趙某和
韓強（黑龍江中慶律師事務所）
大慶市寶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉貴彬（黑龍江四維律師事務所）

上訴人（原審原告）趙某和，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體。
委托代理人韓強，黑龍江中慶律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）大慶市寶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省的大慶市讓胡路區(qū)工業(yè)開發(fā)小區(qū)26#樓。
法定代表人王研，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉貴彬，黑龍江四維律師事務所律師。
上訴人趙某和因與被上訴人大慶市寶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保利豐公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服大慶市讓胡路區(qū)人民法院（2015）讓民初字第372號民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。
上訴人趙某和及其委托代理人韓強，被上訴人保利豐公司的委托代理人劉貴彬到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2011年10月9日，原、被告簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發(fā)的博奧國際4單元4層060號精品屋，面積為17.91平方米，合同價款為359991元，面積超出部分由買受人按照合同約定單價補齊。
同時，合同第十五條約定:“出賣人應當在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權屬登記需要出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。
如因出賣人責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房款的0.3%支付違約金”；合同第十三條約定:“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）標準”。
合同附件三約定涉案房屋裝飾、裝修標準為:外墻真石漆、內(nèi)墻毛坯、棚頂毛坯、地面毛坯。
原告向被告交納全部購房款。
2014年8月29日，大慶市房產(chǎn)管理局向被告發(fā)出《開發(fā)商申請辦理產(chǎn)權的告知通知單》，告知購房人可以提供相關手續(xù)申請辦理房屋所有權證，之后原告取得了涉案房屋的房屋所有權證及國有土地使用權證；被告為原告開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。
現(xiàn)原告訴至法院，要求被告支付逾期辦證違約金71278元，并要求被告依商品房買賣合同約定向原告交付用途為精品屋的商品房。
庭審中，被告愿承擔逾期辦證違約責任給付違約金，同意給付原告違約金1086元。
2011年10月，原告（甲方）與大慶市博奧時代購物中心有限公司（乙方）簽訂《租賃協(xié)議書》及《補充協(xié)議》，雙方約定甲方將案涉商鋪出租給乙方，經(jīng)營租賃的期限為三年，（2011年10月1日至2014年9月30日），甲方同意乙方在租賃期內(nèi)可以將此商鋪以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一布局等形式完成該商鋪出租、聯(lián)營、自營等經(jīng)營事宜。
乙方有權根據(jù)經(jīng)營需要對該商鋪進行裝修，并調(diào)整店鋪的布局、設備、設施、裝修等，甲方不得干預。
甲方的年租金收益28769元，租金支付期限為每年10月15日開始支付甲方當年的收益，并約定了甲方應承擔的稅費，后大慶市博奧時代購物中心有限公司扣除稅費后向原告返還了三年的租金。
