上訴人（原審被告）：鄭利，女，1959年10月29日出生，漢族，教師，住哈爾濱市呼蘭區(qū)。委托訴訟代理人：溫艷玲，黑龍江龍邦律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：哈爾濱市江龍物業(yè)供熱管理有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)東直路33街區(qū)B棟。法定代表人：高飛，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王波，女，該公司副經(jīng)理。委托訴訟代理人：耿宇輝，女，該公司副經(jīng)理。

鄭利上訴請求：1.撤銷黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院作出的（2017）黑0111民初1561號民事判決，改判駁回江龍物業(yè)公司的訴訟請求；2.一、二審訴訟費由江龍物業(yè)公司負擔。事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤。鄭利與江龍物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》委托管理期限為5年，2012年4月17日合同期滿后雙方未再續(xù)簽，原合同終止，江龍物業(yè)公司未向鄭利提供有效的物業(yè)管理服務，雙方?jīng)]有形成新的物業(yè)服務關系。江龍物業(yè)公司繼續(xù)收取鄭利物業(yè)管理費沒有事實和法律依據(jù)。另外，2010至2012年合同期內(nèi)，江龍物業(yè)公司沒有按照合同約定提供物業(yè)服務，已經(jīng)構成了違約，鄭利才拒絕交納物業(yè)費，一審法院對此未予認定。二、一審判決適用法律錯誤。1.江龍物業(yè)公司未提供合法有效的證據(jù)證明其為鄭利提供了有效服務，也沒有證據(jù)證實鄭利與江龍物業(yè)公司就合同期滿后的物業(yè)費問題進行交涉，小區(qū)未成立業(yè)主委員會導致無法要求物業(yè)公司移交手續(xù)退出物業(yè)管理區(qū)域，鄭利無過錯，且明確拒絕接受江龍物業(yè)公司的服務，不與其簽訂物業(yè)委托合同，一審法院認定雙方合同延續(xù)錯誤。2.合同期內(nèi)，江龍物業(yè)公司的服務不符合合同約定，鄭利有權拒絕交納物業(yè)費，合同期滿后，江龍物業(yè)公司未舉示證據(jù)證明其為鄭利提供了物業(yè)管理服務，也未舉示證據(jù)證明鄭利接受了相應的服務，雙方不存在物業(yè)管理服務關系，一審法院判決鄭利給付江龍物業(yè)公司2010年至2017年物業(yè)費31123.44元錯誤。3.一審判決鄭利給付滯納金沒有事實和法律依據(jù)，鄭利沒有違約行為，不應支付違約金。4.一審判決認定鄭利關于訴訟時效的抗辯理由不成立錯誤，鄭利不認可與江龍物業(yè)公司存在物業(yè)服務關系，也沒有交涉過物業(yè)費問題，江龍物業(yè)公司沒有證據(jù)證明其主張。江龍物業(yè)公司辯稱，一、一審判決認定事實清楚?！段飿I(yè)管理委托合同》合法有效。1.物業(yè)與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理委托合同》為雙方真實意思表示，不違反法律行政法規(guī)規(guī)定，合法有效。鄭利提出物業(yè)管理收費年限與合同不符拒交物業(yè)費的理由不成立，根據(jù)《哈爾濱市物業(yè)管理條例》第三十七條的規(guī)定，在與業(yè)主簽訂的合同期滿后，雖然未繼續(xù)簽訂合同，但物業(yè)公司始終按原合同標準提供物業(yè)服務，業(yè)主也始終接受物業(yè)服務，形成了事實的物業(yè)服務關系，應看作為原物業(yè)服務合同的順延。2.鄭利進戶時有驗房單本人簽字，防水完好，房屋漏水問題是鄭利改動房屋結構造成的，自主部分應由業(yè)主自行維修。房屋漏雨與物業(yè)服務無關。不能以此作為不交物業(yè)費的理由。二、一審判決適用法律正確。江龍物業(yè)公司按照相關規(guī)定服務于小區(qū)，鄭利作為小區(qū)內(nèi)業(yè)主享受到了物業(yè)服務，交納物業(yè)服務費是鄭利的責任和義務。三、《物業(yè)管理委托合同》中對于業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費，有滯納金的約定，鄭利逾期交納物業(yè)費應按照合同約定交納滯納金。江龍物業(yè)公司向一審法院起訴請求：判令鄭利給付2010年1月起至2017年12月止的物業(yè)費31123.44元及截止到2017年4月的滯納金31449.32元。一審法院認定事實：鄭利系錦園別墅小區(qū)29號4門業(yè)主，該房屋建筑面積為250．17㎡，使用面積為204．79㎡。2007年8月31日，鄭利與江龍物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，該合同約定了雙方的權利義務，其中物業(yè)費收取標準為按使用面積每平方米1.5元計收，每年物業(yè)費為3686.22元（1.5元×204.79㎡×12月），鄭利交納了從進戶至2009年12月31日為止的物業(yè)費，未交納2010年1月1日以后的物業(yè)費。該合同期限屆滿后，江龍物業(yè)公司繼續(xù)為錦園別墅小區(qū)提供物業(yè)管理服務至今，按照原合同約定價收取相應物業(yè)費至2015年12月31日。