鄒某某
李軍鳳（湖北偉岸律師事務(wù)所）
羅登文
曾鳳蘭

原告:鄒某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省麻城市人，住麻城市。
委托訴訟代理人:李軍鳳，湖北偉岸律師事務(wù)所律師。
委托代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求；進(jìn)行和解；申請撤訴；代為簽收法律文書。
被告:羅登文，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省麻城市人，住麻城市白果鎮(zhèn)紅旗新村七組溝下寨垸66號，身份證號:xxxx。
被告:曾鳳蘭，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省麻城市人，住麻城市白果鎮(zhèn)紅旗新村七組溝下寨垸66號，身份證號:xxxx。
原告鄒某某與被告羅登文、曾鳳蘭房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法適用簡易程序，分別于2017年3月28日、4月17日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告鄒某某及其委托訴訟委托代理人李軍鳳、被告羅登文到庭參加了訴訟，被告曾鳳蘭經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄒某某向本院提出訴訟請求:1、確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責(zé)令被告向原告退還購房款27.56萬元及資金占用費(fèi)4.1萬元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由:2014年3月12日，被告與原告簽訂房屋買賣協(xié)議，約定被告將其所有的位于白果二橋溝下寨垸的磚混結(jié)構(gòu)的房屋一棟以29.5萬元（后因更改房屋位置另加價(jià)1萬元，即30.5萬元）出賣給原告，約定付款方式為:協(xié)議簽訂當(dāng)日支付9萬元定金，2014年10月中旬付10萬元，2014年農(nóng)歷臘月三十日付7.5萬元，下欠款3萬元在2015年年內(nèi)，由被告辦好兩證（即宅基地使用權(quán)證和城管準(zhǔn)建證）后原告再支付給被告。
雙方還約定如有違約，按20%計(jì)算違約金。
協(xié)議簽訂后原告按約定向被告支付了購房款27.5萬元，并在2015年8月21日，原告還向被告支付了按裝大門的費(fèi)用600元，故原告累計(jì)向被告支付了27.56萬元，上述款項(xiàng)均由被告出具收條并簽字確認(rèn)。
2015年年底，原告攜帶3萬元前往被告處要求被告交付兩證，不料被告羅登文并未將兩證辦下來，但承諾一定盡力辦理，2016年上半年，原告再次要求被告按照合同約定交付兩證，被告答復(fù)暫時(shí)辦理不成，2016年年底時(shí)，原告找到被告家要求被告退還購房款并支付違約金，被告羅登文稱錢不會(huì)退，房子不要拉倒，雙方還發(fā)生言語沖突，被告將原告往門外推，原告無奈，只好向法院起訴。
被告羅登文辨稱，1、房屋買賣合同系我與原告自愿簽訂，我收了原告的購房款27.56萬元是事實(shí)，其中有600元是按原告要求更換大門。
2014年，原告來我處看房時(shí)，該房子還在建。
現(xiàn)在房子已建成且沒有出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，原告又提出不要房，要求我退款，原告讓我錯(cuò)失了賣房的黃金時(shí)期，原告應(yīng)賠償我的經(jīng)濟(jì)損失;2、我妻子曾鳳蘭只是知曉我賣房子一事，但其并未參與其中，我賣房子的行為與我妻子曾鳳蘭無關(guān)，曾鳳蘭不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
被告曾鳳蘭未提交書面答辯。
原告圍繞訴訟請求依法提交了五份證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，對原告提交的五份證據(jù)證明效力本院依法予以確認(rèn)并在卷佐證。
被告羅登文、曾鳳蘭未向本院提交證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下:2014年3月12日，被告羅登文與原告鄒某某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定被告將其開發(fā)的位于白果鎮(zhèn)紅旗新村溝下寨垸的磚混結(jié)構(gòu)的房屋一棟以29.5萬元（后更改為被告羅登文開發(fā)的兩排房屋中的前排第11棟，因更改房屋位置雙方同意在原房價(jià)的基礎(chǔ)上另加價(jià)1萬元，即30.5萬元）出賣給原告，約定付款方式為:協(xié)議簽訂當(dāng)日支付9萬元定金，2014年10月中旬付10萬元，2014年農(nóng)歷臘月三十日付7.5萬元，下欠款3萬元在2015年年內(nèi)，由被告羅登文辦好兩證（即宅基地使用權(quán)證和準(zhǔn)建證）后原告再支付給被告。
雙方還約定如有違約，按20%計(jì)算違約金。
協(xié)議簽訂后原告先后向被告羅登文支付了購房款27.5萬元，并向被告羅登文支付了更換大門的費(fèi)用600元。
2015年年底，原告攜帶3萬元前往被告處要求被告羅登文交付兩證，被告未能交付兩證，但承諾會(huì)盡力辦理，至2016年年底，原告再次找到被告家要求其退還購房款并支付違約金，雙方發(fā)生言語沖突，原告遂向法院起訴。
本院認(rèn)為，原告鄒某某與被告羅登文簽訂的房屋買賣合同雖系雙方自愿簽訂，但該房屋所占用的土地系農(nóng)村集體所有，《中華人民共和國土地管理法》第十一條 ?的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
”,第六十三條的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
