原告:鄒某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市黃陂區(qū)。委托訴訟代理人：章慶文，湖北相宜律師事務(wù)所律師。被告:張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖北省江陵縣，現(xiàn)住黃陂區(qū)。委托訴訟代理人：胡衛(wèi)平，湖北齊揚盛律師事務(wù)所律師。第三人:武漢鑫漢北房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,住所地武漢市黃陂區(qū)灄口街灄陽大道龍騰公寓1層2號。法定代表人：何秀華,公司總經(jīng)理。

原告鄒某與被告張某某、第三人武漢鑫漢北房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（以下簡稱鑫漢北房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年8月24日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告鄒某及其委托訴訟代理人章慶文、被告張某某及其委托訴訟代理人胡衛(wèi)平到庭參加訴訟，第三人鑫漢北房地產(chǎn)公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。鄒某向本院提出訴訟請求：1.判決解除原、被告簽訂的《武漢存量房屋居間（買賣）合同》；2.判令被告返還原告支付的購房款58,000元。事實與理由：2015年11月8日，原告、被告及第三人下屬名流分公司共同簽訂了《武漢存量房屋居間（買賣）合同》，合同約定，被告自愿將坐落于黃陂區(qū)橫店街紅寨村未來海岸E區(qū)2組團9棟1單元2層2室房屋出售給原告，雙方確定房屋成交價格為372,000元，在簽訂本合同前，原告已向被告支付定金10,000元。合同約定，原告逾期不支付購房款給被告，每逾期一日按未付房款的千分之三向被告支付違約金；超過三十日，被告有權(quán)單方解除合同，被告解除合同的，原告按本合同房款總金額的百分之三向被告支付違約金。2016年1月20日，原、被告雙方達成《具結(jié)書》，約定原告于2016年1月20日預先支付50,000元首期款給被告，后期抵首付款。剩余首付款52,000元于2016年2月20日之前付清，并與被告辦理過戶手續(xù)。如逾期不辦理過戶手續(xù)，則按合同追究原告的違約責任?！毒呓Y(jié)書》還約定，剩余銀行貸款260,000元由銀行發(fā)放給被告。2016年1月23日，原告向第三人及下屬名流分公司的法定代表人兼分公司負責人個人賬戶現(xiàn)金存入38,900元，2016年3月4日，原告向何秀華轉(zhuǎn)賬10,000元。第三人下屬名流分公司已將上述款項中的58,000元（含已支付10,000元定金）轉(zhuǎn)交給被告。但是，被告已于2016年3月1日因辦理離婚判決房屋轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)將證黃2015007613的狀態(tài)全部變更，被告已不能將房屋賣給原告了。第三人下屬名流分公司已于2016年11月2日注銷，故名流分公司的法律責任應(yīng)由第三人承擔。張某某辯稱：1、房屋買賣合同已經(jīng)解除；2、請求駁回原告返還購房款請求；3、我無過錯，不應(yīng)承擔本案訴訟費。我總共收到原告48,000元，第一筆于2015年11月8日收到中介給的現(xiàn)金5,000元；第二筆于2016年1月28日收到中介轉(zhuǎn)賬38,000元和中介現(xiàn)金5,000元，其中在簽訂房屋合同時，原告向中介支付了10,000元定金，中介留下了5,000元，另外38,000元是在原、被告簽訂具結(jié)書后的2016年1月28日給付的，其給付38,000元相當于約定定金形式，原告違約，我方不予退還。關(guān)于原告陳述我方房屋變更事項，不是我方將房屋賣給第三人，而是我方為了出售房屋獲得完全產(chǎn)權(quán)。2013年就已經(jīng)離婚，該房屋判決給被告，被告支付一部分現(xiàn)金給前夫，被告督促前夫辦理權(quán)屬變更，使得被告能獲得完全產(chǎn)權(quán)，能夠處置該房產(chǎn)。雖然該房產(chǎn)于2016年9月5日已經(jīng)出賣，且辦理變更登記，但是簽訂房屋買賣合同時，被告具有該房產(chǎn)所有權(quán)。本案中，第三人具有重大過錯，被告不具有過錯。原告陳述向中介轉(zhuǎn)賬情況，我方不知情。2016年1月28日之后轉(zhuǎn)賬的10,000元，中介并沒有給付被告。第三人鑫漢北房地產(chǎn)公司未作陳述。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織了當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年11月8日，原告、被告及武漢鑫漢北房地產(chǎn)營銷策劃有限公司名流分公司共同簽訂了一份《武漢存量房屋居間（買賣）合同》，合同約定:被告自愿將坐落于黃陂區(qū)橫店街紅寨村未來海岸E區(qū)2組團9棟1單元2層2室房屋出售給原告，成交價格為372,000元；合同約定，簽訂本合同前，鄒某已向張某某支付定金10,000元（其中第三人保管物業(yè)交割金5,000元），待房屋過戶后物業(yè)交接完畢在三方簽字確認后無息返還張某某。鄒某在支付定金后，張某某必須將房產(chǎn)證原件交中介方保管，到辦理過戶完手續(xù)。合同約定鄒某以“銀行按揭方式付款”，原、被告協(xié)商需在2015年11月30日前簽訂銀行貸款合同。原告于過戶當日支付購房首付款112,000元（含定金10,000元），余款260,000元。原、被告協(xié)商確認原告委托第三人辦理銀行貸款，原告需對自己向銀行提供的資料負全責，如因原告原因銀行無法貸款或貸款額度不足，由原告以現(xiàn)金形式一次性付清尾款或補足貸款不足額度。合同還約定，原告逾期不支付購房款給被告，每逾期一日按未付房款的千分之三向被告支付違約金；超過三十日，被告有權(quán)單方解除合同，被告解除合同的，原告按本合同房款總金額的百分之三向被告支付違約金。2016年1月20日，原告委托其男友陳張（乙方）與被告張某某（甲方）簽訂了一份《具結(jié)書》，《具結(jié)書》約定：1、乙方于2016年2月20日之前籌齊首付款及過戶費用并與甲方辦理過戶手續(xù)。如逾期不能辦理過戶手續(xù)，則按合同追究乙方的違約責任。2、乙方為表誠意，于2016年1月22號前預先支付50,000元首期款給甲方，后期抵首付款。剩余首付款52,000元于2016年2月20日之前付清，剩余銀行貸款26萬元由銀行放貸給甲方。該《具結(jié)書》僅有陳張與張某某簽名。2016年1月23日，原告向第三人及下屬名流分公司的法定代表人兼分公司負責人何秀華個人賬戶現(xiàn)金存入38,900元，以上原告共計向第三人交款48,900元，其中，第三人轉(zhuǎn)交被告48,000元，余款900元由第三人作為中介費收取。2016年1月28日，陳張與張某某又簽訂一份《具結(jié)書》，《具結(jié)書》“甲方”為張某某，“乙方”為陳張、鄒某，“丙方”為“鑫漢北房產(chǎn)”，但僅有陳張與張某某簽名。該《具結(jié)書》約定如下：1、乙方需在2016年1月28號向甲方支付前期部分首付款38,000元。抵前期首付款，剩余房款26萬元為銀行按揭。2、乙方于2016年2月20日前籌齊首付款112,000元（含之前所收定金）及全部過戶費用，如乙方逾期未能按時支付甲方剩余首付款69,000元整，及辦理過戶手續(xù)，則視為乙方違約，甲方與丙方可協(xié)商自行解除合同，及乙方之前所付定金全部作為違約金，并賠償丙方全部中介費，及之前所繳納的所有手續(xù)費均不予退還?！?、丙方已將之前保管的物業(yè)交割金5,000元轉(zhuǎn)給甲方。之前收據(jù)作廢。6、甲、乙雙方于2016年1月20號簽訂的雙方具結(jié)書雙方均協(xié)商失效，如有相悖之處，以本具結(jié)書為準。此具結(jié)書一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，甲、乙、丙三方簽定或蓋章生效。2016年3月4日，原告向何秀華轉(zhuǎn)賬10,000元（2017年3月該款以轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)款給原告）。被告于2016年9月5日將案涉房屋出售，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。另查明：武漢鑫漢北房地產(chǎn)營銷策劃有限公司名流分公司系鑫漢北房地產(chǎn)公司設(shè)立，該公司已于2016年11月2日注銷。

