原告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人：黃亮，宜昌市夷陵區(qū)民生法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)。
被告：宜昌悅暉酒店管理有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼：91420506MA492TWL82，住所地：宜昌市夷陵區(qū)東城試驗區(qū)梅子埡村（東方大廈23層）。
法定代表人：王素華，系該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周軍華、蔣義，湖北建和律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
第三人：宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司，統(tǒng)一社會信用代碼：9142050669178734XM，住所地：宜昌市夷陵區(qū)梅子埡村委會。
法定代表人：陳海燕，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：楊曉國、王慶元，湖北西陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

原告陳某某與被告宜昌悅暉酒店管理有限公司排除妨害糾紛一案，原告陳某某于2018年10月9日訴至本院。本院受理后，依法由審判員郭紅適用簡易程序于2018年11月1日公開開庭進行了審理，原告陳某某及委托訴訟代理人黃亮，被告宜昌悅暉酒店管理有限公司的委托訴訟代理人蔣義、周軍華到庭參加訴訟。審理中，本院依法追加宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司為本案的第三人參加訴訟，2018年11月30日第二次公開開庭進行了審理，原告陳某某及委托訴訟代理人黃亮，被告宜昌悅暉酒店管理有限公司的委托訴訟代理人蔣義、周軍華到庭參加訴訟，第三人宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司的委托訴訟代理人楊曉國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳某某向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告立即拆除其違法安裝在原告所有位于宜昌市××區(qū)××試驗區(qū)××埡村東方大廈××層的所有管道，并對拆改部分按照夷陵區(qū)房屋安全檢測中心所出具的鑒定報告的要求，委托有資質(zhì)的施工單位進行修復(fù)，恢復(fù)原狀。2、依法判令被告賠償原告損失1153495.2元（含5年物業(yè)管理費）。3、第三人與被告承擔(dān)連帶責(zé)任。4、本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實及理由：2016年9月26日，原告購買了位于宜昌市××區(qū)××實驗區(qū)××埡東方大廈××層的商用樓，由于原告與開發(fā)商發(fā)生糾紛，該房于2018年3月31日才交付原告。2018年4月，原告與宜昌市華麟工貿(mào)有限公司就房屋的租賃事宜多次協(xié)商并實地測量，同年7月4日簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定在2018年8月1日將房屋交付華麟工貿(mào)有限公司，最遲在8月15日前交付。同年7月7日，華麟工貿(mào)有限公司支付房屋定金50000元。由于原告有事需到加拿大出差一段時間。同年8月13日，原告前往東方大廈22樓交房時，發(fā)現(xiàn)大門鎖被損壞，房屋的天花板管道密布。原告隨即向110報警，出警的警官認為沒有財產(chǎn)丟失，屬于侵權(quán)糾紛，建議通過訴訟解決。原告多次找被告聯(lián)系，被告不予理會。8月22日華麟工貿(mào)有限公司要求原告在8月31日將房屋恢復(fù)原狀并交付房屋，否則解除雙方的租賃合同，并賠償損失。原告書面通知被告在8月28日前撤除違反安裝的管道并恢復(fù)原狀，但被告仍置之不理。由于被告的侵權(quán)行為給原告造成重大的損失。東方大廈的建設(shè)方，東方大廈的物業(yè)管理企業(yè)，23樓的房屋所有權(quán)人均系第三人。依據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主裝修房屋時應(yīng)該告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本案中，被告與第三人簽訂的合同約定被告要將裝修方案報告第三人并征得同意，第三人應(yīng)該禁止被告的違反裝修，第三人違反了物業(yè)管理條例的規(guī)定和管理規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該與承租人承擔(dān)連帶責(zé)任。
被告宜昌悅暉酒店管理有限公司辯稱：一、被告的裝修行為雖然侵犯了原告的財產(chǎn)權(quán)利，但是不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成四要件：有侵權(quán)行為、行為有過錯、有損害事實、行為與事實間有因果關(guān)系。本案中，被告沒有過錯，也不存在過失，理由為：1、涉案房屋在2018年9月30日之前從法律上來說屬于第三人，被告窮盡可能也不可能知曉房屋的實際物權(quán)人是原告。2、2018年9月30日之前房子是第三人的，有宜昌市夷陵區(qū)不動產(chǎn)登記局的查檔證明在卷佐證，（2018）鄂05民終600號民事調(diào)解書被告亦不知曉，被告無過錯?？傮w來說，被告不存在故意也不存在過錯，且被告盡到了充分的注意義務(wù)。二、依據(jù)第三人與被告所簽的租賃合同，第三人對被告的裝修行為是知情的，至少是默許的，無論依據(jù)社會常識還是生活習(xí)慣，第三人不可能對被告的裝修行為不知情。至于第三人是否構(gòu)成侵權(quán)，我們不發(fā)表意見，由法院來認定。三、關(guān)于訴請是否合理合法的問題，是否應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀由法院判決。關(guān)于損失的賠償問題，原告主張賠償五年的租金90萬過高，五年的租金不是實際發(fā)生的損失，且年租金標準也遠遠高于東方大廈的租金水平，同時，五年的物業(yè)管理費還未實際發(fā)生，不應(yīng)支持。關(guān)于原告的違約金損失，違約金的計算亦存在問題，不可能既使用定金罰則5萬元，又有28600元的違約損失。原告自己愿意多承擔(dān)的違約責(zé)任的部分，不應(yīng)該由被告承擔(dān)。
