原告:襄陽市藝苑·景觀豪庭業(yè)主委員會（以下簡稱藝苑業(yè)主委員會）。住所地：襄陽市高新區(qū)。
負責人：閆疆南，任藝苑業(yè)主委員會主任。
委托訴訟代理人：徐靖，系藝苑業(yè)主委員會委員。代理權限：特別授權。
被告：襄陽致力物業(yè)服務有限公司（以下簡稱致力物業(yè)公司）。住所地：襄陽市長虹北路**號。
法定代表人：楊揚，致力物業(yè)公司經理。
委托訴訟代理人：伍翠紅，湖北襄楷律師事務所律師。代理權限：一般代理。
委托訴訟代理人：李燕南，湖北佑佑律師事務所律師。代理權限：一般代理。

原告藝苑業(yè)主委員會訴被告致力物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年6月4日受理后，依法適用普通程序，于2018年8月3日公開開庭進行了審理。原告藝苑業(yè)主委員會的負責人閆疆南，被告致力物業(yè)公司的委托訴訟代理人伍翠紅、李燕南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告藝苑業(yè)主委員會向本院提出訴訟請求，請求判令：1.被告退出藝苑·景觀豪庭小區(qū)，向原告移交物業(yè)服務用房和相關設施，移交物業(yè)服務所必需的相關資料；2.被告承擔本案的案件受理費。
事實和理由：被告襄陽致力物業(yè)服務有限公司，系藝苑·景觀豪庭小區(qū)開發(fā)商選聘的前期物業(yè),2017年6月30日之前，對藝苑·景觀豪庭小區(qū)進行前期物業(yè)管理。2017年4月14-15日，藝苑景觀豪庭小區(qū)完成了首屆業(yè)主委員會的公開選舉工作，小區(qū)成立首屆業(yè)主委員會；于2017年4月28日獲得襄陽市房管局業(yè)委會成立備案批準。因被告只收物業(yè)費，不服務、降低服務標準等行為，原告于2017年5月31日正式啟動了選聘新物業(yè)公司的工作。按照公開、透明的原則，參考廣大業(yè)主的意見，最終確定了三家公司，包括前期物業(yè)被告致力物業(yè)服務有限公司、全國知名物業(yè)長城物業(yè)集團股份有限公司、襄陽本土知名物業(yè)湖北翰揚物業(yè)服務有限公司三家公司進行公開選聘，并在小區(qū)里發(fā)布了選聘公告。2017年6月7日，原告在望豐社區(qū)的見證與參加下，在鐵路大酒店公開進行了物業(yè)選聘工作。最終選聘長城物業(yè)集團股份有限公司襄陽分公司為小區(qū)新的物業(yè)服務單位。2017年6月11日原告與長城物業(yè)正式簽訂了書面的物業(yè)服務合同。2017年6月13日，按照《物權法》、《物業(yè)管理條例》規(guī)定，原告給被告致力物業(yè)送達了限期交接并退場的函，要求其在2017年6月30日前，完成小區(qū)物業(yè)涉及財務、資產、資料、設備等清理、交接工作，并報送業(yè)主委員會；限定被告應于2017年7月1日17:00前，與長城物業(yè)集團股份有限公司襄陽分公司完成移交并退場完畢。然而被告在期限內無視原告的存在，沒有作出任何回復和溝通，并且拒不辦理交接手續(xù)。尤其是在7月1日下午二點開始，被告公然招攬大量社會閑散人員二三十名，堵守小區(qū)大門，造成長城物業(yè)無法正常進駐小區(qū)，后經團山派出所警察和社區(qū)工作人員出面調解，為避免發(fā)生群體性事件，長城物業(yè)暫時撤場，未能進駐。被告致力物業(yè)無理滯留小區(qū)至今?，F(xiàn)原告為維護全體業(yè)主的合法權益，依據《民事訴訟法》第119條之規(guī)定向貴院提出起訴，請求貴院依據《物權法》、《物業(yè)管理條例》第29條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條的規(guī)定，支持原告的訴訟請求。
被告致力物業(yè)公司辯稱，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求，理由如下：
1、《中華人民共和國物權法》第七十六條規(guī)定，解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。被告與藝苑景觀豪庭小區(qū)建設單位簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》后，一直在小區(qū)從事物業(yè)服務至今，小區(qū)業(yè)主從未召開業(yè)主大會解聘被告，故原告的訴訟請求無任何事實及法律依據。
2、根據法律、法規(guī)的規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，業(yè)主委員會無權選聘物業(yè)服務企業(yè)。而原告在未召開業(yè)主大會的情況下，行使業(yè)主大會的職責，與其自行選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》?！段餀喾ā?、《物業(yè)管理條例》規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當符合法定程序和法定要件，該規(guī)定屬于強制性規(guī)定，故原告與其自行選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》因違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定而歸于無效。原告據此要求被告撤離小區(qū)，移交物業(yè)資料的訴訟請求于法無據，依法應予駁回。
