趙某某
聶飛（湖北山河律師事務(wù)所）
中國(guó)建筑材料中南公司楚某飯店
肖漫（湖北黃鶴律師事務(wù)所）

原告:趙某某。
委托代理人:聶飛，湖北山河律師事務(wù)所律師。
被告:中國(guó)建筑材料中南公司楚某飯店，住所地武漢市武昌中南二路十號(hào)。
法定代表人:羅鶯，總經(jīng)理。
委托代理人:肖漫，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。
本院于2014年10月21日受理了原告趙某某與被告中國(guó)建筑材料中南公司楚某飯店（以下簡(jiǎn)稱(chēng)楚某飯店）房屋租賃合同糾紛一案。由代理審判員黃振適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審理，于2014年12月10日開(kāi)庭進(jìn)行了公開(kāi)審理，原告趙某某的代理人聶飛與被告楚某飯店的代理人肖漫到庭參加了訴訟，現(xiàn)已審理結(jié)束。

本院認(rèn)為，原被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，合同雙方應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條 ?規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。原被告簽訂的租賃合同約定的租賃期間為2010年1月1日至2012年12月31日，租賃物用途為經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)美容。被告楚某飯店在租賃期未屆滿即開(kāi)始對(duì)包括租賃場(chǎng)地在內(nèi)的整座大樓進(jìn)行裝修，雖在租賃期屆滿之前沒(méi)有直接進(jìn)入租賃場(chǎng)所內(nèi)實(shí)際施工，但是因外立面裝飾在原告所經(jīng)營(yíng)的美容店門(mén)前道路打圍，及在美容店樓上及同棟樓房的其他部位施工不可避免將給美容店的正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)出入不便、噪音困擾、間歇性停水停電等負(fù)面影響。被告自與原告簽訂租賃合同之始便應(yīng)當(dāng)保持所租賃的房屋符合原告使用該租賃物從事美容經(jīng)營(yíng)的用途，被告的上述裝修行為已經(jīng)在一定程度上破壞了租賃物的外部環(huán)境，影響到原告正常經(jīng)營(yíng)需要，屬于未能完全按照合同的約定全部履行自己的合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。原告提出的賠償損失的請(qǐng)求包括三個(gè)方面:1、租金損失134880元（26976元＊5個(gè)月）；2、裝修折舊88000元（17600元＊5個(gè)月）；3、估算營(yíng)業(yè)收入損失178691元。首先，原告于租期屆滿之后的2013年1月6日騰退出租賃場(chǎng)所，整個(gè)租賃期間出租房屋均由被告交付給原告實(shí)際使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，原告使用租賃房屋，給付相應(yīng)的租金系原告的基本合同義務(wù)，原告要求被告退還2012年7月至2012年11月的租金的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。同理，原告在租賃房屋內(nèi)投入的裝修價(jià)值系原告在被告的許可下的自愿添附行為，在整個(gè)租賃期間內(nèi)，也是由原告自行使用該裝修直至租賃期屆滿后騰退出該房屋，且雙方簽訂的合同明確約定合同期滿終止后，原告裝修投入不能拆除部分無(wú)償歸被告所有，原告要求被告賠償其裝修折舊損失亦無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。其次，原告要求被告賠償其按照往年經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)估的經(jīng)營(yíng)收入損失178691元的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為被告的裝修行為雖給原告的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)負(fù)面影響，但實(shí)際造成的損失程度難以量化，原告所經(jīng)營(yíng)的美容店的收入情況同時(shí)也受到市場(chǎng)各種情況的影響，原告僅憑往年的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)衡量被告造成的實(shí)際損失證據(jù)不足，本院不能支持。
因原告的預(yù)期收入損失無(wú)法量化，被告也不應(yīng)從未能完全的履行合同義務(wù)的行為中受益，本院根據(jù)原告的實(shí)際支出為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量后，認(rèn)為應(yīng)以被告在裝修期間從原告處獲取的租金收益作為原告的實(shí)際損失標(biāo)準(zhǔn)。原告雖主張被告的裝修時(shí)間為2012年7月至2012年11月，但未能提供有效的證據(jù)予以證明，本院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以認(rèn)定的被告裝修對(duì)原告經(jīng)營(yíng)造成影響的時(shí)間為2012年9月15日至2012年10月25日。即被告楚某飯店應(yīng)將此期間的租金收入31033元（以年租金28萬(wàn)元計(jì)算1.33個(gè)月）作為原告的經(jīng)濟(jì)損失支付給原告。
另，被告楚某飯店認(rèn)為應(yīng)從原告主張的賠償金額中扣除原告應(yīng)向被告交納的水電費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)8811.5元的答辯意見(jiàn)，本院認(rèn)為該主張符合雙方所簽訂的房屋租賃合同的約定，原告也未提交證據(jù)證明該項(xiàng)費(fèi)用已經(jīng)交納完畢，本院予以支持。綜上，被告楚某飯店仍須向原告賠償經(jīng)濟(jì)損失22221.5元。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?，第一百零七條 ?、第二百一十六條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告中國(guó)建筑材料中南公司楚某飯店于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某某賠償經(jīng)濟(jì)損失22221.5元。
二、駁回原告趙某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)7324元，減半收取3662元，由原告承擔(dān)3459元，由被告承擔(dān)203元。
如未按本判決書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》（國(guó)務(wù)院令第481號(hào)）的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院，戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶--市中院訴訟費(fèi)分戶；賬戶:07×××93；開(kāi)戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào):832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書(shū)，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。

