賀某
陳賢才（湖北園林律師事務(wù)所）
洪湖市新堤辦事處財(cái)政所
潘某
李銀海（湖北玉沙律師事務(wù)所）
洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司
王冰（湖北玉沙律師事務(wù)所）

原告賀某。
委托代理人陳賢才，湖北園林律師事務(wù)所律師。
被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所，住所地洪湖市新堤辦事處新洪路94號(hào)。
法定代表人王高升，男，該所所長(zhǎng)。
委托代理人潘某，該所職工。
委托代理人李銀海，湖北玉沙律師事務(wù)所律師。
第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司，住所地洪湖市新堤辦事處玉沙路11號(hào)。
法定代表人劉經(jīng)高，男，該公司經(jīng)理。
委托代理人王冰，湖北玉沙律師事務(wù)所律師。
原告賀某與被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所及第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員晏晟獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告及其委托代理人陳賢才、被告委托代理人潘某、李銀海、第三人委托代理人王冰到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賀某訴稱(chēng)，2005年12月，被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所對(duì)其位于洪湖市文泉東路的房屋對(duì)外進(jìn)行招租。
原告依照招租的規(guī)定，在2005年12月14日給付招租押金25000.00元，在2005年12月22日給付租金65000.00元，共計(jì)90000.00元。
2006年3月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定:租期為10年，從2006年3月15日起至2016年3月24日止，租金90000元。
2011年11月，被告在租賃的房屋出賣(mài)前，沒(méi)有在合理期限內(nèi)書(shū)面通知原告，在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，擅自將租賃的房屋出售給第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司，并于2011年11月23日辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。
因被告與第三人惡意串通，隱瞞交易事實(shí)，直至租賃期限臨近屆滿(mǎn)前，原告才知道租賃的房屋早已出售這一事實(shí)。
綜上，原告認(rèn)為:被告與第三人惡意串通，損害自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。
根據(jù)法律規(guī)定，原告對(duì)被告與第三人買(mǎi)賣(mài)的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
為維護(hù)合法權(quán)益，提起訴訟，要求確認(rèn)被告和第三人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；請(qǐng)求原告對(duì)被告與第三人買(mǎi)賣(mài)的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
在訴訟過(guò)程中，原告增加了訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求確認(rèn)被告與第三人于2009年10月8日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；如不能對(duì)租賃的房屋實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則被告應(yīng)當(dāng)賠償原告998207元。
原告提交了以下證據(jù):1原告賀某的身份證復(fù)印件，擬證明原告身份；2、兩份文件，擬證明被告身份；3、第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司的組織機(jī)構(gòu)代碼證、工商登記信息，擬證明第三人身份；4、房屋租賃合同、租金收據(jù)，擬證明原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，原告履行了租金給付義務(wù)等。
5、房屋登記簿，擬證明被告將房屋出售給第三人，并于2011年11月23日辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)；在被告與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，被告沒(méi)有取得原始的權(quán)利憑證；國(guó)有劃撥土地是禁止轉(zhuǎn)讓的，所以無(wú)效。
6、原告的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擬證明原告租賃被告的房屋從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)等。
7、依法向法院申請(qǐng)調(diào)取房屋登記資料，擬證明:2009年10月8日被告與第三人簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，價(jià)款180萬(wàn)元，約定合同簽訂之日給付50萬(wàn)元，并且約定了由被告辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
8、2011年11月11日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，擬證明按照被告的辯稱(chēng)，土地和房屋是180萬(wàn)元，包含了30萬(wàn)元，而又簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是為了過(guò)戶(hù)而補(bǔ)簽的合同。
9、茅江財(cái)政所土地使用權(quán)，擬證明與被告身份不一致。
被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所辯稱(chēng)，??被告新堤財(cái)政所轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)及地上的建筑物，原告只租賃了房屋，并沒(méi)有租賃土地，對(duì)土地使用權(quán)沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，由于土地與房屋不可分割，因此被告對(duì)本案土地及房屋一并出讓時(shí)，原告沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