3、被告與藝苑·景觀豪庭小區(qū)建設單位簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》后，一直在小區(qū)從事物業(yè)服務至今，事無巨細，為業(yè)主提供了優(yōu)質的服務，不存在原告在訴狀中所稱的只收物業(yè)費、不服務、降低服務標準等行為。此外，原告在訴狀中自稱，參考廣大業(yè)主的意見，確定被告入圍。如被告確實只收費、不服務、降低服務標準，被告又如何能入圍?原告的陳述自相矛盾，謊言不攻自破。
4、原告在訴狀中稱“2017年6月7日，原告在望豐社區(qū)的見證與參加下，在鐵路大酒店公開進行了物業(yè)選聘工作”，而根據法律法規(guī)的規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)應由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會無權選聘物業(yè)服務企業(yè)。
5、被告是藝苑景觀豪庭小區(qū)唯一、合法的服務主體，被告從未招攬社會閑散人員堵守大門，反倒是原告的委員、家屬等人于2017年7月7日晚11時，公然打砸被告設立在該小區(qū)的物業(yè)辦公室，給被告造成巨大的損失，案涉人員分別被處以行政拘留五日、七日。綜上，原告的訴訟請求無任何事實和法律依據，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求，本案的訴訟費用由原告承擔。
經審理查明：2011年2月21日，甲方湖北藝苑房地產開發(fā)有限公司與乙方致力物業(yè)公司簽訂一份《前期物業(yè)管理委托合同》。合同中約定甲方將藝苑·景觀豪庭委托乙方實行前期物業(yè)管理，規(guī)定了乙方委托管理的事項、委托管理期限、雙方的權利義務、前期物業(yè)服務標準及相關費用等事項。合同簽訂后，致力物業(yè)公司開始按約定享有合同權利、履行合同義務。
2017年4月15日，經襄陽市藝苑·景觀豪庭小區(qū)業(yè)主大會選舉，成立了業(yè)主委員會，閆疆南任藝苑業(yè)主委員會主任。2017年4月26日，經原告申請，襄陽市住房保障和房屋管理局對藝苑業(yè)主委員會的成立、以及業(yè)主大會議事規(guī)則予以備案。備案的業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定:第七條（業(yè)主大會議事內容）第二項決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案（包括選聘方式、具體實施者）及解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。第九條(業(yè)主大會會議形式)業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業(yè)主委員會確定。第十八條第（三）項投票表決或征詢意見(決定事項)。采用集體討論形式決定事項的，由參加會議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會會議需要決議的事項逐一進行投票表決。采用書面征求意見形式決定事項的，由業(yè)主委員會(換屆選舉籌備組)發(fā)放征詢意見表或表決票，將業(yè)主大會議事內容書面征詢建筑區(qū)劃內業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。第二十二條(物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的選聘)。業(yè)主大會決定通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的，可授權其執(zhí)行機構業(yè)主委員會或委托招標代理機構辦理實施招標活動的相關事宜。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人之前，應當召開業(yè)主大會會議選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內容等進行表決。召開業(yè)主大會會議之前，業(yè)主委員會應通過業(yè)主代表會議、征詢意見表等方式聽取業(yè)主對物業(yè)服務和物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人選聘的意見和要求，并結合本建筑區(qū)劃規(guī)模、實施物業(yè)服務的客觀需要等制定具體選聘方案和草擬物業(yè)服務合同。選聘方案(選聘方式、具體實施者)和物業(yè)服務合同中涉及的物業(yè)服務事項、物業(yè)服務質量及費用標準、合同期限、違約責任等主要內容應當在召開業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內公告。業(yè)主委員會應當按照本規(guī)則第十八條的約定，將選聘方案(選聘方式、具體實施者)和物業(yè)服務合同中涉及的物業(yè)服務事項、物業(yè)服務質量及費用標準、合同期限、違約責任等主要內容提交業(yè)主大會會議表決，作出業(yè)主大會決定，并在建筑區(qū)劃內公告。訴訟中，原告提交了藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會民意調查表及公示，調查表載明：“尊敬的各位業(yè)主：您們好﹗感謝各位業(yè)主對業(yè)主委員會（簡稱業(yè)委會）信任和支持。