賀某奇
賀劍鋒
黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司
張文君（黑龍江海天慶城律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）賀某奇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人賀劍鋒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
被上訴人（原審被告）黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)民安街22號(hào)。
法定代表人劉文，該公司總經(jīng)理。
委托代理人張文君，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。
上訴人賀某奇因與被上訴人黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華遠(yuǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月24日受理后，依法組成合議庭，于2014年7月9日公開開庭審理此案。上訴人賀某奇的委托代理人賀劍鋒，被上訴人華遠(yuǎn)公司的委托代理人張文君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二審查明:2010年1月10日，賀某奇與華遠(yuǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定賀某奇購(gòu)買華遠(yuǎn)公司開發(fā)的華遠(yuǎn)新家園32棟2單元1501室房屋一套，價(jià)款人民幣280940元。雙方在合同第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”中約定:（1）逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之0.2的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的0.2%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之0.2［該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率］的違約金。雙方在合同第八條“交付期限”中約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年10月15日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人。雙方在第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定:（1）逾期不超過(guò)60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.2的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的0.2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.2［該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率］的違約金。雙方在合同第十一條“交接”中約定:商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
合同簽訂當(dāng)日，賀某奇交付房款280940元，華遠(yuǎn)公司為賀某奇出具了收據(jù)。
2011年6月21日，華遠(yuǎn)公司電話通知賀某奇辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)。2011年6月27日，賀某奇到辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)的現(xiàn)場(chǎng)，要求華遠(yuǎn)公司出示合同約定的相關(guān)證明文件，被華遠(yuǎn)公司告知相關(guān)文件準(zhǔn)備好后另行通知。2013年1月25日，華遠(yuǎn)公司取得了包括涉案爭(zhēng)議房屋在內(nèi)的華遠(yuǎn)新家園32#、33#樓《哈爾濱市新建住宅交付使用社會(huì)評(píng)審意見書》。
除上述事實(shí)外，本院二審查明的其他事實(shí)與一審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。
基于上述事實(shí)，本院認(rèn)為:賀某奇與華遠(yuǎn)公司簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。根據(jù)雙方在合同中的約定，華遠(yuǎn)公司未能如期在2010年10月15日前交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，一審判決對(duì)此認(rèn)定正確。
關(guān)于計(jì)算華遠(yuǎn)公司違約金的截止日期問(wèn)題。華遠(yuǎn)公司作為出賣人，對(duì)其出賣的商品房，不僅要具備驗(yàn)收合格的條件，同時(shí)需向買受人出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等相關(guān)文件，在辦理交接手續(xù)前，還需書面通知買受人辦理房屋交接。而《社會(huì)評(píng)審意見書》，系地方人民政府對(duì)轄區(qū)新建住宅交付使用的行政管理性規(guī)定，僅能證明在政府行政管理方面認(rèn)定該商品房已經(jīng)具備了交付使用條件，出賣人可以向買受人辦理交接手續(xù)，但華遠(yuǎn)公司在取得《社會(huì)評(píng)審意見書》后，并未按照合同約定書面通知賀某奇辦理房屋交接手續(xù)，也未按照合同約定向賀某奇出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等相關(guān)文件，賀某奇在知曉該商品房已經(jīng)辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)期間，向華遠(yuǎn)公司索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等相關(guān)文件，是其依據(jù)合同約定所享有的權(quán)利，華遠(yuǎn)公司提供前述文件是合同約定的義務(wù)，其未能出示相關(guān)文件，應(yīng)認(rèn)定其違反了雙方在合同中關(guān)于辦理進(jìn)戶手續(xù)所需提供相關(guān)文件的約定。從本案的實(shí)際情況看，華遠(yuǎn)公司在取得《社會(huì)評(píng)審意見書》后，根據(jù)合同約定，應(yīng)當(dāng)也必須書面通知賀某奇辦理進(jìn)戶手續(xù)，同時(shí)提供前述的相關(guān)文件，其在訴訟期間陳述電話通知、報(bào)刊公告通知，均不符合雙方合同約定。況且，華遠(yuǎn)公司在訴訟期間并未舉示訴爭(zhēng)房屋具備合同約定的進(jìn)戶條件后，履行了向賀某奇書面通知辦理進(jìn)戶手續(xù)的證據(jù)，其違約仍在持續(xù)進(jìn)行，故一審判決認(rèn)定2013年1月25日華遠(yuǎn)公司取得《社會(huì)評(píng)審意見書》為華遠(yuǎn)公司違約的截止日期錯(cuò)誤，本院予以糾正。賀某奇于2013年8月13日提起本案訴訟，應(yīng)視為其主張權(quán)利，因此，就本案而言，華遠(yuǎn)公司違約的日期應(yīng)計(jì)算至賀某奇提起本案訴訟之日，即2013年8月13日。對(duì)于賀某奇提起本案訴訟后華遠(yuǎn)公司的違約問(wèn)題，由于賀某奇在起訴時(shí)還未發(fā)生，不宜在本案中一并處理。故對(duì)賀某奇關(guān)于計(jì)算華遠(yuǎn)公司違約金的截止日期至達(dá)到合同約定的房屋交付條件并實(shí)際交付房屋之日止的上訴主張，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第七十七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號(hào)民事判決第二項(xiàng)及訴訟費(fèi)用承擔(dān)部分；
二、變更哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號(hào)民事判決第一項(xiàng)為:黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付賀某奇逾期進(jìn)戶違約金5781.75元。
如未按期履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
上訴審案件受理費(fèi)50元（賀某奇預(yù)交），由黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第七十七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號(hào)民事判決第二項(xiàng)及訴訟費(fèi)用承擔(dān)部分；
二、變更哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號(hào)民事判決第一項(xiàng)為:黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付賀某奇逾期進(jìn)戶違約金5781.75元。
如未按期履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
上訴審案件受理費(fèi)50元（賀某奇預(yù)交），由黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王忠林
審判員：劉松江
審判員：劉炳柏

書記員：鮑載金