2014年9月30日，大慶陸佰伴企業(yè)管理有限公司向大慶市博奧時代購物中心有限公司做出情況說明為:“2014年9月30日與貴公司協(xié)商取得博奧時代購物中心2014年4月17日至2014年9月30日之間經(jīng)營權。
自2014年4月份一直到2014年8月份，我公司與博奧時代購物中心全體業(yè)主協(xié)商商鋪承租問題。
2014年8月份博奧時代購物中心業(yè)主召開業(yè)主大會，選定我公司自2014年9月30日以后經(jīng)營博奧時代購物中心，我公司與業(yè)主相繼簽訂商鋪租賃合同，我公司向全體業(yè)主承諾，在租賃期間保證商場設施、設備、房屋等一切設施的完好，不改變商場格局結構；我公司保證在租賃到期后為全體業(yè)主辦理鋪位隔斷，確保產(chǎn)權人能自行經(jīng)營使用，產(chǎn)生費用由我公司承擔。
”
原審認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應嚴格履行各自的義務。
原告履行了給付全部房款的義務，被告應依約協(xié)助原告辦理房屋權屬登記。
因被告已認可其應承擔逾期辦證違約責任，其應按合同第十五條約定按原告已付房款的0.3%支付違約金，故被告應給付原告逾期辦證違約金1086元（362000元×0.3%）。
雖然原告以雙方約定逾期辦證違約金條款系格式條款且約定過低為由要求對違約金標準進行調(diào)整，但原告已在案涉的《商品房買賣合同》上簽字確認，并未對合同內(nèi)容提出異議。
根據(jù)合同法規(guī)定，違約金如低于發(fā)生的損失當事人可以請求增加，而在被告逾期辦證期間，原告按年收取了涉案房屋租金，未發(fā)生實際損失，故對原告調(diào)整違約金的主張不予支持。
關于原告要求被告交付房屋的訴請，原告與大慶市博奧時代購物中心有限公司簽訂的無償使用協(xié)議書，將涉案房屋交付博奧時代購物中心有限公司無償使用，從而實際取得了減少房屋價款的收益，故可視為原告已接收了涉案房屋。
對于交付房屋是否為精品屋，原告在接收房屋時并未對房屋提出異議。
根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同，對于涉案商鋪是否應有框架結構及隔斷，原、被告雙方并未約定，屬于約定不明，而對于精品屋的標準，也沒有相應的國家及行業(yè)標準，故原告要求被告交付具有相應框架結構精品屋的請求，沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決:一、被告大慶市寶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性給付原告趙某和逾期辦證違約金1086元；二、駁回原告趙某和的其他訴訟請求。
案件受理費1844元，由原告負擔1582元，被告負擔50元。
上訴人趙某和上訴稱，一、一審法院駁回上訴人要求交付符合合同約定的精品屋無事實和法律依據(jù)。
一審法院駁回理由為上訴人于2011年10月1日與大慶市博奧時代購物中心有限公司簽訂了租賃合同，且實際獲取租金，視為上訴人接收房屋，一審法院嚴重侵犯了上訴人的利益。
2011年10月1日，上訴人與博奧時代簽訂租賃合同時，直到2014年6月，整個博奧時代地面無任何標識、標記。
上訴人所購買的精品屋不知道在什么地方，不具備交接條件，無法進行交接，上訴人并未接到房屋驗收交接單，未實際驗收交接。
2、上訴人和被上訴人提交的證據(jù)均證明在2014年8月20日前，被上訴人并未完成涉案房屋建設，在房屋未建成前不存在接收房屋。
雙方約定的是精品屋，房屋所有權證體現(xiàn)為精品屋，而現(xiàn)在精品屋狀態(tài)僅是由地釘標注的地面，并沒有精品屋的真正物質(zhì)形態(tài)。
《房屋登記辦法》明確說明了房屋的物質(zhì)形態(tài)應為房屋或特定空間，上訴人可以要求被上訴人繼續(xù)履行合同，即為上訴人建成符合合同約定的精品屋。
3、上訴人與博奧時代簽訂租賃合同，是因為上訴人考慮到被上訴人承諾受售后返租三年且統(tǒng)一經(jīng)營、管理情形下，作為守約方的上訴人為了避免違約方違約損失擴大，才以自己的名義，在不知道自己精品屋所處位置、形態(tài)，由被上訴人直接將并不符合法律意義交房條件的精品屋交給其關聯(lián)企業(yè)，也是被上訴人兌現(xiàn)售后返租的承諾。
