上訴人（原審被告）：鎮(zhèn)方軍，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住谷城縣。上訴人(原審第三人)：熊某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住谷城縣，系鎮(zhèn)方軍之妻。上述二上訴人的共同委托訴訟代理人：程?hào)|海，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：代新華，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住谷城縣。委托訴訟代理人：劉東春，湖北銀谷律師事務(wù)所律師。

鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴請求：請求依法撤銷一審判決，予以改判或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一審沒有查明客觀事實(shí)，適用法律錯(cuò)誤，判決顯失公正。一、鎮(zhèn)方軍與代新華之間的法律關(guān)系為民間借貸關(guān)系，不是真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，該房屋買賣合同不是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且損害了權(quán)利人熊某某的合法權(quán)利，是無效的。鎮(zhèn)方軍與熊某某于2002年4月24日結(jié)婚，該房屋系其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，代新華作為與其二人相熟的朋友，知曉這一事實(shí)，如果代新華購買房屋，則應(yīng)當(dāng)讓房屋共有人熊某某在合同上簽字，以確保買賣無爭議，但代新華不僅沒有這樣做，而且向熊某某隱瞞了這一行為，而熊某某常年在山東生活居住，對代新華占有房屋(實(shí)際為收取房屋租金)的行為始終不知曉。代新華在實(shí)施該行為時(shí)不具有善意，其主張的占有不具有合法性，熊某某在得知其權(quán)利受到侵害后要求參加訴訟是對所謂的“房屋買賣合同”的反對。二、一審判決將鎮(zhèn)方軍支付給代新華的400000元認(rèn)定為“回購房屋”的定金，沒有任何依據(jù)，屬認(rèn)定事實(shí)不清，并在判項(xiàng)中對該事實(shí)未予處理。在本案中沒有任何證據(jù)證實(shí)鎮(zhèn)方軍與代新華口頭約定“回購房屋”，也不知道“3500000元的回購價(jià)款”是從何而來，更不知鎮(zhèn)方軍所支付400000元是如何被認(rèn)定為“定金”。該400000元是鎮(zhèn)方軍對1100000元貸款的部分償還，由此可見雙方真實(shí)意思表示是民間借貸關(guān)系，鎮(zhèn)方軍僅負(fù)有清償貸款責(zé)任的義務(wù)。三、代新華主張權(quán)利已超過訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)不予支持。雙方民事交易發(fā)生于2009年9月，本案立案時(shí)間為2017年6月23日，已超過訴訟時(shí)效期間，代新華的權(quán)利不應(yīng)當(dāng)支持。代新華辯稱：1.一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，請求駁回上訴，維持原判；2.熊某某應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣及買賣合同；3.雙方之間不存在借貸關(guān)系，而是房屋買賣關(guān)系；4.本案并未超過訴訟時(shí)效。代新華向一審法院起訴請求：1.判令鎮(zhèn)方軍立即協(xié)助代新華將已交付的位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)康樂路1號(hào)房屋（原房產(chǎn)證號(hào)為：谷城縣房權(quán)證城關(guān)字第××號(hào)，原產(chǎn)權(quán)人：鎮(zhèn)方軍）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記至代新華名下，并提供必要的證明文件，辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由鎮(zhèn)方軍承擔(dān)；2.鎮(zhèn)方軍支付逾期協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的違約金191880元；3.訴訟費(fèi)用由鎮(zhèn)方軍承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2002年4月24日，鎮(zhèn)方軍與熊某某登記結(jié)婚。2009年9月6日，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂房屋買賣合同。合同主要約定，鎮(zhèn)方軍將位于谷城縣××層房屋[房產(chǎn)證號(hào)：谷城縣房權(quán)證城關(guān)字第××號(hào)，房屋所有權(quán)人:鎮(zhèn)方軍，土地使用權(quán)證號(hào)：谷城國用（2006）01-0158號(hào)]出售給原告；由鎮(zhèn)方軍負(fù)責(zé)辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用,代新華提供所需證件；合同價(jià)款1200000元，其中代新華于合同簽訂之日給付1100000元，余款100000元等待鎮(zhèn)方軍在2011年10月以前將土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證辦理在代新華名下后再給付；在未辦理過戶前，鎮(zhèn)方軍將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書交付給代新華；如是一方違約，則給付合同相對方雙倍合同價(jià)款數(shù)額的違約金。