原告邱大橋。
原告萬某某。
二原告共同委托代理人周虹，湖北人言律師事務所律師，代理權限為特別授權。
被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。
法定代表人葉義環(huán)，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人章敏，湖北平淵律師事務所律師，代理權限為特別授權。
被告袁某某。
委托代理人馬小兵，北京盈科（武漢）律師事務所律師，代理權限為特別授權。

原告邱大橋、萬某某訴被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司（以下簡稱成功偉業(yè)公司）、袁某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由審判員余靖獨任審判，于2015年6月29日、9月9日公開開庭進行了審理。原告邱大橋、萬某某委托代理人周虹，被告成功偉業(yè)公司委托代理人章敏，被告袁某某的委托代理人馬小兵到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告邱大橋、萬某某訴訟請求：1、確認被告成功偉業(yè)公司與被告袁某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》無效；2、確認原告邱大橋、萬某某與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷還建合同》有效，被告成功偉業(yè)公司配合辦理明錦苑1棟1層1號房屋的合同備案手續(xù)；3、本案訴訟費用由被告承擔。
為了支持其訴訟請求，原告邱大橋、萬某某提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋所有權證、《房屋拆遷還建合同》、公證書，證明原告與被告成功偉業(yè)公司之間的拆遷安置補償合同關系，原告已依約履行了合同；
證據(jù)二、《門面租賃合同》、證明、身份證復印件、照片、圖紙，證明：1、2013年11月3日，被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號門面出租給案外人鐘洪霞，2、被告成功偉業(yè)公司于2014年8月1日將涉訴門面房交付原告，原告與鐘洪霞簽訂了租賃合同，3、涉訴門面明錦苑1棟1層1號房系被告成功偉業(yè)公司在原告已拆遷門面房處建設的還建房；
證據(jù)三、房產(chǎn)備案信息，證明2015年3月15日，被告成功偉業(yè)公司將涉訴房屋出售給被告袁某某，二被告簽訂的商品房買賣合同無效。
經(jīng)審理查明，被告成功偉業(yè)公司對原告提交的證據(jù)一質(zhì)證后未提出異議，被告袁某某認為房產(chǎn)證載明的房屋房號與拆遷還建協(xié)議中載明的房屋房號不一致，約定的面積與訴爭房屋不一致，本院認為原告與被告成功偉業(yè)公司均稱被拆除房屋只有一間，且被告成功偉業(yè)公司作為拆遷方并未提出異議，應認定《房屋拆遷還建合同》中所載拆除房屋房號系筆誤，應為位于武漢市蔡甸區(qū)蔡正街326#；二被告對原告提交的證據(jù)二質(zhì)證后對照片、圖紙的真實性未提出異議，對租賃合同、證言提出異議，認為鐘洪霞應出庭作證，本院認為二被告未提出充分的反駁理由，原告與鐘洪霞簽訂的租賃合同、照片、以及鐘洪霞的身份證復印件形成證據(jù)鏈，可以證明鐘洪霞與原告之間的租賃合同關系，且鐘洪霞已實際使用了租賃房屋，證人應出庭作證，對鐘洪霞提供的證言不予采信；證據(jù)三與被告袁某某提交的證據(jù)二一致，對該證據(jù)認定同袁某某提交的證據(jù)二。
原告邱大橋、萬某某，被告袁某某對被告成功偉業(yè)公司提交的證據(jù)一質(zhì)證后未提出異議，本院予以采信；原告、被告袁某某對被告成功偉業(yè)公司提交的證據(jù)二的真實性均未提出異議，但原告認為未辦理抵押登記，被告袁某某未取得涉訴房屋抵押權，拆遷還建合同優(yōu)先于商品房買賣合同；被告袁某某認為二被告以簽訂商品房買賣合同的形式對借款約定抵押擔保，雖然未辦理抵押登記，但商品房買賣合同合法有效；本院對該證據(jù)的真實性予以采信，對《武漢市商品房買賣合同》系為辦理二被告間借款合同抵押擔保而簽訂的事實予以采信，對二被告之間抵押關系的效力在本院認為部分予以闡述。
對被告袁某某提交的證據(jù)一的認定同被告成功偉業(yè)公司提交的證據(jù)二；原告、被告成功偉業(yè)公司均未對被告袁某某提交的證據(jù)二提出異議，本院對其真實性予以采信，但該證據(jù)不能證明涉訴房屋已辦理備案手續(xù)。
經(jīng)審理查明，2009年7月18日，原告邱大橋、萬某某（乙方）與被告成功偉業(yè)公司（甲方）簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定：乙方將其所有的坐落于武漢市蔡甸區(qū)蔡正街326號門面交由甲方拆除、開發(fā)、還建；在乙方原門面地處的66.79平方米的基礎上另增加43.21平方米，共計110平方米，其門面寬內(nèi)空6.6米、高3.8米，并安裝卷閘門；原乙方舊住宅房58.3平方米，享受60平方米，甲方在七層樓以內(nèi)無償還建120平方米住房；甲乙雙方協(xié)商于三年內(nèi)還建；本合同自雙方簽字后，經(jīng)蔡甸區(qū)公證處公證后生效，直至雙方都履行了本合同的各項條款后終止。2009年10月10日，二原告與被告成功偉業(yè)公司將《房屋拆遷還建合同》提交湖北省武漢市蔡甸公證處公證，該公證處作出（2009）鄂蔡甸證字第466號《公證書》。合同簽訂后，原告將其所有的房屋交由被告成功偉業(yè)公司拆除。
2010年5月13日，被告成功偉業(yè)公司以出讓方式取得武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街K0112139土地使用權（蔡國用（2010）第2223號，含原告被拆除房屋所占土地），該地塊規(guī)劃建設明錦苑商住樓項目，2011年3月4日取得建設工程施工許可證，2011年8月26日取得武漢市商品房預售許可證（武房開預售（2011）347號），明錦苑項目至今未竣工。
原告邱大橋、萬某某占有了明錦苑1棟1層1號門面并出租給案外人鐘洪霞，2014年8月1日雙方簽訂《門面租賃合同》，約定租賃期限從2014年8月1日至2017年7月31日，該門面目前已裝修營業(yè)。被告成功偉業(yè)公司未對原告邱大橋、萬某某占有門面以及出租給他人營業(yè)的行為提出異議。
2015年3月15日，被告成功偉業(yè)公司、袁某某簽訂《借款合同》，約定被告成功偉業(yè)公司因臨時周轉向被告袁某某借款100萬元，借款期限從2015年3月16日至2015年9月15日。同日，為了擔?！督杩詈贤返穆男?，二被告簽訂《抵押合同》，約定：被告成功偉業(yè)公司以明錦苑1棟1層1、2、18、19號門面提供抵押擔保，抵押擔保期間為債權存續(xù)期間，被告成功偉業(yè)公司應在合同簽訂之日將抵押物的權利憑證或權屬證明文件交付被告袁某某，并辦理抵押登記，被告袁某某在借款合同約定借款人違約，貸款人宣布債權提前到期……有權處理抵押物，并從處理價款中優(yōu)先受償，如借款人沒有如期償還借款……自其借款逾期日起，該抵押物即為被告袁某某所有，需要時被告成功偉業(yè)公司必須無條件配合辦理過戶手續(xù)，借款人違反合同規(guī)定或發(fā)生合同第七條規(guī)定事項之一，被告袁某某有權隨時依法處分抵押物。二被告未就《抵押合同》約定辦理房屋抵押登記，但于2015年3月15日簽訂《武漢市商品房買賣合同》（合同編號：蔡113104132）作為借款的擔保，合同約定：被告袁某某購買商品房為明錦苑1幢1層2號房，預測登記面積40.66平方米，總金額359，155元，被告成功偉業(yè)公司應當在2015年5月31日前將符合條件的房屋交付給被告袁某某使用，交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。被告袁某某未另行支付購房款?！段錆h市商品房買賣合同》未在房管部門辦理備案。
2015年7月14日，袁某某以成功偉業(yè)公司逾期未償還借款為由向武漢市武昌區(qū)人民法院起訴，要求成功偉業(yè)公司償還借款100萬元以及利息。