第三人宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司述稱：第三人沒有侵權(quán)行為，不承擔(dān)責(zé)任。本案有兩個關(guān)系，第三人與被告的租賃關(guān)系和物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告與被告的侵權(quán)責(zé)任關(guān)系。按照侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定，誰侵權(quán)誰擔(dān)責(zé)，與之外的合同關(guān)系是沒有關(guān)聯(lián)的，這是一個基本原則，要求其他合同方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任沒有法律依據(jù)。第三人要么與被告有共同侵權(quán)行為，要么有意思聯(lián)絡(luò)，現(xiàn)沒有證據(jù)顯示第三人與被告有意思聯(lián)絡(luò)。原告說是因為第三人沒有把被告管好，被告是獨立法人，有自己的行為能力，第三人沒有看到被告的報裝資料怎么審批？第三人不應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任。原告至今沒有與第三人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任。原告要求第三人承擔(dān)連帶責(zé)任沒有依據(jù)。侵權(quán)責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》，而《物業(yè)管理條例》是為了規(guī)范物業(yè)管理行為制訂。原告的訴請不合法，原告主張賠償損失115萬余元不合理，其中5萬元的定金和損失28600元系重復(fù)計算，要么適用定金罰則，要么適用違約損失，不能并用。租金的標準過高，參照同地段的租金標準，沒有這么高。計算五年的租金時間過長。原告的物業(yè)費到起訴時并未發(fā)生，談不上損失，即便發(fā)生了，亦不應(yīng)該由第三人承擔(dān)。4、管道已經(jīng)裝了，對于原告的空間利用沒有造成實質(zhì)影響，我們建議雙方按照公平的原則來處理糾紛，原被告都是我們的客戶，我們希望雙方和平解決糾紛。
經(jīng)審理查明，2010年9月26日，陳某某與宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂確定《房屋買賣合同》一份。合同約定宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司將其建設(shè)的位于夷陵區(qū)梅子埡村的“宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司辦公大樓”第22樓出售給陳某某，建筑面積1000平方米，房屋總價款3220000元，陳某某依約分期付清房款。后因陳某某與宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司房屋買賣發(fā)生糾紛，經(jīng)宜昌市中級人民法院（2018）鄂05民終600號民事調(diào)解書確認，涉案房屋宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司于2018年3月31日向陳某某交付。2018年3月31日陳某某在交房簽收單上簽名，交房簽收單上載明內(nèi)墻、頂棚及地面均為水泥砂漿，未有安裝頂棚下水管道的記載。2018年7月4日，陳某某將其所有的第22樓出租給宜昌市華麟工貿(mào)有限公司，雙方簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，協(xié)議約定租期五年，即自2018年8月1日起至2023年7月31日止。陳某某在2018年8月1日（最遲在8月15日前）將房屋交給宜昌市華麟工貿(mào)有限公司。租金為15000元月。本協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，宜昌市華麟工貿(mào)有限公司向陳某某支付租房定金50000元。宜昌市華麟工貿(mào)有限公司因使用租賃的房屋所發(fā)生的相關(guān)費用：物業(yè)管理費、停車費……等由宜昌市華麟工貿(mào)有限公司負擔(dān)。陳某某保證向宜昌市華麟工貿(mào)有限公司交付的房屋為全毛坯商業(yè)辦公用房，除消防和房屋建造時設(shè)計規(guī)劃的配套設(shè)施外無其他任何設(shè)施。違約責(zé)任約定，因陳某某違約而解除本協(xié)議的，陳某某向宜昌市華麟工貿(mào)有限公司雙倍返還租賃定金或押金，同時須按年租金的50%向宜昌市華麟工貿(mào)有限公司賠償損失。協(xié)議簽訂后即2018年7月7日，宜昌市華麟工貿(mào)有限公司向陳某某支付定金50000元。同年8月13日，原告前往東方大廈22樓交房時，發(fā)現(xiàn)大門鎖被損壞，房屋的天花板管道密布。原告隨即向110報警，出警的警官認為沒有財產(chǎn)丟失，屬于侵權(quán)糾紛，建議通過訴訟解決。