二、一審法院駁回上訴人要求違約金數(shù)額理由是在錯誤認定事實不清前提下錯誤適用法律。
上訴人要求調(diào)整增加違約金，雙方約定的違約金極不對等，被上訴人承擔的違約金過低。
涉案商品房買賣合同為格式合同，相應條款為格式條款，提供格式條款的被上訴人應提請對方注意免除或限制其責任的條款，按照對方要求，對該條款予以說明，提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利的，依據(jù)合同法，該條款應為無效，無效即視為無約定，合同未約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
所以，上訴人要求的違約金數(shù)額應得到法律支持。
一審認為上訴人收取了相應租金就沒有損失，但租金收益只是投資收益的一部分，最根本的損失是不能實現(xiàn)上訴人適時出場的收益，更無法實現(xiàn)購買商品房用以投資的目的。
三、一審法院認為上訴人的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，事實是，上訴人有證據(jù)證明相關事實，一審判決引用合同法的法條恰恰能支持上訴人的所有主張，但卻成了支持被上訴人違約行為的所謂依據(jù)。
請求二審法院依法撤銷一審判決，改判被上訴人依約向上訴人交付用途為精品屋的商品房，改判被上訴人給付上訴人逾期辦證違約金20000元，上訴費由被上訴人承擔。
被上訴人寶某某公司辯稱，一、被上訴人已依約將房屋交付給上訴人。
1、2011年10月1日前被上訴人已將上訴人購買的房屋交付給上訴人，上訴人與大慶市博奧時代購物中心有限公司簽訂協(xié)議書，約定博奧時代有權對房屋進行整體布局和裝修。
上訴人已收取租金收益且無異議，上訴人已實際占有、使用、收益。
商場屬于統(tǒng)一經(jīng)營管理模式，上訴人的要求會破壞商場整體格局，損害其他區(qū)分所有權人的利益。
2、雙方簽訂的商品房買賣合同對精品屋標準沒有約定，也沒有國家及行業(yè)的標準，被上訴人交付的房屋沒有違反合同的約定，也未違反法律規(guī)定。
3、根據(jù)房屋登記管理辦法的規(guī)定，非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
上訴人的房屋有房產(chǎn)測繪部門標注的圓形金屬標志測量點，四至明確，且房產(chǎn)機關已經(jīng)發(fā)證，屬于行政確認。
二、被上訴人應按合同約定支付違約金。
1、雙方簽訂的商品房買賣合同約定了違約金，為已付房款0.3%，該約定為雙方真實意思表示，合法有效。
該合同屬國家統(tǒng)一標準文本，不是被上訴人單方制定的，且違約金屬空白項，屬雙方當事人約定事項，不屬于格式合同和格式條款。
2、上訴人要求調(diào)整違約金無法律依據(jù)。
上訴人在2011年10月1日至2014年9月20日并無損失。
上訴人所稱的損失只是一種猜測、設想，沒有依據(jù)，上訴人要求調(diào)整違約金不成立，被上訴人應按合同約定標準支付違約金。
3、上訴人的房屋在2011年9月已竣工，只是在2014年6月辦理的備案證，并未影響上訴人對房屋的使用。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審期間，上訴人趙某和向本院提交如下證據(jù):
一、房屋所有權證書復印件一份。
欲證明上訴人是房屋的合法產(chǎn)權人，該房屋的用途為“精品屋”，但并未附有房屋平面圖。
二、調(diào)取于大慶市房屋產(chǎn)權市場管理中心房屋戶籍管理所的產(chǎn)權信息查詢報告復印件。
欲證明博奧國際建成時間為2014年6月23日，在建成前的2011年10月1日，房屋就無交付的可能。
一審法院視為此房屋在2011年10月1日已交付無事實和法律依據(jù)。
三、打印于大慶市百湖民聲（大慶市政府網(wǎng)絡問政平臺）的打印件，證明直到2014年8月7日，博奧國際的房產(chǎn)實測繪報告因與房屋現(xiàn)狀不符而未能辦理產(chǎn)權證；證明起碼在此之前，博奧國際各精品屋間的界址點及面積均未明確，不存在交付的可能。
