上訴人（原審被告）十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路33號(hào)。
法定代表人尹新平，該公司經(jīng)理。
委托代理人易平，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解，簽收法律文書(shū)等。
委托代理人李析，十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副經(jīng)理。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解，簽收法律文書(shū)等。
被上訴人（原審原告）譚某某。

上訴人十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)佳和公司）因與被上訴人譚某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第01168號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月26日受理后，依法組成由審判員王志剛擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審，審判員王海、徐恩田參加評(píng)議的合議庭，經(jīng)過(guò)閱卷和調(diào)查，詢問(wèn)當(dāng)事人，合議庭認(rèn)為事實(shí)已核對(duì)清楚，決定不開(kāi)庭審理本案。經(jīng)合議庭評(píng)議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
譚某某一審訴請(qǐng)：被告為原告開(kāi)具金額為54210元的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，立即給原告購(gòu)買(mǎi)的丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地1204號(hào)商品房辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)違約金23119.96元（304210元×3%÷30天×76天，計(jì)算至2015年3月16日），從2015年3月17日以購(gòu)房總價(jià)款按每月3%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至實(shí)際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日止，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定：原、被告于2010年10月5日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地1204號(hào)面積為113.91㎡的房屋一套，房款總價(jià)為304210元，交房日期為2011年11月26日，被告應(yīng)在商品房交付使用后90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1％向買(mǎi)受人支付違約金。合同簽訂后，原告已向被告交清了全部購(gòu)房款，被告向原告開(kāi)具了1份金額25萬(wàn)元的發(fā)票，尚有54210元未開(kāi)票。被告已于2011年11月26日將該房屋交付原告使用。合同約定被告應(yīng)給原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案時(shí)間超過(guò)后，原告等業(yè)主找被告協(xié)商處理辦法，被告佳和公司無(wú)奈于2014年11月24出具承諾書(shū)，承諾“在2014年12月31日前為丹江口市明珠·新天地所有業(yè)主辦好房產(chǎn)證、土地使用證及各種證件，若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購(gòu)房總價(jià)3%每月賠償違約金給每位業(yè)主。”但截止目前，被告仍未將辦理房屋登記手續(xù)所需資料提供給房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。導(dǎo)致原告以及同時(shí)購(gòu)該樓盤(pán)房屋的所有業(yè)主至今未能取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，原告遂提起訴訟。另查明，被告開(kāi)發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地的樓盤(pán)于2010年9月16日已取得了湖北省商品房預(yù)售許可證書(shū)。
一審法院認(rèn)為：原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)意識(shí)表示，且已取得了湖北省商品房預(yù)售許可證書(shū)，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護(hù)。原告按合同約定，履行了交付房款的全部義務(wù)，被告雖按約將房屋交付原告使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供必要的文件資料備案，導(dǎo)致不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同中雖約定出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1％向買(mǎi)受人支付違約金，但該約定過(guò)低，對(duì)買(mǎi)受人不公平。被告提出承諾書(shū)約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，要求按合同約定支付。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙藯l規(guī)定，當(dāng)事人依照合同法第第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限；第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，原告不能提供實(shí)際損失的證據(jù)，但確有損失。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。酌定按利率上浮至月息6‰計(jì)算。自2015年1月1日至2015年3月31日被告應(yīng)支付原告的逾期利息為5475.78元（304210元×月息6‰×3個(gè)月）。對(duì)原告要求被告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)違約金23119.96元，2015年3月17日以后的違約金按購(gòu)房款總價(jià)3%每月的標(biāo)準(zhǔn)支付至實(shí)際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日止的訴訟請(qǐng)求，予以部分支持。對(duì)原告要求被告立即給原告購(gòu)買(mǎi)的丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地1204號(hào)房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，因合同約定由被告向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交所需備案的資料，且辦產(chǎn)權(quán)證只有產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)才能辦理，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)；對(duì)原告要求被告開(kāi)具正式發(fā)票的請(qǐng)求，因稅務(wù)發(fā)票由稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，原告可向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，不屬于人民法院主管范圍，況且合同亦未約定賣(mài)方開(kāi)具正式發(fā)票的時(shí)間，該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。對(duì)被告關(guān)于雙方簽訂的商品房合同中對(duì)于逾期交房的違約責(zé)任有約定，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行的辯解意見(jiàn)，因約定明顯過(guò)低，不予支持；對(duì)其承諾的違約金明顯過(guò)高的理由，予以支持；對(duì)其辯解房屋證件沒(méi)有辦理的責(zé)任不在被告的抗辯理由，因不是法定免責(zé)事由，且有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)，故對(duì)此抗辯理由不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙藯l、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決：一、被告十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在判決生效后30日內(nèi)將辦理位于丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地樓盤(pán)的房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。二、被告十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在判決生效后10日內(nèi)向原告譚某某支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期辦證違約金5475.78元元，自2015年4月1日起至實(shí)際提供辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之日止向原告譚某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)違約金（違約金按照已付購(gòu)房總價(jià)款304210元，以月利率6‰予以計(jì)算）。三、駁回原告譚某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)481元，原告譚某某負(fù)擔(dān)329元，被告十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)152元。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，本案二審的審理焦點(diǎn)為：1、佳和公司是否存在逾期辦證的違約情形。本案中，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條明確約定：佳和公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。但房屋交付至今，佳和公司并未辦理完畢房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)已成既定事實(shí)，且從相關(guān)行政訴訟法律文書(shū)反映的情況看，其也未將辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部材料交付行政主管部門(mén)備案的相關(guān)義務(wù)履行完畢，即使造成此種情形另有原因，但根據(jù)合同約定來(lái)考量，佳和公司已經(jīng)違反了合同約定，構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。2、如果構(gòu)成了違約，違約金應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算。雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條雖對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任予以了約定，但該合同簽訂于2011年左右，且截止至今，房屋的產(chǎn)權(quán)登記仍未完成，如果按照合同約定支付違約金，明顯對(duì)購(gòu)房戶不公平，一審法院綜合衡量本案案情，酌定違約金每月6‰的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)。綜上，佳和公司的上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)其上訴請(qǐng)求不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)和判決結(jié)果無(wú)誤，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王志剛 審判員　　王　海 審判員　　徐恩田

書(shū)記員：劉亞瓊