陳某某所有的22樓的樓頂從23樓的樓板穿孔百余個，樓頂布滿了下水管道。8月22日華麟工貿(mào)有限公司要求原告陳某某于8月31日將房屋恢復(fù)原狀并交付房屋，并免收8月份的物業(yè)管理費，否則解除雙方的租賃合同，并依合租賃同賠償損失。8月24日，原告書面通知被告在8月28日前拆除違法安裝的管道并恢復(fù)原狀。因陳某某未恢復(fù)22樓房屋的原狀，2018年9月3日，華麟工貿(mào)有限公司向陳某某發(fā)出《解除協(xié)議通知》，通知載明：解除你我雙方于2018年7月4日簽訂的房屋租賃協(xié)議；自本解除協(xié)議通知送達之日起三日內(nèi)退還我公司支付的50000元的房屋定金；根據(jù)協(xié)議違約責(zé)任約定，你必須按定金等額向我公司支付50000元的違約金，在此前提下，我方可與你協(xié)商賠償由此給我公司造成的所有財產(chǎn)損失。若因你對解除協(xié)議后的賠償未進行及時賠償處理，由此擴大或新增加的損失必須由你完全承擔(dān)。2018年9月6日，陳某某與華麟工貿(mào)有限公司簽訂了《解除房屋租賃協(xié)議的協(xié)議書》一份，雙方解除2018年7月4日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，陳某某同意支付50000元違約金外，并同意賠償華麟工貿(mào)有限公司因裝修設(shè)計、人員管理、材料采購等相關(guān)前期工作造成的損失28600元。陳某某應(yīng)支付合計78600元的違約金及賠償金。2018年9月5日，陳某某退還華麟工貿(mào)有限公司定金50000元；同月10日，支付違約金50000及賠償金28600元。
宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司辦公大樓（東方大廈）系宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司所開發(fā)。2018年1月16日，宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司與王素華簽訂《東方大廈賓館出租合同》一份，宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司將其所有的東方大廈20、21及23樓出租給王素華經(jīng)營賓館，約定承租人裝修或改造時，必須報經(jīng)華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司書面同意。2018年1月24日，王素華等以租賃的房屋為經(jīng)營地成立宜昌悅暉酒店管理有限公司，王素華為法定代表人。宜昌悅暉酒店管理有限公司在裝修過程中，將其租賃房屋的地板鉆孔一百余個安裝下水管道至22樓的房頂，22樓的房頂布滿了管道。
另查明，宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司依法制定了《東方大廈物業(yè)管理規(guī)約》第三條規(guī)定，本《東方大廈物業(yè)管理規(guī)約》對建設(shè)單位，業(yè)主及物業(yè)使用人均有約束力。第十八條規(guī)定，本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止行為有對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、板陽臺違章鑿、撤、搭、建。第三十五條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并要求物業(yè)繼受人簽署本《東方大廈物業(yè)管理規(guī)約》承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本《東方大廈物業(yè)管理規(guī)約》。宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司在東方大廈建成后，對東方大廈進行管理。陳某某未與宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同《東方大廈物業(yè)管理規(guī)約》，2018年5月23日，陳某某向宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司匯付物業(yè)管理費17490元，宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司認為雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，將該款項退還給陳某某。
上述事實有，原告提交的（2017）鄂0506民初字1105號民事判決書、2018鄂05民終600號民事調(diào)解書、東方大廈22樓內(nèi)的管道圖片及視頻資料、2018年8月13日的接出警工作登記表、2018年7月4日陳某某的與華麟工貿(mào)有限公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》一份、定金收條、2018年8月22日陳某某的與華麟工貿(mào)有限公司的商函、2018年9月3日華麟工貿(mào)有限公司發(fā)出的《解除協(xié)議的通知書》、陳某某退還定金后華麟工貿(mào)有限公司出具的收據(jù)、2018年9月6日陳某某的與華麟工貿(mào)有限公司簽訂的《解除房屋租賃協(xié)議》一份、華麟工貿(mào)有限公司違約賠償金的收據(jù)、《東方大廈違約管理規(guī)約》，有被告提交的《東方大廈賓館出租合同》、夷陵區(qū)不動產(chǎn)登記中心出具的《查檔證明》。

