原告：趙春生，男，1976年2月10日出生，漢族，住秦皇島市山海關區(qū)。
委托訴訟代理人：高慶萍，河北高俊霞律師事務所律師。
被告：秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司，住所地：秦皇島市山海關區(qū)南海西路藍天家園38號。
法定代表人：于明遠，董事長。
委托訴訟代理人：顧世恒，河北華倫律師事務所律師。
委托訴訟代理人：鐘景瑞，系秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司職工，男，1958年6月17日生，漢族，住。

原告趙春生與被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月31日立案后，依法由審判員李穎適用簡易程序公開進行了審理，后因案情復雜，依法組成合議庭，裁定轉為普通程序公開開庭進行了審理。原告趙春生及其委托訴訟代理人高慶萍、被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人顧世恒、鐘景瑞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告趙春生向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告將辦理天弘家園西區(qū)5-2-102房屋權屬登記需由被告提交的資料報產權登記機關備案；2、請求判決被告向原告支付逾期交房違約金5317元（2012年6月30日至2013年1月4日）；3、請求判決被告向原告支付逾期辦證違約金132442元（2013年4月6日至2016年5月30日），按已付房款總額的同期銀行逾期貸款利息向原告支付逾期辦證違約金（自2016年5月31日起至實際辦理產權證之日）；4、請求判決被告退還貸款保證金19500元；5、請求判決被告退還契稅16968元，請求判決被告退還交房前的采暖費1816元；7、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2011年2月28日，原被告雙方簽訂商品房買賣合同，原告購買由被告開發(fā)的天弘家園西區(qū)5棟2單元102號房屋，原告支付房屋總價款565606.71元，其中首付款175606.71元，貸款390000元。合同約定被告應于2012年6月30日前交付驗收合格的房屋，并于房屋交付使用后365日內，辦理權屬登記備案手續(xù)。但被告未能按合同約定的時間履行交房及辦證義務，實際交房時間為2013年1月4日，房屋所有權證及土地使用證至今未能辦理。同時被告收取原告的貸款保證金19500元未退還，違規(guī)收取交房前的契稅16968元、取暖費1816元。被告的行為違反了合同約定及法律規(guī)定，應承擔違約責任，并返還多收取的各項費用，為維護原告合法權益，訴至法院請求依法判決。

本院認為，原告趙春生與被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司之間商品房買賣合同法律關系明確，雙方當事人意思表示真實，合同的內容未違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認。根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。合同的約定內容是確定締結合同的雙方主體之間權利、義務的依據(jù)。在本案中，原、被告雙方在商品房買賣合同中明確約定了被告向原告交付所購商品房的期限為2012年6月30日前，被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司即應按照該約定的時限履行向原告交付商品房的義務，否則即為違約，應承擔相應的違約責任。通過庭審能夠查明，被告向原告實際交付房屋的時間為2013年1月日，屬于延期交付，已構成違約。被告提出的2012年7月31日至8月3日山海關區(qū)遭受了60年未遇的強暴雨而發(fā)生水災屬于不可抗力，應免除被告逾期交房違約責任的抗辯主張。本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本案被告所主張的因強暴雨導致的水災發(fā)生于雙方合同約定的交付商品房的期限（2012年6月30日前）之后，即使其主張的強暴雨所致的水災構成不可抗力，也不能免除其責任，故對被告的該項抗辯意見不予采納。被告應就其逾期交房的違約行為承擔相應的違約責任。
庭審中，被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司提出了訴訟時效抗辯，認為原告趙春生要求其承擔逾期交房違約金和逾期辦理產權證違約金的訴訟請求已超過訴訟時效應予駁回。本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，民事主體向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。在本案中，原告在被告逾期交付商品房的違約行為發(fā)生后，享有要求被告承擔違約責任的債權請求權。但其應當自知道或者應當知道權利被侵害時（2013年1月4日）起在兩年內行使其權利。原告趙春生在2016年5月31日向本院提起訴訟要求被告支付逾期交房違約金5317元的訴訟請求已超過訴訟時效，本院不予支持。被告針對原告要求支付逾期交房違約金的訴訟時效抗辯意見，應予采納。原告趙春生所購山海關區(qū)天弘家園5棟2單元102號房屋的所有權證至其提起訴訟時未辦理。原告就逾期辦理產權證要求被告支付違約金的訴訟請求未超過訴訟時效的規(guī)定。被告針對原告該項請求的訴訟時效抗辯不能成立，本院不予采納。
通過庭審查明，被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司就天弘家園西區(qū)工程獲得規(guī)劃許可審批的社區(qū)用房建筑面積為100平方米。其依照建設工程規(guī)劃許可進行項目建設后，在辦理產權登記過程中，因不符合民政部門提出的提供不少于300平方米社區(qū)辦公、服務和活動用房的要求而未能通過驗收。此種情形的出現(xiàn)，被告在訂立和履行合同過程中不能預見和控制，應認定為屬于原、被告雙方商品房買賣合同第十五條第三項所約定的非出賣人所能控制的原因導致的出賣人不能及時提供備案資料辦理房地產權屬登記。被告可順延辦理房產權屬登記的期限，并不負責賠償。故對原告趙春生要求被告支付逾期辦證違約金132442元的訴訟請求不予支持。但是，在本案商品房買賣合同法律關系中，被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司在商品房交付使用后，將辦理權屬登記需由其提供的資料及時報送產權登記機關備案是其作為出賣人應履行的一項重要合同義務，該義務的履行事關合同目的的實現(xiàn)。被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司應遵循合同履行的誠實信用原則，按照合同約定，承擔繼續(xù)履行的責任。故對原告趙春生要求被告將辦理天弘家園西區(qū)5-2-102房屋權屬登記需由被告提交的資料報產權登記機關備案的訴訟請求應予支持。對被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司向原告趙春生收取的契稅16968元及銀行貸款保證金19500元，被告雖主張是與原告協(xié)商一致后收取的，但其并未提供證據(jù)證實雙方存在該約定。現(xiàn)原告趙春生要求被告退還契稅16968元及銀行貸款保證金19500元，被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司應予退還。故對原告趙春生的該項訴訟請求應予支持。原告趙春生當庭出示的收取采暖費的收據(jù)上加蓋有秦皇島市欣遠物業(yè)服務有限公司的財務專用章。原告據(jù)此要求被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司退還多收取的采暖費1816元的訴訟請求，理據(jù)不足，不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百三十五條、第一百三十七條、《中華人民共和國合同法》第二條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十七條、《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第一條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：

一、被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司繼續(xù)履行將辦理天弘家園西區(qū)5棟2單元102房屋權屬登記需由其提交的資料報產權登記機關備案的義務。
二、被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內退還原告趙春生36468元。
三、駁回原告趙春生的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3830元，由原告趙春生負擔1532元，被告秦皇島市雄英房地產開發(fā)有限公司負擔2298元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

審　判　長　　李　穎 人民陪審員　　齊艷華 人民陪審員　　韓麗媛

書記員：史莉