本院認為：鄒某、張某某及武漢鑫漢北房地產(chǎn)營銷策劃有限公司名流分公司簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》是三方真實意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效；2016年1月20日，原告男友陳張受原告委托與張某某所簽訂的一份《具結(jié)書》，亦是原、被告雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效；2016年1月28日，原告男友陳張與張某某所簽訂的一份《具結(jié)書》未生效，理由如下：首先該《具結(jié)書》僅存于被告，原告否認委托陳張代簽該《具結(jié)書》，被告無證據(jù)證明陳張受原告委托對2016年1月20日所簽《具結(jié)書》所約定內(nèi)容作出重大變更，陳張在無書面授權(quán)的條件下，即便原告口頭告知陳張代為處理上述事宜，但陳張與張某某對違約責任的約定亦超出其代理權(quán)限，事后亦未獲得原告追認；其次，從該《具結(jié)書》約定的條款來看，其第6條約定：“……此具結(jié)書一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，甲、乙、丙三方簽定或蓋章生效?！倍桓嫣峁┑摹毒呓Y(jié)書》“乙方”欄無鄒某簽字或捺印，：“丙方”欄無第三人簽字或蓋章，故2016年1月28日陳張與張某某所簽《具結(jié)書》亦應(yīng)認定為未生效。根據(jù)法律規(guī)定，合同各方應(yīng)依合同約定全面履行合同義務(wù)。因案涉房屋已被張某某出售，且辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，致使案涉房屋不能交易過戶，被告構(gòu)成根本性違約，原告請求解除購房合同，本院予以支持；被告認為原告因逾期付款，其行為違約,購房合同已解除，但在合同履行過程中，被告并未通知原告解除合同，故被告該抗辯意見，本院不予采納。根據(jù)《武漢市存量房居間（買賣）合同》第六條違約責任第一項“若因該房屋存在權(quán)屬爭議，查封等甲方原因?qū)е虏荒芙灰走^戶的，甲方除全額退還交付的購房款外，還應(yīng)……”之約定，被告因在合同履行期間出售案涉房屋并辦理變更登記，致使房屋實際不能交易過戶，應(yīng)適用該條之約定，故原告請求被告返還購房款，本院予以支持；被告根據(jù)2016年1月28日《具結(jié)書》的約定，主張其所收原告購房款48,000元（含定金10,000元）在合同解除后不應(yīng)予以返還的理由不成立，其抗辯意見，本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除鄒某與張某某及武漢鑫漢北房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》；二、張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還鄒某購房款48,000元；三、駁回鄒某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6,880元，減半收取計3,440元，由被告徐健負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　　李迎久

書記員：彭袁