本院認為，本案爭議的焦點如下：一、關(guān)于該案的法律適用問題。原告請求的是侵權(quán)責(zé)任糾紛，要求恢復(fù)原狀并賠償損失。侵權(quán)責(zé)任法調(diào)整的是侵權(quán)的構(gòu)成及賠償，物業(yè)管理條例調(diào)整的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。本案是因侵權(quán)提起的訴訟，應(yīng)當(dāng)適用《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定。首先要確定侵權(quán)主體，宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司將22樓交付給原告陳某某時，房屋仍處于毛坯狀態(tài)，宜昌悅暉酒店管理有限公司在裝修時將下水管道安裝至22樓的樓頂，其實際侵權(quán)人是宜昌悅暉酒店管理有限公司。第三人宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司雖是23樓的房屋所有人，但在無證據(jù)證實其有侵權(quán)行為的情況下，應(yīng)當(dāng)由直接侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。其次侵權(quán)人是否存在過錯的問題，宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司與王素華簽訂《東方大廈賓館出租合同》一份，宜昌華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司將所有的東方大廈20、21及23樓出租給王素華等人經(jīng)營賓館，約定承租人裝修或改造時，必須報經(jīng)華通鑫泰工貿(mào)有限責(zé)任公司書面同意。在成立宜昌悅暉酒店管理有限公司后，其裝修在無圖紙并在無相關(guān)報批的情況下，將23樓地板鉆孔并在22樓安裝下水管道存在過錯，侵害了原告的所有權(quán)。第三人與宜昌悅暉酒店管理有限公司間存在租賃合同及物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。現(xiàn)在無證據(jù)證實第三人存在過錯的情況下，被告在承擔(dān)賠償責(zé)任后，可在有證據(jù)時依據(jù)物業(yè)管理合同及租賃合同的相關(guān)約定要求第三人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。二、關(guān)于原告請求是否成立的問題。原告要求依法判令被告立即拆除其違法安裝在原告所有位于宜昌市××區(qū)××試驗區(qū)××埡村東方大廈××層的所有管道，并對拆改部分按照夷陵區(qū)房屋安全檢測中心所出具的鑒定報告的要求，委托有資質(zhì)的施工單位進行修復(fù)，恢復(fù)原狀的訴訟請求。侵害公民、法人的民事權(quán)利的，被侵權(quán)人有權(quán)要求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。被告宜昌悅暉酒店管理有限公司在原告的房屋內(nèi)架設(shè)下水管道，其行為侵犯了原告的所有權(quán)，《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十五條規(guī)定承擔(dān)責(zé)任的方式其中有恢復(fù)原狀及賠償損失。原告要求恢復(fù)原狀的請求依法有據(jù)，但，原告只是證實其房屋的原狀系毛坯房，原告要求按照夷陵區(qū)房屋安全檢測中心所出具的鑒定報告的要求，委托有資質(zhì)的施工單位進行修復(fù)，系原告對修復(fù)的質(zhì)量要求，恢復(fù)原狀已包含了質(zhì)量因素，本院只能確定恢復(fù)至有資質(zhì)的單位驗收合格的毛坯狀態(tài)。原告要求賠償直接損失78600元的請求，因定金50000元有原告與華麟工貿(mào)有限公司有合同約定，定金50000元原告已雙倍返還，該部分損失本院予以支持；原告要求賠償已支付華麟工貿(mào)有限公司其他損失28600元的請求，因該項損失已實際發(fā)生，從金額上看28600元的賠償額尚屬公平合理的范疇，不存在惡意損害他人合法權(quán)益的情形，故原告要求被告賠償損失78600元的請求，本院予以支持。原告要求被告賠償租金損失900000元的請求，其請求過高，本院從公平及合理的角度出發(fā)，按原告與宜昌市華麟工貿(mào)有限公司簽訂的合同確定租金的賠償標準為每月15000元，賠償?shù)钠谙逓?018年8月1日起至恢復(fù)原狀后三個月。原告要求賠償物業(yè)管理費174895.2元的請求，因該項損失尚未發(fā)生，是否發(fā)生亦處于不確定的狀態(tài)，本院難以計算確定，該項損失本院不予支持，待其發(fā)生后，可以另案起訴。本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達成協(xié)議。依照《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第三條、第六條、第十五條第（五）、（六）項，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十六條、第三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、在本判決書生效后，由被告宜昌悅暉酒店管理有限公司立即拆除安裝在東方大廈22樓樓頂?shù)南滤艿?，恢?fù)至有資質(zhì)的單位驗收合格的毛坯狀態(tài)。
二、在本判決書生效后，由被告宜昌悅暉酒店管理有限公司立即賠償原告陳某某損失78600元，并以每月15000元標準賠償自2018年8月1日起至恢復(fù)原狀后三個月租金損失。
三、駁回原告陳某某其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費減半收取7591元，由原告陳某某負擔(dān)3591元，被告宜昌悅暉酒店管理有限公司負擔(dān)4000元（該費用原告陳某某已墊付，被告宜昌悅暉酒店管理有限公司在履行判決書確定的義務(wù)時一并轉(zhuǎn)付給原告陳某某）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 郭紅

書記員： 王忠丹