2009年9月9日,代新華支付1100000元后,鎮(zhèn)方軍交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書,并將房屋移交代新華占有。因鎮(zhèn)方軍未辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，代新華與鎮(zhèn)方軍于2013年8月協(xié)商相關(guān)事宜。雙方口頭約定鎮(zhèn)方軍回購房屋，價(jià)款3500000元，其中在2013年10月給付定金400000元，余款在2013年年底付清。2013年10月2日,鎮(zhèn)方軍給付代新華400000元。因鎮(zhèn)方軍未付下余價(jià)款，也未辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，因此代新華訴至一審法院。一審法院認(rèn)為，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的部分為有效合同，受法律保護(hù)。房屋權(quán)利證書登記權(quán)利人為鎮(zhèn)方軍，熊某某未登記在權(quán)利證書中，因此鎮(zhèn)方軍享有房屋處分權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條規(guī)定，即使該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該房屋已移轉(zhuǎn)占有多年，熊某某至今才提出權(quán)利主張，因此推定鎮(zhèn)方軍出售時(shí)，熊某某知曉處分房屋。代新華基于對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的信賴所取得的房屋應(yīng)予保護(hù)，一審法院對第三人熊某某主張鎮(zhèn)方軍房屋出售行為為無權(quán)處分的辯論意見不予采納。代新華與鎮(zhèn)方軍書面合同內(nèi)容中明確記載轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此一審法院對鎮(zhèn)方軍主張代新華與鎮(zhèn)方軍系以買賣合同作為民間借貸擔(dān)保的辯論意見不予采納。根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，代新華主張鎮(zhèn)方軍回購房屋事實(shí)的真實(shí)性明顯高于鎮(zhèn)方軍主張交付的400000元為清償民間借貸事實(shí)的真實(shí)性，一審法院認(rèn)定代新華與鎮(zhèn)方軍口頭約定鎮(zhèn)方軍回購房屋?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！薄吨腥A人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！薄吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第九十條規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效?！贝氯A、鎮(zhèn)方軍房屋回購合同、定金合同均為口頭形式，鎮(zhèn)方軍也未履行主合同主要義務(wù)，因此代新華、鎮(zhèn)方軍回購合同、定金合同均未成立。如果回購合同成立，原合同權(quán)利義務(wù)自然終止。因回購合同未成立，代新華、鎮(zhèn)方軍均有過錯(cuò)，鎮(zhèn)方軍應(yīng)恢復(fù)按原合同履行,代新華、鎮(zhèn)方軍可另行主張回購合同、定金合同締約過失法律責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话偃鍡l規(guī)定“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”現(xiàn)代新華主張鎮(zhèn)方軍履行辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的訴訟請求符合法律規(guī)定，予以支持。《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條明確規(guī)定出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此代新華按照該司法解釋規(guī)定計(jì)算違約金缺乏法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，代新華早已占有房屋，并使用、收益，代新華未舉出任何證據(jù)證明損失，兼顧合同履行情況，因鎮(zhèn)方軍提出違約金過高抗辯，因此一審法院對代新華主張的違約金予以調(diào)整，一審法院參照2015年中國人民銀行中長期貸款基準(zhǔn)年利率5.40%計(jì)算2年確定違約金為129600元。因鎮(zhèn)方軍持續(xù)違約，因此一審法院對鎮(zhèn)方軍主張違約金已超過訴訟時(shí)效的抗辯意見不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條第二款、第三十六條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決如下：一、被告鎮(zhèn)方軍協(xié)助原告代新華辦理位于谷城縣××層房屋[房產(chǎn)證號(hào)：谷城縣房權(quán)證城關(guān)字第××號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)：谷城國用（2006）01-0158號(hào)]不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，賠償原告代新華違約金129600元。上述給付義務(wù)，被告鎮(zhèn)方軍于本判決生效后十五日內(nèi)履行。