邵太某
耿志宏（北京盈科（武漢）律師事務所）
鄒某富
廖珉（湖北圣樹律師事務所）
羅華瓊

上訴人（原審原告）邵太某，居民。
委托代理人（特別授權(quán)）耿志宏，北京盈科（武漢）律師事務所律師。
上訴人（原審被告）鄒某富，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）廖珉，湖北圣樹律師事務所律師。
委托代理人（一般代理）羅華瓊，無業(yè)。
上訴人邵太某因與上訴人鄒某富房屋租賃合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月10日立案受理后，邵太某申請對鄒某富位于利川市東城辦事處楊柳村“香隆漁港餐館”房屋裝飾裝修的現(xiàn)值進行鑒定，本院予以準予，并于2015年1月19日委托恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對涉案房屋裝飾裝修現(xiàn)值進行鑒定，該鑒定機構(gòu)于2015年2月12日出具了鑒定意見《房地產(chǎn)評估報告書》。2015年6月9日，本院依法組成由審判員朱華忠擔任審判長，審判員郜幫勇、崔華參加的合議庭，對本案公開開庭進行了審理，上訴人邵太某及其委托代理人耿志宏，上訴人鄒某富及其委托代理人廖珉、羅華瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為:恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出的《房地產(chǎn)評估報告書》，應予采信，理由如下:一、估價機構(gòu)及評估人員具有房屋裝修價值評估的相應資質(zhì)；二、《房地產(chǎn)評估報告書》對估價的假設(shè)和限制條件進行了分析，并已說明某些假定條件并不影響評估意見的形成；三、《房地產(chǎn)評估報告書》已說明委托方未提供與估價對象相關(guān)的工程量記錄和數(shù)據(jù)證明資料，本次估價對象工程量由評估人員現(xiàn)場實地勘測，并已經(jīng)雙方當事人簽字確認；四、《房地產(chǎn)評估報告書》已說明取價依據(jù)有:1、房屋裝修及構(gòu)筑物評估現(xiàn)場調(diào)查記錄；2、《資產(chǎn)估價常用數(shù)據(jù)及參考手冊》；3、《湖北省房屋建筑與裝修工程消耗量定額及基價表》；4、《常用房屋建筑物技術(shù)經(jīng)濟指標》；5、估價人員現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料；6、估價機構(gòu)搜集掌握的當?shù)胤康禺a(chǎn)市場相關(guān)資料；7、二審庭審中進一步說明在定額對材料價格沒有規(guī)定的情況下，由評估人員進行市場調(diào)查后，再根據(jù)評估師的專業(yè)分析確定；五、評估人員已說明在綜合成新率目前國家法律法規(guī)沒有明確標準的情況下，本案是根據(jù)雙方租賃合同的租賃期限及履行情況，再結(jié)合專業(yè)知識、交易慣例分析得出的。在鄒某富未提交充分的證據(jù)反駁鑒定機構(gòu)對評估對象的工程量、取價依據(jù)、綜合成新率的確定欠缺依據(jù)的情況下，本院認為鑒定機構(gòu)根據(jù)實地勘測確定的工程量，以國家和湖北省相關(guān)價格規(guī)范為依據(jù)，并進行市場調(diào)查后，評估人員結(jié)合雙方簽訂的房屋租賃合同及合同履行情況，根據(jù)其專業(yè)知識分析，并考慮市場交易慣例，對涉案房屋裝修現(xiàn)值作出的《房地產(chǎn)評估報告書》，具有客觀真實、科學合理性，本院予以采信。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。
本院另查明，恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限公司2015年2月12日作出的《房地產(chǎn)評估報告書》，確定訴爭房屋利川市楊柳寺村“香隆漁港餐館”房屋裝修現(xiàn)值參考價格為293383元。
本院認為，本案雙方當事人二審爭議的焦點問題為:一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應否解除的問題；二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對房屋進行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預期利益損失，應怎樣處理。綜合鄒某富以及邵太某的上訴理由，本院依據(jù)事實和法律規(guī)定作如下評判:
一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應否解除的問題。鄒某富與邵太某于2011年10月6日簽訂《房屋出租合同》，約定鄒某富將其坐落于利川市東城辦事處楊柳村三組的房屋租賃給邵太某經(jīng)營餐館，雙方形成房屋租賃合同關(guān)系。雖然鄒某富在訂立租賃合同時，沒有取得租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但其在一審法庭辯論終結(jié)前取得了租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效”的規(guī)定，本院認定雙方訂立的房屋租賃合同合法有效。租賃合同簽訂后，邵太某對承租房屋進行裝修并經(jīng)營，因?qū)嶋H經(jīng)營場所與工商營業(yè)執(zhí)照申報核準場所不一致，邵太某開辦的餐館在經(jīng)營期間被利川市工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照，致邵太某此后無法繼續(xù)經(jīng)營，租賃合同目的不能實現(xiàn)，合同實際終止履行，本院對邵太某請求解除雙方簽訂的租賃合同的主張，予以支持。
