趙某某
馮新宇
黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司
田景榮（黑龍江冰城律師事務(wù)所）
哈爾濱寬泰物業(yè)管理有限公司
馮慧麗（北京百瑞（哈爾濱）律師事務(wù)所）

原告:趙某某，男，住北京市海淀區(qū)。
委托代理人馮新宇，男，，住哈爾濱市南崗區(qū)。
被告:黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)大慶四道街6號。
法定代表人:高壽山，經(jīng)理。
委托代理人:田景榮，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。
第三人:哈爾濱寬泰物業(yè)管理有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)幸福路77-1號。
法定代表人:王艷龍，經(jīng)理。
委托代理人:馮慧麗，北京市百瑞（哈爾濱）律師事務(wù)所律師。
原告趙某某與被告黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司（以下簡稱嘉某某地公司）、第三人哈爾濱寬泰物業(yè)管理有限公司（以下簡稱寬泰物業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年2月15日立案后，依法由審判員牟英國獨任審判，公開開庭進行了審理。
原告趙某某委托代理人馮新宇、被告嘉某某地公司委托代理人田景榮、第三人寬泰物業(yè)公司委托代理人馮慧麗到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某某向本院提出訴訟請求:1.解除原告與被告簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》；2.被告返還原告購鋪款80，000元，并向原告支付違約金29，200元（違約金按日萬分之五從2014年12月31日計算至2016年12月31日）；3.判令被告承擔(dān)本案的全部訴訟費用。
事實和理由:原、被告于2013年10月17日簽訂《新天意·商品批發(fā)城商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定原告購買道外區(qū)南十四道街221號地下一層C區(qū)8號商鋪，一次性支付購鋪款100，000元，使用時間為40年。
2013年嘉某某地公司以寬泰物業(yè)公司的名義與原告簽訂《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》，約定:為實現(xiàn)新天意·商品批發(fā)城的統(tǒng)一經(jīng)營，提高新天意·商品批發(fā)城的經(jīng)濟效益和競爭力，甲方將商鋪出租給寬泰物業(yè)，租賃期間為從2014年12月31日至2016年12月30日；年租金為10，000元，該鋪兩年委托租賃租金總計20，000元；該費用由嘉某某地公司在原告的總轉(zhuǎn)讓費100，000元中予以扣除，即原告實際向嘉某某地公司繳納商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費80，000元；合同約定商鋪交付使用日期為2014年12月31日，延期一天被告按實際購鋪款的萬分之五支付違約金，以天計算。
現(xiàn)新天意·商品批發(fā)城處于停建狀態(tài)，嘉某某地公司無法按照《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定的交付時間交付商鋪。
根據(jù)《合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”。
故趙某某向法院提起訴訟。
嘉某某地公司辯稱:第一、原告提出解除合同沒有依據(jù)。
合同法規(guī)定，合同的解除要具備條件。
本案中的合同既無約定解除事由也無法定解除事由。
第二、原告要求返還購商鋪款沒有依據(jù)。
既然解除合同的理由不能成立，合同不能解除。
那么，就不能返還購買商鋪的款項。
第三、原告要求支付違約金不合理。
原告與被告簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中雖然有“新天意·商品批發(fā)城預(yù)計2014年12月31日前開業(yè)，每延期一天甲方按乙方實際房款的萬分之五支付違約金。
”的約定，但是原告已經(jīng)在開業(yè)前，將商鋪出租給哈爾濱寬泰物業(yè)管理有限公司，并收取了租金。
雖未開業(yè)但原告已經(jīng)獲得等同于按時開業(yè)的收益。
從實質(zhì)上避免了原告因遲延開業(yè)而受到損失。
獲得等同于開業(yè)的利益，同時又要求遲延開業(yè)的違約金，顯失公平。
違約金日萬分之五顯然過高。
按照合同法一百一十四條的規(guī)定,被告可以要求法院調(diào)低違約金。
按照最高法院關(guān)于合同法的司法解釋（二）第二十九條,違約金高于實際損失的30%就視為違約金過高。
本案中原告的實際損失就是租金,約定的租金的比例是年10%,即日為萬分之二點八。
日萬分之二點八的1.3倍為萬分之三點六。
本案中，違約金日萬分之五顯然過高了，應(yīng)該調(diào)整違約金為日萬分之三點六。
在2017年1月1日前原告已經(jīng)收取了租金，租金可以沖抵違約金，那么2017年1月1日前的違約金比例應(yīng)該為日萬分之零點八。
2017年1月1日以后違約金為日萬分之三點六。
本案中，請求法院不支持或者降低違約金。
寬泰物業(yè)公司述稱，第三人已經(jīng)與原告簽訂了統(tǒng)一租賃協(xié)議并已向原告支付了租金20，000元，但原告未按照合同約定向第三人交付租賃物即商鋪，現(xiàn)請求原告返還20，000元租金及利息。
在原告未返還租金的前提下，第三人拒絕解除租賃協(xié)議。
