覃先鋒
施展（湖北楚賢律師事務(wù)所）
宜昌華某商業(yè)管理有限公司
杜橙（湖北民基律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告、反訴被告）覃先鋒。
委托代理人施展，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告、反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司。
住所地:宜昌市體育場(chǎng)北路169號(hào)。
法定代表人王文忠，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人杜橙，湖北民基律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
上訴人覃先鋒因與被上訴人宜昌華某商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年1月8日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2012年9月，華某公司與孫兆全、陳志麗等商鋪產(chǎn)權(quán)人簽訂了《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，約定由華某公司經(jīng)營管理孫兆全、鄭國麗等人名下位于華某商業(yè)中心6號(hào)樓的商鋪，華某公司可以將商鋪出租，行使經(jīng)營管理權(quán)。
2011年年初，湖北省華某投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某投資公司）在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上宣傳華某商業(yè)中心相關(guān)商鋪，進(jìn)行招商。
2011年9月22日，覃先鋒和華某公司簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定:一、華某公司受宜昌華某商業(yè)中心商業(yè)街6號(hào)樓2層B601號(hào)鋪位合法產(chǎn)權(quán)人的委托，對(duì)該商鋪進(jìn)行經(jīng)營管理，并將該商鋪出租給覃先鋒。
二、租賃商鋪面積777.57平米，覃先鋒承諾租賃該商鋪用于經(jīng)營軟裝類商品，經(jīng)營品牌為摩曼國際，租賃期限為三年，至2011年11月18日起至2014年11月17日止。
三、自合同簽訂之日至2011年11月17日止，為覃先鋒裝修期，覃先鋒無需繳納商鋪?zhàn)饨稹⑽飿I(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)及商業(yè)管理費(fèi)，但須繳納裝修期間的水電等能源費(fèi)及損耗。
四、覃先鋒自起租日起享有免租期，每交3個(gè)月租金、免3個(gè)月租金，免租期最長(zhǎng)不超過9個(gè)月。
第一次免租期自2012年2月18日起至2012年5月17日止，第二次免租期自2012年8月18日起至2012年11月17日止，第三次免租期自2013年2月18日起至2013年5月17日止。
五、覃先鋒保證在2011年11月18日或之前開業(yè)經(jīng)營。
六、覃先鋒每月繳納場(chǎng)地租金13元／月／平米、市場(chǎng)管理費(fèi)26元／月／平米、商業(yè)管理費(fèi)26元／月／平米、物業(yè)管理費(fèi)5元／月／平米、公共區(qū)域之公攤能源費(fèi)5元／月／平米，上述費(fèi)用均以現(xiàn)金結(jié)算，按季度結(jié)算。
其中，公共區(qū)域之公攤能源費(fèi)從2012年11月18日開始計(jì)算。
七、簽訂合同時(shí)，覃先鋒向華某商業(yè)管理有限公司繳納保證金31102.8元。
八、若覃先鋒未按時(shí)足額繳納合同約定的各類款項(xiàng)，則應(yīng)向華某公司按照遲延款項(xiàng)金額的千分之五／日支付遲延履行違約金。
若覃先鋒遲延繳納拖欠費(fèi)用超過15日的，華某公司有權(quán)單方面解除合同，并要求覃先鋒賠償因追索債務(wù)產(chǎn)生的差旅費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。
九、若華某公司違約導(dǎo)致合同解除的，覃先鋒已繳納的保證金應(yīng)予以退回，同時(shí)覃先鋒有權(quán)要求華某公司賠償相當(dāng)于合同未履行期間內(nèi)的租金和費(fèi)用總額的損失。
十、若覃先鋒違約導(dǎo)致合同解除的，覃先鋒已繳納的保證金不予退回，華某公司有權(quán)要求覃先鋒補(bǔ)足免租期間的租金費(fèi)用，并賠償合同未履行期間的租金費(fèi)用損失。
前述租賃合同簽訂后，覃先鋒另與他人簽訂了《裝飾裝修工程施工合同書》，對(duì)承租商鋪進(jìn)行裝修，合同約定裝修總價(jià)款為1314000元。
裝修完畢后，覃先鋒開始承租商鋪進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。
經(jīng)營前期，雙方未發(fā)生爭(zhēng)議，后因經(jīng)營困難，雙方產(chǎn)生矛盾，覃先鋒拖欠租金及相關(guān)費(fèi)用（截止2014年9月30日，覃先鋒共拖欠租金212277元、市場(chǎng)管理費(fèi)424553元、商業(yè)管理費(fèi)424553元、物業(yè)管理費(fèi)116637元、公攤水電費(fèi)81646元，累計(jì)欠繳1259666元）。
