鄂州德福物業(yè)管理有限公司
劉磊（湖北伸道律師事務(wù)所）
劉嬋娟
周慶（湖北祥德律師事務(wù)所）

原告鄂州德福物業(yè)管理有限公司，住所地鄂州市五里墩花園路綜合市場(chǎng)4號(hào)樓2層。
法定代表人:肖櫻，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉磊，湖北伸道律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告劉嬋娟。
委托代理人周慶，湖北祥德律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
原告鄂州德福物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱德福公司）與被告劉嬋娟物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2016年7月1立案受理后，依法由審判員方向陽(yáng)獨(dú)任審判，并公開開庭進(jìn)行了審理。
原告德福公司的委托代理人劉磊、被告劉嬋娟委托代理人周慶到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告德福公司訴稱，2012年，原告與洋瀾國(guó)際康城小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱康城小區(qū)）業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由原告接受委托從事該小區(qū)物業(yè)管理工作，商鋪物業(yè)費(fèi)為1.38元／平方米／月，如逾期繳納按照日千分之三承擔(dān)滯納金。
2014年，被告與湖北鑫潤(rùn)三能房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫潤(rùn)三能公司）簽訂房屋租賃合同書，租賃康城小區(qū)24號(hào)樓3078平方米商鋪，商鋪物業(yè)費(fèi)由被告承擔(dān)。
自2015年1月至2016年6月，被告下欠原告物業(yè)費(fèi)人民幣76，457.00元。
經(jīng)原告催收，被告拒不繳納所欠物業(yè)費(fèi)，故原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，具狀將被告訴至法院，請(qǐng)求依法判令:1、被告支付原告物業(yè)費(fèi)人民幣76，457.00元、滯納金2，918.00元，合計(jì)人民幣79，438.00元；2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告劉嬋娟辯稱，1、康城小區(qū)24號(hào)樓3078平方米的商鋪并不是由被告承租，承租人是鄂州市蒙臺(tái)梭利國(guó)際幼兒園（以下簡(jiǎn)稱蒙臺(tái)梭利幼兒園），被告只是幼兒園的負(fù)責(zé)人，原告訴請(qǐng)由被告支付物業(yè)管理費(fèi)沒有事實(shí)和法律依據(jù)；2、承租人蒙臺(tái)梭利幼兒園承租的面積不是3078平方米，而是3028平方米，承租人與鑫潤(rùn)三能公司約定，物業(yè)費(fèi)由承租人承擔(dān)，這是幼兒園與鑫潤(rùn)公司之間的約定，并不當(dāng)然導(dǎo)致原告對(duì)幼兒園享有催繳物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。
按照物業(yè)管理辦法的規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商主張，而不應(yīng)當(dāng)向承租人幼兒園主張；3、承租人幼兒園在承租期間，原告并沒有履行物業(yè)管理的義務(wù)，承租的房屋出現(xiàn)墻面脫落問(wèn)題，多次向原告反映，原告均置之不理，雖然承租人與鑫潤(rùn)三能公司之間約定，租賃物的修繕問(wèn)題由承租人幼兒園負(fù)責(zé)，但這并不排除原告的維修義務(wù)，在租賃物出現(xiàn)墻面脫落的問(wèn)題時(shí)，原告并沒有履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)；4、承租人幼兒園在承租期間，垃圾都是自行清理，原告也沒有履行垃圾清理義務(wù)，沒有為承租人提供任何物業(yè)服務(wù)。
原告德福公司為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交以下證據(jù):
一、原告的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、被告身份證復(fù)印件。
擬證明原告、被告訴訟主體資格。
二、《物業(yè)管理服務(wù)合同》復(fù)印件、《說(shuō)明》復(fù)印件各一份。
擬證明原告于2012年與康城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂合同，接受委托從事該小區(qū)物業(yè)管理工作，商鋪物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.38元／平方米／月。
三、《商鋪?zhàn)赓U合同書》復(fù)印件、《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》復(fù)印件各一份。
擬證明2014年，被告和鑫潤(rùn)三能公司簽訂協(xié)議，約定將康城小區(qū)開發(fā)商湖北捷邁特置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱捷邁特公司）所有的位于康城小區(qū)24號(hào)樓3078平方米的商鋪?zhàn)赓U給被告使用，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.38元／平方米／月，由被告支付。
四、《律師函》。
擬證明原告委托湖北伸道律師事務(wù)所于2016年6月15日向被告致函書面催收，被告拒不繳納物業(yè)費(fèi)。
被告劉嬋娟為支持其辯稱意見，向本院提交以下證據(jù):
一、《房屋租賃合同書》復(fù)印件一份。
擬證明租賃物的承租人并非被告，而是蒙臺(tái)梭利幼兒園。
二、收條復(fù)印件一份。
擬證明原告收取的是蒙臺(tái)梭利幼兒園的物業(yè)管理費(fèi)，與原告沒有關(guān)系。
三、票據(jù)復(fù)印件一組、照片一組。
擬證明蒙臺(tái)梭利幼兒園在承租期間，原告并沒有履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)應(yīng)予以扣減。