本院認為，原告邱大橋、萬某某與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷還建合同》系雙方當事人真實意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效?！斗课莶疬w還建合同》雖未明確約定還建門面房號，但原告邱大橋、萬某某實際占有涉訴門面，并出租給案外人，案外人已實際使用門面，被告成功偉業(yè)公司均未提出異議，且在答辯中稱涉訴門面已作為還建房交付給原告，應視為原告與被告成功偉業(yè)公司對《房屋拆遷還建合同》履行方式協(xié)商一致，即被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號門面還建給原告。涉訴門面的面積雖與《房屋拆遷還建合同》約定不一致，但原告與被告成功偉業(yè)公司均認可，本院對被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號門面還建給原告予以支持?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款規(guī)定“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，商品房預售合同備案是行政部門的管理措施，意在監(jiān)督房地產(chǎn)預售市場，維護交易安全，法律明確規(guī)定報送備案是預售人的義務，且商品房預售合同是否備案對買受人的民事權利具有重大影響，因此被告成功偉業(yè)公司應依房產(chǎn)管理部門的要求配合辦理備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層1號門面?zhèn)浒钢猎婷隆?br/>二被告均認可簽訂《武漢市商品房買賣合同》的目的是為了履行《抵押合同》、設定抵押權，但《武漢市商品房買賣合同》約定了涉訴房屋的所有權轉移，且被告袁某某并未支付合同對價，故該合同名為買賣實為債務擔保，違反了《中華人民共和國物權法》第一百八十六條“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有”和《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的規(guī)定，該合同無效。商品房預售合同的備案屬于行政管理部門的管理措施，若沒有相關約定，不是確定合同效力的要件，且《武漢市商品房買賣合同》并未辦理備案，故被告袁某某以合同已備案作為《武漢市商品房買賣合同》合法有效的理由之一，本院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條第（五）項，《中華人民共和國物權法》第一百八十六條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司與被告袁某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號：蔡113104132）無效；
二、確認原告邱大橋、萬某某與被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司于2009年7月18日簽訂的《房屋拆遷還建合同》合法有效；
三、被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)配合辦理合同備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層1號門面?zhèn)浒钢猎媲翊髽?、萬某某名下。
本案案件受理費人民幣16，500元，減半收取人民幣8，250元，保全費人民幣3，520元，合計人民幣11，770元，由被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司、袁某某負擔（原告已墊付，同意執(zhí)行時與執(zhí)行款一并向原告支付）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交案件受理費，款匯至湖北省武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費分戶；賬號：079501040000393；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　余　靖

書記員：陳湘乾