本院認(rèn)為，原被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，合同雙方應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條 ?規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。原被告簽訂的租賃合同約定的租賃期間為2010年1月1日至2012年12月31日，租賃物用途為經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)美容。被告楚某飯店在租賃期未屆滿即開(kāi)始對(duì)包括租賃場(chǎng)地在內(nèi)的整座大樓進(jìn)行裝修，雖在租賃期屆滿之前沒(méi)有直接進(jìn)入租賃場(chǎng)所內(nèi)實(shí)際施工，但是因外立面裝飾在原告所經(jīng)營(yíng)的美容店門(mén)前道路打圍，及在美容店樓上及同棟樓房的其他部位施工不可避免將給美容店的正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)出入不便、噪音困擾、間歇性停水停電等負(fù)面影響。被告自與原告簽訂租賃合同之始便應(yīng)當(dāng)保持所租賃的房屋符合原告使用該租賃物從事美容經(jīng)營(yíng)的用途，被告的上述裝修行為已經(jīng)在一定程度上破壞了租賃物的外部環(huán)境，影響到原告正常經(jīng)營(yíng)需要，屬于未能完全按照合同的約定全部履行自己的合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。原告提出的賠償損失的請(qǐng)求包括三個(gè)方面:1、租金損失134880元（26976元＊5個(gè)月）；2、裝修折舊88000元（17600元＊5個(gè)月）；3、估算營(yíng)業(yè)收入損失178691元。首先，原告于租期屆滿之后的2013年1月6日騰退出租賃場(chǎng)所，整個(gè)租賃期間出租房屋均由被告交付給原告實(shí)際使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，原告使用租賃房屋，給付相應(yīng)的租金系原告的基本合同義務(wù)，原告要求被告退還2012年7月至2012年11月的租金的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。同理，原告在租賃房屋內(nèi)投入的裝修價(jià)值系原告在被告的許可下的自愿添附行為，在整個(gè)租賃期間內(nèi)，也是由原告自行使用該裝修直至租賃期屆滿后騰退出該房屋，且雙方簽訂的合同明確約定合同期滿終止后，原告裝修投入不能拆除部分無(wú)償歸被告所有，原告要求被告賠償其裝修折舊損失亦無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。其次，原告要求被告賠償其按照往年經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)估的經(jīng)營(yíng)收入損失178691元的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為被告的裝修行為雖給原告的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)負(fù)面影響，但實(shí)際造成的損失程度難以量化，原告所經(jīng)營(yíng)的美容店的收入情況同時(shí)也受到市場(chǎng)各種情況的影響，原告僅憑往年的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)衡量被告造成的實(shí)際損失證據(jù)不足，本院不能支持。
因原告的預(yù)期收入損失無(wú)法量化，被告也不應(yīng)從未能完全的履行合同義務(wù)的行為中受益，本院根據(jù)原告的實(shí)際支出為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量后，認(rèn)為應(yīng)以被告在裝修期間從原告處獲取的租金收益作為原告的實(shí)際損失標(biāo)準(zhǔn)。原告雖主張被告的裝修時(shí)間為2012年7月至2012年11月，但未能提供有效的證據(jù)予以證明，本院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以認(rèn)定的被告裝修對(duì)原告經(jīng)營(yíng)造成影響的時(shí)間為2012年9月15日至2012年10月25日。即被告楚某飯店應(yīng)將此期間的租金收入31033元（以年租金28萬(wàn)元計(jì)算1.33個(gè)月）作為原告的經(jīng)濟(jì)損失支付給原告。
另，被告楚某飯店認(rèn)為應(yīng)從原告主張的賠償金額中扣除原告應(yīng)向被告交納的水電費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)8811.5元的答辯意見(jiàn)，本院認(rèn)為該主張符合雙方所簽訂的房屋租賃合同的約定，原告也未提交證據(jù)證明該項(xiàng)費(fèi)用已經(jīng)交納完畢，本院予以支持。綜上，被告楚某飯店仍須向原告賠償經(jīng)濟(jì)損失22221.5元。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?，第一百零七條 ?、第二百一十六條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告中國(guó)建筑材料中南公司楚某飯店于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某某賠償經(jīng)濟(jì)損失22221.5元。
二、駁回原告趙某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)7324元，減半收取3662元，由原告承擔(dān)3459元，由被告承擔(dān)203元。
如未按本判決書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長(zhǎng)：黃振

書(shū)記員：程晨