牡丹江市城市開發(fā)建設(shè)有限公司
李彩云（黑龍江建綱律師事務(wù)所）
鄒某某

上訴人（原審被告）:牡丹江市城市開發(fā)建設(shè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人馬玉斌，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人李彩云，黑龍江建綱律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:鄒某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
上訴人牡丹江市城市開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱城開公司）因與被上訴人鄒某某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院（2015）愛民初字第701號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年7月14日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
城開公司上訴請(qǐng)求:1.請(qǐng)求依法撤銷（2015）愛民初字第701號(hào)民事判決，將此案發(fā)回重審或依法改判；2.本案的一切訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)和理由:被上訴人于2010年12月28日購(gòu)買上訴人開發(fā)的新丹溪小區(qū)2個(gè)車庫(kù)，雖然合同約定上訴人應(yīng)在房屋交付后60日為被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的相關(guān)手續(xù)，但由于該小區(qū)的居民不讓建自行車棚、垃圾中轉(zhuǎn)站，在二層平臺(tái)上私搭亂建、窗戶改門等原因，造成不能規(guī)劃驗(yàn)收。
2012年6月20日市建設(shè)局下發(fā)文件要求上訴人在綜合驗(yàn)收合格后才可以辦理房照，但在該文件下發(fā)前只要求取得竣工備案證就可以辦理房照，而在2012年6月20日時(shí)上訴人已經(jīng)取得了竣工備案證，由于建設(shè)局的文件導(dǎo)致無(wú)法按合同約定期限辦理房照，該種情形應(yīng)屬情勢(shì)變更，是不可預(yù)見的，故上訴人不應(yīng)承擔(dān)逾期辦照的違約責(zé)任。
被上訴人鄒某某辯稱:堅(jiān)持被上訴人在原審的意見，上訴人應(yīng)按照合同履行承諾。
被上訴人鄒某某向一審法院起訴請(qǐng)求:要求上訴人城開公司支付逾期辦理房照的違約金15029元，訴訟費(fèi)由上訴人負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):被告城開公司于2000年8月16日取得了牡丹江市愛民區(qū)新丹溪小區(qū)一期工程的商品房預(yù)售許可證。
2010年12月28日，原告鄒某某與被告分別簽訂了兩份商品房買賣合同，約定原告購(gòu)買位于牡丹江市愛民區(qū)北安街西、圣林街北新丹溪小區(qū)商品房?jī)商?，該兩處商品房用途為倉(cāng)儲(chǔ)（車庫(kù)）；房屋總價(jià)款為187862元，付款方式為一次性付款，于合同簽訂之日付清。
原、被告簽訂的兩份商品房買賣合同第八條約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年7月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”；第十五條約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意買受人不退房，出賣人自商品房實(shí)際交付使用后第365日之次日起，按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金”。
第十九條約定:“買受人的房屋僅作車庫(kù)使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途”。
原告在兩份合同上簽名捺印，被告及其法定代表人在合同上蓋章。
2010年12月28日，原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告支付了購(gòu)房款187862元，2011年1月30日被告向原告出具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票二份。
2011年9月20日，被告將兩處涉案車庫(kù)交付原告使用。
2012年5月12日新丹溪小區(qū)19幢樓取得了竣工備案手續(xù)。
2012年6月20日牡丹江市建設(shè)局下發(fā)了牡建政發(fā)[2012]29號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工備案前進(jìn)行綜合驗(yàn)收的通知》，通知規(guī)定:“目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收是在開發(fā)項(xiàng)目取得了竣工工程備案證后，再進(jìn)行綜合驗(yàn)收，這種驗(yàn)收方式，針對(duì)有此后期配套建設(shè)不完善的項(xiàng)目，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并責(zé)令整改，造成小區(qū)環(huán)境差、配套設(shè)施不全，居民投訴甚至上訪情況時(shí)有發(fā)生。
為避免新竣工開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)類似問(wèn)題，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)決定，從2012年7月1日起，新竣工備案的開發(fā)項(xiàng)目（不含公建項(xiàng)目）必須具備各相關(guān)部門的單項(xiàng)驗(yàn)收并達(dá)到規(guī)定使用功能，取得建設(shè)局綜合驗(yàn)收合格后予以備案”。
2014年12月31日被告城開公司通知原告鄒某某可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照。
2015年11月6日原告辦理了兩處涉案車庫(kù)的房照。
2015年11月27日原告鄒某某將新丹溪小區(qū)000130號(hào)商品房賣于案外人屈陶冶，并于同日辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
新丹溪小區(qū)000131號(hào)商品房一直由原告鄒某某使用至今。
現(xiàn)原告請(qǐng)求按已付總房款187862元的萬(wàn)分之一按日計(jì)算（自2011年9月21日至2014年12月31日）的違約金15056.29元，原告只主張15029元。
被告對(duì)原告要求的逾期辦照違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議。
被告稱原告計(jì)算違約金的日期應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定從被告實(shí)際交付兩處涉案車庫(kù)后第365日之次日起計(jì)算。
被告稱新丹溪一期工程的自行車棚、垃圾中轉(zhuǎn)站因小區(qū)業(yè)主不讓建，造成不能規(guī)劃驗(yàn)收，后期垃圾中轉(zhuǎn)站遷移到新丹溪小區(qū)三期消防指揮中心后面，規(guī)劃局才同意驗(yàn)收及因新丹溪一期的住戶在門市和二層平臺(tái)上私搭亂建，窗戶改門等原因，造成規(guī)劃部門不給驗(yàn)收；在2012年6月20日市建設(shè)局文件下發(fā)前只要取得竣工工程備案證就可以辦理房照，但均未舉證予以證實(shí)。
