相關費用。合同一式三份，三方各執(zhí)一份，自三方簽字之日起生效。薛某、漆某在《門面轉讓合同》落款簽字，中某某公司未簽字、蓋章。2014年9月3日，陳某1委托其叔叔漆某轉賬100000元，委托其父陳某2轉賬150000元轉讓款至薛某賬戶。2015年3月16日，湖北鯉溪建筑勞務有限公司更名為湖北中天錦建筑勞務有限公司。2015年6月25日，陳某1與中某某公司簽訂個《房屋租賃協(xié)議》，協(xié)議約定：甲方（中某某公司）將位于武漢解放大道576號特1號按現(xiàn)狀出租給乙方使用，租賃用途為餐飲營業(yè)，租賃期限自2015年6月1日起至2018年12月31日止。租金按季度繳納，先付后用，乙方簽訂本合同時需繳納租金5萬元，以后應于季度租期屆滿15日之前提前繳納下個季度租金，以此類推。租賃期間，如遇政府等機關行為或政策性征用、征收、拆遷該房屋的，雙方租賃關系即終止，乙方應在收到甲方通知之日起七日內將該房屋按甲方交付時的原狀返還給甲方，租金按實際發(fā)生時間計算，同時乙方應結清所有應由乙方支付的各項費用（如電費、水費、垃圾費、治安費、衛(wèi)生費、工商管理費、電話費、寬帶費、有線費、煤氣費、天然氣費、物業(yè)管理費等）。甲乙雙方互不承擔違約、賠償、補償責任。有關拆遷補償費、安置費等一切補償費用全部歸甲方所有，乙方不享有任何拆遷的補償費用。合同簽訂后，陳某1支付了2015年6月1日至2016年5月31日的房屋租金，共計20萬元。2016年4月14日，中某某公司向陳某1經營的鯉溪小館發(fā)出拆遷通知，內容為：“根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償調理額》（國務院令第590）等相關規(guī)定，硚口區(qū)寶豐路硚口路快速改造工程（建設大道—京漢大道）已取得武漢市國土資源和規(guī)劃局核發(fā)的《建設項目選址意見書》（武規(guī)選[2013]095號），為保障項目順利實施，我區(qū)擬對上述工程紅線范圍內房屋實施征收。根據(jù)上述要求，我公司現(xiàn)通知各租戶做好拆遷準備，4月24日前全部搬遷完畢。具體拆遷補償按原合同所簽訂的內容執(zhí)行”。陳某1收到該通知后，于2016年4月28日委托湖北中真資產評估有限責任公司對所承租房屋裝修部分及房屋內餐飲酒店用資產進行評估，評估結果為裝修測算90375.48元，財產估算133515元，合計約223890元。評估完畢后，陳某1將“鯉溪小館”停止經營，大門緊鎖。2017年3月6日，中某某公司委托湖北法正聯(lián)合律師事務所向陳某1發(fā)出律師函，要求:1、解除武漢中某某文化管理有限公司與陳某1于2015年6月25日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；2、貴方收到本案3日內向武漢中某某文化管理有限公司支付租金等共計十五萬元（暫計算至2017年2月28日），實際結算金額根據(jù)占用期限據(jù)實結算。3、貴方收到本函之日起3日內將租賃商鋪內所涉裝修設施進行拆除，恢復原狀，并與武漢中某某文化管理有限公司辦理書面交接手續(xù)，貴方若未在期限內恢復原狀，視為貴方放棄所涉裝修設施的全部權利，武漢中某某文化管理有限公司將有權對尚未拆除的設施等進行處理，由此發(fā)生的一切損失及費用將由貴方承擔；4、貴方收到本函之日起3日內，結清所有水費、電費等費用共計5060元，據(jù)實結算。陳某1收到該律師函后未繳納租金，亦未騰退房屋。2017年7月13日上午9時左右，硚口路寶豐路快速化改造工程征收辦公室組織相關人員對位于解放大道硚口體育廣場“鯉溪小館”商鋪進行騰退拆除，經多方工作人員在場核實證明，搬遷之前“鯉溪小館”商鋪大門兩把鎖完好，門窗緊閉，無破損情況。
上述事實，有雙方當事人陳述，原告（反訴被告）提供的《房屋租賃協(xié)議》、電子支付憑證、收據(jù)、收條、律師函、拆遷通知、湖北中真資產評估有限責任公司報告書；被告（反訴原告）提供的《房屋租賃協(xié)議》、場地租賃合同、情況說明、廣場配套設施圖片、租賃合同、民事調解書、圖片、門面轉讓合同、工商服務業(yè)統(tǒng)一收款收據(jù)、律師函、短信、現(xiàn)場視頻等在卷為憑，并經開庭質證，本院審查，足以認定。

本院認為，關于合同效力問題。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！北桓嬷心衬彻境鲎饨o原告陳某1的房屋系未取得建設工程規(guī)劃許可證而建造，故原、被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議》因違反法律的強制性規(guī)定而無效，原告訴請確認房屋租賃協(xié)議無效的訴訟請求，本院予以支持。