被告劉嬋娟對(duì)原告提交證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)一的無(wú)異議；對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性不清楚，與原告無(wú)關(guān)；對(duì)證據(jù)三的租賃合同的證明目的有異議，租賃物的承租人并非被告，而是蒙臺(tái)梭利幼兒園，被告是幼兒園的負(fù)責(zé)人，其簽字行為僅代表幼兒園，租賃物的面積是3028平方米；對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性沒有異議，認(rèn)為與本案沒有關(guān)系，被告并不差欠原告物業(yè)費(fèi)。
原告德福公司對(duì)被告劉嬋娟提交證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)一有異議，與原告舉證的合同存在區(qū)別，應(yīng)當(dāng)以捷邁特公司和鑫潤(rùn)三能公司提交的合同為依據(jù)；對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，被告租賃物業(yè)用于開辦幼兒園，所以原告收取幼兒園的物業(yè)費(fèi)，但不能就此認(rèn)定承租人為幼兒園；對(duì)證據(jù)三有異議，根據(jù)被告所簽訂的租賃合同，物業(yè)的維修責(zé)任由被告承擔(dān)，而且被告是商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，受行政指令，繳納環(huán)衛(wèi)費(fèi)，并不代表原告沒有履行物業(yè)管理義務(wù)。
根據(jù)以上有效證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述，本院對(duì)本案的基本事實(shí)認(rèn)定如下:
2012年，康城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由原告為康城小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)，住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住標(biāo)準(zhǔn)的2-3倍收取，服務(wù)期限為五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。
2014年，康城小區(qū)開發(fā)商捷邁特公司委托鑫潤(rùn)三能公司將康城小區(qū)24號(hào)樓第一層至第三層（總建筑面積3078平方米）出租給原告劉禪娟用于開辦經(jīng)營(yíng)性幼兒園、辦公及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，租賃期限為五年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止，房屋年租金從2015年1月1日起開始計(jì)算，第一年租金為58，000.00元，以后每年按8%遞增幅度收取租金。
鑫潤(rùn)三能公司將租賃房屋交付給被告使用，承租期內(nèi)，如需修繕，均由被告承擔(dān)。
被告在租賃期限內(nèi)需根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例按時(shí)支付各項(xiàng)費(fèi)用。
2014年10月14日，原告與蒙臺(tái)梭利幼兒園簽訂《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，蒙臺(tái)梭利幼兒園自2014年10月1日起按季度支付租賃門面（面積3078平方米）物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.38元／平方米，年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用50，972.00元，合同有效期限為三年。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。
德福公司與康城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、鑫潤(rùn)三能公司與劉嬋娟簽訂的《房屋租賃合同》，德福公司與蒙臺(tái)梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，以上合同、協(xié)議均是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，未侵犯社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益，合同、協(xié)議合法有效，對(duì)合同、協(xié)議雙方當(dāng)事人具有法律約束力。
蒙臺(tái)梭利幼兒園作為一家私立性質(zhì)的幼兒園，對(duì)外以其名義與原告簽訂協(xié)議，應(yīng)在相關(guān)部門辦理登記手續(xù)，結(jié)合本案查明事實(shí)，蒙臺(tái)梭利幼兒園未辦理相關(guān)證照，而被告劉嬋娟租賃康城小區(qū)物業(yè)用于開辦蒙臺(tái)梭利幼兒園，且被告在原告與蒙臺(tái)梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》的代表處簽字，因此，認(rèn)定被告劉嬋娟為幼兒園直接責(zé)任人員，幼兒園對(duì)外進(jìn)行民事活動(dòng)的法律效果由被告承擔(dān)，被告劉嬋娟應(yīng)依據(jù)協(xié)議約定，繳納蒙臺(tái)梭利幼兒園拖欠原告的物業(yè)管理費(fèi)。
關(guān)于繳納物業(yè)費(fèi)物業(yè)面積以及標(biāo)準(zhǔn)，《房屋租賃合同》、《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》均有約定，面積為3078平方米，繳納標(biāo)準(zhǔn)為1.38元／平方米。
被告劉嬋娟與鑫潤(rùn)三能公司簽訂的《房屋租賃合同》中的關(guān)于承租期內(nèi)被告自行承擔(dān)房屋修繕義務(wù)的約定不能免除原告對(duì)被告承租物業(yè)的維修、維護(hù)義務(wù)。
被告劉嬋娟所舉關(guān)于蒙臺(tái)梭利幼兒園損失不明確，由其承擔(dān)舉證不能的后果，本院在此次糾紛中不予支持。