其次被告新堤財(cái)政所履行了通知義務(wù)，被告擬轉(zhuǎn)讓本案土地使用權(quán)及房屋前已通知了原告，原告沒(méi)有簽收通知，還與送通知的被告工作人員發(fā)生糾紛，原告知曉被告擬轉(zhuǎn)讓本案土地使用權(quán)及房屋后，沒(méi)有要求受讓該土地使用權(quán)及房屋，故原告喪失了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
同時(shí)本案土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓后，受讓人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司在2012年3月將該本案土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)際情況告知了原告，即原告在2012年3月知道了本案土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓事實(shí)，如果原告認(rèn)為被告的轉(zhuǎn)讓行為侵犯了其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其應(yīng)當(dāng)在其知道其權(quán)利被侵害后兩年內(nèi)提出，原告提出請(qǐng)求的時(shí)間在2016年3月24日，超過(guò)了訴訟時(shí)效，喪失了勝訴權(quán)。
再次本案土地是國(guó)有劃撥土地，被告轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)洪湖市人民政府批準(zhǔn)，在洪湖市人民政府沒(méi)有批準(zhǔn)（截止起訴前）的情況下，本案《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，既然《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，洪湖經(jīng)高置業(yè)公司依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，既然本案爭(zhēng)議的土地及房屋仍然屬被告新堤財(cái)政所所有，被告轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)，原告仍然在同等的條件下可以購(gòu)買(mǎi)，故被告不存在侵犯原告購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
另外原告要求被告賠償200萬(wàn)元的損失，缺乏事實(shí)根據(jù)及法律依據(jù)。
??綜上，原告不享有對(duì)本案土地及房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，被告與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，原告要求被告賠償200萬(wàn)元的請(qǐng)求缺乏事實(shí)根據(jù)及法律依據(jù)，請(qǐng)求法庭駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。
被告提交了如下證據(jù):1、收取原告租金的入賬收入9萬(wàn)元復(fù)印件，擬證明被告收取了原告租金；2、土地使用權(quán)和門(mén)面轉(zhuǎn)讓的會(huì)議記錄，擬證明土地使用權(quán)和門(mén)面轉(zhuǎn)讓經(jīng)過(guò)了支部研究同意；3、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、新堤辦事處批復(fù)、原茅江財(cái)政所國(guó)有土地使用權(quán)證、第三人與被告合同履行付款情況說(shuō)明，擬證明被告與第三人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)過(guò)新堤辦事處批準(zhǔn)了的；4、第三人房權(quán)證復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件，擬證明被告將房屋過(guò)戶(hù)給第三人；5、證人王某證言，擬證明在房屋出售前，已經(jīng)對(duì)原告進(jìn)行了告知；6、證人趙某的證言，擬證明當(dāng)時(shí)被告通知了相關(guān)租戶(hù)。
第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司述稱(chēng)，原告請(qǐng)求確認(rèn)被告與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條 ?規(guī)定，與其不符，原告的訴訟請(qǐng)求不成立；其次原告要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效也不能成立；再者原告增加訴訟請(qǐng)求后，沒(méi)有在事實(shí)和理由中進(jìn)行陳述，原告增加的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
其提交了如下證據(jù):土地買(mǎi)賣(mài)合同、房產(chǎn)證，擬證明訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，屬于第三人，土地沒(méi)有過(guò)戶(hù)。
經(jīng)原告向本院申請(qǐng)，對(duì)于原告所租賃的門(mén)面和土地進(jìn)行了價(jià)格鑒定評(píng)估，湖北循其本價(jià)格鑒定評(píng)估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循價(jià)鑒（荊州）（2016）第56號(hào)價(jià)格鑒定評(píng)估報(bào)告。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對(duì)以下證據(jù)作如下確認(rèn):
一、原告提交的證據(jù)1、2、3、4、6、7、8經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后均沒(méi)有異議，本院依法予以認(rèn)定。
二、原告提交的證據(jù)5經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后，被告認(rèn)為土地和房屋出售是經(jīng)過(guò)多次研究和討論，被告有土地轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，原告提供的證據(jù)是真實(shí)的。
第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其證明目的有異議:1、房屋從剛開(kāi)始就是原茅江財(cái)政所的，后來(lái)經(jīng)過(guò)編委變更為新堤財(cái)政所，最早就是茅江財(cái)政所建的，只是沒(méi)有辦理房產(chǎn)登記，房屋早就存在，不存在原告所主張的簽訂合同時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于新堤財(cái)政所，程序合法，不存在問(wèn)題。
