原告（反訴被告）：鄭樹海，男，1946年5月22日出生，漢族，住武漢市黃陂區(qū)，
委托訴訟代理人：丁原，湖北天泓律師事務所律師。
被告（反訴原告）：湖北寶德利置業(yè)有限公司，住所地：武漢市江岸區(qū)澳門路125號（澳門銀座）1棟16層21室。
法定代表人：涂德橋，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉暢，北京盈科（武漢）律師事務所律師。

原告（反訴被告）鄭樹海訴被告（反訴原告）湖北寶德利置業(yè)有限公司（以下簡稱寶德利置業(yè)公司）合同糾紛一案，本院于2017年1月4日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）鄭樹海及其委托訴訟代理人丁原，被告（反訴原告）寶德利置業(yè)公司法定代表人涂德橋及其委托訴訟代理人劉暢到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
鄭樹海向本院提出訴訟請求：1、判令寶德利置業(yè)公司支付鄭樹海過渡費29650元（過渡費從2013年9月1日開始計算至2014年10月4日止，按照雙倍計算，一戶1000元，共3戶，扣減已經(jīng)支付的）；2、判令寶德利置業(yè)公司支付鄭樹海辦理水電報裝費用共計3240元（水表費用花費2200元，電表花費1040元；3、判令寶德利置業(yè)公司協(xié)助鄭樹海辦理位于武漢市黃陂區(qū)灄口街明富街38號1單元1樓，1單元2樓，1單元3樓的房產(chǎn)證和土地使用權證；4、由寶德利置業(yè)公司承擔本案的訴訟費用。
事實及理由：寶德利置業(yè)公司將明富街居住共51戶老房進行舊城改造，2011年8月29日，寶德利置業(yè)公司與鄭樹海簽訂《灄口街舊城改造拆遷安置補償還建協(xié)議》，該協(xié)議第四條標明甲方（寶德利置業(yè)公司）保證在明富街安排乙方（鄭樹海）還建房，交房時間為最長不超過兩年，超過兩年時，按超過實際的時間雙倍發(fā)放過渡費，該協(xié)議是2011年8月29日簽訂的，第二天鄭樹海就根據(jù)協(xié)議書的要求，搬離了自己的住處。2016年12月9日出示的結算清單中，兩個門面面積還建為70平方米，與鄭樹海簽訂的《灄口街舊城改造拆遷安置補償還建協(xié)議》還建門面的面積不相符，超出年30平方米，在計算還建面積的結算清單中，寶德利置業(yè)公司重復的計算年30平方米的面積，向鄭樹海索要15萬元人民幣。該還建樓的公攤面積為15.2%,該公攤數(shù)字也不符合相關法律的規(guī)定。
寶德利置業(yè)公司辯稱，1、寶德利置業(yè)公司已經(jīng)全面履行合同義務，請求駁回鄭樹海的訴求。2、因為拆遷發(fā)生后政府政策發(fā)生變更，只要政府政策允許我方愿意配合辦理兩證。同時提出反訴請求：1、請求法院判令鄭樹海向寶德利置業(yè)公司支付還建房屋差價398215元；2、請求法院判令鄭樹海承擔本案反訴費。事實與理由：2011年8月29日，寶德利置業(yè)公司與鄭樹海簽訂了《還建協(xié)議書》一份，約定：由寶德利置業(yè)公司向鄭樹海還建的房屋面積暫定為545平方米，其中包含門面房40平方米。超出的面積雙方按照市價互補差價。后由于被反訴人向反訴人借款本金加利息共計42萬元，關于還款方式雙方于2014年12月8日，達成還款協(xié)議，約定鄭樹海以其應得的部分還建房屋抵扣借款，抵扣面積為150平方米。而后鄭樹海未經(jīng)寶德利置業(yè)公司允許，且雙方未辦理任何交接的情況下，擅自搶奪房屋鑰匙，實際占有涉案房屋，其中住房面積365.89平方米，門面房面積達70平方米，根據(jù)寶德利置業(yè)公司與灄口明富街拆遷戶達成的最終協(xié)議，所有還建房屋的面積應包含公攤面積，公攤面積按照15.2%計算，鄭樹海在抵扣借款后實際應有365平方米住房面積，另應有40平方米門面房。而實際上，鄭樹海搶奪鑰匙后，實際占有的住房面積已達到365.89平方米（此面積尚未計算公攤），門面房達到70平方米。若按照協(xié)議的實際約定，計算公攤面積，則被反訴人實際占有的房屋面積已達421.5平方米，比約定面積超過56.5平方米，涉訴房屋所在地住房面積市價約為每平方米2800元，鄭樹海應向寶德利置業(yè)公司支付差價158215元整。另有超過的30平方米門面房，門面房市價約為每平方米8000元，則門面房部分，鄭樹海應向寶德利置業(yè)公司支付差價240000元，則寶德利置業(yè)公司應向鄭樹海支付差價398215元。