關(guān)于原告所述違約金，因原告已經(jīng)實際收到了第三人的租金20，000元，在租期范圍內(nèi)并沒有實際遭受到經(jīng)濟上的損失，現(xiàn)在請求支付違約金不應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒缮系闹С帧?br/>當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下:趙某某提供的證據(jù)一，能夠證明2013年10月17日趙某某與嘉某某地公司簽訂了《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，同日趙某某與寬泰物業(yè)公司簽訂《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》；《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》及收據(jù)明確了趙某某受讓商鋪的位置、約定的受讓金額及實際交付的金額，本院予以采信。
趙某某提供的證據(jù)二，不能證明要證明的問題，本院不予采信。
寬泰物業(yè)公司提供的證據(jù)，不能證明要證明的問題，本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下:2013年10月17日，趙某某與嘉某某地公司簽訂《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。
合同約定如下內(nèi)容:“嘉某某地公司（甲方）是‘新天意·商品批發(fā)城’項目產(chǎn)權(quán)人。
趙某某（乙方）受讓使用權(quán)的商鋪位于哈爾濱市道外區(qū)南十四道街221號[新天意·商品批發(fā)城（暫定名）]C區(qū)8號商鋪。
該批發(fā)城預(yù)計于2014年12月31日前開業(yè)，每延期一天甲方按乙方實際房款的萬分之五支付違約金。
乙方受讓的商鋪使用權(quán)年限為商場正式開業(yè)之日起40年。
商鋪建筑面積約為4.34平方米，乙方一次性受讓商鋪使用權(quán)，總額為100，000元。
乙方同意于2013年10月17日一次性交付鋪款總額的100%，即100，000元。
乙方在受讓商鋪后，同意將其受讓的商鋪交給甲方統(tǒng)一經(jīng)營和管理，并與甲方簽訂《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》。
”。
2013年10月17日，趙某某與寬泰物業(yè)公司簽訂《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》。
合同約定如下內(nèi)容:“為實現(xiàn)新天意·商品批發(fā)城的統(tǒng)一經(jīng)營，提高新天意·商品批發(fā)城的經(jīng)濟效益和競爭力，甲方（趙某某）將坐落在哈爾濱市道外區(qū)南十四道街221號的“新天意·商品批發(fā)城”C區(qū)8號商鋪出租給乙方（寬泰物業(yè)公司）；租賃期間從2014年12月31日至2016年12月30日；年租金為10，000元，該商鋪前兩年委托租賃租金總計20，000元。
”。
合同簽訂后，寬泰物業(yè)公司并未直接向趙某某支付兩年商鋪的租賃費20，000元。
該費用由嘉某某地公司在趙某某總轉(zhuǎn)讓費100，000元中予以扣除，即趙某某實際上向嘉某某地公司交納商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費共計80，000元。
本案爭議商鋪所在的商品批發(fā)城處于停建狀態(tài)。
趙某某與嘉某某地公司簽訂的合同什么時間能繼續(xù)履行，嘉某某地公司不能給予明確答復(fù)。
本院認為，本案的爭議焦點在于:1.嘉某某地公司未按照《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定的交付時間即2014年12月31日向趙某某交付商鋪的使用權(quán)，趙某某能否據(jù)此要求解除《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《統(tǒng)一租賃協(xié)議》；2.嘉某某地公司稱雙方約定的違約金過高，應(yīng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
嘉某某地公司的該請求是否符合法律規(guī)定的調(diào)整違約金的情形；3.寬泰物業(yè)公司述稱，其已經(jīng)向趙某某支付了商鋪租金，要求趙某某返還租金的請求是否合理。
關(guān)于本案第一個爭議焦點:首先，原、被告簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。
其次，根據(jù)《合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。
本案趙某某與嘉某某地公司簽訂《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，其合同目的在于對其轉(zhuǎn)讓的商鋪實現(xiàn)長期的經(jīng)營和管理，而不是短期的轉(zhuǎn)租。
嘉某某地公司與趙某某簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》明確約定，商品批發(fā)城預(yù)計2014年12月31日前開業(yè)，每延期一天嘉某某地公司按趙某某實際房款的萬分之五支付違約金，而至趙某某起訴之日2017年2月15日，嘉某某地公司仍不能交付商鋪，且至今不能明確實際可以交付的具體日期，導(dǎo)致趙某某長期經(jīng)營的合同目的不能實現(xiàn)，嘉某某地公司的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故趙某某要求解除與嘉某某地公司簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》符合《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)予支持。