2、關(guān)于國(guó)有劃撥土地禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)娴淖C據(jù)不能證明此觀點(diǎn)。
本院認(rèn)為，綜合被告和第三人的質(zhì)證意見(jiàn)可以認(rèn)定，該房屋登記簿能夠反應(yīng)房屋交易的真實(shí)情況，對(duì)該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
但是房屋登記不能證明國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否合法。
三、原告提交的證據(jù)9經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后，被告認(rèn)為該土地使用權(quán)真實(shí)有效。
第三人認(rèn)為此土地到目前都沒(méi)有過(guò)戶(hù)，還不屬于第三人。
本院認(rèn)為，被告和原茅江財(cái)政所合并為一個(gè)單位，土地所有權(quán)證名稱(chēng)不一屬于正?，F(xiàn)象，現(xiàn)在實(shí)際享有該土地使用權(quán)的為被告，故對(duì)原告認(rèn)為該土地使用權(quán)名稱(chēng)不一的主張不予支持。
四、被告提交的證據(jù)1、3、4經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，均沒(méi)有異議，本院依法予以認(rèn)定。
五、被告提交的證據(jù)2經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為該證據(jù)的形式不符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有與會(huì)人員簽名，會(huì)議記錄不能證明其所要達(dá)到的證明目的，不能證明被告已經(jīng)通知原告門(mén)面已經(jīng)對(duì)外出售。
第三人無(wú)異議。
本院認(rèn)為，原告對(duì)該證據(jù)的異議理由成立，本院對(duì)該證據(jù)依法不予認(rèn)定。
六、被告提交的證據(jù)5經(jīng)證人當(dāng)庭出庭作證、原告和第三人質(zhì)證，證人只認(rèn)可原告的父親和被告當(dāng)時(shí)的所長(zhǎng)也即被告的委托代理人潘某發(fā)生了肢體沖突，別的都不知道。
本院認(rèn)為，被告要求證人證明被告和第三人買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，被告告知了原告，但是通過(guò)證人出庭作證，證人不能證明被告所要證明的目的，故本院對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定。
七、被告提交的證據(jù)6經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，否則不能辨別其真實(shí)性；被告所陳述的，不具有真實(shí)性；該證明是否是證人趙某本人所寫(xiě)也不清楚。
第三人無(wú)異議。
本院認(rèn)為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，無(wú)正當(dāng)理由的，對(duì)證人證言不予認(rèn)定。
故本院對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定。
八、第三人提交的證據(jù)經(jīng)原、被告質(zhì)證后，原告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為土地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)合法性，違反國(guó)家法律規(guī)定。
被告無(wú)異議。
本院認(rèn)為，第三人提交證據(jù)所要證明的目的為訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，屬于第三人，土地沒(méi)有過(guò)戶(hù)。
沒(méi)有要求證明該合同是否合法，故本院對(duì)該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
九、鄂循價(jià)鑒（荊州）（2016）第56號(hào)價(jià)格鑒定評(píng)估報(bào)告經(jīng)原、被告和第三人質(zhì)證后，原告無(wú)異議，被告認(rèn)為評(píng)估報(bào)告所寫(xiě)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法有問(wèn)題，標(biāo)準(zhǔn)是比照中央花園、錦繡東城，門(mén)面的價(jià)值就含有土地、房屋價(jià)值，評(píng)估報(bào)告在評(píng)估本案門(mén)面價(jià)值時(shí)，首先計(jì)算了門(mén)面價(jià)值，又計(jì)算了土地價(jià)值，評(píng)估報(bào)告對(duì)門(mén)面的房屋、土地價(jià)值分開(kāi)計(jì)算，從評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式是錯(cuò)誤的。
第三人認(rèn)為評(píng)估報(bào)告達(dá)不到證明目的，就有關(guān)具體實(shí)質(zhì)內(nèi)容，同意被告的意見(jiàn)。
本院認(rèn)為，該評(píng)估報(bào)告是經(jīng)過(guò)本院司法技術(shù)科組織原、被告和第三人共同選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，該評(píng)估機(jī)構(gòu)依法作出的評(píng)估報(bào)告，且被告認(rèn)為該評(píng)估報(bào)告存在問(wèn)題，也沒(méi)有申請(qǐng)重新評(píng)估鑒定。
故本院對(duì)該評(píng)估報(bào)告依法予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明，2005年12月，被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所對(duì)其位于洪湖市文泉大道（原茅江財(cái)政所）臨街門(mén)面對(duì)外進(jìn)行招租。
原告依照招租的規(guī)定，在2005年12月14日給付招租押金25000.00元，在2005年12月22日給付租金65000.00元，共計(jì)90000.00元。
2006年3月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定:被告將位于洪湖市新堤辦事處文泉大道（原茅江財(cái)政所）臨街門(mén)面，西邊六個(gè)門(mén)面總面積330平方米（西寬21米，長(zhǎng)16.5米），租期為10年，從2006年3月15日起至2016年3月24日止，期滿(mǎn)后如被告繼續(xù)出租，原告有優(yōu)先承租權(quán)，租金共為9萬(wàn)元。