鄭樹海針對寶德利置業(yè)公司的反訴辯稱，1、2011年8月29日《拆遷安置補償還建協(xié)議書》第一條約定還建方式為拆一還一。還建面積為545平方米。2、還劉田生面積150平方米，應還面積545平方米-150平方米=395平方米。3、已還建面積435.89平方米，其中房屋365.89平方米、門面房70平方米（還建房屋+門面房=435.89平方米）。4、被告多還面積435.89平方米-395平方米=40.89平方米，其中房屋面積占10.89平方米，門面占30平方米。5、鄭樹海應付被告超還建房面積款10.89平方米*單價；付門面超面積款30平方米*單價。綜上，我方認為：一、根據(jù)雙方與約定的拆一還一的還建方式，原告按15.2%計算公攤面積，既無雙方約定，亦無法律依據(jù)，且有悖于《中華人民共和國物權法》第四十二條第三款“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益”的基于保障居住條件的立法精神。同時“拆一還一”應當指的是實用面積，而非含有公攤的建筑面積。如果說公攤面積增加了，那么實用面積也必然降低，被拆遷戶的居住條件也就得不到保障。二、關于超面積補償差價的問題。應當按照雙方約定的安排還建房最長不超過兩年之時的時間節(jié)點，同地段，同類型的房屋價款計算差價。這既符合雙方的約定，又公平合理合法。故反訴原告的訴請不能成立。
經(jīng)審理查明：2011年8月29日，寶德利置業(yè)公司（甲方）與鄭樹海（乙方）簽訂《灄口街舊城改造拆遷安置補償還建協(xié)議書》一份，甲方為寶德利置業(yè)公司，乙方為鄭樹海，全家3戶9口人，乙方房屋為明富街38號，屬于灄口街老城區(qū)一期改造范圍，雙方就房屋拆遷安置補償還建達成協(xié)議：一、1、拆遷安置補償項目、數(shù)量、標準集拆一還一的方式進行。乙方還建房暫定5套，面積545平方米，實際還建時戶型建筑面積為準結算…3、過渡費先按一年時間計算（自搬家之日起至安置房屋交付之日止，超過時間另補）。二、水、電、閉路、電話報裝費的補償，按照有一還一的方式由甲方負責，增加部分由乙方承擔。三、付款方式：根據(jù)第一次和第二次的拆遷補償安置結果，如果甲方應支付乙方補償費，待乙方搬家、將原房水、電、閉路、電話報裝費證件及房地產(chǎn)有關資料一并交給甲方后三日內一次性付清；如果乙方應補還建房差額給甲方，待甲方還建房交付乙方前一次性結清。實際操作中，如還建房數(shù)量、等級、價格發(fā)生變更，以最終結算結果為準。四、甲方保證在明富街安排乙方還建房屋；還建房交付時間暫定為自乙方搬家之日起一十八個月，最長不超過兩年，超過兩年時，按超過的實際時間雙倍發(fā)放過渡費；按本協(xié)議約定及時支付乙方補償費用。雙方還補充約定：1、還建房超差面積：甲乙雙方按市場價格互補（還建面積內包括還建門面房兩間，每間寬度3米共40平方米）。2、還建房樓層1-6層自選，門面房在原基不變。2014年，寶德利置業(yè)公司、鄭樹海及案外人劉田生簽訂協(xié)議一份，該協(xié)議約定：原2012年2月23日的借條中借款30萬元，現(xiàn)由鄭樹海本人的新房，注：寶德利置業(yè)公司所還的新樓房中抵還此款，抵還面積為150平方米，計算成人民幣要42萬元，抵還面積150平方米，今雙方無其他糾紛，包括本息在內。
2014年6月，寶德利置業(yè)公司還建鄭樹海住房面積365.89平方米，門面房面積70平方米。
庭審中寶德利置業(yè)公司未提供案涉房屋土地使用權證書、建設許可證及規(guī)劃許可證等批準建設的手續(xù)。
以上事實有《灄口街舊城改造拆遷安置補償還建協(xié)議書》、協(xié)議、房屋所有權證書等予以證實。

本院認為，寶德利置業(yè)公司建設案涉房屋無建筑施工許可證、規(guī)劃許可等相關建設材料，故鄭樹海與寶德利置業(yè)公司簽訂的《灄口街舊城改造拆遷安置補償還建協(xié)議書》無效。《灄口街舊城改造拆遷安置補償還建協(xié)議書》無效，雙方當事人均不能依該合同取得相關權益，故對鄭樹海的訴訟請求，本院不予支持。對寶德利置業(yè)公司的反訴請求，本院亦不予支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條及《最高人民法院關于適用

的解釋》第二百三十二條、第二百三十三條的規(guī)定，判決如下：

一、駁回鄭樹海的訴訟請求；
二、駁回湖北寶德利置業(yè)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費19515元，由鄭樹海負擔，反訴費3637元，由湖北寶德利置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　劉　靜 人民陪審員　　黃建國 人民陪審員　　夏　琳

書記員：陳伶