由于覃先鋒認(rèn)為，系由于華某公司未履行“招商率達(dá)80%的承諾”而致其經(jīng)營困難且造成裝修等損失，后果應(yīng)由華某公司負(fù)擔(dān)，其遂向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令:1、解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；2、華某公司賠償其裝修損失1314000元；3、華某公司退還其繳納的保證金31102.80元，并承擔(dān)違約金30324元。
華某公司以覃先鋒拖欠其租賃費(fèi)為由提起反訴，請(qǐng)求判令:1、解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；2、覃先鋒向華某公司騰退商鋪，并按每月58317元支付自反訴之日起至實(shí)際騰退之日的場(chǎng)地占用費(fèi)；3、覃先鋒向華某公司支付租金和其他費(fèi)用合計(jì)1259664元；4、覃先鋒向華某公司支付違約金22418元（按銀行同期貸款利率，自2014年6月20日暫計(jì)算至2014年10月14日；2014年10月15日起至覃先鋒實(shí)際付清租金其其他拖欠費(fèi)用之日止的違約金，按同期銀行貸款利率計(jì)算）；5、由覃先鋒承擔(dān)反訴訴訟費(fèi)及律師代理費(fèi)48900元。
本院認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議的為《商鋪?zhàn)赓U合同》效力、華某公司是否在合同履行過程中存在違約行為及后果問題。
雖然覃先鋒于2011年9月22日與華某公司簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》時(shí)，涉案房屋未及取得《商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》（該證載明取得時(shí)間為2012年9月）。
但涉案房屋在隨后的合同履行過程中取得了使用備案證、覃先鋒在此之前的期間也從未主張過房屋存在質(zhì)量或安全瑕疵等事實(shí)，表明該房屋并不因此而影響其正常的使用功能；參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證…。
與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證…，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”之法理，涉案合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
覃先鋒主張?jiān)摵贤瑹o效，于法無據(jù)，本院不應(yīng)予以支持。
有效合同應(yīng)當(dāng)全面履行。
現(xiàn)查明，華某投資公司在涉案房屋出售廣告及宣傳中曾就“招商率達(dá)到80%，并引進(jìn)國際品牌”予以承諾，該承諾明確具體，且對(duì)除購房者以外的商業(yè)承租人是否決定承租該房屋也具重大影響，故應(yīng)視為商業(yè)房屋出租合同的一部分。
雖然該承諾系由華某投資公司所發(fā)出，但由于華某公司系華某投資公司的子公司及房屋出租事宜的受托人，故華某公司亦應(yīng)受該承諾的約束。
原審以前述兩公司系不同的法人主體為由，認(rèn)為華某公司不應(yīng)受該承諾約束，與商業(yè)慣例及誠信原則不符，本院予以糾正。
由于商圈招商率對(duì)商鋪承租人經(jīng)營收益具有直接的影響，故華某公司招商率不到50%的履約行為屬違約行為，覃先鋒因此可以拒絕相應(yīng)的履行（即相應(yīng)的租金等費(fèi)用的給付義務(wù)）。
由于覃先鋒未舉證證明華某公司的前述違約行為給其造成損失的具體數(shù)額，本院結(jié)合覃先鋒的上訴請(qǐng)求，酌情以減免租金交付數(shù)額形式作為華某公司承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
考慮到商圈入駐率與租金等支出費(fèi)用水平間的對(duì)應(yīng)性，結(jié)合華某公司實(shí)際招商率與承諾招商率間的比例為8:5之事實(shí)，本院依該比例對(duì)覃先鋒的應(yīng)付租金數(shù)額予以折算，依此計(jì)算，原審認(rèn)定覃先鋒應(yīng)繳納租金等費(fèi)用1259664元應(yīng)相應(yīng)折算為787290元。
至于覃先鋒在上訴中還主張其“向華某公司繳納了5萬元裝修保證金”之事實(shí)，由于其并未提交證據(jù)且在一審過程中也未主張，本院不予審查。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但部分法律適用錯(cuò)誤，致部分實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予改判。
經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367號(hào)民事判決第一、二、三、五、六、七判項(xiàng)；
二、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367號(hào)民事判決第四判項(xiàng)；
三、覃先鋒于判決生效后一月內(nèi)給付宜昌華某商業(yè)管理有限公司欠付的租金等費(fèi)用787290元。