關(guān)于寬泰物業(yè)公司與趙某某就訴爭商鋪簽訂的《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》，因訴爭商鋪始終未實際交付使用，趙某某亦未實際收取租金，只是在交付的購買商鋪款中進行扣減，從本案的客觀情況看，該租賃協(xié)議事實上并未實際履行。
《中華人民共和國合同法》規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
”，租賃合同屬于要物合同，涉案《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》未履行租賃物的給付，不具備租賃合同成立的要件，不存在解除合同，故趙某某要求解除與寬泰物業(yè)公司簽訂的《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》，本院不予支持。
關(guān)于本案第二個爭議焦點:《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
”，從上述規(guī)定中可以看出，我國對于當(dāng)事人在合同中約定的違約金數(shù)額確定的原則界限是，只要當(dāng)事人約定的違約金金額低于造成的損失，守約方就有權(quán)要求調(diào)整，至于高于造成的損失必須是過分高于約定的違約金，才允許當(dāng)事人請求調(diào)整。
本案中，由于嘉某某地公司不能按照合同約定的時間向趙某某交付商鋪，使趙某某不能在預(yù)先設(shè)定的時間使用所購商鋪，行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能，造成的損失是基于合同正常履行趙某某所應(yīng)當(dāng)獲得的利益。
嘉某某地公司作為違約方，對違約金過分高于造成損失的事實承擔(dān)舉證責(zé)任或者就違約金過分高于損失這一問題可以產(chǎn)生合理懷疑，而轉(zhuǎn)由守約方承擔(dān)證明責(zé)任。
嘉某某地公司未提供證據(jù)證明雙方約定的違約金過分高于造成的損失，且本案中決定違約金數(shù)額大的關(guān)鍵因素不是違約金約定本身過高所致，而是嘉某某地公司違約時間超長所致。
因此，對于嘉某某地公司的該項請求，本院不予支持。
關(guān)于本案第三個爭議焦點:雖然嘉某某地公司與趙某某簽訂《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》后，寬泰物業(yè)公司與趙某某就訴爭商鋪另行簽訂了《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》，但如前所述，該租賃協(xié)議并未實際履行，趙某某所繳納的款項就是購買商鋪費用，故寬泰物業(yè)公司與本案并無必然的聯(lián)系，其主張不能成立。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定及原、被告簽訂的合同約定，趙某某要求嘉某某地公司返還其實際交付的商鋪轉(zhuǎn)讓費及按照合同約定支付違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定及合同約定，請求合理，應(yīng)予支持，但返還商鋪轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額應(yīng)以趙某某實際交付的轉(zhuǎn)讓費金額為準(zhǔn)。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?第（四）項 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告趙某某與被告黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司于2013年10月17日簽訂的《新天意·商品批發(fā)城商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
二、待本判決發(fā)生法律效力后，被告黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司向原告趙某某返還商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費80，000元及違約金29，240元[（80，000元×0.0005）/天×731天（自2015年1月1日起至2016年12月31日止）]；
三、駁回原告趙某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2，484元，原告趙某某已預(yù)交，由被告黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司負擔(dān)，此款與上述款項一并給付原告趙某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認為，本案的爭議焦點在于:1.嘉某某地公司未按照《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定的交付時間即2014年12月31日向趙某某交付商鋪的使用權(quán)，趙某某能否據(jù)此要求解除《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《統(tǒng)一租賃協(xié)議》；2.嘉某某地公司稱雙方約定的違約金過高，應(yīng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
嘉某某地公司的該請求是否符合法律規(guī)定的調(diào)整違約金的情形；3.寬泰物業(yè)公司述稱，其已經(jīng)向趙某某支付了商鋪租金，要求趙某某返還租金的請求是否合理。
關(guān)于本案第一個爭議焦點:首先，原、被告簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。
其次，根據(jù)《合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。
