張志宏
韓宏舜（黑龍江德治律師事務(wù)所）
王光天（黑龍江德治律師事務(wù)所）
趙美林
黑龍江省北方大廈
閆玉香（黑龍江美盛泰富律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）張志宏，個體業(yè)者，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人韓宏舜，黑龍江德治律師事務(wù)所律師。
委托代理人王光天，黑龍江德治律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）趙美林，個體業(yè)者，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人韓宏舜，黑龍江德治律師事務(wù)所律師。
委托代理人王光天，黑龍江德治律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）黑龍江省北方大廈，住所地哈爾濱市南崗區(qū)公司街4號。
法定代表人孫愛民，總經(jīng)理。
委托代理人閆玉香，黑龍江美盛泰富律師事務(wù)所律師。
上訴人張志宏、趙美林因與被上訴人黑龍江省北方大廈（簡稱北方大廈）房屋租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2015）南民一民初字第1477號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2015年11月29日受理后，依法組成合議庭，以閱卷、調(diào)查和詢問當(dāng)事人的方式審理了本案。
上訴人張志宏、趙美林的委托代理人韓宏舜、王光天，被上訴人北方大廈的委托代理人閆玉香到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
北方大廈原審訴稱:2005年6月18日，北方大廈將其所有的位于哈爾濱市南崗區(qū)文府街48號（地下一層、地上七層，建筑面積2555平方米）的樓房（房屋所有權(quán)證號為哈房CD字第003799號）及附屬設(shè)施、設(shè)備等整體出租給張志宏，雙方簽訂了《租賃合同》，現(xiàn)張志宏、趙美林將其作為禧陽賓館使用。
雙方在合同中約定:租賃期限從2005年6月18日起計算，為期10年；北方大廈給予被告三個月裝修免租期，起租日為2005年9月18日；租金:第一年至第五年每年租金為40萬元，第六年至第十年每年租金為45萬元；租金交納方式:按年交付，上打房租，第一年于合同簽訂之日交齊全年租金40萬元，以后每年租金均按起租日期提前兩個月一次性交齊下年度租金；租賃期結(jié)束或提前終止時，固定在建筑物上的裝修、設(shè)施以及物業(yè)方面的全部動力系統(tǒng)隨租賃場地一同交給北方大廈；雙方在合同中還約定了雙方其他的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等。
隨同租賃房屋一并出租的還有其他價值1，340，576元物品（其中低值易耗品價值182，160元；其他設(shè)施、設(shè)備等物品價值1，158，416元）等。
2009年10月13日，經(jīng)協(xié)商，增加承租人趙美林，確定張志宏、趙美林為共同承租人（張志宏、趙美林為夫妻）。
雙方簽訂了《租賃合同補充協(xié)議》，補充協(xié)議約定:北方大廈與張志宏于2005年6月18日簽訂的《租賃合同》條款不變，繼續(xù)履行，該補充協(xié)議與2005年6月18日簽訂的《租賃合同》具有同等效力。
合同簽訂后，北方大廈按照約定將租賃房屋交付給張志宏、趙美林使用。
現(xiàn)租賃合同期限已經(jīng)屆滿，在合同屆滿之前，北方大廈多次通知張志宏、趙美林合同期滿不再續(xù)簽合同，并要求張志宏、趙美林如期遷出。
但是張志宏、趙美林在期滿后至今仍然占用租賃房屋及其租賃設(shè)施、設(shè)備等物品不予返還。
鑒于此，北方大廈為了保護自身的合法權(quán)益，依法提起訴訟，請求:判令張志宏、趙美林從租賃房屋中遷出并依據(jù)合同約定將租賃的設(shè)施設(shè)備等物品、固定在建筑物上的裝修以及物業(yè)方面的全部動力系統(tǒng)隨租賃房屋一同交給北方大廈；判令張志宏、趙美林對無法返還的設(shè)施、設(shè)備等物品予以折價賠償；判令張志宏、趙美林支付自2015年6月18日起至從租賃房屋中遷出之日止的房屋使用費（標(biāo)準(zhǔn)按照市場同期同區(qū)位房屋租賃價格計算）。