2009年10月8日被告（原洪湖市新堤辦事處財(cái)經(jīng)所）和第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將被告位于洪湖市文泉大道原茅江財(cái)管所的部分土地使用權(quán)、地上附著物（包括門(mén)店、院墻等）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，其中包含被告出租給原告的六間門(mén)面，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為180萬(wàn)元，從協(xié)議簽訂之日預(yù)付50萬(wàn)元，余款經(jīng)土地行政管理機(jī)關(guān)辦結(jié)過(guò)戶(hù)手續(xù)，第三人取得新土地使用權(quán)證后付清。
第三人分別于2011年元月付款50萬(wàn)元，2012年元月付款20萬(wàn)元，2013年2月付款20萬(wàn)元，2013年12月付款10萬(wàn)元，2014年元月付款10萬(wàn)元。
2011年11月11日，被告和第三人簽訂了一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定將被告所有的面積為287.55平方米的房屋（包括原告所租賃門(mén)面，建筑面積為143.1平方米，土地面積為144.57平方米）出售給第三人，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為30萬(wàn)元并于2011年11月29日辦理了房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2016年3月25日原告以被告侵犯其房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由提起訴訟，訴訟中經(jīng)原告向本院申請(qǐng)，對(duì)于原告所租賃的門(mén)面和土地的現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行了價(jià)格鑒定評(píng)估，湖北循其本價(jià)格鑒定評(píng)估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循價(jià)鑒（荊州）（2016）第56號(hào)價(jià)格鑒定評(píng)估報(bào)告，門(mén)面評(píng)估價(jià)值為998207元，土地評(píng)估價(jià)值為180423元，同時(shí)注明評(píng)估報(bào)告未考慮土地出讓金，土地出讓金以實(shí)際繳納為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為，2009年10月8日被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中所轉(zhuǎn)讓的土地為國(guó)有劃撥土地，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條 ?規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
本案《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》至今未經(jīng)洪湖市人民政府批準(zhǔn)，被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》屬無(wú)效合同。
因此原告請(qǐng)求確認(rèn)被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求本院依法予以支持。
再者，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定:以劃撥方式取得土地所有權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
2011年11月11日被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中的房地產(chǎn)交易所涉及的土地屬于國(guó)有劃撥土地，被告和第三人在2011年11月29日辦理房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，在繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地所有權(quán)證后再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，被告和第三人的行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?的規(guī)定，被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。
因此，對(duì)原告要求確認(rèn)被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的訴訟請(qǐng)求本院依法予以支持。
由于被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》均無(wú)效，那么該訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)不成立，原告也因此不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，被告侵犯原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不成立，故對(duì)原告要求對(duì)被告和第三人買(mǎi)賣(mài)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
同時(shí)原告要求被告因侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)給予賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求本院也不予支持。
被告辯稱(chēng)其在與第三人簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)履行了通知原告的義務(wù)，原告的起訴也超過(guò)了訴訟時(shí)效，但是其未能提供有效證據(jù)予以證明，其辯稱(chēng)理由不能成立。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2009年10月8日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；
二、被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2011年11月11日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效；
三、駁回原告賀某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)2130元，減半收取1065元由被告負(fù)擔(dān)1000元，原告負(fù)擔(dān)65元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
款匯湖北省荊州市中級(jí)人民法院，賬號(hào):17×××30。