原告要求被告清償拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用76，457.00元的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院依法予以支持。
原告未及時(shí)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，其要求被告支付滯納金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 ?、第八十八條 ?第（一）款 ?、第一百零六條 ?第（一）款 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見》第49條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉嬋娟于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告德福公司物業(yè)管理費(fèi)用76，457.00元；
二、駁回原告德福公司對(duì)被告劉嬋娟的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)893.00元，由被告劉嬋娟負(fù)擔(dān)857.00元，原告德福公司負(fù)擔(dān)36.00元（該款原告已預(yù)交，待本判決生效后由被告支付給原告）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院。
對(duì)財(cái)產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求預(yù)交。
在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請(qǐng)到鄂州市中級(jí)人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費(fèi)手續(xù)，并將交費(fèi)憑證復(fù)印件送交本院。
外埠當(dāng)事人交費(fèi)可通過(guò)轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位:鄂州市財(cái)政局財(cái)政專戶，開戶銀行:中國(guó)建設(shè)銀行鄂州市分行營(yíng)業(yè)部，賬號(hào):42×××61，請(qǐng)?jiān)趨R款用途上注明“法院訴訟費(fèi)”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號(hào)為0711-3357122。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。
德福公司與康城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、鑫潤(rùn)三能公司與劉嬋娟簽訂的《房屋租賃合同》，德福公司與蒙臺(tái)梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，以上合同、協(xié)議均是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，未侵犯社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益，合同、協(xié)議合法有效，對(duì)合同、協(xié)議雙方當(dāng)事人具有法律約束力。
蒙臺(tái)梭利幼兒園作為一家私立性質(zhì)的幼兒園，對(duì)外以其名義與原告簽訂協(xié)議，應(yīng)在相關(guān)部門辦理登記手續(xù)，結(jié)合本案查明事實(shí)，蒙臺(tái)梭利幼兒園未辦理相關(guān)證照，而被告劉嬋娟租賃康城小區(qū)物業(yè)用于開辦蒙臺(tái)梭利幼兒園，且被告在原告與蒙臺(tái)梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》的代表處簽字，因此，認(rèn)定被告劉嬋娟為幼兒園直接責(zé)任人員，幼兒園對(duì)外進(jìn)行民事活動(dòng)的法律效果由被告承擔(dān)，被告劉嬋娟應(yīng)依據(jù)協(xié)議約定，繳納蒙臺(tái)梭利幼兒園拖欠原告的物業(yè)管理費(fèi)。
關(guān)于繳納物業(yè)費(fèi)物業(yè)面積以及標(biāo)準(zhǔn)，《房屋租賃合同》、《商業(yè)門面物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》均有約定，面積為3078平方米，繳納標(biāo)準(zhǔn)為1.38元／平方米。
被告劉嬋娟與鑫潤(rùn)三能公司簽訂的《房屋租賃合同》中的關(guān)于承租期內(nèi)被告自行承擔(dān)房屋修繕義務(wù)的約定不能免除原告對(duì)被告承租物業(yè)的維修、維護(hù)義務(wù)。
被告劉嬋娟所舉關(guān)于蒙臺(tái)梭利幼兒園損失不明確，由其承擔(dān)舉證不能的后果，本院在此次糾紛中不予支持。
原告要求被告清償拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用76，457.00元的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院依法予以支持。
原告未及時(shí)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，其要求被告支付滯納金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 ?、第八十八條 ?第（一）款 ?、第一百零六條 ?第（一）款 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見》第49條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉嬋娟于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告德福公司物業(yè)管理費(fèi)用76，457.00元；
二、駁回原告德福公司對(duì)被告劉嬋娟的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)893.00元，由被告劉嬋娟負(fù)擔(dān)857.00元，原告德福公司負(fù)擔(dān)36.00元（該款原告已預(yù)交，待本判決生效后由被告支付給原告）。

審判長(zhǎng)：方向陽(yáng)

書記員：胡志雷