為了更好的了解小區(qū)物業(yè)服務情況以及廣大業(yè)主的訴求，現(xiàn)由業(yè)委會發(fā)起對當前小區(qū)物業(yè)管理工作情況進行民意調查。請各位業(yè)主花幾分鐘時間，說出您的訴求﹗并列舉了12項調查事項?！痹嫣峁┑纳鲜稣{查表共108份，并有業(yè)主的簽名，但未注明時間。原告還提交了5份短信授權,311份微信網上投票授權，80份紙質業(yè)主授權委托書。微信網上投票授權載明的內容為：您是否同意授權委托襄陽市藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務公司并簽訂相關合同？同意處標注有業(yè)主姓名、電話、房號，未注明時間。紙質業(yè)主授權委托書主要內容為：業(yè)主、鄰居：業(yè)主委員會對近幾年物業(yè)服務情況和業(yè)主意愿進行了調查，調查結果顯示選擇一個服務質量更高的物業(yè)服務公司是非常必要的。同時為了更好的推進這項工作，需要廣大業(yè)主對業(yè)主委員會進行授權和監(jiān)督。所以請每位業(yè)主務必投票行使業(yè)主權利，并充分信任業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在選聘物業(yè)服務公司的過程中會邀請業(yè)主代表參會并監(jiān)督，到時候希望您能參會。讓我們共同創(chuàng)建溫馨和諧家園。您是否同意授權委托藝苑業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務公司并簽訂相關合同?內容有：同意、不同意、棄權，業(yè)主姓名、業(yè)主電話、房號。注明、每戶僅投一票，同時將業(yè)主姓名填寫準確為了保證授權的嚴肅性，請您填寫業(yè)主電話，方便身份核實。業(yè)委會會嚴格保密每位業(yè)主的個人信息。
2017年6月7日，原告在鐵路大酒店公開業(yè)主大會進行物業(yè)選聘工作，開會時與要求參會的部分業(yè)主發(fā)生糾紛，后樊城區(qū)分局中原派出所出警予以勸解。同日，原告提交的襄陽市藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會選票七票，選舉長城物業(yè)集團股份有限公司襄陽分公司為新的物業(yè)公司。2017年6月11日原告與長城物業(yè)集團股份有限公司襄陽分公司正式簽訂了書面的物業(yè)服務合同。2017年6月13日，原告發(fā)布藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會公告，主要內容為：2017年6月7日業(yè)委會通過合法、公開的程序，公開選取了本小區(qū)的正式物業(yè)企業(yè)，并于2017年6月11日與長城物業(yè)集團股份有限公司襄陽分公司簽訂正式的物業(yè)服務合同，業(yè)委會于近期向被告發(fā)出限期交接、退場函，要求被告退還收取的相關費用等相關事項。同日，原告向被告出具的工作聯(lián)系函載明，要求被告在2017年6月30日前完成小區(qū)物業(yè)涉及財務資產資料設備的清理交接工作并報送業(yè)主委員會，限定被告應于2017年7月1日17點前與長城物業(yè)集團股份有限公司襄陽分公司完成移交并退場完畢等事項。2017年7月1日，雙方就交接發(fā)生糾紛。2017年7月12日，襄陽市住房保障和房屋管理局向藝苑業(yè)主委員會下達物業(yè)管理行政指導書，內容為：根據藝苑·景觀豪庭小區(qū)業(yè)主反映，你會在2017年6月7日采用授權的形式，行使業(yè)主大會職責并作出選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，經核實，業(yè)主反映的情況屬實。關于你會未按照規(guī)定的程序和形式，采用部分業(yè)主授權業(yè)主委員會的方式行使業(yè)主大會職責并做出選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定與國務院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定不符。由于你會未按照國務院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的程序以及未按照住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十條規(guī)定的形式召集召開業(yè)主大會行使業(yè)主大會職責，導致了小區(qū)部分業(yè)主的不滿，引發(fā)了業(yè)主和業(yè)主之間的對峙、爭執(zhí)和矛盾。為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履職行為，確保業(yè)主在物業(yè)管理活動中的民主權利，經我局與我局法律顧問共同研究決定，現(xiàn)根據國務院《物業(yè)管理條例》、住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等規(guī)定，特對你會作出如下行政指導：1、你會在召集召開業(yè)主大會表決相關事宜時，應當按照國務院《物業(yè)管理條例》第十二條所規(guī)定的程序進行；2、你會在組織召開業(yè)主大會進行相關事項表決或涉及業(yè)主個人經濟利益事項表決時，應當按照住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十二條規(guī)定的形式來進行。上述行政指導意見，請你會遵照執(zhí)行，同時要求你會認真履行國務院《物業(yè)管理條例》等相關法律規(guī)定的各項職責，自覺地接受當地政府的監(jiān)督，并在當地社區(qū)黨組織領導下，認真做好與業(yè)主的溝通協(xié)調工作，及時化解矛盾糾紛。