關于導致合同無效的責任問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！焙贤瑹o效的損失賠償?shù)男再|是締約過失責任，締約過失責任的歸責原則是過錯責任原則，導致原被告雙方租賃合同無效的責任，雙方均存在過錯。中某某公司作為出租人有義務確保租賃物的合法性、適租性，其將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋租賃給原告，導致合同無效，應承擔主要過錯責任，以承擔80%責任為宜；原告作為承租人，對其承租房屋進行商業(yè)性用途，對于房屋的性質也應盡到審慎審查義務，對本案合同無效應承擔次要責任，以承擔20%責任為宜。
關于裝修歸屬及賠償?shù)膯栴}?！磅幭○^”裝飾裝飾系薛某裝修，原告陳某1于2014年9月從薛某手中轉讓得“鯉溪小館”經營權及相關餐飲設備所有權，其經營該餐館直至2015年6月與中某某公司重新簽訂租賃合同，中某某公司均未提出異議，應視為中某某公司對該轉租行為的認可?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。原告陳某1主張裝修賠償?shù)囊罁?jù)為其自行委托鑒定的評估報告，該評估報告包括固定裝修估算價值90375.48元及其他可拆卸動產財產133515元，現(xiàn)房屋已經被拆除，無法再進行裝修價值鑒定，被告對該評估報告不予認可，亦未提交關于裝飾裝修價值的證據(jù)，本院酌定該評估報告作為原告裝修損失參考依據(jù)。對其中可拆卸動產財產133515元，因該部分財產屬于可移動財產，應由原告自行搬離，且對該部分財產是否被被告另行處理，原告亦未提交相關證據(jù)證實，該部分損失要求被告中某某公司承擔不予支持。該評估報告中載明，評估采用重置成本確定評估咨詢對象裝修的價格，本次評估未考慮成新狀況，裝修估值90375.48元，涉案“鯉溪小館”裝修由薛某最開始裝飾使用，薛某公司與被告中某某公司的租賃期為2014年1月1日至2018年12月31日，共5年（60個月），原告陳某1承接使用后并未對“鯉溪小館”重新裝修，本院酌定按裝修使用年限比例來確定現(xiàn)值，截止2016年4月，共計使用28個月，故裝修現(xiàn)值應為90375.48元×（32個月60個月）=48200元。根據(jù)雙方應承擔責任比例，被告中某某公司應承擔38560元裝修損失。鑒定費3500元，系原告為固定證據(jù)所支出合理費用，根據(jù)責任比例，本院予以支持2800元。
關于原告要求被告賠償200000元停產停業(yè)的訴訟請求，原告并未向法庭提交相關證據(jù)予以證實該部分損失，對該訴訟請求不予支持。
關于中某某公司要求原告支付占用費的計算時間及標準。原告陳某1在接到被告發(fā)出的拆遷通知書后，本應與中某某公司協(xié)商房屋騰退等問題，但其將所承租的房屋緊鎖，亦未將鑰匙歸還出租方，直至該房屋于2017年7月13日被相關部門騰退、拆除，一直占用房屋，故對原告要求被告返還2016年5月份房租的請求不予支持，對中某某公司要求原告支付占用費的反訴請求予以支持，但因涉案房屋用于商業(yè)性經營被列入拆遷范圍，原告未能正常使用該房屋，中某某公司要求參照合同標準支付占用費，顯失公平，本院酌定按照合同約定租金標準50%計算，從2016年6月1日起至2017年7月13日止，共計111940元。
關于中某某公司要求原告支付水電費5060元，因其未向法庭提交水電結算單，無證據(jù)予以證實，該反訴請求不予支持。
關于中某某公司要求原告支付利息的問題，因對于合同的無效中某某公司存在主要過錯，故對該項訴訟請求不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條的規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）陳某1與被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司2005年6月25日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效；
二、被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司于本判決生效之日起7日內向原告（反訴被告）陳某1支付房屋裝修損失38560元，鑒定費2800元，共計41360元；
三、原告（反訴被告）陳某1于本判決生效之日起7日內向被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司支付房屋占用費111940元；
四、駁回原告（反訴被告）陳某1其他訴訟請求；
五、駁回被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費8460元，反訴費4850元，共計13310元，由原告（反訴被告）陳某1負擔9137元，由被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司負擔3993元，原告（反訴被告）應當承擔部分被告（反訴原告）武漢中某某文化管理有限公司已墊付，由原告（反訴被告）陳某1在支付上述款項時一并給付。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 王林
人民陪審員 胡莉萍
人民陪審員 李翠蘭

書記員： 吳穹