”，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效:（一）、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）、以合法形式掩蓋非法目的；（四）、損害社會(huì)公共利益；（五）、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
”，本案中被告羅登文已建成的房屋的土地性質(zhì)直至本案法庭辯論終結(jié)前仍為集體所有，被告所賣房屋的地基亦未取得合法審批手續(xù)，屬違法搶建，原、被告的買賣行為違反了農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的強(qiáng)制性規(guī)定，故原、被告簽訂的房屋買賣合同系無效合同，《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
”，故被告羅登文、曾鳳蘭因該合同取得的27.56萬應(yīng)當(dāng)返還給原告鄒某某。
原告鄒某某在明知自己非該土地所有權(quán)人即紅旗新村人口，且被告出賣的房屋土地未取得合法審批手續(xù)，屬違法搶建的情形下還與被告簽訂房屋買賣合同并交付了大部分購房款，其自身存在一定過錯(cuò)，因此而造成的相應(yīng)損失應(yīng)由其自身承擔(dān)，其要求被告承擔(dān)資金占用費(fèi)的訴訟請求本院不予支持。
被告羅登文辨稱其買賣行為與其妻曾鳳蘭無關(guān)，曾鳳蘭不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，因曾鳳蘭與羅登文系夫妻關(guān)系，曾鳳蘭知曉并默認(rèn)羅登文與原告簽訂房屋買賣合同一事，且曾鳳蘭收受了原告部分購房款，故羅登文辨解曾鳳蘭不應(yīng)承擔(dān)退還原告購房款責(zé)任的理由與法相悖，本院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第六十一條 ?、一百零八條、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第十一條 ?、六十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、一百四十四條之規(guī)定，判決如下:
一、被告羅登文與原告鄒某某于2014年3月12日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;
二、被告羅登文、曾鳳蘭在本判決生效后十五日內(nèi)退還原告鄒某某購房款27.56萬元;
三、駁回原告鄒某某的其他訴訟請求。
被告如未按本判決確定的期限履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5434元，由被告羅登文、曾鳳蘭負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告鄒某某與被告羅登文簽訂的房屋買賣合同雖系雙方自愿簽訂，但該房屋所占用的土地系農(nóng)村集體所有，《中華人民共和國土地管理法》第十一條 ?的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
”,第六十三條的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
”，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效:（一）、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）、以合法形式掩蓋非法目的；（四）、損害社會(huì)公共利益；（五）、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
”，本案中被告羅登文已建成的房屋的土地性質(zhì)直至本案法庭辯論終結(jié)前仍為集體所有，被告所賣房屋的地基亦未取得合法審批手續(xù)，屬違法搶建，原、被告的買賣行為違反了農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的強(qiáng)制性規(guī)定，故原、被告簽訂的房屋買賣合同系無效合同，《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
”，故被告羅登文、曾鳳蘭因該合同取得的27.56萬應(yīng)當(dāng)返還給原告鄒某某。
原告鄒某某在明知自己非該土地所有權(quán)人即紅旗新村人口，且被告出賣的房屋土地未取得合法審批手續(xù)，屬違法搶建的情形下還與被告簽訂房屋買賣合同并交付了大部分購房款，其自身存在一定過錯(cuò)，因此而造成的相應(yīng)損失應(yīng)由其自身承擔(dān)，其要求被告承擔(dān)資金占用費(fèi)的訴訟請求本院不予支持。
被告羅登文辨稱其買賣行為與其妻曾鳳蘭無關(guān)，曾鳳蘭不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，因曾鳳蘭與羅登文系夫妻關(guān)系，曾鳳蘭知曉并默認(rèn)羅登文與原告簽訂房屋買賣合同一事，且曾鳳蘭收受了原告部分購房款，故羅登文辨解曾鳳蘭不應(yīng)承擔(dān)退還原告購房款責(zé)任的理由與法相悖，本院不予采信。

綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第六十一條 ?、一百零八條、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第十一條 ?、六十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、一百四十四條之規(guī)定，判決如下:
一、被告羅登文與原告鄒某某于2014年3月12日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;
二、被告羅登文、曾鳳蘭在本判決生效后十五日內(nèi)退還原告鄒某某購房款27.56萬元;
三、駁回原告鄒某某的其他訴訟請求。
被告如未按本判決確定的期限履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5434元，由被告羅登文、曾鳳蘭負(fù)擔(dān)。

審判長：李文杰

書記員：羅先陽