原告謝某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。原告周立某（系謝某某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。二原告委托代理人韓軍，秭歸縣江南法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。被告杜開(kāi)春，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。被告鄭祥強(qiáng)（系杜開(kāi)春丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。二被告委托代理人楊長(zhǎng)周，湖北聚維律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

原告訴稱(chēng)：2016年3月31日,原告周立某到二被告家協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其在郭家壩鎮(zhèn)××號(hào)的房屋。二被告當(dāng)場(chǎng)拿出自己于1998年和湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司郭家壩支行(當(dāng)時(shí)名稱(chēng)秭歸縣郭家壩鎮(zhèn)農(nóng)村信用合作社,以下簡(jiǎn)稱(chēng)郭家壩農(nóng)商行)簽訂的協(xié)議、建房圖紙,證實(shí)相鄰郭家壩農(nóng)商行的地下室是自己的,二原告考慮到地下室100多平方米,適合做生意使用,雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：二被告將房屋以52800元價(jià)格出售給原告,二被告將圖紙顯示房屋和郭家壩農(nóng)商行的地下室給原告使用,由二原告共支付被告15萬(wàn)元（含房屋價(jià)款）。議定后，應(yīng)二被告要求,二原告先支付了13萬(wàn)元,合同簽訂后,二原告又支付了2萬(wàn)元。二被告按約為原告辦理了房屋過(guò)戶手續(xù),但二原告在使用郭家壩農(nóng)商行的地下室時(shí)遭到制止,二原告及時(shí)將此情況告知二被告,二被告說(shuō)地下室是他的,有圖紙和準(zhǔn)建證為憑,讓二原告不要管,可以繼續(xù)使用,二原告再次欲裝修使用該地下室時(shí),收到湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的兩份書(shū)面停止使用通知書(shū),造成二原告無(wú)法享有雙方約定的合同權(quán)利。為此，二原告向二被告主張退還地下室的使用費(fèi)97200元被拒絕。2016年5月27日郭家壩農(nóng)商行正式將地下室封閉。二原告認(rèn)為,二被告在出售房屋給二原告時(shí),將郭家壩農(nóng)商行的地下室一并處分給原告,并收取價(jià)款97200元,現(xiàn)二原告無(wú)法使用，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),二被告的行為已經(jīng)給二原告造成五千多元的經(jīng)濟(jì)損失。二原告起訴請(qǐng)求:1、請(qǐng)求人民法院判令二被告共同返還二原告地下室價(jià)款97200元，并賠償二原告經(jīng)濟(jì)損失5000元；2、二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。二被告辯稱(chēng)：一、二被告出賣(mài)的郭家壩鎮(zhèn)××號(hào)房屋與郭家壩農(nóng)商行綜合樓相鄰,從該房屋建成之日起，通往46號(hào)房屋的地下室的必須經(jīng)過(guò)郭家壩農(nóng)商行綜合樓的地下室通行。由于46號(hào)房屋的地下室不在房產(chǎn)證范圍之列,原、被告在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的第五條約定,“地下室只有使用權(quán),歸乙方使用”。在交房時(shí)只是說(shuō)明可以從郭家壩農(nóng)商行綜合樓的地下室通行,要求保持現(xiàn)狀,交付時(shí)沒(méi)有說(shuō)郭家壩農(nóng)商行的地下室是二被告的。二、出售的46號(hào)房屋建筑面積68.51平方米,土地使用面積31.03平方米,第一層為臨街門(mén)面,第二層為居室,負(fù)一層為地下室，并連接一個(gè)附屬建筑(面積31.6平方米)。地下室和臨時(shí)建筑的建筑面積均沒(méi)有登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上。雙方約定的出售價(jià)款為15萬(wàn)元，并約定過(guò)戶的所有稅費(fèi)由原告承擔(dān)。在簽訂合同時(shí),二原告為了少繳稅費(fèi),經(jīng)雙方協(xié)商,合同的第二條約定，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為52800元。三、本案合同成交后裝修地下室時(shí),二原告在沒(méi)有與郭家壩農(nóng)商行協(xié)商,擅自作主拆除了郭家壩農(nóng)商行地下室的相關(guān)建筑，郭家壩農(nóng)商行考慮到安全因素,在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)協(xié)助下,采取了封堵通道口,致使本案出售的46號(hào)房屋地下室沒(méi)有了出口,二原告與郭家壩農(nóng)商行發(fā)生了矛盾。被告鄭祥強(qiáng)也協(xié)助二原告給郭家壩農(nóng)商行協(xié)調(diào)地下室的通行問(wèn)題未成。四、本案合同訴爭(zhēng)出售的地下室必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室通行,二被告從建完房之日起享有地下室通行的相鄰權(quán)，郭家壩農(nóng)商行的封堵通道行為妨礙了二原告的通行權(quán),二原告應(yīng)起訴主張自己的相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。