上述事實，有業(yè)主委員會備案登記申請表、業(yè)主大會議事規(guī)則、短信、微信等聊天記錄的截圖圖片、物業(yè)服務合同、業(yè)主授權委托書、樊城區(qū)中原派出所證明、襄陽市住房保障和房屋管理局出具的《物業(yè)管理行政指導書》等證據證實，足以認定。

本院認為，依據《中華人民共和國物權法》第七十六條，《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。原告所在小區(qū)制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定,召開業(yè)主大會的程序:1.會議籌備工作；業(yè)主委員會根據業(yè)主的提議、意見、建議，經業(yè)委會會議審議后，草擬議案、制定咨詢意見表或表決票、核實業(yè)主情況。2.業(yè)主大會召開前15日發(fā)布公告。3.投票表決或征詢意見。采用集體討論形式決定事項的，由參加會議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會會議需要決議的事項逐一進行投票表決。采用書面征求意見形式決定事項的，由業(yè)主委員會(換屆選舉籌備組)發(fā)放征詢意見表或表決票，將業(yè)主大會議事內容書面征詢建筑區(qū)劃內業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。4.回收統(tǒng)計意見。5.通報業(yè)主大會議事決定。業(yè)主、業(yè)主代表的代理：業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書進行投票表決。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議，應符合下列約定：（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托建筑區(qū)劃內的其他業(yè)主或者同住的成年家屬參加；業(yè)主為無民事能力人、限制民事能力人的，由其法定代理人參加業(yè)主大會會議，行使表決權。
本案中，原告對召開業(yè)主大會的程序向本庭提供了民意調查表及民意調查表公示，未提供業(yè)委會會議籌備工作的其他材料、也未提供業(yè)主大會召開前15日發(fā)布的公告，現(xiàn)有證據不能證明召開業(yè)主大會的程序符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》所制定的程序要求，程序存在瑕疵。原告提交的短信授權、微信網上投票授權、紙質業(yè)主授權委托書，均是授權藝苑業(yè)主委員會行使投票權，不符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的業(yè)主是自然人的，可以書面委托建筑區(qū)劃內的其他業(yè)主或者同住的成年家屬參加投票。襄陽市住房和保障管理局對授權方式也向藝苑業(yè)主委員會下達了物業(yè)管理行政指導書，指出業(yè)委會召集召開業(yè)主大會表決相關事宜時，未按照國務院《物業(yè)管理條例》第十二條所規(guī)定的要求進行，應當按照該《物業(yè)管理條例》及住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十二條規(guī)定的形式來進行。綜上，本院認為，藝苑業(yè)主委員會在召集召開業(yè)主大會時，在未取得業(yè)主的書面授權委托書的情況下，以業(yè)主委員會的名義選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，且未經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，原告以已與新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，請求被告退出藝苑·景觀豪庭小區(qū)，移交物業(yè)服務用房和相關設施，移交物業(yè)服務所必需的相關資料的主張，本院不予支持。被告辯稱應駁回原告訴訟請求的理由，本院予以采信。
依照《中華人民共和國物權法》第七十六條，《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條、第十四條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告藝苑業(yè)主委員會的訴訟請求。
案件受理費80元，由原告藝苑業(yè)主委員會負擔。
如不服本判決，可在收到判決書之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提出上訴狀時預交上訴案件受理費，款匯至湖北省襄陽市中級人民法院，開戶行：農業(yè)銀行襄陽市萬山支行，賬號：17×××56，戶名：湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判長 周建軍
人民陪審員 楊煒
人民陪審員 沈照強

書記員： 楊莉