二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對房屋進行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預期利益損失，應怎樣處理。本院認為:鄒某富在未取得利川市東城辦事處楊柳村三組房屋建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下將該房屋出租給邵太某，并同意邵太某對該房屋進行裝飾裝修，在邵太某辦理營業(yè)執(zhí)照時，又為其提供與楊柳村三組房屋相鄰的長堰村十組的房屋權(quán)屬證書，以促成以此虛假材料辦理營業(yè)執(zhí)照，對租賃合同最終不能繼續(xù)履行具有過錯。而邵太某在承租房屋時，沒有盡到謹慎審查義務，在承租房屋沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，承租該房屋并投入大量的資金進行裝修，并以鄒某富提供的其他房屋權(quán)屬證書申辦工商營業(yè)執(zhí)照，導致最終租賃合同終止履行，具有同等過錯。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條 ?:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任”的規(guī)定，就邵太某對房屋進行裝飾裝修已形成附合的殘值損失，因鄒某富與邵太某對損失的造成具有同等過錯，同時考慮租賃期間已部分履行的情況，本院確定雙方各自承擔50%的責任，該殘值損失經(jīng)過專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，確認房屋裝修現(xiàn)值參考價格為293383元，按照雙方各承擔一半責任的原則進行處理，本院確定由邵太某自行承擔房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元，鄒某富補償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元。對于邵太某主張的預期利益損失，雖然邵太某在工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照后，對剩余租賃期間不能實際使用，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，因工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照后，雙方簽訂的租賃合同已實際終止履行，而雙方對合同解除均具有過錯，故邵太某請求鄒某富支付預期利益損失的依據(jù)不充分，且邵太某也未提供充分的證據(jù)證實其預期利益損失的具體金額，故對邵太某主張可得營業(yè)收益損失的主張，本院不予支持。
經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第十七條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十條 ?、第十一條 ?第（三）項 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決第一項；
二、撤銷利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決第二項、第三項；
三、鄒某富于本判決生效之日起十日內(nèi)補償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元；
四、駁回邵太某的其他訴訟請求。
一審案件受理費9000元，由邵太某負擔5400元，鄒某富負擔3600元；二審案件受理費9250元，由邵太某負擔5550元，鄒某富負擔3700元。
本判決為終審判決。

本院認為:恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出的《房地產(chǎn)評估報告書》，應予采信，理由如下:一、估價機構(gòu)及評估人員具有房屋裝修價值評估的相應資質(zhì)；二、《房地產(chǎn)評估報告書》對估價的假設(shè)和限制條件進行了分析，并已說明某些假定條件并不影響評估意見的形成；三、《房地產(chǎn)評估報告書》已說明委托方未提供與估價對象相關(guān)的工程量記錄和數(shù)據(jù)證明資料，本次估價對象工程量由評估人員現(xiàn)場實地勘測，并已經(jīng)雙方當事人簽字確認；四、《房地產(chǎn)評估報告書》已說明取價依據(jù)有:1、房屋裝修及構(gòu)筑物評估現(xiàn)場調(diào)查記錄；2、《資產(chǎn)估價常用數(shù)據(jù)及參考手冊》；3、《湖北省房屋建筑與裝修工程消耗量定額及基價表》；4、《常用房屋建筑物技術(shù)經(jīng)濟指標》；5、估價人員現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料；6、估價機構(gòu)搜集掌握的當?shù)胤康禺a(chǎn)市場相關(guān)資料；7、二審庭審中進一步說明在定額對材料價格沒有規(guī)定的情況下，由評估人員進行市場調(diào)查后，再根據(jù)評估師的專業(yè)分析確定；五、評估人員已說明在綜合成新率目前國家法律法規(guī)沒有明確標準的情況下，本案是根據(jù)雙方租賃合同的租賃期限及履行情況，再結(jié)合專業(yè)知識、交易慣例分析得出的。在鄒某富未提交充分的證據(jù)反駁鑒定機構(gòu)對評估對象的工程量、取價依據(jù)、綜合成新率的確定欠缺依據(jù)的情況下，本院認為鑒定機構(gòu)根據(jù)實地勘測確定的工程量，以國家和湖北省相關(guān)價格規(guī)范為依據(jù)，并進行市場調(diào)查后，評估人員結(jié)合雙方簽訂的房屋租賃合同及合同履行情況，根據(jù)其專業(yè)知識分析，并考慮市場交易慣例，對涉案房屋裝修現(xiàn)值作出的《房地產(chǎn)評估報告書》，具有客觀真實、科學合理性，本院予以采信。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。