一審本訴案件受理費(fèi)17350元（覃先鋒已預(yù)交），由覃先鋒負(fù)擔(dān)；一審反訴案件受理費(fèi)8390元（宜昌華某商業(yè)管理有限公司已預(yù)交），由覃先鋒負(fù)擔(dān)4390元，由宜昌華某商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)4000元；二審案件受理費(fèi)2726元（覃先鋒已預(yù)交），由覃先鋒負(fù)擔(dān)1500元，由宜昌華某商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1226元。
應(yīng)由覃先鋒負(fù)擔(dān)而已由宜昌華某商業(yè)管理有限公司預(yù)交的案件受理費(fèi)，由覃先鋒在履行本判決確定的給付義務(wù)時(shí)一并轉(zhuǎn)付宜昌華某商業(yè)管理有限公司。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議的為《商鋪?zhàn)赓U合同》效力、華某公司是否在合同履行過程中存在違約行為及后果問題。
雖然覃先鋒于2011年9月22日與華某公司簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》時(shí)，涉案房屋未及取得《商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》（該證載明取得時(shí)間為2012年9月）。
但涉案房屋在隨后的合同履行過程中取得了使用備案證、覃先鋒在此之前的期間也從未主張過房屋存在質(zhì)量或安全瑕疵等事實(shí)，表明該房屋并不因此而影響其正常的使用功能；參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證…。
與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證…，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”之法理，涉案合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
覃先鋒主張?jiān)摵贤瑹o效，于法無據(jù)，本院不應(yīng)予以支持。
有效合同應(yīng)當(dāng)全面履行。
現(xiàn)查明，華某投資公司在涉案房屋出售廣告及宣傳中曾就“招商率達(dá)到80%，并引進(jìn)國際品牌”予以承諾，該承諾明確具體，且對(duì)除購房者以外的商業(yè)承租人是否決定承租該房屋也具重大影響，故應(yīng)視為商業(yè)房屋出租合同的一部分。
雖然該承諾系由華某投資公司所發(fā)出，但由于華某公司系華某投資公司的子公司及房屋出租事宜的受托人，故華某公司亦應(yīng)受該承諾的約束。
原審以前述兩公司系不同的法人主體為由，認(rèn)為華某公司不應(yīng)受該承諾約束，與商業(yè)慣例及誠信原則不符，本院予以糾正。
由于商圈招商率對(duì)商鋪承租人經(jīng)營收益具有直接的影響，故華某公司招商率不到50%的履約行為屬違約行為，覃先鋒因此可以拒絕相應(yīng)的履行（即相應(yīng)的租金等費(fèi)用的給付義務(wù)）。
由于覃先鋒未舉證證明華某公司的前述違約行為給其造成損失的具體數(shù)額，本院結(jié)合覃先鋒的上訴請(qǐng)求，酌情以減免租金交付數(shù)額形式作為華某公司承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
考慮到商圈入駐率與租金等支出費(fèi)用水平間的對(duì)應(yīng)性，結(jié)合華某公司實(shí)際招商率與承諾招商率間的比例為8:5之事實(shí)，本院依該比例對(duì)覃先鋒的應(yīng)付租金數(shù)額予以折算，依此計(jì)算，原審認(rèn)定覃先鋒應(yīng)繳納租金等費(fèi)用1259664元應(yīng)相應(yīng)折算為787290元。
至于覃先鋒在上訴中還主張其“向華某公司繳納了5萬元裝修保證金”之事實(shí)，由于其并未提交證據(jù)且在一審過程中也未主張，本院不予審查。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但部分法律適用錯(cuò)誤，致部分實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予改判。

經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367號(hào)民事判決第一、二、三、五、六、七判項(xiàng)；
二、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367號(hào)民事判決第四判項(xiàng)；
三、覃先鋒于判決生效后一月內(nèi)給付宜昌華某商業(yè)管理有限公司欠付的租金等費(fèi)用787290元。
一審本訴案件受理費(fèi)17350元（覃先鋒已預(yù)交），由覃先鋒負(fù)擔(dān)；一審反訴案件受理費(fèi)8390元（宜昌華某商業(yè)管理有限公司已預(yù)交），由覃先鋒負(fù)擔(dān)4390元，由宜昌華某商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)4000元；二審案件受理費(fèi)2726元（覃先鋒已預(yù)交），由覃先鋒負(fù)擔(dān)1500元，由宜昌華某商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1226元。
應(yīng)由覃先鋒負(fù)擔(dān)而已由宜昌華某商業(yè)管理有限公司預(yù)交的案件受理費(fèi)，由覃先鋒在履行本判決確定的給付義務(wù)時(shí)一并轉(zhuǎn)付宜昌華某商業(yè)管理有限公司。

審判長(zhǎng)：朱紅洲
審判員：鄧愛民
審判員：聶麗華

書記員：張鵬煒