開(kāi)戶(hù)銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行荊州市長(zhǎng)江大學(xué)支行，上訴人在上訴期滿(mǎn)后7日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，綜合被告和第三人的質(zhì)證意見(jiàn)可以認(rèn)定，該房屋登記簿能夠反應(yīng)房屋交易的真實(shí)情況，對(duì)該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
但是房屋登記不能證明國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否合法。
三、原告提交的證據(jù)9經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后，被告認(rèn)為該土地使用權(quán)真實(shí)有效。
第三人認(rèn)為此土地到目前都沒(méi)有過(guò)戶(hù)，還不屬于第三人。
本院認(rèn)為，被告和原茅江財(cái)政所合并為一個(gè)單位，土地所有權(quán)證名稱(chēng)不一屬于正?，F(xiàn)象，現(xiàn)在實(shí)際享有該土地使用權(quán)的為被告，故對(duì)原告認(rèn)為該土地使用權(quán)名稱(chēng)不一的主張不予支持。
四、被告提交的證據(jù)1、3、4經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，均沒(méi)有異議，本院依法予以認(rèn)定。
五、被告提交的證據(jù)2經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為該證據(jù)的形式不符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有與會(huì)人員簽名，會(huì)議記錄不能證明其所要達(dá)到的證明目的，不能證明被告已經(jīng)通知原告門(mén)面已經(jīng)對(duì)外出售。
第三人無(wú)異議。
本院認(rèn)為，原告對(duì)該證據(jù)的異議理由成立，本院對(duì)該證據(jù)依法不予認(rèn)定。
六、被告提交的證據(jù)5經(jīng)證人當(dāng)庭出庭作證、原告和第三人質(zhì)證，證人只認(rèn)可原告的父親和被告當(dāng)時(shí)的所長(zhǎng)也即被告的委托代理人潘某發(fā)生了肢體沖突，別的都不知道。
本院認(rèn)為，被告要求證人證明被告和第三人買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，被告告知了原告，但是通過(guò)證人出庭作證，證人不能證明被告所要證明的目的，故本院對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定。
七、被告提交的證據(jù)6經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，否則不能辨別其真實(shí)性；被告所陳述的，不具有真實(shí)性；該證明是否是證人趙某本人所寫(xiě)也不清楚。
第三人無(wú)異議。
本院認(rèn)為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，無(wú)正當(dāng)理由的，對(duì)證人證言不予認(rèn)定。
故本院對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定。
八、第三人提交的證據(jù)經(jīng)原、被告質(zhì)證后，原告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為土地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)合法性，違反國(guó)家法律規(guī)定。
被告無(wú)異議。
本院認(rèn)為，第三人提交證據(jù)所要證明的目的為訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，屬于第三人，土地沒(méi)有過(guò)戶(hù)。
沒(méi)有要求證明該合同是否合法，故本院對(duì)該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
九、鄂循價(jià)鑒（荊州）（2016）第56號(hào)價(jià)格鑒定評(píng)估報(bào)告經(jīng)原、被告和第三人質(zhì)證后，原告無(wú)異議，被告認(rèn)為評(píng)估報(bào)告所寫(xiě)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法有問(wèn)題，標(biāo)準(zhǔn)是比照中央花園、錦繡東城，門(mén)面的價(jià)值就含有土地、房屋價(jià)值，評(píng)估報(bào)告在評(píng)估本案門(mén)面價(jià)值時(shí)，首先計(jì)算了門(mén)面價(jià)值，又計(jì)算了土地價(jià)值，評(píng)估報(bào)告對(duì)門(mén)面的房屋、土地價(jià)值分開(kāi)計(jì)算，從評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式是錯(cuò)誤的。
第三人認(rèn)為評(píng)估報(bào)告達(dá)不到證明目的，就有關(guān)具體實(shí)質(zhì)內(nèi)容，同意被告的意見(jiàn)。
本院認(rèn)為，該評(píng)估報(bào)告是經(jīng)過(guò)本院司法技術(shù)科組織原、被告和第三人共同選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，該評(píng)估機(jī)構(gòu)依法作出的評(píng)估報(bào)告，且被告認(rèn)為該評(píng)估報(bào)告存在問(wèn)題，也沒(méi)有申請(qǐng)重新評(píng)估鑒定。
故本院對(duì)該評(píng)估報(bào)告依法予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明，2005年12月，被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所對(duì)其位于洪湖市文泉大道（原茅江財(cái)政所）臨街門(mén)面對(duì)外進(jìn)行招租。
原告依照招租的規(guī)定，在2005年12月14日給付招租押金25000.00元，在2005年12月22日給付租金65000.00元，共計(jì)90000.00元。
2006年3月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定:被告將位于洪湖市新堤辦事處文泉大道（原茅江財(cái)政所）臨街門(mén)面，西邊六個(gè)門(mén)面總面積330平方米（西寬21米，長(zhǎng)16.5米），租期為10年，從2006年3月15日起至2016年3月24日止，期滿(mǎn)后如被告繼續(xù)出租，原告有優(yōu)先承租權(quán)，租金共為9萬(wàn)元。