本案趙某某與嘉某某地公司簽訂《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，其合同目的在于對其轉(zhuǎn)讓的商鋪實現(xiàn)長期的經(jīng)營和管理，而不是短期的轉(zhuǎn)租。
嘉某某地公司與趙某某簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》明確約定，商品批發(fā)城預(yù)計2014年12月31日前開業(yè)，每延期一天嘉某某地公司按趙某某實際房款的萬分之五支付違約金，而至趙某某起訴之日2017年2月15日，嘉某某地公司仍不能交付商鋪，且至今不能明確實際可以交付的具體日期，導(dǎo)致趙某某長期經(jīng)營的合同目的不能實現(xiàn)，嘉某某地公司的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故趙某某要求解除與嘉某某地公司簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》符合《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)予支持。
關(guān)于寬泰物業(yè)公司與趙某某就訴爭商鋪簽訂的《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》，因訴爭商鋪始終未實際交付使用，趙某某亦未實際收取租金，只是在交付的購買商鋪款中進行扣減，從本案的客觀情況看，該租賃協(xié)議事實上并未實際履行。
《中華人民共和國合同法》規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
”，租賃合同屬于要物合同，涉案《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》未履行租賃物的給付，不具備租賃合同成立的要件，不存在解除合同，故趙某某要求解除與寬泰物業(yè)公司簽訂的《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》，本院不予支持。
關(guān)于本案第二個爭議焦點:《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
”，從上述規(guī)定中可以看出，我國對于當(dāng)事人在合同中約定的違約金數(shù)額確定的原則界限是，只要當(dāng)事人約定的違約金金額低于造成的損失，守約方就有權(quán)要求調(diào)整，至于高于造成的損失必須是過分高于約定的違約金，才允許當(dāng)事人請求調(diào)整。
本案中，由于嘉某某地公司不能按照合同約定的時間向趙某某交付商鋪，使趙某某不能在預(yù)先設(shè)定的時間使用所購商鋪，行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能，造成的損失是基于合同正常履行趙某某所應(yīng)當(dāng)獲得的利益。
嘉某某地公司作為違約方，對違約金過分高于造成損失的事實承擔(dān)舉證責(zé)任或者就違約金過分高于損失這一問題可以產(chǎn)生合理懷疑，而轉(zhuǎn)由守約方承擔(dān)證明責(zé)任。
嘉某某地公司未提供證據(jù)證明雙方約定的違約金過分高于造成的損失，且本案中決定違約金數(shù)額大的關(guān)鍵因素不是違約金約定本身過高所致，而是嘉某某地公司違約時間超長所致。
因此，對于嘉某某地公司的該項請求，本院不予支持。
關(guān)于本案第三個爭議焦點:雖然嘉某某地公司與趙某某簽訂《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》后，寬泰物業(yè)公司與趙某某就訴爭商鋪另行簽訂了《統(tǒng)一經(jīng)營租賃協(xié)議》，但如前所述，該租賃協(xié)議并未實際履行，趙某某所繳納的款項就是購買商鋪費用，故寬泰物業(yè)公司與本案并無必然的聯(lián)系，其主張不能成立。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定及原、被告簽訂的合同約定，趙某某要求嘉某某地公司返還其實際交付的商鋪轉(zhuǎn)讓費及按照合同約定支付違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定及合同約定，請求合理，應(yīng)予支持，但返還商鋪轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額應(yīng)以趙某某實際交付的轉(zhuǎn)讓費金額為準(zhǔn)。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?第（四）項 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告趙某某與被告黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司于2013年10月17日簽訂的《新天意·商品批發(fā)城商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
二、待本判決發(fā)生法律效力后，被告黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司向原告趙某某返還商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費80，000元及違約金29，240元[（80，000元×0.0005）/天×731天（自2015年1月1日起至2016年12月31日止）]；
三、駁回原告趙某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2，484元，原告趙某某已預(yù)交，由被告黑龍江嘉某某地房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司負擔(dān)，此款與上述款項一并給付原告趙某某。

審判長：牟英國

書記員：趙麗楠