上訴人（原審被告）湖北宏峰房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司。住所地宜昌市城東大道101號(hào)。
法定代表人嚴(yán)洪超，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人劉強(qiáng)，湖北三峽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人王燕，湖北三峽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）陳某某。
委托代理人汪琦，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人湖北宏峰房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宏峰公司）因與被上訴人陳某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2014）鄂伍家崗民初字第00848號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月14日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛(ài)民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2012年8月13日，陳某某與宏峰公司簽訂《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定陳某某以每平方米4969.16元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)宏峰公司位于宜昌市中南路55號(hào)宏峰上上城C14號(hào)樓C14［座］1［單元］4層010402號(hào)房。該合同第九條關(guān)于交付期限和條件的約定：“1、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年12月28日前將商品房交付買(mǎi)受人使用。2、出賣(mài)人交付的商品房應(yīng)符合下列條件：⑴完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防、綠化等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收；⑵公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；⑶供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；⑷完成商品房項(xiàng)目竣工交付相關(guān)手續(xù)（取得商品房竣工交付使用備案證）；⑸電話(huà)、有線(xiàn)電視入戶(hù)并具備開(kāi)通條件”。第十條關(guān)于出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任中約定，“出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期不超過(guò)30日的，自本合同第九條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二（該比例應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金”。第十一條關(guān)于交接的約定，“商品房達(dá)到本合同第九條約定的交付期限后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容報(bào)刊公告通知買(mǎi)受人。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；門(mén)窗安裝質(zhì)量；欄桿安裝質(zhì)量…….等進(jìn)行核驗(yàn)后簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全或所購(gòu)商品房質(zhì)量有明顯缺陷的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)，并按第十條處理。出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人交納有關(guān)稅費(fèi)（含物業(yè)管理費(fèi)）作為交接該商品房的條件。本合同另有約定的除外。由于買(mǎi)受人的原因，未能按期交付的，買(mǎi)受人自愿承擔(dān)延期階段的物業(yè)管理費(fèi)”。同時(shí)，合同附件五中關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的約定，“買(mǎi)受人同意，在項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)成立并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，其所購(gòu)商品房委托宜昌宏科物業(yè)管理有限公司進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量詳見(jiàn)湖北宏峰房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司與宜昌宏科物業(yè)管理有限公司簽訂的《宏峰·上上城前期物業(yè)服務(wù)合同》”。
2012年8月10日，陳某某與宜昌宏科物業(yè)管理有限公司簽訂《宏峰·上上城前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由陳某某向宜昌宏科物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)費(fèi)用，自宜昌宏科物業(yè)管理有限公司向陳某某發(fā)出的“入伙通知書(shū)”約定的領(lǐng)房之日起，宜昌宏科物業(yè)管理有限公司按陳某某物業(yè)的建筑面積大小向陳某某預(yù)收1年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，期滿(mǎn)后按季度交納，交納時(shí)間為每季度的第一個(gè)月10號(hào)前交齊物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
上述合同簽訂后，陳某某依約支付全部購(gòu)房款。陳某某所購(gòu)商品房已于2013年12月20日取得了《宜昌市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》。宏峰公司于2013年12月22日通過(guò)天天快遞向陳某某發(fā)出了《入伙通知書(shū)》，明確宏峰公司在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)交納契稅、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、共有權(quán)證費(fèi)，產(chǎn)權(quán)貼花，土地證費(fèi)、門(mén)牌費(fèi)、物業(yè)維修資金、預(yù)存物業(yè)和燃?xì)赓M(fèi)。2013年12月27日，宏峰公司在《三峽晚報(bào)》上刊登了交房公告，通知C12-C14號(hào)樓業(yè)主于2013年12月28日開(kāi)始到宏峰上上城營(yíng)銷(xiāo)中心辦理入伙手續(xù)。2014年5月8日，陳某某交納2013年12月28日至2014年12月27日物業(yè)費(fèi)1038元。當(dāng)日，辦理了入伙手續(xù)。