一審法院視為此房屋在2011年10月1日已交付無事實與法律依據(jù)。
四、打印于大慶建設網(wǎng)的2014年建設項目竣工驗收備案統(tǒng)計表打印件。
欲證明博奧國際驗收時間為2014年5月21日，備案時間為2014年6月24日。
在驗收前不存在交付的可能，一審判決所認定的上訴人在2011年10月1日就接收了房屋視為交付，無事實和法律依據(jù)。
五、被上訴人在一審中提供的陸佰伴公司的情況說明復印件（原件保留在被上訴人處）。
欲證明被上訴人也認可應為上訴人建成精品屋，只是欲將該義務轉移給陸佰伴公司。
六、周佳琪等博奧業(yè)主與被上訴人簽訂的認購書及認購金收據(jù)復印件（所的博奧業(yè)主的原件都保留在被上訴人處）。
欲證明包括上訴人在內(nèi)的絕大多數(shù)業(yè)主在與被上訴人簽訂《商品房買賣合同》時，就已經(jīng)以認購金的形式交付了全部購房款，簽訂合同時，對被上訴人提供的合同條款除了接受再無商量的可能，否則交付的購房款中的30%就無法收回。
盡管上訴人提交的是周佳琪個人的認購書及收據(jù)，但此證據(jù)具有代表性，包括上訴人在內(nèi)的眾業(yè)主都是以同樣的形式交的購房款。
七、高玉全訴大慶陸佰伴侵權案（2015）讓民初字第2605號民事判決書復印件。
欲證明被上訴人未依約為上訴人建成精品屋，造成包括上訴人在內(nèi)的博奧業(yè)主的房產(chǎn)被第三人出租并收益，上訴人對自己已擁有產(chǎn)權證的房屋無法行使占有、使用和收益的權能，合法權益受到侵犯，如果法院不支持上訴人要求建設精品屋的請求，上訴人的權利將繼續(xù)被侵犯。
八、拍攝于博奧國際大門的2016年4月2日陸佰伴企業(yè)管理有限公司的公告打印件。
欲證明此公告并沒有體現(xiàn)在其撤離博奧國際時，要為業(yè)主建設精品屋，從而證明被上訴人在一審中提交的陸佰伴情況說明中由陸佰伴建設精品屋這一內(nèi)容的虛假性，但又恰恰能證明建設精品屋是被上訴人不可推卸的合同義務。
被上訴人對上述證據(jù)質(zhì)證稱，一、對證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議。
房屋產(chǎn)權證確定的規(guī)劃用途為精品屋，只能證明該房屋在投入使用后可以經(jīng)營精品，并不代表該房屋有具體的形態(tài)。
房屋登記辦法對房屋的定義包括有固定界限的特定空間，且房產(chǎn)部門已經(jīng)發(fā)證，屬于行政確認的房屋符合法律要求；二、房屋產(chǎn)權查詢報告所體現(xiàn)的建成時間只是房產(chǎn)部門所體現(xiàn)的用語，并不是房屋真正的建成時間，建成時間應當以大慶市城鄉(xiāng)建設局登記備案證確定的時間為準，上訴人提交的網(wǎng)上留言及統(tǒng)計表所體現(xiàn)的只是房屋測繪及辦證的時間，與房屋實際建成時間無關；三、大慶陸佰伴企業(yè)管理有限公司出具的情況說明、高玉全的判決及公告所體現(xiàn)的是業(yè)主和陸佰伴在2014年10月1日以后的法律關系，陸佰伴公司的行為與被上訴人無關，恰恰該組證據(jù)能夠反映在2014年10月1日以后陸佰伴公司對該商場進行統(tǒng)一運營，與被上訴人無關。
關于周佳琪的認購協(xié)議書和收據(jù)只能代表周佳琪的情況，與上訴人無關，另外即使該證據(jù)和上訴人一致，上訴人和被上訴人之間的法律關系也應當以商品房買賣合同進行確認。
本院認為，被上訴人對上述證據(jù)的真實性無異議，本院對上述證據(jù)的真實性予以確認。
二審期間，被上訴人向本院提交如下證據(jù):
建設工程竣工驗收備案證書復印件一份。
欲證明該工程的竣工時間是2011年9月30日。
上訴人質(zhì)證對證據(jù)的真實無異議，該證據(jù)證明發(fā)證日期為2014年6月23日，明確寫明在審批意見這一欄中該工程在此日期才符合建設工程竣工驗收條件，準予備案，在2014年6月23日該工程方經(jīng)過竣工驗收，之前該工程不具備竣工驗收條件，所以被上訴人陳述在2011年10月1日房屋已經(jīng)交付無事實和法律依據(jù)。