本院另查明，恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限公司2015年2月12日作出的《房地產(chǎn)評估報告書》，確定訴爭房屋利川市楊柳寺村“香隆漁港餐館”房屋裝修現(xiàn)值參考價格為293383元。
本院認為，本案雙方當事人二審爭議的焦點問題為:一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應否解除的問題；二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對房屋進行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預期利益損失，應怎樣處理。綜合鄒某富以及邵太某的上訴理由，本院依據(jù)事實和法律規(guī)定作如下評判:
一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應否解除的問題。鄒某富與邵太某于2011年10月6日簽訂《房屋出租合同》，約定鄒某富將其坐落于利川市東城辦事處楊柳村三組的房屋租賃給邵太某經(jīng)營餐館，雙方形成房屋租賃合同關(guān)系。雖然鄒某富在訂立租賃合同時，沒有取得租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但其在一審法庭辯論終結(jié)前取得了租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效”的規(guī)定，本院認定雙方訂立的房屋租賃合同合法有效。租賃合同簽訂后，邵太某對承租房屋進行裝修并經(jīng)營，因?qū)嶋H經(jīng)營場所與工商營業(yè)執(zhí)照申報核準場所不一致，邵太某開辦的餐館在經(jīng)營期間被利川市工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照，致邵太某此后無法繼續(xù)經(jīng)營，租賃合同目的不能實現(xiàn)，合同實際終止履行，本院對邵太某請求解除雙方簽訂的租賃合同的主張，予以支持。
二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對房屋進行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預期利益損失，應怎樣處理。本院認為:鄒某富在未取得利川市東城辦事處楊柳村三組房屋建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下將該房屋出租給邵太某，并同意邵太某對該房屋進行裝飾裝修，在邵太某辦理營業(yè)執(zhí)照時，又為其提供與楊柳村三組房屋相鄰的長堰村十組的房屋權(quán)屬證書，以促成以此虛假材料辦理營業(yè)執(zhí)照，對租賃合同最終不能繼續(xù)履行具有過錯。而邵太某在承租房屋時，沒有盡到謹慎審查義務，在承租房屋沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，承租該房屋并投入大量的資金進行裝修，并以鄒某富提供的其他房屋權(quán)屬證書申辦工商營業(yè)執(zhí)照，導致最終租賃合同終止履行，具有同等過錯。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條 ?:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任”的規(guī)定，就邵太某對房屋進行裝飾裝修已形成附合的殘值損失，因鄒某富與邵太某對損失的造成具有同等過錯，同時考慮租賃期間已部分履行的情況，本院確定雙方各自承擔50%的責任，該殘值損失經(jīng)過專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，確認房屋裝修現(xiàn)值參考價格為293383元，按照雙方各承擔一半責任的原則進行處理，本院確定由邵太某自行承擔房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元，鄒某富補償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元。對于邵太某主張的預期利益損失，雖然邵太某在工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照后，對剩余租賃期間不能實際使用，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，因工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照后，雙方簽訂的租賃合同已實際終止履行，而雙方對合同解除均具有過錯，故邵太某請求鄒某富支付預期利益損失的依據(jù)不充分，且邵太某也未提供充分的證據(jù)證實其預期利益損失的具體金額，故對邵太某主張可得營業(yè)收益損失的主張，本院不予支持。
經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第十七條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十條 ?、第十一條 ?第（三）項 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決第一項；
二、撤銷利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決第二項、第三項；
三、鄒某富于本判決生效之日起十日內(nèi)補償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元；
四、駁回邵太某的其他訴訟請求。
一審案件受理費9000元，由邵太某負擔5400元，鄒某富負擔3600元；二審案件受理費9250元，由邵太某負擔5550元，鄒某富負擔3700元。

審判長：朱華忠
審判員：郜幫勇
審判員：崔華

書記員：何奕娥