張志宏、趙美林原審辯稱:（一）北方大廈起訴張志宏、趙美林時不具有訴權(quán)，應(yīng)當(dāng)駁回北方大廈的訴訟請求；根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》第七條約定:北方大廈給予張志宏、趙美林三個月裝修免租期…起租日期為:2005年9月18日”。
該約定是對合同租期的明確約定，合同屆滿期理應(yīng)順延三個月，即2015年9月18日屆滿。
北方大廈在2015年7月1日起訴，當(dāng)時合同尚未到期。
北方大廈無故提前要求解除合同，其起訴時不具備訴權(quán)。
（二）張志宏、趙美林同意終止租賃合同，但是合同終止時間應(yīng)為2015年9月18日，張志宏、趙美林在合同履行屆滿前已向北方大廈發(fā)函，邀請北方大廈按照合同約定對租賃物進行核對接收。
因租賃周期較長，雙方涉及交接的事務(wù)復(fù)雜，涉及建筑物結(jié)構(gòu)狀況、有價值資產(chǎn)的折舊，低值消耗品零值的計算等等一系列事情。
因此張志宏、趙美林是在盡謹(jǐn)慎義務(wù)，目的是妥善處理交接事宜。
（三）雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定清算核對后，張志宏、趙美林才能撤離場地；根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》第十四條第二款約定:租賃期滿前30日，張志宏、趙美林將酒店的固定資產(chǎn)和低值易耗品評估表……交北方大廈審核，北方大廈會同有關(guān)部門審核無誤并經(jīng)雙方代表簽字后，張志宏、趙美林可撤離。
因此張志宏、趙美林并非無故占有北方大廈租賃物，而是按照前述約定對租賃現(xiàn)場物品進行看管，如張志宏、趙美林擅自撤離場地，造成物品損壞丟失，北方大廈仍然會對張志宏、趙美林追責(zé)。
（四）北方大廈要求張志宏、趙美林承擔(dān)按照市場價值計算的2015年6月18日以后的使用費沒有法律和事實依據(jù)，雙方合同租賃期滿應(yīng)是2015年9月18日，張志宏、趙美林是按照合同約定履行保管義務(wù)。
如要求承租方繼續(xù)給付租金的前提是合同到期后雙方達(dá)成無固定期限合同，而本案事實是張志宏、趙美林同意終止合同，只是盡合同約定的保管義務(wù)。
綜上，張志宏、趙美林認(rèn)為北方大廈的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請求駁回北方大廈的訴訟請求。
原審判決認(rèn)定:2005年6月18日，北方大廈與張志宏簽訂《租賃合同》，雙方約定:張志宏承租北方大廈所有的位于哈爾濱市南崗區(qū)文府街48號（地下一層、地上七層，建筑面積2555平方米）的樓房（房屋所有權(quán)證號為哈房CD字第003799號）及其附屬設(shè)施。
租賃期限從2005年6月18日起計算，為期10年。
租金:第一年至第五年每年租金為40萬元，第六年至第十年每年租金為45萬元。
北方大廈給予張志宏三個月裝修免租期，期間無論張志宏是否完成裝修或開業(yè)，起租日期為:2005年9月18日。
在租賃期結(jié)束或提前終止時，固定在建筑物上的裝修、設(shè)施以及物業(yè)方面的全部動力系統(tǒng)隨租賃場地一同交回北方大廈。
2009年10月13日，北方大廈與趙美林、張志宏簽訂《租賃合同補充協(xié)議》，增加趙美林為原《租賃合同》的承租人。
2015年5月12日、5月27日，北方大廈向張志宏發(fā)出了《租賃合同即將屆滿相關(guān)事宜通知書》、《合同期滿不再續(xù)簽再次告知書》，表示《租賃合同》期滿后不再與張志宏、趙美林續(xù)簽，但至庭審結(jié)束時止，張志宏、趙美林仍占有租賃房產(chǎn)。
案件審理中，根據(jù)北方大廈的申請，委托黑龍江天信房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司對涉案房產(chǎn)的租金價格進行鑒定，鑒定意見為:自2015年6月18日起半年的租賃費總計832，320元。
原審判決認(rèn)為:依法成立的合同受到法律保護，合同當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行其權(quán)利義務(wù)。
北方大廈與張志宏、趙美林簽訂的《租賃合同》中約定了租賃期限為10年，雖在第四條中約定“租賃期限從2005年6月18日起計算”，但在第七條中又約定了“裝修免租期，北方大廈給予張志宏、趙美林三個月裝修免租期，期間無論張志宏、趙美林是否完成裝修或開業(yè)，起租日期為2005年9月18日”，另根據(jù)北方大廈提供的張志宏、趙美林交付的租金明細(xì)可表明，張志宏、趙美林應(yīng)共向北方大廈繳納租金425萬元，故張志宏、趙美林繳納租金的租賃期限應(yīng)為2005年9月18日起至2015年9月17日止，2005年6月18日至2005年9月17日的期限為《租賃合同》約定的裝修免租期不應(yīng)算在10年的租賃期限內(nèi)。