五、二原告要求二被告返還97200元及賠償損失5000元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。二被告出售的房屋面積以測(cè)繪圖上繪制的建筑面積為準(zhǔn),并登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。二被告將沒(méi)有上不動(dòng)產(chǎn)登記簿的地下室及臨時(shí)建筑指定給二原告使用沒(méi)有違背法律規(guī)定。原告在交付時(shí)并沒(méi)有說(shuō)郭家壩農(nóng)商行的地下室是二被告的,只是說(shuō)可以通行。二原告在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后擅自亂拆亂建，致使相鄰方郭家壩農(nóng)商行封堵其到地下室的通道,完全是二原告自己的過(guò)錯(cuò)造成的。造成地下室不能使用,并非二被告故意虛構(gòu)郭家壩農(nóng)商行的地下室為自己的所為，與湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的封堵通道行為有關(guān)。綜上所述,請(qǐng)求法院依法駁回二原告的訴訟請(qǐng)求。經(jīng)審理查明:2016年3月31日,二原告與二被告協(xié)商購(gòu)買(mǎi)二被告的位于郭家壩鎮(zhèn)××號(hào)的房屋。雙方議定全部房屋價(jià)款15萬(wàn)元,房屋范圍包括:第一層臨街門(mén)面,第二層居室,負(fù)一層地下室(包括郭家壩農(nóng)商行的地下室)，一間臨時(shí)建筑(面積31.6平方米)。第一層和第二層房屋建筑面積68.51平方米,土地使用面積31.03平方米。當(dāng)天二原告從各自賬戶上分別給二被告轉(zhuǎn)賬共計(jì)15萬(wàn)元。當(dāng)天被告杜開(kāi)春作為出售人的甲方與原告謝某某作為買(mǎi)受人的乙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，合同主要內(nèi)容為:購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)面積68.51平方米;轉(zhuǎn)讓價(jià)款52800元,一次性付清，相關(guān)費(fèi)用由乙方繳納;地下室只有使用權(quán),由乙方使用；若違約,違約方支付受損方該房總價(jià)款10%的違約金。爾后,二被告按約為原告辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。二原告在使用地下室時(shí),拆除了郭家壩農(nóng)商行地下室的相關(guān)建筑，2016年5月3日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司給二原告下發(fā)書(shū)面通知，告知地下室產(chǎn)權(quán)歸其公司所有,不得占用。二原告將此情況告知二被告,被告杜開(kāi)春答復(fù)說(shuō)地下室是二被告的,有圖紙和準(zhǔn)建證為憑,讓二原告不要管,可以繼續(xù)使用,二原告再次欲裝修使用該地下室時(shí),5月19日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司再次書(shū)面通知二原告,欲將地下室的主體墻進(jìn)行封堵,經(jīng)秭歸縣公安局郭家壩派出所調(diào)解,限一個(gè)星期之內(nèi)即5月25日前讓出。5月27日郭家壩農(nóng)商行正式將地下室的通道封閉。爾后二原告向二被告主張退還郭家壩農(nóng)商行地下室的使用費(fèi)未成。2016年6月二原告訴至本院請(qǐng)求依法判處。同時(shí)查明:二被告征得郭家壩農(nóng)商行默許,在建房時(shí)就郭家壩農(nóng)商行樓下承重樁土地使用范圍內(nèi)一并出資建成地下室,該地下室與二被告正房下的地下室相鄰,設(shè)有公共通道,郭家壩農(nóng)商行的地下室被二被告長(zhǎng)期使用。二被告2002年建成房屋時(shí),第一層臨街門(mén)面、第二層居室、負(fù)一層地下室，三間房屋建筑相毗鄰間沒(méi)有設(shè)置室內(nèi)樓梯,第一層臨街門(mén)面到第二層居室須從郭家壩農(nóng)商行的樓梯繞行,第一層臨街門(mén)面從室內(nèi)無(wú)法到達(dá)地下室,到二被告正房下的地下室必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室相鄰?fù)ǖ郎贤ㄐ?。上述事?shí),有雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，杜開(kāi)春建房用地準(zhǔn)建證、村鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收合格證、土地使用權(quán)證,秭歸縣郭家壩鎮(zhèn)農(nóng)村信用合作社的房屋所有權(quán)證及土地使用證,2016年3月31日杜開(kāi)春與謝某某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，2016年5月3日、5月19日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的《通知》，2016年5月22日杜開(kāi)春給二原告出具的委托書(shū)，2016年5月31日杜開(kāi)春與原告周立某的通話錄音及記錄等證據(jù)在卷,經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證和本院審查,足以采信。