2016年1月1日起，江龍物業(yè)公司根據(jù)哈爾濱市2013年頒布并于2014年1月1日起施行的哈價聯(lián)發(fā)〔2013〕39號《哈爾濱市物業(yè)服務收費管理辦法》第九條“物業(yè)服務收費以元/月·平方米（建筑面積）為計費單位，按月、季、年計收，預收期限不得超過12個月”，調整了物業(yè)費計收標準，在單價每月每平方米1.5元不變的基礎上，變更為按建筑面積計收，每年物業(yè)費4503.06元（1.5元×250.17㎡×12月）。本案爭議焦點：第一，江龍物業(yè)公司向鄭利主張物業(yè)費以及調整2016年物業(yè)費計收標準是否有事實和法律依據(jù)；第二，江龍物業(yè)公司向鄭利主張滯納金是否有事實和法律依據(jù)；第三，物業(yè)服務瑕疵是否能作為鄭利拒絕履行交費義務的合理理由。第四，鄭利的訴訟時效抗辯是否成立。一審法院認為，江龍物業(yè)公司先依據(jù)與鄭利簽訂的《物業(yè)管理委托合同》為錦園別墅莊園小區(qū)提供物業(yè)管理服務，該合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。2012年4月17日該合同履行期限屆滿后，雙方?jīng)]有訂立新的物業(yè)服務合同，江龍物業(yè)公司以原合同的標準對小區(qū)物業(yè)繼續(xù)進行管理，業(yè)主對江龍物業(yè)公司繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理的行為未要求江龍物業(yè)公司辦理移交手續(xù)后退出物業(yè)管理區(qū)域，還針對物業(yè)管理服務問題與江龍物業(yè)公司溝通交涉，可視作雙方對原合同的順延，故江龍物業(yè)公司向鄭利主張物業(yè)費有事實和法律依據(jù)?！段飿I(yè)管理委托合同》第二十二條約定“……2、管理服務費標準的調整，按政府規(guī)定調整”，2016年1月1日起，江龍物業(yè)公司根據(jù)《哈爾濱市物業(yè)服務收費管理辦法》調整物業(yè)費計收標準，不違反合同約定和法律規(guī)定。故江龍物業(yè)公司調整2016年物業(yè)費計收標準有事實和法律依據(jù)。關于滯納金，本案為平等的民事主體之間的法律關系，通過雙方合同中對滯納金的描述來看，應屬違約金范疇。合同第二十二條第3款“業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第哈市物業(yè)管理條例59項處理：（1）……；（2）從逾期之日起按每天應交管理費的千分之1交納滯納金”，這一表述約定的是對逾期交納物業(yè)費的違約責任。江龍物業(yè)公司主張的滯納金數(shù)額超過損失的30%，鄭利提出滯納金收取不合理不應給付的抗辯觀點，一審法院認為，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間應共建互惠互利、和諧合作的良好關系，根據(jù)誠實信用原則和公平原則，物業(yè)服務合同的違約金性質應當以補償性為原則，合同中約定的違約金過高，故酌情將違約金調整為以業(yè)主欠交的物業(yè)費為本金，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算的利息。關于物業(yè)服務瑕疵，一審法院認為，主體的廣泛性和評價的差異性是物業(yè)管理服務作為無形服務產(chǎn)品的特性之一，基于這一特征，物業(yè)服務合同的權利義務，必須從業(yè)主整體利益出發(fā)去衡量，且物業(yè)費是物業(yè)管理企業(yè)賴以提供服務的主要經(jīng)費來源，如果允許個別業(yè)主以其主觀評價作為不履行交費義務的合理理由，則會損害交費的其他善意業(yè)主的平等利益，不利于物業(yè)管理企業(yè)維持物業(yè)服務的良性運營，進而危及全體業(yè)主的整體利益。甚至影響公共秩序的建立。故對鄭利主張的物業(yè)服務存在瑕疵是其不交或少交物業(yè)費的合理理由的觀點，不予采納。另外，鄭利房屋墻壁的滲水問題屬于房屋質量問題，不能作為拒交物業(yè)費的合理理由。關于訴訟時效，江龍物業(yè)公司舉證證實進行了書面催交及口頭協(xié)商，且鄭利在庭審中已經(jīng)對一直與物業(yè)公司人員就物業(yè)費問題進行交涉的事實予以自認，故對其訴訟時效抗辯不成立。綜上所述，江龍物業(yè)公司對錦園別墅小區(qū)提供了物業(yè)服務，鄭利作為該小區(qū)內(nèi)別墅業(yè)主，接受了相應的物業(yè)服務，理應為其所受益的服務支付對價。鄭利無正當理由拒交物業(yè)費的行為，構成違約，故對江龍物業(yè)公司主張鄭利支付2010年至2017年度物業(yè)費的訴訟請求，予以支持。違約金酌定按中國人民銀行同期同類貸款基準利率調整。判決：一、鄭利于本判決生效之日起十日內(nèi)給付哈爾濱市江龍物業(yè)供熱管理有限公司2010年至2017年度物業(yè)費31123.44元及違約金（違約金計算方式：以當年欠付物業(yè)費為本金，自次年1月1日起，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算至本判決確定的履行期限屆滿之日止）；二、駁回哈爾濱市江龍物業(yè)供熱管理有限公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：鄭利舉示的證據(jù)一：錦園別墅小區(qū)物業(yè)服務滿意度調查表25份。該調查表由鄭利個人作出，且對于整個小區(qū)業(yè)主而言不具有普遍代表性，本院不予采信。鄭利舉示的證據(jù)二：物業(yè)辦給江龍物業(yè)公司的整改通知書一份（照片）。因該證據(jù)并非原件，且內(nèi)容為行政管理范疇，本院不予采信。江龍物業(yè)公司舉示的證據(jù)：物業(yè)日常工作費用支出清單、小區(qū)內(nèi)維修養(yǎng)護照片，結合本案查明事實，該證據(jù)可以證明江龍物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務，本院予以采信。本院對一審查明事實予以確認。