北方大廈庭審中所述的2005年6月18日至2005年9月17日的期間為“裝修免租金”期限與合同約定不符，不予認(rèn)可。
北方大廈已明確向張志宏、趙美林表明合同期滿后不再與其續(xù)簽，故對北方大廈要求張志宏、趙美林從租賃房屋中遷出并依據(jù)合同約定將固定在建筑物上的裝修、設(shè)施以及物業(yè)方面的全部動力系統(tǒng)隨租賃場地一同交回北方大廈的訴訟請求予以支持。
對于北方大廈要求張志宏、趙美林對無法返還的設(shè)施、設(shè)備等物品予以折價賠償?shù)脑V訟請求，因北方大廈不能對其明確，不予支持，北方大廈可在明確張志宏、趙美林無法返還的設(shè)施、設(shè)備等具體物品后另行解決。
張志宏、趙美林尚欠北方大廈2015年6月18日至2015年9月17日的租金，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租金費用給付北方大廈。
2015年9月18日后，張志宏、趙美林繼續(xù)占有北方大廈房屋應(yīng)當(dāng)給付占有使用費，給付標(biāo)準(zhǔn)按照鑒定結(jié)論計算。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第六十一條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十五條 ?之規(guī)定，據(jù)此判決:一、被告張志宏、趙美林于本判決生效之日起十日內(nèi)從原告黑龍江省北方大廈所有的位于哈爾濱市南崗區(qū)文府街48號房屋中遷出，并將固定在該建筑物上的裝修、設(shè)施以及物業(yè)方面的全部動力系統(tǒng)一同交回原告黑龍江省北方大廈；二、被告張志宏、趙美林于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告黑龍江省北方大廈2015年6月18日至2015年9月17日的租金（按年租金45萬元計算）；三、被告張志宏、趙美林于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告黑龍江省北方大廈2015年9月18日至遷出之日止的房屋占有使用費（按半年832，320元計算）；四、駁回原告黑龍江省北方大廈的其他訴訟請求。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，被告如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費100元，由原告黑龍江省北方大廈負(fù)擔(dān)50元，被告張志宏、趙美林負(fù)擔(dān)50元；鑒定費10，823元，由原告黑龍江省北方大廈負(fù)擔(dān)5，411.50元，被告張志宏、趙美林負(fù)擔(dān)5，411.50元。
張志宏、趙美林不服上述判決，向本院提起上訴稱:原審法院已經(jīng)認(rèn)定雙方合同期于2015年9月18日屆滿，北方大廈在2015年7月1日起訴時合同尚未到期，無故提前要求解除合同，暫且不說北方大廈應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，北方大廈起訴時就不具備訴權(quán)，因此應(yīng)當(dāng)駁回北方大廈的訴請。
根據(jù)《租賃合同》第十四條第二款約定租賃期滿前30日，張志宏、趙美林將酒店的固定資產(chǎn)和低值易耗品評估表、債權(quán)債務(wù)平衡表交給北方大廈審核，北方大廈會同有關(guān)部門審核無誤后，經(jīng)雙方代表簽字后，張志宏、趙美林方可撤離。
張志宏、趙美林在合同期限屆滿之前已向北方大廈發(fā)出《律師函》，提出雙方共同按照合同約定清算，向北方大廈交接租賃財物。
并且張志宏、趙美林需要到外地另行經(jīng)營生意，已將上述清算事宜通過公證書方式授權(quán)委托給第三人進行處置。
因此，張志宏、趙美林不應(yīng)當(dāng)支付2015年9月18日后的租金。
原審鑒定是在合同期內(nèi)進行，不涉及張志宏、趙美林拖欠租金問題，鑒定結(jié)論數(shù)額與本案無關(guān)。
請求撤銷原判第一、第三項。
