再審申請(qǐng)人一審原告、反訴被告、二審被上訴人：趙建元，男，1969年11月6日出生，住河北省承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：劉海霞，河北迦南律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人一審被告、反訴原告、二審上訴人：劉哲聿，女，1981年5月16日出生，住河北省承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：陳中利，河北秉通律師事務(wù)所律師。

再審申請(qǐng)人趙建元與被申請(qǐng)人劉哲聿房屋買賣合同糾紛一案，河北省承德市雙橋區(qū)人民法院于2017年7月24日作出2017冀0802民初1978號(hào)民事判決，劉哲聿不服，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院，本院于2017年11月17日作出（2017）冀08民終3283號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。趙建元不服，向河北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙：颖笔「呒?jí)人民法院于2018年8月1日作出（2018）冀民申3998號(hào)民事裁定指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人趙建元的委托訴訟代理人劉海霞、被申請(qǐng)人劉哲聿及其委托訴訟代理人陳中利到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審查明的事實(shí)與一、二審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人于2015年7月15日簽訂的《房屋交易合同》的具體條款，能夠確定再審申請(qǐng)人趙建元簽訂合同的目的是出賣房屋取得價(jià)款，被申請(qǐng)人劉哲聿簽訂合同的目的是通過支付對(duì)價(jià)取得房屋所有權(quán)，故雙方簽訂的《房屋交易合同》應(yīng)系房屋買賣合同，而并非擔(dān)保合同。該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，雖然趙建元簽訂合同時(shí)對(duì)涉案房屋不享有處分權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，因此雙方簽訂的《房屋交易合同》合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，共同信守并履行該合同。趙建元出售的房屋系鳳凰山房地產(chǎn)開發(fā)公司抵頂給名陽建設(shè)工程有限公司，名陽公司又抵頂給趙建元，抵頂了工程款928070.00元。但事實(shí)上，2014年9月22日承德鳳凰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王繼來簽訂了《商品房買賣合同》，將涉案房屋出售給王繼來，后王繼來將該房屋作為抵押向承德農(nóng)村信用合作聯(lián)社借款，抵押登記表顯示借款時(shí)間為2014年9月28日至2018年1月21日，房屋共有人為王繼來、潘海燕。但趙建元在簽訂合同時(shí)沒有將涉案房屋在他人名下且被抵押的情況告知被申請(qǐng)人劉哲聿，致使繼續(xù)履行合同失去了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，趙建元的行為屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)雙方一致同意解除該房屋買賣合同，趙建元應(yīng)將劉哲聿交付的定金2萬元予以退還。因房屋價(jià)格上漲，劉哲聿在該地段又購買了另外一套房屋，并為此承擔(dān)了溢價(jià)損失。本案中，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的主要過錯(cuò)在于趙建元，趙建元應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，以承擔(dān)溢價(jià)損失的60%為宜。作為房屋買受人的劉哲聿在簽訂房屋買賣合同時(shí)，有審慎的審查了解義務(wù)，應(yīng)對(duì)欲購房屋的權(quán)屬狀態(tài)等信息資料進(jìn)行充分了解，但劉哲聿在明知是頂賬房的情況下沒有充分盡到合理的注意義務(wù)，對(duì)自己的損失也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)于損失的計(jì)算，雙方簽訂合同中涉案房屋售價(jià)5100元每平方米，房屋面積168.74平米。該地段房價(jià)上漲后，應(yīng)以雙方共同認(rèn)可的基準(zhǔn)日2016年7月31日同地段同戶型的房屋市場價(jià)格計(jì)算溢價(jià)損失。根據(jù)承永興房估字（2018）第278號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房產(chǎn)價(jià)值單價(jià)每平方米7886.90元計(jì)算，劉哲聿房屋溢價(jià)損失為470261.50元，趙建元承擔(dān)該房屋溢價(jià)損失的60%即282165.90元。二審判決以2016年12月10日劉哲聿同地段另行購買的房屋價(jià)格計(jì)算溢價(jià)損失，缺少依據(jù)。另，二審判決以“趙建元未完全取得出賣房屋的所有權(quán)，不具備出售條件?！?、“被上訴人趙建元與被上訴人劉哲聿簽訂的《房屋交易合同》根本無法履行”認(rèn)定該《房屋交易合同》無效，缺少法律依據(jù)。綜上所述，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條（二）、（三）項(xiàng)、第九十四條（四）項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十三條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

審判長 王毓蘭
審判員 金小雁
審判員 燕金玲

書記員： 鄭文娟