上報申請時間2011年10月1日，建設局的批復日期是2014年6月23日，建設局應該在60日內(nèi)給予答復（證據(jù)三中），取得建設局的驗收竣工驗收備案證的前提是必須經(jīng)過綜合驗收合格，根據(jù)城市管理法第27條規(guī)定房地產(chǎn)項目竣工驗收合格后方能交付使用，如果沒有取得竣工驗收備案證是不具備交接條件的。
本院認為，被上訴人對上述證據(jù)的真實性無異議，本院對上述證據(jù)的真實性予以確認。
基于原審期間雙方舉證質(zhì)證意見及二審中各方訴辯意見，本院認定的法律事實與原審一致。
本院認為，關于違約金數(shù)額應否調(diào)整問題。
雙方當事人簽訂的買賣合同合法有效，合同中約定了違約金，被上訴人遲延辦理房屋權屬證書構成違約，應按約定承擔違約責任。
上訴人實際占有房屋后已對外出租獲得租金收益，并未產(chǎn)生其主張數(shù)額的相應損失。
上訴人是否出售房屋及何時出售房屋均系不確定因素，其所稱出售利潤損失無證據(jù)證實，故上訴人要求調(diào)整違約金的理由不成立。
關于房屋交付問題。
上訴人已就購買的房屋與博奧時代商場簽訂了租賃協(xié)議，已經(jīng)實際占有使用涉案房屋，故上訴人以沒有驗收交接手續(xù)，房屋未交付的理由不成立。
關于房屋是否應具有建筑結構的精品屋問題。
精品屋沒有國家或行業(yè)標準，雙方當事人也未在合同中約定建筑標準，故上訴人稱房屋不符合合同約定的理由不能成立。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。
上訴人趙某和的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費300元，由上訴人趙某和負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，被上訴人對上述證據(jù)的真實性無異議，本院對上述證據(jù)的真實性予以確認。
二審期間，被上訴人向本院提交如下證據(jù):
建設工程竣工驗收備案證書復印件一份。
欲證明該工程的竣工時間是2011年9月30日。
上訴人質(zhì)證對證據(jù)的真實無異議，該證據(jù)證明發(fā)證日期為2014年6月23日，明確寫明在審批意見這一欄中該工程在此日期才符合建設工程竣工驗收條件，準予備案，在2014年6月23日該工程方經(jīng)過竣工驗收，之前該工程不具備竣工驗收條件，所以被上訴人陳述在2011年10月1日房屋已經(jīng)交付無事實和法律依據(jù)。
上報申請時間2011年10月1日，建設局的批復日期是2014年6月23日，建設局應該在60日內(nèi)給予答復（證據(jù)三中），取得建設局的驗收竣工驗收備案證的前提是必須經(jīng)過綜合驗收合格，根據(jù)城市管理法第27條規(guī)定房地產(chǎn)項目竣工驗收合格后方能交付使用，如果沒有取得竣工驗收備案證是不具備交接條件的。
本院認為，被上訴人對上述證據(jù)的真實性無異議，本院對上述證據(jù)的真實性予以確認。
基于原審期間雙方舉證質(zhì)證意見及二審中各方訴辯意見，本院認定的法律事實與原審一致。
本院認為，關于違約金數(shù)額應否調(diào)整問題。
雙方當事人簽訂的買賣合同合法有效，合同中約定了違約金，被上訴人遲延辦理房屋權屬證書構成違約，應按約定承擔違約責任。
上訴人實際占有房屋后已對外出租獲得租金收益，并未產(chǎn)生其主張數(shù)額的相應損失。
上訴人是否出售房屋及何時出售房屋均系不確定因素，其所稱出售利潤損失無證據(jù)證實，故上訴人要求調(diào)整違約金的理由不成立。
關于房屋交付問題。
上訴人已就購買的房屋與博奧時代商場簽訂了租賃協(xié)議，已經(jīng)實際占有使用涉案房屋，故上訴人以沒有驗收交接手續(xù)，房屋未交付的理由不成立。
關于房屋是否應具有建筑結構的精品屋問題。
精品屋沒有國家或行業(yè)標準，雙方當事人也未在合同中約定建筑標準，故上訴人稱房屋不符合合同約定的理由不能成立。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。
上訴人趙某和的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費300元，由上訴人趙某和負擔。

審判長：朱志晶
審判員：劉放
審判員：王鵬渤

書記員：王奕尊