被告稱在2012年6月20日已經(jīng)取得了竣工工程備案證，但由于市建設(shè)局的文件要求在綜合驗(yàn)收合格后才能辦理房照的規(guī)定，導(dǎo)致被告不能按合同約定的日期辦理房照，屬于情勢(shì)變更，是不可預(yù)見的，故被告不應(yīng)承擔(dān)逾期辦照的違約責(zé)任。
一審法院認(rèn)為:本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購(gòu)買的涉案房屋系商品房，原、被告之間簽訂了商品房買賣合同，且雙方因履行商品房買賣合同發(fā)生爭(zhēng)議，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，本案案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?規(guī)定:“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限......”。
本案中，原、被告于2010年12月28日簽訂的商品房買賣合同系由雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該商品房買賣合同合法有效。
根據(jù)法律規(guī)定，原、被告應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行自己的義務(wù)。
商品房買賣合同簽訂后，原告已按照合同約定履行了應(yīng)盡的義務(wù)，故被告亦應(yīng)按照該合同約定時(shí)間及時(shí)為原告辦理涉案房屋權(quán)屬證書。
按照本案商品房買賣合同第十五條的約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意買受人不退房，出賣人自商品房實(shí)際交付使用后第365日之次日起，按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金”。
因被告向原告交付兩處涉案車庫(kù)的時(shí)間為2011年9月20日，故被告應(yīng)在此后的60日內(nèi)即在2011年11月19日前將辦理涉案房屋權(quán)屬登記的相關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，被告通知原告辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間為2014年12月31日，顯然已超過(guò)商品房買賣合同約定的辦照時(shí)間，故被告的行為構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
因原、被告在商品房買賣合同第十五條已經(jīng)約定了違約金的計(jì)算方法，故被告應(yīng)當(dāng)自兩處商品房交付使用后第365日之次日起（2012年9月19日）向原告承擔(dān)逾期辦照的違約責(zé)任，被告應(yīng)按日（2012年9月19日到2014年12月30日，計(jì)833日）向原告支付已付房?jī)r(jià)款187862的萬(wàn)分之一的違約金15648.90元（187862元×0.0001×833天），原告要求被告支付逾期辦照違約金15029元，未超出此限，故本院予以支持。
2012年5月12日涉案兩處商品房所在新丹溪小區(qū)19幢樓已取得竣工備案，被告辯稱新丹溪一期工程的自行車棚、垃圾中轉(zhuǎn)站因業(yè)主不讓建，造成不能規(guī)劃驗(yàn)收，后期垃圾中轉(zhuǎn)站遷移到新丹溪小區(qū)三期消防指揮中心后面，規(guī)劃局才同意驗(yàn)收，一期的住戶在門市和二層平臺(tái)上私搭亂建，窗戶改門等原因，造成規(guī)劃部門不給驗(yàn)收；在建設(shè)局文件未下達(dá)前只要取得竣工工程備案證就可以辦理房照，但均未舉證予以證實(shí)。
被告辯稱在2012年6月20日被告已經(jīng)取得了涉案車庫(kù)的竣工工程備案證，但由于市建設(shè)局的文件要求在綜合驗(yàn)收后才能辦理房照，導(dǎo)致被告不能按合同約定的日期辦理房照，屬于情勢(shì)變更，是不可預(yù)見的，故被告不應(yīng)承擔(dān)逾期辦照的違約責(zé)任。
情勢(shì)變更是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同情形，而非免除被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期辦照的法定理由和原、被告雙方約定免責(zé)事由，故本院對(duì)被告的抗辯理由不予支持。
綜上事實(shí)及理由，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告牡丹江市城市開發(fā)建設(shè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告鄒某某逾期辦理個(gè)人房屋所有權(quán)證違約金15029元。
案件受理費(fèi)176元，減半收取88元，由被告牡丹江市城市開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中，上訴人城開公司與被上訴人鄒某某均沒(méi)有提交新的證據(jù)，雙方當(dāng)事人對(duì)原審認(rèn)定事實(shí)均無(wú)異議。
本院對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:上訴人城開公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房照的違約責(zé)任是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
城開公司上訴稱，其不能按照合同約定期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，是建設(shè)局的原因。
本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)的商品房買賣合同的性質(zhì)是關(guān)于買賣合同的違約之訴，按照合同相對(duì)性原則，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條 ?的規(guī)定“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。
”據(jù)此，上訴人城開公司應(yīng)按照商品房買賣合同的約定，向被上訴人鄒某某承擔(dān)合同違約責(zé)任。
綜上所述，上訴人城開公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)176元，由上訴人牡丹江市城市開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:上訴人城開公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房照的違約責(zé)任是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
城開公司上訴稱，其不能按照合同約定期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，是建設(shè)局的原因。
本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)的商品房買賣合同的性質(zhì)是關(guān)于買賣合同的違約之訴，按照合同相對(duì)性原則，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條 ?的規(guī)定“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。
”據(jù)此，上訴人城開公司應(yīng)按照商品房買賣合同的約定，向被上訴人鄒某某承擔(dān)合同違約責(zé)任。
綜上所述，上訴人城開公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)176元，由上訴人牡丹江市城市開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：于堯

書記員：文秀成