原告謝某某、周立某訴被告杜開(kāi)春、鄭祥強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年6月6日立案受理，2016年9月1日作出判決，被告杜開(kāi)春、鄭祥強(qiáng)不服提出上訴，湖北省宜昌市中級(jí)人民法院審理后撤銷(xiāo)本院判決，發(fā)回本院重新審理，本院依法由審判員鄭將擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員李何偉、傅永蘭組成合議庭，于2017年4月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告謝某某、周立某及二原告委托代理人韓軍,被告杜開(kāi)春、鄭祥強(qiáng)的委托代理人楊長(zhǎng)周到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案二原告與二被告之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立有效。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：一、關(guān)于雙方約定地下室的使用權(quán)范圍。雙方合同約定“地下室只有使用權(quán),由乙方使用”，從被告杜開(kāi)春和原告周立某的通話錄音來(lái)分析,應(yīng)該包括了郭家壩農(nóng)商行的地下室,而非特指二被告的正房下面對(duì)應(yīng)的地下室。從二被告建成房屋之日起,二被告使用正房下的地下室,必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室相鄰?fù)ǖ郎贤ㄐ?毗鄰不動(dòng)產(chǎn)之間已經(jīng)形成了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的通行的相鄰關(guān)系或者地役權(quán)關(guān)系，二被告在出售前使用其正房下的地下室對(duì)郭家壩農(nóng)商行地下室的通道享有通行權(quán),二被告與郭家壩農(nóng)商行就銀行樓下承重樁土地范圍上建成的地下室的權(quán)屬應(yīng)由他們雙方協(xié)商解決,在本案中本院不作評(píng)判。二、關(guān)于雙方約定的交易價(jià)款及對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物范圍。從整個(gè)合同締約時(shí)的要約及承諾來(lái)看,出賣(mài)的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)范圍除有房產(chǎn)證的二層房屋外,包括沒(méi)有上房產(chǎn)證的正房下面的負(fù)一層即所對(duì)應(yīng)的地下室及臨時(shí)建筑附屬房,還包括了郭家壩農(nóng)商行的地下室的使用權(quán)。雙方書(shū)面合同雖然約定交易價(jià)款為52800元,但實(shí)際給付價(jià)款為15萬(wàn)元,書(shū)面合同約定標(biāo)的物的范圍不僅僅是正房二層,還包含了地下室的使用權(quán)(只有臨時(shí)建筑沒(méi)有書(shū)面約定)。這相互矛盾的事實(shí)充分說(shuō)明雙方實(shí)際履行合同內(nèi)容并沒(méi)有約定正房交易價(jià)款為52800元、地下室交易價(jià)款為97200元的事實(shí),二原告提出合同正房的交易價(jià)款52800元,地下室的交易價(jià)款97200元的主張,與履約事實(shí)不符,本院不予支持。三、關(guān)于責(zé)任認(rèn)定。二被告約定將郭家壩農(nóng)商行地下室的使用權(quán)出售給二原告,其在締約時(shí)存在虛假擴(kuò)大了地下室的使用權(quán)范圍，誤導(dǎo)了二原告使用了全部的地下室,致使郭家壩農(nóng)商行與二原告為地下室使用發(fā)生矛盾。本案合同糾紛發(fā)生有兩個(gè)原因，第一個(gè)原因即因第三方原因即郭家壩農(nóng)商行封堵通道行為造成地下室不能實(shí)現(xiàn)使用的目的，第二個(gè)原因即二被告在締約時(shí)將與郭家壩農(nóng)商行有爭(zhēng)議的地下室使用權(quán)出售?，F(xiàn)在郭家壩農(nóng)商行采取封堵通道方式致二原告正房下面的地下室確實(shí)不能正常使用,也使二原告欲使用郭家壩農(nóng)商行的地下室愿望落空,二原告可以向郭家壩農(nóng)商行主張通道上通行權(quán)或通過(guò)自行新開(kāi)設(shè)后門(mén)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)正房下面的地下室的正常使用，對(duì)二被告與郭家壩農(nóng)商行有使用權(quán)爭(zhēng)議的地下室,二原告起訴請(qǐng)求解除該標(biāo)的合同確有事實(shí)依據(jù)。綜上所述,鑒于二原告可以向郭家壩農(nóng)商行主張通道上通行權(quán)以恢復(fù)二原告正房下地下室的正常使用這一實(shí)際,本案不宜提前解除正房下面地下室的部分合同,只解除二被告與郭家壩農(nóng)商行有使用權(quán)爭(zhēng)議的地下室的部分合同。二原告請(qǐng)求二被告予以賠償主張的理由成立,經(jīng)濟(jì)損失范圍僅限于不能使用地下室及因裝修郭家壩農(nóng)商行地下室所造成的二原告經(jīng)濟(jì)損失?，F(xiàn)二原告雖然提供購(gòu)買(mǎi)原材料的證據(jù),但沒(méi)提供已經(jīng)裝修郭家壩農(nóng)商行地下室的損失證據(jù),裝修損失不予認(rèn)定?？紤]到可解除的郭家壩農(nóng)商行地下室面積所占本案合同總交易面積的比例及地下室在所有交易房屋中使用功能的比重的雙重因素,結(jié)合2016年5月22日被告杜開(kāi)春給原告出具的委托書(shū),可認(rèn)定合同解除部分價(jià)款為5萬(wàn)元。本案經(jīng)調(diào)解未成,據(jù)此根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十七條、第九十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除杜開(kāi)春、鄭祥強(qiáng)與謝某某、周立某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中涉及郭家壩農(nóng)商行地下室使用權(quán)部分，由杜開(kāi)春、鄭祥強(qiáng)返還還謝某某、周立某的合同價(jià)款50000元,限本判決生效后七日支付。二、駁回謝某某、周立某的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)依法減半收取1172元，由謝某某、周立某負(fù)擔(dān)372元,杜開(kāi)春、鄭祥強(qiáng)負(fù)擔(dān)800元。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。