二、駁回原告代新華其他訴訟請求。案件受理費(fèi)4138元，由被告鎮(zhèn)方軍負(fù)擔(dān)。經(jīng)二審審理查明，一審法院查明的事實(shí)除認(rèn)定代新華與鎮(zhèn)方軍于2013年8月口頭約定鎮(zhèn)方軍以3500000元回購房屋無事實(shí)依據(jù)外，其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人鎮(zhèn)方軍、熊某某因與被上訴人代新華房屋買賣合同糾紛一案，不服谷城縣人民法院(2017)鄂0625民初1149號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人熊某某及其與鎮(zhèn)方軍的共同委托訴訟代理人程?hào)|海，被上訴人代新華的委托訴訟代理人劉東春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂的房屋買賣合同不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，為有效合同，對雙方當(dāng)事人均有法律約束力。鎮(zhèn)方軍未能按約履行協(xié)助代新華辦理房屋權(quán)屬變更登記義務(wù)，屬違約行為，代新華請求鎮(zhèn)方軍協(xié)助辦理房屋過戶變更登記并支付違約金、承擔(dān)變更登記相關(guān)費(fèi)用，符合房屋買賣合同的約定，亦不違反法律規(guī)定，本院予以支持。鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴稱鎮(zhèn)方軍與代新華簽訂房屋買賣合同，不是真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，名為房屋買賣實(shí)為借貸，鎮(zhèn)方軍應(yīng)承擔(dān)償還借款的責(zé)任。對此本院認(rèn)為，2009年9月6日，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂房屋買賣合同，對該合同的真實(shí)性，雙方當(dāng)事人均不持異議。從合同內(nèi)容上看，該合同明確載明本案爭議房屋座落位置、四至邊界及房屋所有權(quán)證編號(hào)、國有土地使用權(quán)編號(hào)，同時(shí)對房屋價(jià)款、付款方式、過戶期限、過戶費(fèi)用的承擔(dān)、違約責(zé)任及合同生效條件等均有明確約定，買賣房屋的意思表示明確；從實(shí)際履行情況看，鎮(zhèn)方軍于2009年9月9日給代新華出具“今收到房款壹佰壹拾萬元整”的收條，鎮(zhèn)方軍將房屋及房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證已交付給代新華，且代新華行使對房屋出租的管理權(quán)并收益至今。因此該合同作為原始的、書面的、直接證據(jù)，明確約定了雙方當(dāng)事人各自應(yīng)享有的權(quán)利及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且已實(shí)際履行，應(yīng)作為本案確定雙方當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的依據(jù)。鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴主張本案名為房屋買賣實(shí)為民間借貸，僅有其單方陳述，但未提供確鑿證據(jù)證明，且其對借款金額、還款期限、利息計(jì)算等均沒有明確、具體的陳述和主張，不足以推翻房屋買賣合同所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及履行。一審法院依據(jù)代新華的單方陳述認(rèn)定鎮(zhèn)方軍因回購房屋向代新華支付400000元定金，依據(jù)不足，但鎮(zhèn)方軍稱該400000元系其償還的借款，也無其他證據(jù)印證并形成證據(jù)鏈支撐其借款、還款的主張，對此400000元可另行主張權(quán)利。故鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴否認(rèn)與代新華間的房屋買賣關(guān)系、主張鎮(zhèn)方軍在本案中承擔(dān)清償借款責(zé)任的理由，缺乏充足的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。熊某某與鎮(zhèn)方軍系夫妻關(guān)系，且本案訴爭的房屋登記在鎮(zhèn)方軍一人名下，代新華有理由相信鎮(zhèn)方軍出售房屋并收取購房款的行為系夫妻雙方共同的真實(shí)意思表示，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第二款“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”，熊某某以其未在合同上簽字、對房屋買賣毫不知情亦不予追認(rèn)而不認(rèn)同鎮(zhèn)方軍的賣房行為，不能對抗善意第三人。故熊某某對此提出的上訴理由亦不能成立，本院不予支持。鎮(zhèn)方軍、熊某某在一審中對代新華所主張的逾期辦證的違約金超過訴訟時(shí)效予以抗辯，一審法院以“因鎮(zhèn)方軍持續(xù)違約，因此一審法院對鎮(zhèn)方軍主張違約金已超過訴訟時(shí)效的抗辯意見不予采納”并無不當(dāng)，鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴仍對訴訟時(shí)效提出異議不能成立，本院亦不予支持。綜上，鎮(zhèn)方軍、熊某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)4138元，由上訴人鎮(zhèn)方軍、熊某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　王淑青
審判員　　嚴(yán)庭東
審判員　　陳瑞芳

書記員：劉秋華