2009年10月8日被告（原洪湖市新堤辦事處財(cái)經(jīng)所）和第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將被告位于洪湖市文泉大道原茅江財(cái)管所的部分土地使用權(quán)、地上附著物（包括門(mén)店、院墻等）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，其中包含被告出租給原告的六間門(mén)面，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為180萬(wàn)元，從協(xié)議簽訂之日預(yù)付50萬(wàn)元，余款經(jīng)土地行政管理機(jī)關(guān)辦結(jié)過(guò)戶(hù)手續(xù)，第三人取得新土地使用權(quán)證后付清。
第三人分別于2011年元月付款50萬(wàn)元，2012年元月付款20萬(wàn)元，2013年2月付款20萬(wàn)元，2013年12月付款10萬(wàn)元，2014年元月付款10萬(wàn)元。
2011年11月11日，被告和第三人簽訂了一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定將被告所有的面積為287.55平方米的房屋（包括原告所租賃門(mén)面，建筑面積為143.1平方米，土地面積為144.57平方米）出售給第三人，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為30萬(wàn)元并于2011年11月29日辦理了房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2016年3月25日原告以被告侵犯其房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由提起訴訟，訴訟中經(jīng)原告向本院申請(qǐng)，對(duì)于原告所租賃的門(mén)面和土地的現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行了價(jià)格鑒定評(píng)估，湖北循其本價(jià)格鑒定評(píng)估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循價(jià)鑒（荊州）（2016）第56號(hào)價(jià)格鑒定評(píng)估報(bào)告，門(mén)面評(píng)估價(jià)值為998207元，土地評(píng)估價(jià)值為180423元，同時(shí)注明評(píng)估報(bào)告未考慮土地出讓金，土地出讓金以實(shí)際繳納為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為，2009年10月8日被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中所轉(zhuǎn)讓的土地為國(guó)有劃撥土地，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條 ?規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
本案《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》至今未經(jīng)洪湖市人民政府批準(zhǔn)，被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》屬無(wú)效合同。
因此原告請(qǐng)求確認(rèn)被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求本院依法予以支持。
再者，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定:以劃撥方式取得土地所有權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
2011年11月11日被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中的房地產(chǎn)交易所涉及的土地屬于國(guó)有劃撥土地，被告和第三人在2011年11月29日辦理房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，在繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地所有權(quán)證后再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，被告和第三人的行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?的規(guī)定，被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。
因此，對(duì)原告要求確認(rèn)被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的訴訟請(qǐng)求本院依法予以支持。
由于被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》均無(wú)效，那么該訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)不成立，原告也因此不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，被告侵犯原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不成立，故對(duì)原告要求對(duì)被告和第三人買(mǎi)賣(mài)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
同時(shí)原告要求被告因侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)給予賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求本院也不予支持。
被告辯稱(chēng)其在與第三人簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)履行了通知原告的義務(wù)，原告的起訴也超過(guò)了訴訟時(shí)效，但是其未能提供有效證據(jù)予以證明，其辯稱(chēng)理由不能成立。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2009年10月8日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；
二、被告洪湖市新堤辦事處財(cái)政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2011年11月11日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效；
三、駁回原告賀某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)2130元，減半收取1065元由被告負(fù)擔(dān)1000元，原告負(fù)擔(dān)65元。

審判長(zhǎng)：晏晟

書(shū)記員：張穎