北方大廈在法定期間內(nèi)未遞交答辯狀，庭審中辯稱:北方大廈認(rèn)為張志宏、趙美林的上訴請求均沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。
第一點，張志宏、趙美林認(rèn)為北方大廈起訴時沒有訴權(quán)沒有事實依據(jù)，雙方簽訂的租賃合同第四條明確約定租賃期限從2005年6月18日起計算為期10年，而且在合同到期之前北方大廈多次發(fā)出合同期滿不再續(xù)簽，合同期滿后張志宏、趙美林沒有按照合同約定撤出租賃房屋，北方大廈提起訴訟符合法律規(guī)定。
第二點，張志宏、趙美林主張其屬于看管不支付租金沒有事實依據(jù)，北方大廈在原審?fù)彆r提供3張住宿發(fā)票，證明2015年10月1日、10月7日及10月21日，張志宏、趙美林一直在經(jīng)營租賃房屋，不是履行看管租賃房屋的義務(wù)，因此張志宏、趙美林主張合同期滿后不支付房屋占用費沒有依據(jù)。
因為合同期滿以后張志宏、趙美林沒有如期交付租賃房屋，北方大廈提出對租賃房屋使用費數(shù)額鑒定也是有法律依據(jù)。
因此從以上幾點來看，張志宏、趙美林的上訴請求均沒有事實和法律依據(jù)，北方大廈認(rèn)為原審法院判決認(rèn)定事實清楚、證據(jù)確實充分，依法應(yīng)駁回張志宏、趙美林的上訴請求，維持原判。
二審中，張志宏、趙美林舉示下列證據(jù):
證據(jù)一、《開庭傳票》2張、《起訴狀》1份。
意在證明:張志宏、趙美林與北方大廈合同糾紛一案，因北方大廈沒有向張志宏、趙美林出具房屋租賃發(fā)票，現(xiàn)張志宏、趙美林另案起訴要求與北方大廈進行清算。
證據(jù)二、《固定資產(chǎn)盤點明細(xì)表》《低值易耗品盤點明細(xì)表》。
意在證明:張志宏、趙美林承租房屋后添附物，并依據(jù)合同約定向黑龍江省北方大廈提供相關(guān)材料。
證據(jù)三、《公證書》1份.意在證明:張志宏、趙美林已將清算事宜委托相關(guān)人員處置。
證據(jù)四、張志宏、趙美林與北方大廈張經(jīng)理紙質(zhì)電話錄音節(jié)錄1份。
意在證明:張志宏、趙美林曾經(jīng)向北方大廈提出共同清算撤場事宜。
經(jīng)質(zhì)證，北方大廈對證據(jù)一的真實性沒有異議，證明的問題有異議，雙方在合同中明確約定租賃期間的所有稅費的所有費用由張志宏、趙美林承擔(dān)，而合同中并沒有約定必須出具房屋租金發(fā)票，也沒有約定不出具租賃發(fā)票張志宏、趙美林可以不付租金，期滿不交回租賃房屋，張志宏、趙美林主張因北方大廈沒有向張志宏、趙美林出具房屋租賃發(fā)票而不交付房屋是沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，況且北方大廈已經(jīng)向張志宏、趙美林出具了房屋租賃發(fā)票，不存在沒有出具發(fā)票的事實。
對證據(jù)二的真實性和證明問題均有異議，只是電腦打印的簡單物品列表沒有任何簽字和蓋章，兩份表格北方大廈從來沒有收到，兩份表格與雙方合同中約定的沒有任何關(guān)系；合同中第14條中約定合同期滿前30日張志宏、趙美林應(yīng)當(dāng)將酒店的固定資產(chǎn)和低值易耗品評估表等交北方大廈審核，該條約定中固定資產(chǎn)和低值易耗品是指合同中第9條北方大廈出租的財產(chǎn)，不是合同約定的條款，是張志宏、趙美林自己填寫的與本案沒有關(guān)系。
對證據(jù)三的真實性沒有異議，證明問題有異議，張志宏、趙美林委托何人處理相關(guān)事宜跟北方大廈沒有任何法律關(guān)系，而且張志宏、趙美林主張至委托以后不在經(jīng)營租賃房屋，但從一審北方大廈所提供的3張住宿發(fā)票可見2015年10月，張志宏、趙美林一直均在經(jīng)營不存在沒有經(jīng)營的事實。
證據(jù)四電話錄音沒有聽到，不予質(zhì)證。
本院認(rèn)證意見為:從形成的時間看，張志宏、趙美林舉示的《開庭傳票》《起訴狀》形成于一審?fù)徍?，可以認(rèn)定為二審新的證據(jù)，但與本案沒有關(guān)聯(lián)。
《固定資產(chǎn)盤點明細(xì)表》及《低值易耗品盤點明細(xì)表》既沒有制作時間，也未加蓋北方大廈公章或工作人員簽字，且北方大廈對真實性有異議，對固定資產(chǎn)盤點明細(xì)表》《低值易耗品盤點明細(xì)表》的真實性不予認(rèn)定。
《公證書》形成于原審?fù)徍?，北方大廈真對實性沒有異議，屬于二審新的證據(jù)，對《公證書》記載內(nèi)容的真實性予以認(rèn)可。
僅憑紙質(zhì)電話錄音節(jié)錄本身無法確定形成時間，不能確認(rèn)為二審新的證據(jù)。
二審認(rèn)定的案件事實與一審一致。