上訴人鄭利因與被上訴人哈爾濱市江龍物業(yè)供熱管理有限公司（以下簡稱江龍物業(yè)公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2017）黑0111民初1561號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月26日立案后，依法組成合議庭，以閱卷、調查和詢問當事人的方式進行了審理。上訴人鄭利及其委托訴訟代理人溫艷玲，被上訴人江龍物業(yè)公司的委托訴訟代理人王波、耿宇輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案的爭議焦點為1.鄭利與江龍物業(yè)公司自2012年4月17日后，是否存在物業(yè)服務合同關系；2.鄭利是否應當交納2010年至2017年物業(yè)費31123.44元；3.鄭利是否應當給付江龍物業(yè)公司滯納金；4.鄭利關于訴訟時效的抗辯是否成立。關于物業(yè)服務合同關系問題。鄭利與江龍物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》于2012年4月17日到期后，雙方雖未再續(xù)簽合同，但江龍物業(yè)公司一直在對小區(qū)公共部分進行管理，提供了物業(yè)服務，且因物業(yè)服務具有整體性和不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個社區(qū)的公共利益。物業(yè)管理公司所提供的很多物業(yè)服務是針對全體業(yè)主的，鄭利作為業(yè)主，享受了江龍物業(yè)公司提供的物業(yè)服務，故雙方之間仍存在物業(yè)服務合同關系，應視作雙方《物業(yè)管理委托合同》的延續(xù)。鄭利上訴提出“2012年4月17日后，雙方不存在物業(yè)服務關系，鄭利未接受江龍物業(yè)公司服務”的主張不成立，本院不予支持。關于鄭利是否應交納物業(yè)費的問題。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”、第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”的規(guī)定，鄭利與江龍物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》明確約定了鄭利應交納物業(yè)管理服務費及收費標準，鄭利應按照合同約定履行交納物業(yè)管理服務費的義務。訴訟中，鄭利主張江龍物業(yè)公司履行合同義務存在瑕疵，故而拒交物業(yè)費。鄭利的該主張不足以成為其拒交物業(yè)費的正當抗辯事由，鄭利作為小區(qū)內(nèi)的一戶業(yè)主，不能因為物業(yè)服務存在瑕疵而拒絕交納物業(yè)費，否則將對社區(qū)多數(shù)業(yè)主造成損害，且對已經(jīng)足額交納物業(yè)費的業(yè)主也不公平。關于物業(yè)管理服務費收費標準，《物業(yè)管理委托合同》中約定“管理服務費標準的調整，按政府規(guī)定調整”，鄭利提出“江龍物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費”的主張屬行政管理范疇，應報行政主管部門審查處理，本案中，江龍物業(yè)公司主張的物業(yè)費收費標準不違反《哈爾濱市物業(yè)服務收費管理辦法》，一審判決鄭利給付江龍物業(yè)公司2010年至2017年度物業(yè)費31123.44元并無不當。關于滯納金問題。鄭利應按照合同約定按時履行其交納物業(yè)費的義務，現(xiàn)鄭利未按時交納物業(yè)費，依據(jù)鄭利與江龍物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中對逾期交納物業(yè)管理費的約定，鄭利應當給付滯納金。但考慮到《物業(yè)管理委托合同》中滯納金標準不明確，且鄭利并非惡意欠交物業(yè)費的實際情況，出于促進物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的良好關系的目的，一審法院酌情將滯納金調整為違約金（以業(yè)主欠交的物業(yè)費為本金，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算的利息）并無不當。關于訴訟時效問題。物業(yè)服務是一項持續(xù)性服務，本案中，江龍物業(yè)公司與鄭利的物業(yè)服務合同關系自2007年存續(xù)至今，物業(yè)服務未曾間斷，且在此期間物業(yè)公司亦進行過催繳，故一審判決對鄭利關于訴訟時效的抗辯主張未予支持正確。綜上所述，鄭利的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1365元，由上訴人鄭利負擔。本判決為終審判決。