原審?fù)瑫r(shí)認(rèn)定，2012年5月11日，宏峰·上上城的設(shè)計(jì)單位武漢輕工建筑設(shè)計(jì)有限公司根據(jù)建設(shè)方要求，在滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范的要求下，將C14棟前室風(fēng)井的設(shè)計(jì)取消。陳某某認(rèn)為2014年5月8日宏峰公司將陳某某的房屋煙道通風(fēng)井拆除后僅以鐵板密封作為樓層間的隔斷，并要求陳某某向其交納物業(yè)管理費(fèi)后，才將商品房交付陳某某占有使用的行為構(gòu)成違約，陳某某向法院起訴，請(qǐng)求判令：宏峰公司向陳某某支付逾期交房違約金12056.80元；案件訴訟費(fèi)用由宏峰公司承擔(dān)。
原審人民法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票、《宏峰.上上城前期物業(yè)服務(wù)合同》、（2013）鄂伍家崗民初字第501號(hào)法庭審理筆錄、2014年5月8日的物業(yè)費(fèi)發(fā)票、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、《商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》、天天快遞單、2013年12月27日三峽晚報(bào)的《交房公告》、C14號(hào)樓C14［座］1［單元］4層010402號(hào)房風(fēng)井整改前后的照片、武漢輕工建筑設(shè)計(jì)有限公司的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)、關(guān)于取消風(fēng)井的設(shè)計(jì)圖紙以及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為，本案是一起因陳某某與宏峰公司簽訂商品房銷(xiāo)售合同之后，宏峰公司逾期交付房屋引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)定性為商品房銷(xiāo)售合同糾紛。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是宏峰公司逾期向陳某某交付房屋的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)，陳某某所主張的經(jīng)濟(jì)損失能否得到支持。宏峰公司以陳某某未交納相關(guān)物業(yè)為由拒絕交房，直至陳某某交納相關(guān)物業(yè)費(fèi)后才向陳某某交付房屋。雖然宏峰公司在其送達(dá)給陳某某的入伙通知書(shū)中明確告知陳某某交房時(shí)應(yīng)當(dāng)交納契稅、物業(yè)維修資金、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，但是在雙方簽訂的《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定，宏峰公司不得將陳某某交納的相關(guān)稅費(fèi)（含物業(yè)管理費(fèi)）作為交接該商品房的條件，該合同另有約定的除外。合同附件五中亦僅約定陳某某所購(gòu)商品房委托宜昌宏科物業(yè)管理有限公司進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并未約定以交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件，陳某某與宜昌宏科物業(yè)管理有限公司所簽訂的《宏峰·上上城前期物業(yè)服務(wù)合同》雖約定陳某某需預(yù)交1年的物業(yè)管理費(fèi)用，但并未約定將預(yù)交物業(yè)費(fèi)用作為交房條件，且該合同系陳某某與宜昌宏科物業(yè)管理有限公司簽訂，與本案無(wú)關(guān)。宜昌宏科物業(yè)管理有限公司雖向宏峰公司出具委托書(shū)委托其代收物業(yè)費(fèi)，但并未向陳某某告知，對(duì)陳某某不產(chǎn)生法律效力。陳某某雖于2014年5月8日才交納物業(yè)管理費(fèi)，但《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定，宏峰公司不得將陳某某交納的相關(guān)稅費(fèi)（含物業(yè)管理費(fèi)）作為交接該商品房的條件。因此，宏峰公司無(wú)權(quán)以陳某某未交納物業(yè)費(fèi)為由，拒絕交付房屋，宏峰公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。訴訟過(guò)程中，雙方當(dāng)事人同時(shí)就C14棟前室風(fēng)井整改的問(wèn)題是否系逾期交房的原因產(chǎn)生爭(zhēng)議，根據(jù)雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)，難以認(rèn)定整改是否影響交房。綜上，既使不考慮風(fēng)井整改的事實(shí)，依據(jù)雙方簽訂的合同第九條、第十條以及附件五中的約定，不能以交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件。故宏峰公司應(yīng)當(dāng)自2013年12月29日起至2014年5月7日按日向陳某某支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。陳某某的購(gòu)房款為519688元。因此，宏峰公司應(yīng)當(dāng)依約向陳某某支付逾期交房違約金13511.80元（519688元×2／10000×130天）。由于陳某某僅主張12056.80元，對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。
基于前述理由，一審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、第十四條的規(guī)定，判決：宏峰公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向陳某某支付逾期交房違約金12056.80元，并決定一審案件訴訟費(fèi)101元，減半收取55元，由宏峰公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：1、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，根據(jù)雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)可以證實(shí)宏峰公司以交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件，原審法院認(rèn)定宏峰公司存在違約行為并無(wú)不妥。2、關(guān)于調(diào)減違約金的問(wèn)題。經(jīng)本院審查，原審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中有關(guān)違約金的約定，對(duì)本案違約金作出的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)101元（湖北宏峰房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司已預(yù)交），由上訴人湖北宏峰房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛(ài)民 代理審判員　　聶麗華

書(shū)記員：陳波