本院認(rèn)為:張志宏、趙美林與北方大廈簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的效力性的規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
依據(jù)《租賃合同》裝修免租期不計算在租賃期限內(nèi)的約定，原審法院認(rèn)定張志宏、趙美林繳納租金的時間為2005年9月18日起至2015年9月17日止并無不當(dāng)，而且雙方當(dāng)事人對此也未提起上訴。
北方大廈在《租賃合同》履行期間向張志宏發(fā)出《租賃合同即將屆滿相關(guān)事宜通知書》及《合同期滿不再續(xù)簽再次告書》內(nèi)容為按照《租賃合同》約定進行物品交接、期滿后不再續(xù)簽以及不同意張志宏提出的延期的申請，沒有提前解除《租賃合同》的意思表示。
北方大廈雖然在租賃期內(nèi)提起訴訟，但并未影響張志宏、趙美林的經(jīng)營，根據(jù)北方大廈原審舉示的住宿發(fā)票證明張志宏、趙美林2015年10月間還在經(jīng)營，至今還占用租賃房屋也未與北方大廈進行交接，北方大廈作為《租賃合同》的相對方享有訴權(quán)，本院對張志宏、趙美林上訴提出北方大廈不具有訴權(quán)的主張不予支持。
張志宏、趙美林原審舉示的《律師函》發(fā)出時間為2015年8月21日，二審舉示的《公證書》只能證明將《租賃合同》的相關(guān)事宜委托他人處理，《固定資產(chǎn)盤點明細(xì)表》及《低值易耗品盤點明細(xì)表》即未有北方大廈公章或工作人員簽字，也沒有證據(jù)證明北方大廈收到。
故張志宏、趙美林沒有履行在租賃期滿前30日將固定資產(chǎn)和低值易耗品評估表、債權(quán)債務(wù)平衡表交北方大廈審核的合同義務(wù)，現(xiàn)以北方大廈沒有會同有關(guān)部門審核無誤后，經(jīng)雙方代表簽字后，方可撤離的上訴理由沒有事實基礎(chǔ)。
張志宏、趙美林應(yīng)從租賃房屋中遷出并給付租期后使用租賃房屋的使用費。
依照《中華中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由張志宏、趙美林負(fù)擔(dān)。
本裁定為終審裁定。

本院認(rèn)為:張志宏、趙美林與北方大廈簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的效力性的規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
依據(jù)《租賃合同》裝修免租期不計算在租賃期限內(nèi)的約定，原審法院認(rèn)定張志宏、趙美林繳納租金的時間為2005年9月18日起至2015年9月17日止并無不當(dāng)，而且雙方當(dāng)事人對此也未提起上訴。
北方大廈在《租賃合同》履行期間向張志宏發(fā)出《租賃合同即將屆滿相關(guān)事宜通知書》及《合同期滿不再續(xù)簽再次告書》內(nèi)容為按照《租賃合同》約定進行物品交接、期滿后不再續(xù)簽以及不同意張志宏提出的延期的申請，沒有提前解除《租賃合同》的意思表示。
北方大廈雖然在租賃期內(nèi)提起訴訟，但并未影響張志宏、趙美林的經(jīng)營，根據(jù)北方大廈原審舉示的住宿發(fā)票證明張志宏、趙美林2015年10月間還在經(jīng)營，至今還占用租賃房屋也未與北方大廈進行交接，北方大廈作為《租賃合同》的相對方享有訴權(quán)，本院對張志宏、趙美林上訴提出北方大廈不具有訴權(quán)的主張不予支持。
張志宏、趙美林原審舉示的《律師函》發(fā)出時間為2015年8月21日，二審舉示的《公證書》只能證明將《租賃合同》的相關(guān)事宜委托他人處理，《固定資產(chǎn)盤點明細(xì)表》及《低值易耗品盤點明細(xì)表》即未有北方大廈公章或工作人員簽字，也沒有證據(jù)證明北方大廈收到。
故張志宏、趙美林沒有履行在租賃期滿前30日將固定資產(chǎn)和低值易耗品評估表、債權(quán)債務(wù)平衡表交北方大廈審核的合同義務(wù)，現(xiàn)以北方大廈沒有會同有關(guān)部門審核無誤后，經(jīng)雙方代表簽字后，方可撤離的上訴理由沒有事實基礎(chǔ)。
張志宏、趙美林應(yīng)從租賃房屋中遷出并給付租期后使用租賃房屋的使用費。

依照《中華中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由張志宏、趙美林負(fù)擔(dān)。

審判長：郎曉俠
審判員：趙國良
審判員：張惟光

書記員：王帥英